臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第六七六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 鄭潤祥律師複 代理人 呂金貴律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 黃銘照律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十八日，本院台北簡易庭九十年度北簡字第一四六九七號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年二月十二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於原審請求遷讓房屋及損害賠償之初，上訴人旋即自動遷出系爭房屋返還被上訴人，此部分之請求原無庸訴訟，上訴人即自動履行，則遷讓房屋部分既未經訴訟，該訴訟費用即不應命上訴人負擔，原審判決命上訴人負擔此部分訴訟費用，顯有未洽。
（二）另原審判決對於兩造間之租金數額，是否有受土地法第九十七條規定之拘束，和最高法院五十九年台上字第七九三號判例有無適用，並未於判決理由中論述，顯然有判決理由不備及不適用法律之違法。
（三）至有關租金之爭執，被上訴人於九十年五月十五日，寄發台北金山郵局第四九二號存證信函指稱，上訴人自九十一年一月起，積欠每月新台幣（下同）十五萬元租金，且不同意上訴人單方主張每月租金減為三萬元等情。則系爭租金每月僅為十五萬元或十五萬七千五百元，絕非每月十七萬三千二百五十元。況訴外人蘇錦霞律師在本院九十年度訴字第二四五號第三人異議之訴事件中證稱：每月租金為十五萬七千五百元等語，此與訴外人蘇錦霞律師所立收據相符。但如認定兩造間就系爭房屋為不定期租賃關係，則該租金已變更為三萬元。因依土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。並有最高法院五十九年台上字第七九三號判例，可資參照。本件系爭房屋坐落之基地，當期申報地價為每平方公尺十八萬六千八百七十八元，土地應有部分之申報地價，為一百四十四萬二千九百四十三元，以年息上限百分之十計算，全年為十四萬四千二百九十四元。另系爭房屋之評定現值，為三百零八萬三千六百元，以最上限百分之十計算，全年為三十萬八千三百六十元，二者合計上限應為四十五萬二千六百五十四元。則被上訴人自認上訴人已分別支付十萬元、三十萬元，另有六十五萬元押租金，顯然上訴人並無積欠被上訴人租金。故被上訴人以上訴人積欠租金為由，終止租賃契約，並無理由。
（四）又被上訴人自八十八年度迄今，每年申報租金金額均為十三萬五千元，此有各類扣繳憑單為證；且上訴人依據法令為扣繳義務人，每月由上訴人直接向稅捐機關代為繳納，被上訴人從未繳納，竟指稱上訴人尚積欠稅金云云，非屬事實。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）兩造就系爭房屋之租賃關係，於九十年七月九日屆滿後，被上訴人早於同年二日，以律師函通知上訴人，應於文到五日內給付積欠租金及辦理續約，否則租期屆滿應即返還系爭房屋。然上訴人於該租期屆滿後，仍未置理，被上訴人始於九十年八月三十一日，提起本件訴訟，而上訴人遲至九十一年二月十日，方才同意交還系爭房屋，被上訴人始撤回此部分之訴訟，顯見是可歸責於上訴人之事由，而引發本件訴訟，該遷讓房屋部分之訴訟費用，自應由上訴人負擔。上訴人抗辯此部分訴訟既未經訴訟程序，該訴訟費用不應由上訴人負擔云云，與事實不符，係屬無理由。
（二）又原租約於八十九年七月九日屆滿後，兩造即達成續約一年，不包括租賃所得稅之每約租金，為十五萬七千五百元，此已為本院九十年度訴字第二四五號民事判決，所認定之事實。嗣上訴人就上開判決提起上訴後，撤回有關續租一年部分之上訴，此亦有台灣高等法院九十年上字第八七一號民事判決可稽，足見該訴訟之此部分當事人與本件訴訟當事人相同，且上訴人未舉證該判決有何違背法令，或於本件訴訟提出新證據資料，足以推翻原判斷之情形，依爭點效之理論，本件訴訟即不得再與前開確定判決為相反之判斷。故上訴人主張兩造於八十九年七月九日租期屆滿後，係成立不定期租賃契約，自不足取。
（三）另本件訴訟標的價額經原審核定為二千零七十九萬元，依年息百分之十計算，每年租金為二百零七萬九千元，而系爭房屋每月租金，為十七萬三千二百五十元，每年合計為二百零七萬九千元，自無違反土地法第九十七條之規定。
三、證據：援用原審之立證方法外，補提台灣高等法院九十年上字第八七一號民事判決一份為證。
丙、本院依職權調閱本院九十年度訴字第二四五號民事事件卷宗。理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十八年七月十二日，向被上訴人承租坐落台北市○○街○○○號三樓之二之系爭房屋，約定租賃期間至八十九年七月九日止，租金每月十六萬五千元，租賃所得稅一萬五千元由上訴人繳納，上訴人實際應支付十五萬元予被上訴人，押租金為六十五萬元，如經續租，次年租金調高百分之五。嗣上開租期屆滿前，兩造委由蘇錦霞律師談妥續約，租期自八十九年七月十日起至九十年七月九日止，租金調高百分之五，為每月十七萬三千二百五十元，租賃所得稅一萬五千七百五十元，仍由上訴人繳納，上訴人實際應支付十五萬七千五百元予被上訴人。詎上訴人自九十年一月份起，即未依約給付租金，被上訴人遂於九十年七月二日，發函催告上訴人給付租金，惟上訴人置之不理。而上訴人自九十年一月十日起至同年七月九日止，積欠六個月租金共一百零三萬九千五百元。又上訴人自上開租期屆滿後之九十年七月十日起至九十一年二月十日返還房屋之日止，無權占有系爭房屋達七個月，應按月賠償被上訴人每月未收租金之損害，共計一百二十一萬二千七百五十元。另上訴人尚積欠八十八年度之租賃所得稅一萬八千元，八十九年度之租賃所得稅二萬二千五百元。是以上欠款合計共二百二十九萬二千七百五十元，扣除上訴人分別於九十年五月、七月間，所支付之十萬元、三十萬元，及扣除押租金六十五萬元後，上訴人尚積欠原告一百二十四萬二千七百五十元。爰依租賃契約之約定，和不當得利之法律關係，請求上訴人給付一百二十四萬二千七百五十元，及自九十一年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：原訂租約於八十九年七月九日屆滿後，兩造未再續訂租約，然被上訴人仍繼續收取租金至九十年七月間，依民法第四百五十一條規定，兩造間應成立不定期租賃契約。是被上訴人主張兩造於上開租期屆滿後，另定有租期自八十九年七月十日起至九十年七月九日止之一年租約等情，並不實在。又被上訴人請求租賃所得稅部分，依所得稅法第八十八條、第九十二條規定，上訴人為被上訴人所收本件租金收入之扣繳義務人，上訴人於每月應繳之十五萬元租金外，另加租賃所得稅均按期向台北市國稅局萬華稽徵所繳納，由於法律之強制規定，上訴人必須按月於繳納營業稅時同時，扣繳被上訴人之租金所得稅，上訴人並未短繳租賃所得稅。另系爭房屋坐落之基地，當期申報地價為每平方公尺十八萬六千八百七十八元，土地應有部分之申報地價，為一百四十四萬二千九百四十三元，以年息上限百分之十計算，全年為十四萬四千二百九十四元。另系爭房屋之評定現值，為三百零八萬三千六百元，以最上限百分之十計算，全年為三十萬八千三百六十元，二者合計上限應為四十五萬二千六百五十四元。則被上訴人自認上訴人已分別支付十萬元、三十萬元，另有六十五萬元押租金，顯然上訴人並無積欠被上訴人租金。況被上訴人就其主張之不當得利部分，請求上訴人按月賠償十五萬元之損害，亦屬無理云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人主張上訴人於八十八年七月十二日，向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間至八十九年七月九日止，租金每月十六萬五千元，租賃所得稅一萬五千元由上訴人繳納，上訴人實際應支付十五萬元予被上訴人，押租金為六十五萬元，如經續租，次年租金調高百分之五之事實，業據其提出租賃契約一份為證，亦為上訴人所自認，堪信為真實。
（二）又被上訴人主張上訴人於九十一年二月十日，將系爭房屋返還予被上訴人之事實，復為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
四、兩造爭執之爭點：至被上訴人另主張前開租期屆滿前，兩造委由蘇錦霞律師談妥續約，租期自八十九年七月十日起至九十年七月九日止，租金為每月十七萬三千二百五十元，租賃所得稅一萬五千七百五十元，仍由上訴人繳納；而上訴人自九十年一月份起，即未依約給付租金；且上訴人自上開租期屆滿後之九十年七月十日起至九十一年二月十日返還房屋之日止，受有相當於租金之不當得利；另上訴人尚積欠八十八年度、八十九年度之租賃所得稅之部分；則為被上訴人所否認，並以前開情詞抗辯之。是本件依兩造之書狀往來，以及於準備程序期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：
（一）系爭租賃契約是否續約一年？
（二）本件租金是否逾土地法第九十七條之限制？
（三）上訴人是否積欠租金、稅捐、不當得利？若有，數額為多少？
五、關於本件之爭點，分述如下：
（一）系爭租賃契約是否續約一年：被上訴人主張前開租期於八十九年七月九日屆滿前，兩造委由蘇錦霞律師談妥續約，租期自八十九年七月十日起至九十年七月九日止，租金調高百分之五，為每月十七萬三千二百五十元，租賃所得稅一萬五千七百五十元仍由上訴人繳納，上訴人實際應支付十五萬七千五百元予被上訴人等語。惟上訴人否認之，並抗辯被上訴人於原訂租約屆滿後，繼續向上訴人收取租金，應成立不定期限租賃云云。經查，依前受被上訴人委任處理系爭房屋出租事宜之蘇錦霞律師，於本院九十年度訴字第二四五號第三人異議之訴事件中證稱：上訴人於八十九年七月九日租期屆至後，曾與伊商討續約事宜，雙方已議定自八十九年七月十日起至九十年七月九日止續租一年，租金調整為每月十五萬七千五百元，因上訴人要求租約應經公證，遂約定擇日再會同辦理公證手續，並簽訂書面契約，惟嗣後因故未能完成簽約手續，上訴人業已交付第一期租金十五萬七千五百元等語，並提出收據一紙為證，此經本院調閱上開卷宗，查核屬實。另依被上訴人在上開民事事件所提出之存摺影本，上訴人確實於租期屆至後，分別於八十九年八月十一日、同年十月十二日、同年十一月十三日、同年十二月十一日，各匯款十五萬七千五百元，至被上訴人開設於台北銀行之帳戶內，此亦經本院調閱屬實。堪認兩造於原訂租約屆期後，已另行就系爭房屋之租期、租金達成合意，成立新的租賃契約。故被上訴人主張兩造於原訂租約屆滿前，達成依上開租賃內容續租一年之合意，自屬可取。
（二）本件租金是否逾土地法第九十七條之限制：按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而土地法第九十七條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條所明定。惟目前實務上建築物並無依該管縣、市地政機關估定之價額，而房屋之課稅現值，亦非地政機關估定之價額。則上訴人抗辯稱應依稅捐機關就系爭房屋之課稅現值，為系爭房屋之申報總價，自屬無據。至一般房屋租賃之租金，除約定使用房屋之代價外，自應包括使用該房屋所占用土地之代價。而本件兩造因遷讓房屋涉訟，經原審核定之訴訟標的價額，為二千零七十九萬元，此為兩造所不爭執。是系爭房屋與所占用土地之總價，自應以二千零七十九萬元為計算之標準，始屬公允。則依土地法第九十七條規定，以系爭房屋、土地總價之年息百分之十計算，系爭房屋每月之租金，應為十七萬三千二百五十元（00000000×一○％÷一二＝一七三二五○）。故本件兩造就系爭房屋約定之租金，為每月十七萬三千二百五十元，自未逾土地法第九十七條之限制，亦未違反最高法院五十九年台上字第七九三號判例意旨，上訴人抗辯稱上開租約所約定之租金，超過土地法第九十七條之限制，被上訴人就超過之部分無請求權，亦屬無據。
（三）上訴人是否積欠租金、稅捐、不當得利，若有，數額為多少：
１、被上訴人主張上訴人自九十年一月起，即未依約給付租金等情，雖上訴人否認之，並抗辯稱業已給付云云。但上訴人就此業已清償租金之抗辯，完全未提出任何證據以供本院審酌，顯不足取。而本件兩造就系爭房屋約定之租金，為每月十七萬三千二百五十元，租賃所得稅一萬五千七百五十元，仍由上訴人繳納，上訴人實際應支付十五萬七千五百元予被上訴人，已如前述。則被上訴人主張上訴人積欠自九十年一月十日起至同年七月九日止之六個月租金，共一百零三萬九千五百元（000000×六＝0000000），即屬有據。
２、另被上訴人主張依租約第十四條第五項約定，上訴人應依所得稅法相關規定，扣繳租賃所得稅，並按月向稅捐機關申報繳納稅款，而上訴人就八十八年度之租金，需繳納百分之十即一萬五千元之扣繳額，則該年度需代繳納之扣繳額，計為十八萬元；又八十九年度上半年之租金，與八十八年度同，下半年需繳納百分之十即一萬五千七百五十元之扣繳額，該年度需代繳納之扣繳額，計為十八萬四千五百元，惟上訴人以紅玫西餐廳名義辦理扣繳額，八十八年度及八十九年度均為十六萬二千元，尚欠八十八年度之租賃所得稅額一萬八千元，八十九年度之租賃所得稅額二萬二千五百元之事實，業據其提出紅玫西餐廳八十八年度及八十九年度扣繳憑單為證，核屬相符。故被上訴人據此請求上訴人給付四萬零五百元，亦屬有據。
３、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，而無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；最高法院著有六十一年台上字第一六九五判例意旨，可資參照。本件上訴人於上開租期於九十年七月九日屆滿後，無法律上之原因，無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，且與被上訴人所受不能使用、收益系爭房屋之損害間，有相當因果關係。則被上訴人據此請求上訴人給付自九十年七月十日起至九十一年二月十日返還房屋之日止，七個月租金之損害，共一百二十一萬二千七百五十元（000000×七＝0000000），復屬有據。
六、綜前論述，被上訴人得請求上訴人給付之租金、欠繳稅捐、不當得利，分別為一百零三萬九千五百元、四萬零五百元、一百二十一萬二千七百五十元，合計共二百二十九萬二千七百五十元。則被上訴人請求經扣除上訴人分別於九十年五月、七月間，所支付之十萬元、三十萬元，及扣除押租金六十五萬元後，上訴人尚應給付被上訴人一百二十四萬二千七百五十元，洵屬有據。另按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。至應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。本件被上訴人對於上訴人之租金、欠繳稅款、相當於不當得利租金請求權，雖均未約定遲延利息之利率；但租金請求權部分，依前開租約第三條之約定，應於每月十日以前支付，係屬於定有給付期限之金錢債權；另欠繳稅款、相當於不當得利租金請求權部分，並未約定給付之期限，依前揭民法第二百二十九條第二項規定，上訴人原應於起訴狀繕本送達之翌日，即九十年十月六日，負擔給付之責任；揆諸前述民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條之規定，被上訴人僅請求上訴人自其遷出系爭房屋之翌日，即九十一年二月十一日起，負擔按年息百分之五加計之利息，亦屬有據。從而，原審為命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第四百二十七條規定，就適用簡易訴訟程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行；且就上訴人陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，酌定相當之擔保金額，予以准許；經核均無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、至上訴人另抗辯上訴人在被上訴人提起本件遷讓房屋等訴訟後，旋即主動遷出系爭房屋，被上訴人就遷讓房屋部分，原本無庸訴訟，且遷讓房屋部分既未經原審判決，該部分之訴訟費用，自不應命上訴人負擔云云。然查，上訴人就前開租賃期間於九十年七月九日屆滿後，並未依約遷出系爭房屋，遲至九十一年二月十日，始遷出系爭房屋，此為兩造所不爭執。而被上訴人係於九十年八月三十一日，提起本件訴訟，此有起訴狀上之本院收文章在卷足憑。嗣因上訴人於訴訟中遷出系爭房屋，被上訴人隨即撤回請求遷讓房屋部分之請求，此亦有聲明狀在卷。則本件並無民事訴訟法第八十條所規定，上訴人對於訴訟標的之逕行認諾，並能證明被上訴人無庸起訴之情事。故原審命上訴人負擔此部分之訴訟費用，亦無違誤，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
民事第六庭審判長法官 林惠瑜
法官 郭美杏法官 姜悌文正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
書記官 陳鳳瀴