臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三六０號
原 告 台北市政府財政局法定代理人 乙○○訴訟代理人 謝家健律師被 告 甲○○訴訟代理人 王勝彥律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾玖萬肆仟玖佰叁拾伍元及自民國九十二年三月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾叁萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾玖萬肆仟玖佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣壹佰零肆萬肆仟參佰肆拾元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、前項聲明請准原告提供擔保宣告假執行。
貳、陳述：緣被告所有台北市○○區○○街○○○巷○○○號房屋（原證一）（以下簡稱系爭建物），占用原告所有台北市○○區○○段一小段五一三地號土地面積計七十平方公尺（原證二、原證五）（以下簡稱系爭土地），占用期間自民國八十六年十二月二十四日至九十一年八月六日止。按被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，即自八十六年十二月至八十九年六月每月新台幣（下同）一萬八千六百零八元，八十九年七月至九十一年八月每月一萬九千一百零四元，合計一百零四萬四千三百四十元（原證三）。原告自得依據民法第一百七十九條之規定請求被告返還不當得利，並依民法第一百八十四條侵權行為請求被告賠償損害，經原告催告（原證四），惟被告置之不理，爰予起訴。
叁、對被告抗辯所為之陳述：
一、依原證五土地登記簿謄本所示，系爭土地之所有權人為台北市，管理者則為台北市政府財政局，依最高法院五十一年台上字第二六八○號、同年二七七二號判例釋示之意旨，原告為土地管理機關，有當事人能力，毋庸置疑。
二、土地及建物為獨立之不動產，被告所有建物既占用原告所有土地，其未能證明其占有之合法權源自屬無權占有，其受有不當得利自不待言。
三、由土地建物（原證六）謄本所示，所有權之演變（參附件（一）（二））尤以建物及土地於日據時期分屬中本旭及川合良男乙節可知，系爭土地及建物並無被告所引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所釋示之情形，被告即無法證明建物有使用土地之正當權源，矧國家機關代表國家接收日產，係基於國家之權力關係而接收，係屬原始取得，並非依法律行為而取得不動產所有權，故當然排除原有之一切負擔，被告既不能證明其建物與土地原有正當權源，即或有之，亦因上陳接收之原始取得而悉予排除，被告自應就其無權占有之事實負不當得利之責任。
四、另查，原證六謄本所載「國有」之意義，經查應係指中華民國所有，除已呈送之土地建物謄本所示外，因已時隔四、五十年，並無其他可供進一步明查之資料，併為陳明。惟依當時有效之台灣省土地權利清理辦法第四條、第五條之規定，國有土地與省有土地不同，本件謄本載為國有之部分當指中華民國所有，應無疑義，檢附原證七之台灣省土地權利清理辦法節本供參酌。
五、至於本件請求僅依法定最高上限百分之十之一半即百分之五計算不當得利，衡情並未過高，何況系爭建物所在之台北市○○街附近為忠孝東路、金山南路、濟南路、杭州南路等商圈，並有台大法學院、台北商業技術學院（台北商專）、成功中學等學府，復臨近中正紀念堂、國家音樂廳、國家劇院等重要文教區，其位置之經濟上價值可觀，以百分之五計算租金已屬偏低，請依所訴判令被告給付，以維權益。
六、查照價收買係對申報地價過低之土地所為，至土地上之建築改良物是否併予收買，依系爭土地四十八年照價收買當時平均地權條例並無規定，被告所引四十七年七月二日修正之平均地權條例第二十條照價收買之土地其原有建築改良物之所有權人願按當時公告地價承購或承租該土地者，其建築改良物不得收買之規定，實係指其土地不得收買，並不足以證明未併予收買之建築改良物之所有權人與土地間存在租賃關係。此併查平均地權條例於五十七年修正時始增列第三十四條照價收買之土地，其地上建築改良物同屬土地所有權人所有者應一併收買，但不屬土地所有權人所有者，不在此限之規定。尤見此前建築改良物並未隨土地一併收買，且即予收買，亦以土地與其上建築改良物同屬一人為限，系爭土地照價收買當時土地所有權人為唐傳宗，建物所有人為丙○○，依法並無一併收買之餘地，自亦不得反證丙○○對於原告照價收買之系爭土地有租賃關係存在。
七、被告主張丙○○與原告之前手唐傳宗間有租賃關係，惟查被告所提示丙○○與唐傳宗之租金收據影本乙紙（被證四），乃為四十二年十二月末日至四十五年十二月末日止之租金，按此為私文書原告否認其真正，且該私文書至多僅能證明繳付租金期間之租賃關係，並不足以證明其後租賃關係繼續存在。另丙○○與原告於另案就系爭土地占用不當得利事件（鈞院八十六年度訴字第二三六二號、台灣高等法院八十八年度上字第七五八號），從未主張對系爭土地有何租賃關係，抑且被告亦未能證明丙○○將其租賃關係讓由被告承受，有丙○○與王永裕協議書可稽（被證五），益見無租賃關係存在可言。
八、系爭土地及其上建物，依原告民事準備書續（二）狀附件（一）、（二）所示，未有同屬一人而為同時或先後分別出讓之情事，自無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所指推斷當事人之真意係默許土地上之建物繼續使用土地之餘地，則被告並無使用土地之正當權源，被告辯稱於原告照價收買土地後，公有土地性質業經補正，自趙以準以下至丙○○皆可解釋土地房屋同屬一人，並無所據，自不足採。
九、原告否認與丙○○間有任何租賃關係，縱丙○○與原告之前手唐傳宗間曾有租賃關係，亦已消滅，丙○○從未對原告有任何租賃之表示，或給付租金之行為，其使用系爭土地並非基於行使租賃權而為，亦且其轉讓系爭建物，亦未以有任何租賃權併與轉讓等情可證。
十、系爭建物為被告所有，被告自有使用收益之權，至其如何利用或容於何人出租，均無卸於為被告使用之行為，系爭建物無權占用系爭土地，客觀上被告即有相當於租金（未予支付）之不當得利，原告亦同有未能收取相當租金之損害，原告自得向被告請求返還不當得利，被告辯稱系爭房屋係由王永裕出租並收取租金，並無不當得利，自不足採。
肆、證據：原證一：建物登記電傳資料影本四紙。
原證二：土地登記電傳資料影本二紙。
原證三：市有土地租金收費基準乙件、租金計算明細二紙。
原證四：催告函影本乙件。
原證五：土地登記簿謄本及地價證明正本各壹紙。
原證六：土地及建物謄本影本二十五紙。
原證七：台灣省土地權利清理辦法節本影本一份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。添
二、如受不利之判決，被告願供擔保，請准予免為假執行。
貳、陳述：
一、在程序上本件合法建物坐落之系爭土地，所有權人是台北市，並非台北市政府財政局，依直轄市自治法之規定，直轄市本身才有權利能力，台北市政府財政局僅為直轄市內部眾多機構之一，並無權利能力，原告既非土地所有權人，並無權利能力，依法即不得提起本件訴訟，台北市政府財政局提起本訴不合法，應予以駁回。
二、查本件建築物並非違章，而係百分之百合法登記領有所有權狀之建物，建築之完成日也早於原告取得坐落系爭土地之日，殊無無權占有，更無不法侵權行為之情形。原告主張民法第一百八十四條侵權行為，請求被告賠償損害云云，惟原告就被告有何故意、過失不法侵害伊之權利，並未舉證以實其說。
三、按本件爭執之建物及土地，經查應係日據時代日本人建築完成所遺留，建物與土地均登記為合法之產權，其中建物部分：三十五年二月二十七日登記為日受產業中本旭、四十四年八月一日為臺灣省政府財政廳、四十四年十月十四日為趙以準、四十六年二月十一日為丙○○、八十六年十二月二十四日為被告；土地部分：三十五年五月二十三日登記為日受產業株式會社中田製作所、四十一年三月三日為台灣省政府、四十二年七月二十五日為蔡文玉、四十三年六月十八日為唐傳宗、四十八年三月十四日為原告（被證一）。惟查民法第一百九十七條規定，應返還不當得利者，以無法律上之原因而受利益者為限，本件被告受贈之前手於四十六年二月十一日因買賣取得系爭土地之建物所有權後，原告始於四十八年三月十四日基於買賣取得系爭土地之所有權。買賣取得系爭土地之所有權，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例：「土地與房屋為分別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地」。依系爭建物與土地謄本之記載可確知，自三十五年系爭建物與土地因日本投降台灣光復接收日產兩者均收歸國有同屬一人，其後才由管理機關台灣省政府分別於四十四年、四十二年先後出賣，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例自有適用。添
四、又被告名義上登記之系爭建物於原告取得系爭土地所有權之前，已建於系爭土地之上，依上判例，原告於承買系爭土地時，即默許同意其上已建築完成既成建物之所有權人繼續使用系爭土地，則被告名義上登記之系爭建物存在於系爭土地之上，即非無權占有，亦非無法律上之原因而受益，更無以不法行為侵害原告權利之侵權行為之情形。原告起訴意旨任意指摘，均顯與事實不符，實難令人容認，原告之請求，於法既屬無據，自應予以駁回。添
五、依實務上見解：國有財產權由各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有權人之權利。準此，最高法院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有人之權利（五十一年台上字第二六八○號判例、七十六年台上字第一一二五號判決）。日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載日人私有或「會社地」，顯非一般人民漏未申報之土地，應由該管縣市政府會同國有財產局切實調查，依「台灣省土地權利清理辦法」及「公有土地囑託登記提要」規定辦理，亦有「日據時期會社土地清理要點」「逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則」可證。系爭土地（41.3.3）、建物（44.8.1）皆曾登記為台灣省政府所有，管理機關則分別以實際之管理者為準，土地－台灣工礦股份有限公司，建物－財政廳，參照原告所呈附件一、二），惟公法人之同一性殆無疑義。雖然系爭土地於四十一年三月三日登記為台灣省政府所有（管理者：台灣工礦股份有限公司），系爭建物於四十四年八月一日登記為台灣省政府所有（管理者：財政廳），已如前述，惟系爭建物既然於三十五年二月二十七日收受日受產業中本旭私人所有，至四十四年八月一日始登記為台灣省政府所有，較系爭土地晚（
41.3.3）。其原因？請鈞院依職權調查。而台灣光復初期（指三十五年四月至三十八年十二月底），系爭土地、建物分別為日人會社地或日人私有，依據前開「日據時期會社土地清理要點」「逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則」，皆分別收歸台灣省政府公有，解釋上「土地與房屋同屬一人」即毋需拘泥於原所有權人是否同一，為判斷基礎。何況，嗣後系爭土地於四十八年間又經原告照價收買，再回復公法人公有土地性質，公有土地性質業經補正依據民事類推適用原則，系爭建物所有權人從趙以準以下至丙○○，皆可解釋為四十四年八月一日之後「土地與房屋同屬一人所有」。而民法第四百二十五條之一第一項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」（另參照該條立法理由提及四十八年台上字第一四五七號判例、最高法院七十三年第五次民事庭會議決議；以及民法債編施行法第三十六條），「推定」有租賃關係，另有明文。抑有進者，又有舊平均地權條例第二十條有承租法律關係之規定，訴外人丙○○即與原告間確有租賃關係存在（若符合民法第四百五十一條規定，亦有不定期限繼續租賃契約之適用）。被告承受訴外人丙○○之權利、義務，非無正當權源可比擬，不符合無權占有（民法第七百六十七條）系爭土地之規定，本件無民法第一百七十九條不當得利「無法律上原因」之適用。
六、依據「台北市有財產管理規則」（61.9.8北市府秘法字第四五八七五號函發布，
80.1.18北市府法三字第八○○○二五○二號函修正發布，下簡稱市有財產管理規則），第十條規定「不動產應由管理機關以『台北市』名義，向管轄地政機關辦理所有權及管理機關登記」（另參照系爭土地登記謄本）。而台北市市有財產依其性質區分為：一、公用財產、二、非公用財產、（指公用財產以外之一切財產）二種，（見市有財產管理規則第四條）。系爭土地為原告照價收買（
48.3.14）之非公用財產（見原告所呈附件一，另參照市有財產管理規則第七條第一項二、（一））。依行為時平均地權條例（47.7.2總統令公布）第二十條規定「照價收買之土地其原有建築改良物之所有權人願按當時公告地價承購或承租該項土地者，其建築改良物不得收買」（43.8.26總統令公布為第十八條），而系爭土地於原告向前手唐傳宗照價收買時，其上系爭建物所有權人為丙○○（見原告所呈附件二），原告既未一併收買，顯然，依上揭舊平均地權條例第二十條之旨趣，系爭房屋與土地間應有租賃關係存在，符合論理法則（按訴外人丙○○當時並未承購系爭土地）。依法律不溯既往，及保護既得權原則，此即系爭房屋有租賃法律關係（或不定期限租賃關係）之權源依據，揆之訴外人丙○○與原告之前手即系爭土地所有權人唐傳宗間有租賃關係存在（被證四），上開論述，即非無據。添
七、系爭建物於八十六年十月十七日由訴外人丙○○與王永裕間為符合系爭建物實際產權以及誠信原則，訂立協議書（被證五）。依上開協議書所載，建物所有權登記得移轉予王永裕或其指定人員。系爭建物於八十六年十二月二十四日雖登記為被告名義，惟實際上出租人為訴外人王永裕。由王永裕出租與訴外人朱玉柱（被證六），由王永裕收取房租，而獲有租金之收益每月為一萬二千元。按土地及其上建物之利用與收益無法分離而存在，建物及土地非屬同一人時，對於整體房地利用產生之收益，建物及土地皆各有其貢獻。以本件建物所有權人受益之角度觀察，自原告即土地所有權人主張受益分配之期間內，被告僅為登記之人頭，但據原告起訴意旨卻指摘請求每月分別為一萬八千六百零八元、一萬九千一百零四元（如原證三），若依此則除前開全數收益均被原告取走，無有剩餘外，尚需對原告負債每月七千餘元，原告不分臨路與巷、弄、屋況與層樓利用度，以及忽視土地及其上建物無法分開收益，且出租、收益標的之一建物為被告合法登記，原告卻逕自土地片面計算高價請求，強取豪奪，不合事理莫此為甚，證諸近年經濟不景氣，不動產市場長期低價，原告卻均無調整且更反向調高可知，實不待言，實際上真正受益者為訴外人王永裕，為管理維修本件建物之前述收益，仍尚未扣除王永裕管理，與必要之支出，本件依稅法租賃所得應減除合理必要損耗維修費用百分之四十三，每月收益實僅六千八百四十元，再就出租建物及土地貢獻比例試為六：四，則本件土地所有權人可分配之收益，或係每月二千七百三十六元正，始屬相當並符法理。假設以原告所稱被告受有相當於租金之利益，每月分別為一萬八千六百零八元、一萬九千一百零四元等計算之請求．．．云云，即顯然與前述訴外人王永裕實際出租或因從土地而來所受之利益不符，且本件被告並無受有任何利益，所有權作用之使用、收益、處分權能皆無，更何況本件原告既長期默許被告前手等人使用於前，且並未約定請求期間之利用收益分配於後，要非無權占有，亦非未經事先默許同意，無法律上原因之不當受益，其請求顯然無法成立，實不待言。添
八、原告稱以年利率百分之五逕自計算而謂請求已低，其實與定存年利率自百分之七、八，已降至近年的百分之二不到以觀，及參照地價稅率為千分之二、與不動產長期已趨於低價相較，其未合理反應經濟時況收益情形，昧於不動產市場已擺脫長期財團人為操作的不合理高價，況且本件建物為自日據至今之老舊木造建築，坪數狹小，重建不易亦無益，可實地勘查及從照片可知（被證二），原告所稱經濟上價值可觀，仍單方片面逕計高額收益報酬，昧於事實，其不合理法甚明。添而城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此項規定於租用基地建築房屋準用之（土地法第九十七條第一項、一○五條、一百四十八條、土地法施行法第二十五條）。土地所有人未申報地價者，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價之百分之八十為申報地價。公有土地之公告地價為法定地價，免予申報（平均地權條例施行細則第二十一條）。姑不論如何，原告概依年息百分之五主張，其依據（依原告82.7.19函自行認定）？並無理由。
九、蓋系爭建物鄰近交通與生活機能不達年息５％，何況系爭房屋建築甚為老舊？本件有租賃法律關係存在（或不定期限租賃），無不當得利之適用。退步言，因可歸責於原告（地主）之事由，致系爭土地與建物分屬不同所有人，而未將系爭建物一併收買。建物所有權人無法取得土地所有權或因未以字據訂立不動產租賃，視為不定期限之租賃（民法第四百二十二條第二項），或租賃屆滿後承租人仍為租賃物之使用、收益，而原告不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第四百五十一條另參照四十七年台上字第一八二○號判例－在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，茍無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就）。既曰公有地、原告不需自行繳納稅金，實際使用系爭建物者為朱玉柱，租金亦非被告收取，原告本於不當得利法律關係請求返還利益並無理由。被告既無長期受益，鈞院駁回原告之訴，亦與公平正義之原則無違。
十、本件系爭建物與系爭土地並非一般日受產業之獨棟別墅或瀕臨大馬路者，而係位處狹小巷弄內連棟木造老舊矮層建築之一，且坪數狹小僅一十二坪，核其屋況面積與所處地段坐落，利用與價值與臨大馬路或獨棟別墅等者，豈止天壤之別，茲檢附建物之照片（被證二）供佐證。縱使退萬步言，本件原告既默許同意使用在先，亦未約定利用收益分配於後，則縱假設未來雙方倘欲約定使用收益之分配，亦不得祇依原告單方片面之主張，概以市區土地高價，不分臨路與巷弄屋況與利用度，忽視土地及其上建物無法分開收益，逕自計算（如原證三），否則不啻以市府強勢欺凌弱勢平民，相較原告對於多數違章建築無權占用者除未要求占用賠償，反倒多給予高額搬遷補償費，本件合法之系爭建物並非無權占有何竟至此，且建物與土地實際利用之收益價值應由雙方或公正第三者協商訂定，竟被棄置。
十一、再原告起訴意旨主張相當於租金之不當得利，但依前述判例可知，固無無權占有不當得利，甚至於侵權行為之構成，縱使以其相當於租金之不當得利主張形式上觀之，則自被告收受訴狀之日起算，其五年時效為八十七年三月二十六日起至九十二年三月二十六日，八十七年三月二十六日之前者已罹於請求時效，時效已消滅，原告逕自計算（如原證三）請求自八十六年起之起迄期云云，亦顯然無理由，無法成立。
叁、證據：被證一：建物與土地謄本正本共玖紙。添被證二：建物照片影本三紙。添被證三：租約影本二份。添被證四：收據影本乙份。
被證五：協議書影本乙份。
被證六：台北自來水費收據（八十六年十月至八十六年十一月）、電費收據（八十六年十二月）影本各一份。
並聲請傳喚證人丙○○、朱玉柱，及調閱本院八十六年訴字第二三六二號民事卷、台灣高等法院八十八年上字第七八五號卷、最高法院九十一年台上字第七○○號卷。添
理 由
一、兩造之主張、抗辯：
（一）原告起訴主張：被告所有之台北市○○區○○街○○○巷○○○號系爭建物，占用原告所有台北市○○區○○段一小段五一三地號面積計七十平方公尺之系爭土地），占用期間自民國八十六年十二月二十四日至九十一年八月六日止。
被告係無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，即自八十六年十二月至八十九年六月每月一萬八千六百零八元，八十九年七月至九十一年八月每月一萬九千一百零四元，合計一百零四萬四千三百四十元。爰依民法第一百七十九條之規定訴請被告返還不當得利。系爭土地之所有權人為台北市，管理者則為台北市政府財政局，原告為土地管理機關，有當事人能力。國家機關代表國家接收日產，係基於國家之權力關係而接收，係屬原始取得，當然排除原有之一切負擔，而原土地謄本所載「國有」之意義，係指中華民國所有。系爭土地坐落位置之經濟上價值可觀，至於本件請求僅依法定最高上限百分之十之一半即百分之五計算不當得利，衡情並未過高。照價收買係對申報地價過低之土地所為，至土地上之建築改良物是否併予收買，依系爭土地四十八年照價收買時平均地權條例並無規定，被告所引四十七年七月二日修正之平均地權條例之規定有誤。被告所提丙○○與唐傳宗之租金收據影本乙紙，十二月末日止之租金，僅能證明四十二年十二月末日至四十五年間有租賃關係，並不足以證明其後租賃關係仍繼續存在。系爭建物為被告所有，被告如何利用或容於王永裕出租，均無卸於為被告使用系爭土地之行為，被告之系爭建物無權占用系爭土地，即有相當於租金之不當得利被告所辯自不足採。
（二）被告則抗辯：系爭土地之所有權人是台北市，並非台北市政府財政局，原告非土地所有權人，即無權利能力，依法即不得提起本件訴訟。系爭建物並非違章，係合法登記領有所有權狀之建物，建築完成日早於原告取得系爭土地日，殊無無權占有，更無不法侵權行為之情形。被告受贈之前手係於四十六年二月十一日因買賣取得系爭土地之建物所有權後，原告始於四十八年三月十四日基於買賣取得系爭土地之所有權。買賣取得系爭土地之所有權，土地與房屋同屬一人而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，應推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地。故原告於承買系爭土地時，即默許同意其上已建築完成既成建物之所有權人繼續使用系爭土地，則被告即非無權占有。系爭建物係位處狹小巷弄內連棟木造老舊矮層建築之一，且坪數狹小，原告主張以市區土地高價計算甚不合理。再原告之請求，於八十七年三月二十六日之前者已罹於時效。被告僅為登記之人頭，該建物事實上係由王永裕出租於第三者朱玉柱，被告並無受有任何利益，所有權作用之使用、收益、處分權能皆無，且尚未扣除王永裕管理，與必要之支出，再依稅法租賃所得應減除合理必要損耗維修費用百分之四十三，而就出租建物及土地貢獻比例試為六：四，則本件土地所有權人可分配之收益，或係每月二千七百三十六元始屬相當。更何況本件原告既長期默許被告前手等人使用於前，且並未約定請求期間之利用收益分配於後，竟主張被告不當得利，顯然無法成立。系爭土地為原告照價收買之非公用財產，原告向唐傳宗照價收買時，其上系爭建物所有權人為丙○○，原告既未一併收買，依行為時平均地權條例第二十條之規定，系爭房屋與土地間應有租賃關係存在（或不定期限租賃關係）。系爭土地與系爭建物依「日據時期會社土地清理要點」「逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則」，皆分別收歸台灣省政府公有，解釋上「土地與房屋同屬一人」即毋需拘泥於原所有權人是否同一，為判斷基礎，依民事類推適用原則，系爭建物所有權人從趙以準以下至丙○○，皆可解釋為「土地與房屋同屬一人所有」，而推定有租賃關係。丙○○與原告間確有租賃關係存在，被告承受訴外人丙○○之權利、義務，即有正當權源，請駁回原告等語。
二、兩造爭點整理：
（一）原告有無權利能力。
（二）被告所有之系爭建物是否無正當權源占用原告所有之系爭土地。
（三）原告是否得向被告請求返還相當於租金之不當得利。
（四）被告之時效抗辯。
（五）請求金額之計算。
三、茲分述如下：
（一）原告有無權利能力：按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，實務上向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院五十一年台上字第二六八○號判例意旨可資參照。故政府機關得為訴訟當事人，而其所屬機構，為謀訴訟上便利，應認該所屬機構就其職務範圍內之事項涉訟，有權利能力及當事人能力。本件系爭土地之所有權人為台北市政府，而由原告為管理者，有原告提出之土地登記簿謄本在卷可證，是本件原告有權利能力及當事人能力，且於本件訴訟為當事人適格，原告提起本件訴訟，自無不合。
（二）被告所有之系爭建物是否無正當權源占用原告所有之系爭土地。
１、經查：系爭建物坐落於系爭土地上，而系爭建物之所有權人於三十五年二月二十七日登記為日受產業中本旭、四十四年八月一日為國有管理機關臺灣省政府財政廳、四十四年十月十四日為趙以準、四十六年二月十一日為丙○○、八十六年十二月二十四日為被告；系爭土地之所有權人於三十五年五月二十三日登記為日受產業株式會社中田製作所、四十一年三月三日為台灣省政府、四十二年七月二十五日為蔡文玉、四十三年六月十八日為唐傳宗、四十八年三月十四日為原告，此為兩造所不爭執，並有兩造分別提出之建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、建物登記謄本、土地登記謄本、異動索引等件附卷可稽。查系爭建物謄本上所載「『國有』管理機關臺灣省政府財政廳」中之「國有」，當然係指中華民國所有，而中華民國非僅台灣省而已，因此，「中華民國」與「台灣省」雖均為公法人，惟在法律上非屬同一人，乃毋庸置疑。再依上述登記謄本之記載所示，系爭土地登記為台灣省政府所有之日期為四十一年三月三日，嗣於四十二年七月二十五日移轉登記與訴外人蔡文玉；系爭建物登記為國有管理機關台灣省政府財政廳所有之日期為四十四年八月一日，是系爭建物登記為國有管理機關台灣省政府財政廳所有時，系爭土地已非台灣省政府所有，並無建物、土地同歸一人所有之情形。又被告自前手丙○○處取得系爭建物所有權時，系爭土地之所有權人為原告；丙○○自前手趙以準處取得系爭建物所有權時，系爭土地之所有權人為唐傳宗；趙以準自前手國有管理機關臺灣省政府財政廳取得系爭建物所有權時，系爭土地之所有權人亦為唐傳宗，均無建物、土地同歸一人所有之情形。
按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，民法第四百二十五條第一項定有明文；次按「土地與房屋為分別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故『土地與房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地」，最高法院四十八年台上字第一四五七號亦著有判例可參，前者所謂「推定有租賃關係」及後者所謂「推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地」，均限於「土地及房屋同屬一人所有」之情形，始有適用。本件系爭建物、系爭土地自日據時期以降，既無建物、土地同歸一人所有之情事，已如前述，顯與前開法條及判例之情形不同，自無援用之餘地。被告據以辯稱其有合法權源云云不足採信。
２、被告雖提出租金收據影本一紙主張其前手丙○○與原告之前手唐傳宗間有租賃關係，故其占用系爭土地有正當權源云云。惟查：丙○○為系爭建物所有權人之期間係自四十六年二月十一日起至八十六年十二月二十四日止；唐傳宗為系爭土地所有權人之期間係自四十三年六月十八日起至四十八年三月十四日止，而前開租金收據顯示之租金期間為四十二年十二月末日至四十五年十二月末日止，該租金收據僅能證明丙○○與唐傳宗於上述期間有收付租金之事實，尚不足以證明上述期間經過後，二人間仍有收付租金之事實存在。則被告主張其與原告間有租賃關係存在，其占用系爭土地有正當權源云云即非有據。
３、有關被告援引平均地權條例第二十條有關照價收買之規定，主張其與原告間有租賃關係或不定期租賃關係存在，伊非無權占有乙節，經查：原告照價收買系爭土地當時平均地權條例第二十條規定：「照價收買之土地其原有建築改良物之所有權人，願按當時公告地價承購或承租該項土地者，其建築改良物不得收買」，該條係就照價收買之土地，其原有建築改良物能否同時收買所為之規定，法條用語明確，與「未併予收買之建築改良物之所有權人與土地間存在租賃關係」無涉，尚難比附援用。故被告主張其前手丙○○與唐傳宗或丙○○與原告間有租賃關係或不定期租賃關係存在，伊非無權占有云云，不足採信。
４、從而，系爭土地為原告所有，被告占用系爭土地並無合法之正當權源，則被告自八十六年十二月二十四日起至九十一年八月六日止，占用系爭土地即屬無權占有。
（三）原告是否得向被告請求返還相當於租金之不當得利：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。無權占用他人之土地，使所有人受有不能使用土地之損失，而無權占有人受有使用土地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。本件被告自八十六年十二月二十四日起至九十一年八月六日止，無權占有系爭土地，顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告對系爭土地受有無法使用收益之損害，與不當得利之要件相符，則原告訴請被告給付相當於租金之不當得利即屬有據。
２、被告抗辯其為系爭建物名義上之所有權人，真正所有權人為其父王永裕，實際上係由王永裕出租與朱玉柱收取租金，被告既未收益，即無不當得利可言云云。經查：自被告提出之協議書觀之，協議書之當事人雖為王永裕與丙○○，惟丙○○買受系爭建物後，曾出售與訴外人林寶珠，林寶珠再出售與王永裕之妻，均未辦理所有權移轉登記，因此，系爭建物之買受人係王永裕之妻而非王永裕，雖王永裕與丙○○協議「‧‧‧辦理移轉登記與乙方（按：王永裕）或其指定人」，仍無法依據該協議書認定系爭建物真正所有權人為王永裕而非被告。次查：系爭建物係由王永裕出租與訴外人朱玉柱，雖經證人朱玉柱到庭敘明，惟土地與建物乃獨立之不動產，其所有權及使用、收益等權能應分別以觀，土地之使用收益與建物之使用收益，自不得混淆。原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，乃係被告系爭建物占用系爭土地代價之利益，與被告如何使用該建物無關，王永裕出租系爭建物以收取租金，乃係不同之法律關係。又前者不當得利請求權應由土地所有權人向建物所有權人行使之；後者租金請求權應由出租人向承租人行使之。被告所有之系爭建物占用系爭土地，既已使用該土地，即受有使用土地代價之利益，至其占用土地之該建物，如何使用收益，聽任其便，其自行或允由他人居住使用、自行或交由他人出租收租，甚或既不居被告又辯稱建物之使用不能脫離土地，故占用土地之代價不應高於出租建物之租金，惟如前所述，二者為不同之法律關係，被告之系爭建物由王永裕出租所收取之租金低於原告請求不當得利之金額，此乃被告收益方式之自由行使及契約自由訂立之結果，若據以辯稱占用土地之代價不應高於出租建物之租金云云，亦無理由。
３、綜上所述，被告無權占有系爭土地受有相當於免付租金之利益，致原告對系爭土地受有無法使用收益之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。
（四）被告之時效抗辯：按租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定。則相當於租金之不當得利，請求權時效之計算與租金時效之計算應無不同。本件被告為時效抗辯，則原告不當得利之請求權，其超逾五年之部分因而消滅。查原告係於九十二年三月十七日訴請被告返還不當得利（有起訴狀上之收狀戳日期可證），則原告僅得請求自起訴之九十二年三月十七日往前回溯五年即八十七年三月十八日起算之不當得利。而被告之系爭建物占用系爭土地之期間為八十六年十二月二十四日起至九十一年八月六日止，故就系爭土地而言，原告僅得向被告請求自八十七年三月十八日起至九十一年八月六日止相當於租金之不當得利。
（五）請求金額之計算：
１、依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地之公告地價即為申報地價，又依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。查系爭土地坐落台北市○○街○○○巷，緊鄰台北市○○○道路忠孝東路、金山南路、杭州南路等，交通便利，附近商圈林立，又有台大法學院、台北商業技術學院、成功中學等學校，距中正紀念堂、國家音樂廳、國家劇院亦近，故原告請求按各當期公告地價總值年息百分之五計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。
２、依八十七年三月十八日起至九十一年八月六日止之公告地價計算如下：⑴八十七年三月十八日起至八十九年六月三日止之公告地價為陸萬伍仟伍佰元，計算式如下：
65500x70x5% =000000000000/12=0000000000x(27+17/30)=526634⑵八十九年七月一日起至九十一年八月六日止之公告地價為陸萬叁仟捌佰元，計算式如下：
63800x70x5% =000000000000/12=0000000000x(25+5/30)=468301合計為玖拾玖萬肆仟玖佰叁拾伍元(000000+468301=994935)
四、綜上所述，被告所有之系爭建物無權占用原告所有之系爭土地，原告得依不當得利之規定請求被告返還自八十七年三月十八日起至九十一年八月六日止相當於租金之不當得利，合計為玖拾玖萬肆仟玖佰叁拾伍元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年三月二十六日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。是原告之請求於此範圍內為有理由，應予准許；逾此部分則無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所依據，爰不予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，毋庸逐一審酌，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十八 日
民事第二庭 法 官 丁蓓蓓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十 日
法院書記官 陳素卿