臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一四七０號
原 告 國亦賓建設股份有限公司法定代理人 戊○訴訟代理人 林廷隆律師被 告 丁○○被 告 乙○○右 一 人訴訟代理人 甲○○
林達傑律師複代理 人 丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於中華民國九十年九月十六日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落臺北市○○○路○○○巷○○號二樓之二房屋遷讓交還原告。
被告丁○○應自民國九十二年四月一日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟零貳拾元。
被告乙○○應將坐落臺北市○○○路○○○巷○○號四樓之五房屋遷讓交還原告。
被告乙○○應自民國九十二年三月二十八日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告柒仟貳佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔十分之四，被告乙○○負擔十分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項，得假執行；但被告丁○○如分別以新臺幣參拾參萬肆仟元、伍仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項、第四項，得假執行；但被告乙○○如分別以新臺幣肆拾捌萬、柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告丁○○應將坐落於台北市○○○路○○○巷○○號二樓之二房屋遷讓交還原告。
二、被告丁○○應自起訴狀繕本送達之翌日即民國九十二年四月一日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）六千二百七十六元。
三、被告乙○○應將坐落於台北市○○○路○○○巷○○號四樓之五房屋遷讓交還原告。
四、被告乙○○應自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年四月一日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告九千零一十八元。
五、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北市○○區○○段三小段九四六地號土地上之四七八五建號建物即門牌號碼：台北市○○區○○○路○○○巷○○號二樓之二（稱四七八五號建物）暨四七九五建號建物即門牌號碼：台北市○○區○○○路○○○巷○○號四樓之五房屋（下稱四七九五號建物）係原告所有，卻分別遭被告丁○○及乙○○無權占有。原告雖曾多次催請被告遷離，但被告二人卻拒不遷離。依民法第七百六十七條規定，原告自得請求被告二人返還上揭房屋。
二、被告丁○○於九十一年一月二十八日與原告公司簽訂之土地買賣契約，實乃原告公司房地遭訴外人魏宏達（冒用魏宏裕之名）盜刻印章盜賣。雖原告與丁○○協議，只要被告丁○○將依其與魏宏達所簽訂之契約尚未給付之二百三十五萬元給付原告去清償系爭房地設定給世華商業銀行之抵押貸款，原告即將系爭房地辦理過戶移轉登記，雙方於九十一年八月十四日簽訂協議書。於簽訂協議書後，原告一直催請被告丁○○給付價金，但被告仍置之不理，原告乃以隆律字第一六八二號函解除契約，被告已無占有之權利，原告自得依民法第七百六十七條之規定請求返還系爭房屋。
三、被告乙○○於九十年五月九日與原告公司簽訂之土地買賣契約，實乃原告公司房地遭訴外人魏宏達盜刻印章盜賣。雖原告與乙○○協議，只要被告乙○○將其與魏宏達所簽訂之契約尚未給付之三百六十六萬元給付原告，原告即承認魏宏裕之無權代理行為。惟此乃附條件之承認，被告乙○○既未履行，不符合條件，兩造將當無契約存在。
四、被告等無合法權源，不付任何代價而使用原告所有前揭房屋，消極減免其應支付使用前揭房屋之代價，是被告等既受有利益，致原告受有損害，原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告等返還其所受利益。按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」。本件系爭四七八五建物上之土地申報總價年息百分之十為七萬五千三百一十三元，則被告丁○○相當於每月受有六千二百七十六元之不當利益。系爭四七九五號建物上之土地申報總價年息百分之十為一十萬八千二百一十七元，則被告乙○○相當於每月受有九千零一十八元之不當利益，爰起訴如訴之聲明。
五、對被告抗辯之陳述：
（一）原告係台北市○○區○○段三小段四七八一建號等二十戶房屋所有權人。嗣於九十三年三月二十八日與魏宏達簽訂不動產買賣契約，將前揭二十筆房地暨停車位出售予魏宏達，並由魏宏達將應給付原告之價金直接向世華商業銀行清償原告之貸款。原告並於簽約後同意魏宏達可以先行銷售系爭房地，原告可配合辦理過戶移轉登記；但原告從未同意魏宏達以原告公司名義出售。嗣原告接獲存證信函要求履約辦理房地過戶登記，才知道前揭房屋遭魏宏達盜賣。因此原告否認被告乙○○抗辯兩造間成立之買賣契約書之真正，蓋前揭不動產買賣契約書並未蓋原告公司章，故原告與被告乙○○間並不存在買賣關係，被告乙○○係無權占有原告前揭房地。
（二）從原證一建物謄本之記載可知系爭房屋所有權人仍為原告，非被告乙○○，而房屋稅單係因被告乙○○以買賣為由，向台北市稅捐稽徵處中南分處申報，因而中南分處才對其開出房屋稅單。原告知悉遭盜賣後，已向中南分處告知此事，中南分處並已將納稅義務人名義回復為原告，同時重新補房屋稅單請原告繳納，並函被告乙○○退稅。
（三）系爭房地之銷售案名「都市森林」係魏宏達自取，原告根本不知道，且銷售現場並無原告公司名義，故被告乙○○主張原告應負表見代理之責，顯無理由。
（四）原告與被告乙○○接洽過程中，乙○○曾提出折讓書，依該折讓書知悉其實際上僅支付四十萬元予魏宏達，非其主張之一百二十萬元。被告給付魏宏達之四十萬元，其法律性質係屬訂金，而被告等違約不給付其餘買賣價金，經原告催告後仍不履行，原告以被告違約為由解除契約，自得沒收其訂金。
（五）原告無幫被告辦理銀行貸款之義務，被告主張由原告統一向板信銀行辦理貸款，所憑無據。給付買賣價金，係買受人之義務，若買受人不給付價金，出賣人自得經過催告後解除契約。至於系爭買賣契約第十四條第二項，係指出賣人同意買受人如以系爭不動產供擔保向銀行貸款抵付尾款或作為買賣價金之一部份時，買受人不遵守即以違約論，非如被告主張必須因為買方信用條件不合或金融政策改變所致時，原告方得要求被告一次補足該筆買買價金。
（六）原告係為減少承購戶之損失，在一定條件下才承認魏宏達之無權代理行為，但因原告與被告乙○○間之條件並未成就，故其不得主張同時履行抗辯。
參、證據：提出土地謄本乙份、建物謄本二份、台北市稅捐稽徵處中南分處函影本乙
份、不動產買賣契約影本乙份、存證信函影本乙份、相片三張、房屋稅繳款書影本乙份、律師函影本七份、折讓書影本乙份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、被告丁○○部分：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告乙○○部分：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告丁○○部分：
（一）被告與原告公司於九十一年一月二十八日簽訂土地房屋買賣契約，承購座落系爭四七八五號建物，並同時繳交訂金、簽約款及用印款之全部金額。
（二）原告公司雖主張前開契約乃訴外人魏宏達盜刻原告印章盜賣房產，然於九十一年八月十四日原告公司與被告盧讚欽簽訂協議書，原告願承認魏宏達與被告間之買賣契約。嗣後原告卻藉故拖延，未履行協議書內載條款，故被告於九十一年八月二十六日以台北圓山郵局第四一○號存證信函通知原告出面商討有關事宜。但原告卻於九十一年九月二日告知被告丁○○，原告並未售予上揭土地與被告丁○○；之後又於九十一年九月十一日要求被告丁○○於同年十月十五日前給付二百三十萬元，否則要求被告丁○○於同日前搬離上揭被告承購之房屋。又再於九十一年十月十七日要求於文到十日內給付，否則沒收被告丁○○之前所給付之全部價金。最後再於九十一年十一月七日以存證信函解除與被告所簽訂之不動產買賣契約。
（三）被告盧讚欽九十二年四月二十二日審理時，亦主張與原告公司解除房地買賣契約。
二、被告乙○○部分：
（一）被告於九十年五月七日向原告支付訂金二十萬元，又於同年五月九日支付簽約金正式簽約購買該公司所建築之「都市森林」中系爭四七九五號建物與其基地應有部分。被告依約給付訂金及簽約金共一百二十萬元，當時原告將房屋交付給被告進行裝潢與使用。雙方辦理房屋與基地過戶登記手續，將房屋登記於被告之名義，被告按時繳納房屋稅，足證雙方間確實有買賣契約存在。
（二）原告雖否認契約書之真正，惟查該契約書係以兩造名義作成，雖契約用印係以該建築物案名「都市森林」為之，然該印文既已明示係作為該個案簽約專用，依照社會交易觀念，已足認原告確係本件不動產出賣人。
（三）被告買受系爭不動產之處所係在系爭建物相鄰之預售屋接待中心，系爭建物門牌為台北市○○○路○○○巷○○號四樓之五，接待中心門牌為同路巷二四號一樓，均同屬「都市森林」社區，該接待中心自被告買受系爭房屋之際，即對外標示「都市森林」銷售案，又以該接待中心之地理位置及其長時間在該處銷售系爭房屋之情形而言，若謂原告竟不知曾為其所有之不動產，係以「都市森林」之案名對外銷售，其誰能置信？又若原告明知第三人未受其委任而盜賣其所有不動產，卻仍不加以禁止或反對，自應依照民法第一百六十九條規定負表見代理責任。
（四）原告所發之隆律字第一六七六號函及隆律字第一六八一號函均足以明確顯示原告已然承認訴外人之代理行為。且原告主張解除系爭買賣契約。亦足證原告公司已承認與被告乙○○成立房屋買賣契約。
（五）就原告解除系爭買賣契約部分：１依系爭買賣契約第十四條第二項約定：「本契約付款條件中，如以本約不動
產供擔保向銀行貸款抵付尾款或作為買賣價金之一部份時，為確保買賣雙方之權益，買方應於賣方增值稅完稅之前，將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續，且該承貸銀行或金融機構不得中途變更，否則，以違約論處。若因買方信用條件不合或金融政策改變，以致核貸額度不足以抵付尾款，買方應於銀行或金融機構撥款時，以現金一次補足該筆買賣價金絕無異議。」申言之，必身為買方之被告違反該條款前段約定，始應以違約論處；且若有核貸額度不足之情形，亦以因買方信用條件不合或金融政策改變所致時，原告方得要求被告一次補足該筆買賣價金。
２查本件銀行貸款係由原告統一向板信商業銀行辦理，所有應備貸款文件亦已
由被告依約交付文件辦理相關手續，被告斷無違約之可能。再者，本件原告既未舉證證明本件銀行貸款遲遲無法核撥，係肇因於前述條款約定所致，則原告以前述存證信函催告被告應一次給付其餘買賣價金，顯屬無據，其嗣後再依該次催告解除買賣契約之意思表示，亦屬無效。綜上所述，兩造既曾簽立系爭買賣契約，原告前述解約之意思表示又與契約約定不符而無效，原告自無由訴請被告遷讓房屋、給付不當得利。
（六）同時履行抗辯部分（返還已付價金）：１被告已依系爭買賣契約先後於九十年五月七日給付訂金二十萬元，於九十年
五月九日給付簽約金一百萬元，此有原告於系爭契約後附表在各該收款簽章欄上加蓋「都市森林收款專用章」可稽。
２而縱系爭買賣契約係由第三人魏宏達未經原告授權擅與被告簽訂，亦因前述
原因而應由原告負起表現代理責任，或因原告承認其代理而應負起全部契約責任。則若原告堅稱伊並未收到被告所給付之款項，亦屬原告與其受僱人或第三人魏宏達間之問題，無容原告執以對被告抗辯伊並未收奉該等款項。
３查訴外人李鳳娘曾在原告同意下，將折讓書權利轉讓予被告，惟依照該內容
意旨，該等折讓價款係作為補貼被告裝修系爭建物之費用，該等費用在被告遷入系爭建物之前並已確實發生。則原告既同意自系爭買賣價款中折讓八十六萬元，則不論實際上被告就系爭房屋之裝修費用為若干，該等價款均無異於被告已給付原告之房屋價款。
４若法院認為雙方之買賣契約業經解除，被告乙○○亦主張同時履行抗辯權，而由原告返還已付之價金一百二十萬元。
參、證據：
一、被告乙○○部分：提出土地房屋買賣契約書、房屋稅繳款書、板信商業銀行永和分行開戶證明、周仕傑律師函、名片、水電費用繳款收據、管理基金收據、存摺等影本各乙份、林廷隆律師函影本兩份、清潔費繳費收據影本三張、相片三張為證。
二、被告丁○○部分：提出土地房屋買賣契約書影本、水電費繳費收據影本、協議書影本、存證信函影本各一份、林廷隆律師函影本四份。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告丁○○、乙○○現分別占有之前開系爭第四七八五號建物、四七九五號建物，其買賣契約均係與無權代理之訴外人魏宏達所訂定，原告嗣與被告二人約定只要其依與魏宏達所簽訂契約之未付餘額給付原告，原告即將系爭房地辦理移轉登記與被告，詎被告均未能履行，原告乃解除契約，依民法第七百六十七條前段物上請求權請求被告丁○○返還系爭第四七八五號建物及被告乙○○返還系爭第四七九五號建物，並依民法第一百七十九條不當得利法律關係，請求被告等支付及相當於租金之不當利益之判決。
二、被告丁○○則以：被告丁○○與原告訂立土地房屋買賣契約，已繳付部分價金，原告雖主張係魏宏達盜賣，然原告與被告丁○○另簽訂協議書，原告願意承認魏宏達與被告間之買賣契約，惟原告藉故拖延不過戶，其以存證信函解除契約並不合法，被告丁○○亦主張解除契約，請原告返還已繳付之價金等語。
被告乙○○另以：被告乙○○與魏宏達所訂立之土地房屋買賣契約，該契約因魏宏達之無權代理行為因原告之承認而為有效，依買賣契約買賣契約第十四條第二項約定，原告所為契約之解除，並不合法，應備貸款文件亦已依約交付，並無違約，是原告所為解除契約之意思表示為無效，縱以該買賣契約業經解除，被告亦主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。。
三、原告主張被告現占有之系爭建物為原告所有，經訴外人魏宏達擅以原告名義與被告二人訂立買賣契約，而被告均未履行給付買賣價金餘款，原告乃解除買賣契約之事實，業據原告提出土地及建物登記謄本、律師存證信函、原告重繳房屋稅稅單影本、律師解除契約函等件為證；被告丁○○、乙○○則以右揭情詞置辯。因之，本件應先審酌者為原告所有之系爭建物，為訴外人魏宏達出售與被告二人之買賣契約是否有效。經查，被告丁○○提出其與原告及魏宏達於九十一年八月十四日訂立之協議書一份，其中第二條對魏宏達擅以原告名義簽訂之系爭第號建物買賣契約，原告承認該契約效力，是該買賣契約即生效力。被告乙○○提出與原告簽訂之買賣契約，惟該買賣契約無原告及法定代理人名義之印文，難認該契約有效，然原告另委託林廷隆律師於九十一年十月十四日通知被告乙○○：「若乙○○先生堅持其於九十年五月九日與魏宏裕（指魏宏達）先生所簽訂之契約係魏宏裕代理本公司所簽訂，則本公司願承認魏宏裕先生之無權代理行為。」（見原證七）等語，又於同年十一月一日通知以：「本公司願承認魏宏裕先生之無權代理行為，並催請乙○○先生依其與魏宏裕先生之不動產買賣契約之約定，給付本公司.... 」等語（見原證八），有前開律師函及掛號函件收據影本可按，足見原告就魏宏達無權代理之買賣行為承認之意思表示。因之，系爭建物買賣契約，因原告之承認而生效力，被告二人有支付買賣價金之義務。
四、原告另主張被告丁○○、乙○○未能履行支付買賣價金餘款，已催告被告履行之仍未為而解除買賣契約，有前揭律師催告及解除契約存證信函為證，被告對此並未爭執，被告丁○○雖以：原告之解除契約並不合法，其亦對原告亦解除契約云云；被告乙○○以：依契約書第十四條約定，其僅於不配合向承貸銀行辦理申貸及對保時始為違約，而其無符合此約定情形，其嗣後催告並解除買賣契約，該解除意思表示無效云云。惟原告解除與被告丁○○買賣契約，該契約已溯及失效，被告丁○○主張解除契約，並非有據。而系爭不動產買賣契約書第十四條第二項所稱要求被告配合承貸銀行辦理否則以違約論等情，僅為買賣雙方於契約約定違約態樣之例示而已，原告不因有此約定而排除法定事由發生後主張解除契約之權利。是故而被告未履行支付買賣價金餘款，原告解除買賣契約於法並無不合。被告所辯，並不可取。
五、本件買賣契約既經原告解除，雙方各負回復原狀義務。惟原告再主張：依買賣契約書約定沒收被告已繳付之價金等情。查本件不動產買賣契約書第十條第一項前段約定「本契約簽立後，倘買方反悔不願承買，經賣方書面催告日起十日內限期履約，逾期仍不履行者，則所給付賣方之款項由賣方沒收作為違約金賠償後，並解除本契約，甲方（指被告）不得請求返還。」等語，基此，原告承認原無權代理契，上開條款自得拘束雙方，原告按此約定沒收被告交付之買賣價金，並非無據。被告乙○○雖辯稱：該約定係定型化契約條款，不當擴大賣方權利而應認為無效等語。然前揭約定雖屬原告一方預定用於同類契約之條款而訂定者，於買方有重大之不利益，惟該契約書同條第二項前段亦有對出賣人為相同之規定，即出賣人反悔不願出賣，買方得請已支付買賣價金一倍作為違約賠償等語，兩相對照，是難認契約第十條第一項前段約定有顯失公平之情形，自應肯認其效力。
六、被告乙○○另辯稱：訴外人李鳳娘曾在原告同意下將折讓書權利轉讓與被告，依該書面內容，折讓價款係作為補貼被告裝修建物之費用，該等用在被告遷入物前已確實發生，原告既同意自買賣價款中折讓八十六萬元，則不論實際上被告就系爭房屋之裝修費用若干，該等折讓價款均係被告給付原告房屋價款，如認原告之解除契約有理由，被告自得主張原告應返還其已給付之價款一百二十萬元云云，並提出土地房屋買賣契約書、基隆第二信用合作社存摺影本為據。經查：乙○○支付之價金之數額，於契約書附表二之收款紀錄就訂金二十萬元、簽約金一百萬雖在收款簽章欄內，蓋有都市森林收款專用章之戳記，惟依原告所提前揭折讓書註一載有手寫「本戶實際簽約金賣方實收新臺幣肆拾萬元整」之內容觀之，該戶簽約金應僅有四十萬元，另參以折讓書上有被告乙○○之蓋章，應認折讓書之記載內容較為可採。被告乙○○另抗辯：依照折讓書內容意旨，該等折讓價款係作為補貼被告裝修系爭建物之費用，該等費用在被告遷入系爭建物之前已確實發生：又折讓書雖載有「茲因土地房屋買賣，經雙方議定由賣方同意折讓新台幣捌拾陸萬元整予買方，以補貼買方.... 之裝修費用」等語，但依其內容，僅表示折讓之條件，由其字面意義，並無法推知折讓之八十六萬元為實際支付價金之一部分；至被告另提出之存摺，其紀錄僅得表示提存狀況，亦難為支付價金之證明，是被告乙○○前開已支付一百二十萬元價金之抗辯，並不可取。原告主張被告乙○○已支付價金為四十萬元，然細繹折讓書中註一之內容，其所載四十萬元係指「簽約金」部分而言，至被告乙○○於九十年五月七日給付之訂金二十萬元，另有買賣契約書可證，是被告乙○○已支付原告之價金為六十萬元。
七、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參照。原告請求被告給付占用其土地相當於租金之損害，自屬有據又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段亦定有明文。經查，本件系爭四七八五建號、四七九五建號房屋（門牌號碼分別為台北市○○○路○○○巷○○號二樓之二及四樓之五），均坐落台北市○○區○○段三小段九四六地號土地，該土地申報地價為每平方公尺四萬七千零四十元，而該房屋課稅現值分別為三十三萬三千八百元、四十七萬九千一百元，有原告提出之土地及建物登記謄本及台北市稅捐稽徵處中南分處書函足憑。又系爭建物位於台北市○○區○○○路巷內，交通堪稱便利，屋齡尚新等情狀，應認被告應返還原告相當於租金利益，以按土地及房屋申報總額百分之八為適當。從而被告丁○○、乙○○相當於每月分別受有五千零二十元、七千二百十四之不當得利。其計算明細如下：
（一）丁○○部分（建號四七八五號房屋）土地申報總價為：315平方公尺x283/10000x47040元/平方公尺=419338元房屋課稅現值為：333800元土地及房屋申報總價為：419338+333800=753138元年息百分之八為：753138x0.08=60251相當於每月之不當得利為：6025/12=5020
（二）乙○○部分（建號四七九五號房屋）土地申報總價為：315平方公尺x407/10000x47040元/平方公尺=603076元房屋課稅現值為：479100元土地及房屋申報總價為：603076+479100=0000000元年息百分之八為：0000000x0.08=86574相當於每月之不當得利為：86574/12=7214
八、綜上所述，本件原告主張原告承認系爭無權代理之買賣契約效力，因被告未按契約支付買賣價金餘款，而解除買賣契約，並將被告丁○○已繳納價金四十萬元、被告乙○○已繳付價金六十萬元作為違約金，應為可取。從而，原告依據民法第七百六十七條物上請求權及民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告丁○○將系爭第四七八五號建物遷讓交還原告，及自起訴狀送達之翌日即九十二年四月一日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告五千零二十元；暨請求被告王伯將系爭第四七九五號建物遷讓交還原告，及自起訴狀送達之翌日即九十二年三月二十八日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告七千二百一十四元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，惟原告勝訴部分，未逾五十萬元，依修正後民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，本院依職權宣告假執行，被告丁○○、乙○○分別酌定相當之擔保金，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所舉證據方法，於本案判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 七 日
民事第三庭 法 官 李維心正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 七 日
書記官 林梅珍