臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一四九三號
原 告 合記建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○訴訟代理人 劉大新律師右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國九十二年十月一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國九十二年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行，但被告如以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）八十萬元及自民國八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
陳述：
㈠訴外人蔡恒華領取建築執照後無力承建，要求原告出資經營合建案，原告乃於
八十七年九月間與被告簽立合建契約，由被告提供坐落台北縣中和市○○段二八張小段五八八－二０號一筆土地，面積約一百零七平方公尺，被告應有部分為四分之一（詳如土地登記簿謄本及地籍圖謄本，面積以地政機關登載及實地測量為準），與原告合作興建房屋，惟開工前夕，合建所需土地之其餘地主陳灣等五人因要挾不合理條件未果，竟拒絕簽約，致合建案無從進行。各地主無法履行合建協議及交地交屋等不可分債務，已屬給付不能，且有可歸責於各地主之債務不履行事由，應負連帶責任，原告乃依民法第九十九條第二項、第二百零六條、第二百五十六條、第五百零七條、第二百五十八條規定，於八十九年六月對各地主表示依法解除契約，並要求回復原狀，又合建契約於另案亦經最高法院九十一年度台上字第八四六號民事判決確認因解除條件成就而失效，被告之前依系爭合建契約受領原告給付之保證金一十萬元，即屬不當得利，應返還予原告。再系爭契約係因可歸責於各地主之事由而解除，原告因契約解除所受損害及所失利益已達六千九百萬元，每一地主平均應負擔一百萬元，為減輕被告之負擔，爰請求被告賠償六十萬元。另依合建契約第八條第五項，被告未履行本契約約定，應加倍賠償保證金予原告。爰依民法第二百五十九條、第二百六十條、第二百一十六條、第一百七十九條及系爭合建契約第二條第一項、第八條第五項、第八條第八項約定，求為判決如訴之聲明所示。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈系爭合建契約已失效，被告請求繼續給付房租津貼、搬遷費、修理費及損害賠償，均失依據，於法不合。
⒉被告遷出系爭房屋時，該屋已有二十五年早就破舊不堪，被告遷回後重新修
繕而請求原告負擔其修理費用，顯不合理。又被告就系爭房屋交付予原告之狀態為何及所主張損害賠償部分並未舉證證明，且依合建契約之本旨，原告僅須為一般看管，無繼續維護其適於居住之保管義務，況房屋亦有自然折舊之情形，亦難認原告未盡保管義務而應負損害賠償責任。
⒊否認原告曾同意以之前所交付之保證金扣抵房租補貼款。
證據：提出最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定及確定證明書、合建
契約書、支票、拆遷補償費收據、本院九十年度訴字第一００四號民事判決、台灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決、建築師設計費收據、晶彩連城合建簽約細則報告、電機技師業務酬金收據、開工款收據、變更起造人及變更設計款收據、聯捷會計師事務所收據、台北市會計師公會收款收據、代書報酬收據、太平洋產物保險股份有限公司保險費收據、第一產物保險股份有限公司火險保險費收據、台北縣政府營建工程空氣污染防制費繳款書、統一發票、寶島商業銀行定期儲蓄存款領息憑條、銀行利息收據、林一雄等七人起訴狀為證。
乙、被告方面：聲明：駁回原告之訴。
陳述：
㈠被告已依兩造所訂合建契約之約定將屋地交與原告，原告主張被告有可歸責事
由致債務不履行，被告否認之，原告主張其已依法解除契約，並無理由。至另案確定民事判決係以陳灣等五人未與原告成立合建契約為由，依兩造合建契約第二條第一項及民法第九十九條第二項，認兩造合建契約當然失其效力，核與被告無關，而兩造並未約定被告負有使陳灣等五人應與原告成立合建契約之義務，自無債務不履行可言。原告前與各地主個別簽立合建契約，被告亦然，並無數人負同一債務且給付為不可分之情形，原告謂鑒於各地主無法達到合建協議及交屋交地等不可分債務，自應負連帶責任云云，要屬無據。
㈡原告主張其已於八十九年六月間以可歸責於全體地主無法達成合建協議為由，
依法行使契約解除權，被告否認之。另被告就原告未能與陳灣等五人簽立合建契約乙節從無所悉，迄原告九十一年七月八日通知以無法繼續持續本案之開發為由，請求被告應退還其保證金，被告方知上情，則兩造合建契約應自九十一年七月八日起因解除條件成就而失其效力。
㈢原告主張因被告債務不履行致受有損害及所提各項憑證，被告均否認為真正。㈣於系爭合建契約失其效力前，原告有債務不履行之情形，被告得請求原告負損
害賠償責任，並得以原告應賠償之金額，與被告應退還原告之保證金，主張互為抵銷，並以九十二年四月十六日民事答辯㈡狀繕本之送達原告以代請求賠償與抵銷之通知：
⒈房屋修繕費部分：
⑴被告於八十八年一月十四日依約交付房地與原告，惟原告於未確定能與全
體地主達成合建協議並拆屋整地重建前，自應妥善保管被告交付之房地，詎原告竟任其損壞於不顧，違反其保管義務而應負不完全給付及侵權行為之損害賠償責任。
⑵被告因原告積欠房租補貼款已無力繼續支付在外之租金，只得搬回原址居
之用，經兩造約定若原告未能施工修復，則被告逕行動用保證金扣除施工費用，嗣因原告遲未施工修復，被告遂僱請丁○○為必要部分之修繕，共支付十二萬元。
⑶兩造合建契約有可能因未失效而繼續進行，亦有可能因失效而解除或終止
，如認原告依合建契約受領被告交付之房屋後，僅須為一般之看管而無繼續維護其適於居住之保管義務，顯違反平等互惠原則，不足為取，況原告亦無舉證其已盡一般之看管義務。
⒉房租補貼款部分：原告依合建契約第五條第三項第二款規定應按月給付被告
房租補貼款一萬五千元，惟自八十九年六月起至被告搬回原址時之九十年四月合計十六萬五千元之房租補貼款，原告均未給付，然同意由其前交付被告之保證金中扣抵。
⒊搬回原址之搬遷補貼費部分：被告前為「搬出」原址而支出之搬遷費部分，
兩造於合建契約第五條第三項第一款約定應由原告支付被告二萬元，至被告為搬回原址而支出之搬遷費部分應由何造負擔契約雖無明文，惟應屬契約之漏洞，基於誠信原則及合建契約第五條第三項第一款之補充解釋，原告應給付被告同額之補貼款二萬元。
⒋綜上，原告共應給付被告三十萬五千元，被告以上述得請求者在應退還原告之保證金十萬元之範圍內對原告主張抵銷，從而本件原告之訴為無理由。
證據：提出合建契約書、免用統一發票收據、原告九十一年七月八日通知書、協
議書、本院九十一年度訴字第六四０七號民事事件九十二年六月二十三日言詞辯論筆錄、房屋照片為證，並聲請訊問證人丁○○。
理 由原告起訴主張：伊公司於八十七年九月間與被告簽立合建契約，由被告提供坐落台
北縣中和市○○段二八張小段五八八－二０號一筆土地，面積約一百零七平方公尺，被告應有部分四分之一合作興建房屋，惟開工前夕，合建所需土地之其餘地主陳灣等五人拒絕簽約，致合建案無從進行。因各地主無法履行合建協議及交地交屋等不可分債務，已屬給付不能，且係可歸責於各地主之事由所致，伊公司已依法解除契約，又系爭合建契約亦因解除條件成就而失效，被告依約領取之保證金一十萬元，係無法律上之原因而屬不當得利。又原告因契約解除所受損害已達六千九百餘萬元，每一地主平均應負擔一百萬元，為減輕被告之負擔，爰請求被告賠償六十萬元。另依合建契約第八條第五項，被告未履行本契約約定，應加倍賠償保證金予原告等情。爰依民法第二百五十九條、第二百六十條、第二百一十六條、第一百七十九條及系爭合建契約第二條第一項、第八條第五項、第八條第八項約定，求為被告應給付伊公司八十萬元及自八十八年一月一日起加計法定遲延利息之判決。
被告則以：伊已依合建契約約定將屋地交與原告，並無債務不履行之情，原告主張解除契約並無理由。又迄原告九十一年七月八日通知伊應退還保證金時，伊始知系爭合建契約之解除條件成就，則系爭合建契約應自斯時起始失其效力。惟於系爭合建契約失效前，原告未善盡使伊交予原告之房屋適於居住之保管義務，致伊於搬回前支出十二萬元之修繕費用，且自八十九年六月起至九十年四月止伊遷回房屋之止，原告未給付房租補貼款十六萬五千元，另原告尚應給付伊搬回原址之搬遷補貼費二萬元，以上合計三十萬五千元，伊得對原告主張抵銷等語，資為抗辯。
原告主張兩造於八十七年九月間簽立合建契約書，由被告提供坐落台北縣中和市○
○段二八張小段五八八－二０號一筆土地，面積約一百零七平方公尺，被告應有部分為四分之一（詳如土地登記簿謄本及地籍圖謄本，面積以地政機關登載及實地測量為準），配合共有應有部分相關地主土地供住宅大樓建築基地與被告合作興建房屋，原告已依合建契約交付被告第一期保證金一十萬乙節，業據提出合建契約書及支票為證，並為被告所不爭執，堪信為真。
查系爭合建契約因另有其他地主不同意合建而無法遂行，依契約第二條第一項約定
，已於八十六年五月底因解除條件成就而失效，經其他地主林一雄等人請求原告履行合建契約，業經台灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定確定，認其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，因全體地主無法達成合建協議，合建契約因解除條件成就，而失其效力，有上開判決、裁定及確定證明書附卷可稽，亦足認為真實。又系爭合約契約既因解除條件成就而失效，即無待原告行使解除權，附此敘明。
原告另主張系爭合建契約已失其效力，被告原受領原告交付之一十萬元保證金即屬
無法律上之原因，應返還之。查依系爭合建契約第二條第一項約定：「．．．或因全體地主無法達成合建協議，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則合建契約自動解約及作廢（解除條件成就而失效），甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知文到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保證金。」系爭合建案已因解除條件成就而失效業如前述，被告即無繼續受有保證金一十萬元利益之法律上依據，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告返還，洵屬有據。
原告另主張因可歸責於被告之事由致系爭合建契約無法續約，係屬債務不履行，原
告應賠償原告所受損害六十萬元，並依合建契約第八條第五項加倍返還保證金一十萬元予原告云云。被告則辯稱伊已約交付房地予原告，兩造並未約定伊負有使陳灣等五人應與原告成立合建契約之義務，自無債務不履行可言等語。經查，系爭合建契約第八條第五項固約定：「甲方（即被告）如未履行本契約約定時，除應將已收乙方（即原告）之保證金即時退還甲方外，並須加倍賠償甲方所收之保證金予乙告，已施工之工程支出、其他因本大樓工程所衍生之一切費用及乙方已售房屋因而發生之一切損失等作為違約賠償金外，甲方仍應履行契約義務，並願放棄先訴抗辯權。」第八項並約定：「如甲方之一違約造成損害，應由違約之甲方負責賠償全體甲方及乙方之一切損失．．。」惟依系爭合建契約第一條之約定，被告所負之契約義務，僅為提供應有部分四分之一之台北縣中和市○○段二八張小段五八八－二０號土地，配合共有應有部分相關地主土地供住宅大樓建築基地與被告合作興建房屋，並未明示須負責其他相關土地地主提供土地。而被告業依約交出房屋與土地搬遷他處為原告所不爭執，是被告已履行其依合約應盡之義務。且系爭合建案係因其他地主陳灣等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約自動解約，並非因被告違反合建契約所致，且綜觀系爭合建契約全文，亦無被告應就其他地主與原告達成合建協議負責之約定，亦無約定被告應如何協助原告促使其他地主同意合建，況系爭合建契約書甲方部分僅有被告一人，並無其他地主，是上開契約第八條第八項所謂之「『甲方之一』違約致造成損失」，在本件即無適用餘地。原告主張被告未履行合建契約，應依上述合建契約第八條第五項及第八項規定，給付損害賠償六十萬元及加倍返還保證金一十萬元，即無理由。
被告辯稱原告應給付伊房屋修理費用一十二萬元、房租補貼款十六萬五千元及搬回
原址之搬遷補貼費二萬元，以上合計三十萬五千元，被告得在應退還原告之保證金十萬元範圍內對原告主張抵銷，爰一一論述如後：
㈠被告辯稱其依約交付房地與原告，原告於確定拆屋整地重建前，為維護被告房地
之財產利益，應妥善保管被告交付之房地，然系爭房屋於被告搬回前，發現不堪使用，經被告僱工為必要之修繕共支付一十二萬元，此部分屬原告違反保管護義務，自應依不完全給付及侵權行為法則負損害賠償責任，固據提出免用統一發票收據及房屋照片為證，並聲請訊問證人丁○○。證人丁○○雖證稱：伊曾於九十年二月間修繕系爭房屋，修理樓下公寓大門、住家本身大門並油漆，更換配電盤、總開關及電線，另有換水搭，水塔本為水泥製，因時間久風化不堪使用，另外裝白鐵製。鋁門窗已壞掉關不起來，因老舊角度不合所以全部修理，還有天花板會漏水，房子老舊防水層壞掉所以會漏水，伊到頂樓重新鋪上防水層。該房屋如未經上開修繕不能使用（見本院卷第二三一至二三三頁）。然查，被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋之狀況如何，被告並未舉證證明之，其所提出之照片為他戶留作紀念者（此為被告在九十二年八月二十一日答辯㈤狀所自承），無法證明被告所有房屋於交付時之狀況，則原告主張系爭房屋應修復處，是否為房屋交付後所產生者即無從認定。且被告係為履行合建契約之義務而交付系爭房屋予原告，如合建契約未失效而繼續進行，系爭房屋須拆除另建大樓，依兩造簽立合建契約之目的及債之本旨，原告依合建契約受領被告交付之房屋後，僅須為一般之看管，亦即負有保管系爭房屋使之不受外力侵害之義務，惟尚無繼續維護其適於責。被告辯稱原告負有妥善保管被告交付之房屋使之適於人居之附隨義務，並未舉證證明，揆諸兩造合建契約之約款及精神，亦難認原告有此義務。況房屋亦有自然折舊之情形，被告於九十年四月搬回前修繕房屋部分，是否係因原告未盡保管義務，尚非無疑。從而，被告辯稱原告應負給付不完全或侵權行為之損害賠償責任，並無足取。
㈡被告另辯以依合建契約第五條第三項第二款規定，原告應按月給付伊房租補貼款
一萬五千元，惟原告尚欠八十九年六月至九十年四月之房租補貼款合計十六萬五千元，此屬原告從給付義務之不履行，應負賠償責任云云。按房租補貼款，自被告騰空交屋之日起，原告應支付房租補貼款每月一萬五千元，至交屋完成日止，系爭合建契約第五條第三項第二款定有明文，而系爭合建契約於八十九年六月份，因其他地主陳灣等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約已因解除條件成就而失效，則自斯時起，被告即無由依已失效之合建契約，請求原告依約給付房租補貼款。被告雖辯稱原告曾於九十一年七月八日通知其他地主無法繼續持續合建案等情，因而認系爭合建契約自九十一年七月八日始失其效力云云，然八十九年六月間已發生陳灣等人未與原告達成合建協議之事實，系爭合建契約即因解除條件成就而失效，至原告所為之通知，不過為依契約第二條後段之約定，請求被告返還保證金而已，尚難認契約於原告通知時始失其效力。被告又辯稱原告曾同意就前開所積欠之房租補貼款，由交付被告之保證金中扣抵，已為原告所否認，被告雖舉與原告簽約之其他地主杜慈愛之配偶石義興於另案即本院九十一年度訴字第六四０七號民事事件之證詞為據，惟石義興於該案雖證稱：「（與本件有何關係？）我太太也是合建的地主之一。（是否清楚兩造間就保證金是否要交還有達成協議？）當時原告有兩、三個月沒發出房租，我就和丙○、王東山一起到原告公司，原告公司的甲○○說他有保證金在我們這裡，叫我們等不要怕。（甲○○有無提到保證金可以扣抵未支付的租金？）在八十九年六月開始沒有付租金，當時就是這樣講。未支付的租金，丙○的部分我不清楚。」然其所證係針對原告與訴外人袁蕙華間之合建事件，且就本件被告未支付予原告之租金亦表示其不清楚，尚難遽採為本件之證據。況石義興在本院另案即九十二年度訴字第一六四０號民事事件係證稱：房租補貼款僅給付至八十九年五月，八十九年六月至九十年二月之房租補貼款，合記老闆甲○○表示合建仍在努力中，補貼款由保證金中扣除即可，但都是口頭約定，並無書面等語。則依其所言，原告縱有此承諾，亦係以合建契約繼續進行為支付補貼款之前提，合建契約既已於八十九年六月份因解除條件成就失效，原告亦無由再繼續支付房屋補貼款之理。是被告辯稱原告應給付原告房租補貼十六萬五千元，即非可採。
㈢被告復辯稱前因搬回原址而支出之搬遷費部分，基於誠信原則及合建契約第五條
第三項第一款之補充義務，原告應給付被告補貼款二萬元等語。然查，系爭合建契約五條第三項第一款僅約定被告騰空交屋之日止，原告應支付搬遷補貼款二萬元，被告所稱搬回原址之搬遷費，則非契約所約定。且系爭合建契約約定之內容，係以合建案順利進行為簽訂之宗旨，契約失效或解除，除第二條第一項後段部分之約定外，顯非兩造簽訂其他條款時預設之情形，是契約第五條第三項第一款未列明搬回原址之搬遷費，是有意排除，並非簽訂時遺漏，故被告辯稱此為原告之補充義務，不足採信。再者，系爭合建契約失效後，除別有應負之債務不履行損害賠償責任外，損益由兩造各自負擔，原告就其合建案未成所另受之損失，不得向被告請求賠償，被告亦不能就其另受之損失向原告請求賠償，是被告所稱之誠信原則，亦無從執以為請求之依據。
㈣承前，被告辯稱其受有三十萬五千元之損害，爰與應返還之保證金一十萬元抵銷，尚乏依據。
綜上所述，系爭合建契約既因解除條件成就而失其效力，被告無繼續受有保證金一
十萬元利益之法律上依據，應返還保證金予原告，至其主張被告應加倍返還保證金及賠償原告所受之損害，即不足採；而被告辯稱受有三十萬五千元之損害，爰與應返還之保證金一十萬元抵銷，要非可取。再者，系爭合建契約第二條第一項後段約定，被告應於原告通知文到五日內返還所收之保證金，是被告應自受催告後五日後之翌日，始負遲延責任。從而，原告請求被告給付一十萬元及自起訴狀繕本送達後五日之翌日即九十二年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
假執行之宣告：本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾五十萬元，依民事訴
訟法第三百八十九條第一項第五款，應依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦無不合；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十九 日
民事第四庭法 官 劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
法院書記官 楊勝欽