臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一五九四號
原 告 乙○○○
庚○○癸○○丑○○子○○卯○○寅○○壬○○戊○○丁○○丙○○辰○○己○○甲○○○午○○○辛○○共 同訴訟代理人 游開雄律師被 告 未○○訴訟代理人 巳○○右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告向原告承租坐落於台北市○○區○○段三小段三二○之一地號土地如附圖所示Ｃ部分（面積一平方公尺）、同地段三二二地號土地如附圖所示Ｂ部分（面積三十二平方公尺）之租金，應自民國八十七年一月二十一日起調整為每月新台幣伍仟伍佰玖拾陸元。
被告應給付原告新台幣參拾伍萬貳仟伍佰肆拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告向原告承租坐落於台北市○○區○○段三小段三二二地號土地面積三十二平方公尺及同地段三二○之一地號土地，面積一平方公尺之土地租金，自民國八十七年一月二十一日起調整為每月新台幣（下同）六千九百九十八元。
（二）被告應給付原告四十一萬零六百七十四元。
二、陳述：
（一）原告乙○○○與原告庚○○等之被繼承人陳吳雲嬌於三十八年間將共有坐落於台北市○○區○○段三小段三二二、三二○之一地號土地（下稱系爭土地），面積分別為三十二平方公尺、一平方公尺出租予被告之祖先簡清富建築房屋居年間兩造同意調整租金為每坪一百六十八元，每月租金為一千五百一十二元，但被告並未給付足額之租金，且系爭土地之公告現值自七十一年迄今調漲數倍之多，原告分別於八十五年十月間、八十七年一月十六日通知被告調整系爭土地租金為每坪七百元，八十七年之通知被告已於同年一二十一日收受。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，為民法第四百四十二條所明定；又房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。系爭土地租金自八十七年一月二十一日起即應調整為每月六千九百九十八元，被告自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止，計應給付原告四十一萬零六百七十四元。爰依前開規定請求自八十七年一月二十一日調整系爭土地之租金為每月六千九百九十八元，並依租賃契約請求被告給付原告四十一萬零六百七十四元之租金。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭土地原係原告李陳珠涼與其餘原告之被繼承人陳吳雲嬌共有，原告庚○○等十五人為陳吳雲嬌之繼承人，於八十五年十月、八十七年一月間由原告乙○○○及管理人即原告己○○、甲○○○對被告為調整租金之意思表示，於法即屬有據。
２、簡清高過世後，簡清高之繼承人即推由被告承租，並由被告給付租金，原告為調整租金之意思表示後，亦由被告個人函覆不同意原告調整租金幅度。
３、系爭土地無論在公告現值或公告地價均有數倍之調漲，且鄰近區域多為七層樓房，一樓部分均為商家，被告之房屋雖非面向台北市○○路，亦緊臨萬大路之巷口地段，其環境繁榮程度與面臨萬大路並無二致。
三、證據：提出繼承系統表、收件回執。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地為原告共有，原告並未由全體共有人向被告為調整租金之意思表示，故其八十七年一月間調整租金之通知，對被告不生效力。
（二）系爭土地坐落於萬大路七二巷內，房屋並未面臨馬路，被告又僅係供住家使用，原告主張依其他土地調整租金之額度調整租金，即屬偏高。
三、證據：提出存證信函。
丙、本院依職權勘驗現場並囑託台北市建成地政事務所測量系爭房屋坐落基地位置及面積。
理 由
一、原告起訴主張：被告祖先簡清富於三十八年間向原告乙○○○及其餘原告之被繼承人陳吳雲嬌承租系爭土地，約定租金為每坪八元，七十一年間調整為每坪一百六十八元，每月租金為一千五百一十二元，嗣由被告以其個人名義繼續承租，但被告並未給付足額之租金，而系爭土地之公告現值及公告地價自七十一年迄今調漲數倍之多，原告分別於八十五年十月間、八十七年一月十六日通知被告調整土地租金為每坪七百元，八十七年一月調整租金之通知，被告已於同年月二十一日收受。故系爭土地租金應自八十七年一月二十一日起調整為每月六千九百九十八元，自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止，被告計應給付原告四十一萬零六百七十四元，爰依民法第四百四十二條規定，請求自八十七年一月二十一日調整系爭土地之租金為每月六千九百九十八元；並依租賃關係，請求被告給付積欠之租金四十一萬零六百七十四元等語。
二、被告則以：系爭土地係原告共有，原告向被告為調整租金之意思表示，應以全體共有人為之，部分共有人即原告乙○○○、己○○、甲○○○於八十七年一月間對被告為調整租金之通知，對被告不生效力；又系爭土地坐落於萬大路七十二巷內，被告之房屋亦僅供住家使用，原告請求調整之每月租金六千九百九十八元，亦有過高等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地為其等共有，出租予被告，七十一年間調整租金為每月一千五百一十二元等情，業據提出土地登記謄本為證，且為被告所自認，堪信為真。本件兩造所爭執者厥為，原告乙○○○、己○○、甲○○○於八十七年一月間對被告所為之調整租金通知，是否有效？原告請求調整之租金額度是否合理？經查：
（一）公同共有之遺產，依民法第一千一百五十二條規定，由繼承人中互推一人管理時，管理人當然有向承租人請求支付租金及返還租賃物之權，即使未互推一人管理，如得其他公同共有人之同意，亦得單獨行使此項權利。（最高法院三十三年上字第三四四號判例參照）。系爭土地係原告乙○○○與原告庚○○等十五人所共有，而原告庚○○等十五人則係因共同繼承取得系爭土地之共有權等情，有卷附土地登記謄本足憑。則原告庚○○等十五人對於公同共有之遺產推由繼承人己○○、甲○○○為管理人，並與原告乙○○○於八十七年一月間向被告為調整租金之通知，該通知於同年月二十一日送達被告，此有原告提出且為被告所不爭之存證信函、掛號郵件收件回執足按，依前開判例意旨所示，即無不合，被告辯稱原告未由全體共有人對其為調整租金之意思表示，不生調整租金之效力云云，並無可採。
（二）又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃物定有期限者，不在此限。為民法第四百四十二條所明定。而房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。（最高法院著有四十八年上字第五二一號判例可資參照）。系爭土地原約定租金每坪八元，七十一年間調整為每月一千五百一十二元，為兩造所不爭執；而系爭三二二地號、三二○之一地號土地在七十一年間之公告現值分別為每平方公尺五萬一千七百六十元、五萬二千三百元；八十六年七月則調整為每平方公尺十四萬五千四百零二元、十四萬六千九百元，此有卷附台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果表可參，故原告主張系爭土地自七十一年至八十七年間調漲數倍，即非無據。原告業於八十七年一月十六日通知被告自八十五年十一月一日調漲租金為每坪七百元，被告於同年月二十一日收受等情，亦有有卷附存證信函、掛號郵件收件回執足憑（見本院八十九年度北簡字第八十七至第九十二頁）。從而，原告依前開規定，請求自八十七年一月二十一日起調整租金，即非無據。
（三）再租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條所定城市地方房屋之租金標準，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法施行法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。系爭三二○之一地號土地、三二二地號土地自八十六年七月起至九十一年七月止之公告地價分別為六萬四千二百元、六萬三千五百七十二元，此有卷附台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果表在卷足憑，則以系爭土地之公告地價百分之八十計，系爭三二○之一、三二二地號土地之申報地價分別為五萬一千三百六十元（64200×0.8=51360）、五萬零八百五十八元（63572×0.8=50858，四捨五入）。
（四）系爭土地位於台北市○○路○○○巷○號，其上興建二層樓建築物，附近有雙園市場等情，已經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷足憑，故本院審酌系爭土地附近之經濟機能、交通環境及被告房屋僅供住宅使用等情，認系爭土地之租金，以土地申報地價總額年息百分之四計算為合理。而被告所有房屋使用系爭三二○之一地號土地一平方公尺、系爭三二二地號土地三十二平方公尺等情，有卷附土地複丈成果圖足稽。則系爭土地之租金以申報地價總額年息百分之四計算應為每月五千五百九十六元即{（51360+00000 00)×0.04÷12=5596，四捨五入}，故系爭土地租金自八十七年一月二十一日起調整每月為五千五百九十六元。被告對於原告主張其自八十七年一月二十一日起即未繳納租金之事實，並不爭執，則自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止計六十三個月，被告應繳納之租金合計為三十五萬二千五百四十八元（5596×63=352548），原告逾此部分之請求，並無理由。
四、原告請求自八十七年一月二十一日起調整系爭土地之租金每月五千五百九十六元，及自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止計三十五萬二千五百四十八元之租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十三 日
民事第五庭 法 官 吳素勤右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 十七 日
書記官 曾寶生