臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一五０一號
原 告 順崴建設有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 羅子武律師被 告 甲○○
丁○○訴訟代理人 丙○○○被 告 庚○○訴訟代理人 己○○被 告 戊○○右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應給付原告新台幣叁拾萬元，自民國九十二年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣叁拾萬元，自民國九十二年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○應給付原告新台幣叁拾萬元，自民國九十二年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新台幣貳拾伍萬元，自民國九十二年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告甲○○、丁○○、庚○○各負擔百分之廿六，由被告戊○○負擔百分之二十。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後得假執行，但被告甲○○以新台幣叁拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後得假執行，但被告丁○○以新台幣叁拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後得假執行，但被告庚○○以新台幣叁拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣捌萬肆仟元供擔保後得假執行，但被告戊○○以新台幣叁拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
貳、陳述：原告公司為在台北市○○區○○段四小段四三二、四三三、四三四、四三七、
四六四、四六五、四六六等地號土地上興建大樓，先後與被告等人，就被告甲○○所有坐落臺北市○○區○○段四小段四三二、四六六地號土地，持分面積約七‧四一坪；被告丁○○所有坐落臺北市○段○○段地號四三二地號土地，持分面積約八‧一坪；被告庚○○所有坐落臺北市○段○○段地號四三三地號土地，持分面積約八‧三九坪；被告戊○○所有坐落臺北市○段○○段地號四三二地號土地，持分面積約六‧六四坪簽訂合建契約書。
按系爭合建契約第五條：「乙方（即原告公司）為保證履行本合建契約，同
意支付甲方（即被告）履約保證金，按甲方所提供之合建房屋樓層其土地持分面積以壹樓每坪新台幣（下同）二十萬元，貳樓以上每坪十萬元為準計算之．
．．給付方式：⒈第一期簽約時給付二十五萬元正予甲方；地主同時應提供土地使用同意書予乙方。本契約經全體地主完成簽訂後一年內，如因政策限制或建築法令變更，或附件㈠全部地主無法完成契約，致無法建築時，得經乙方以書面通知甲方解除本契約，甲方不得異議，同時甲方應將上揭保證金於十日內全額無息退還乙方。」因此，倘系爭合建案件，具有前揭合建契約書第五條第二項所舉之情事者，原告即得以書面要求被告返還所領得之保證金。
本件合建大樓須與現在建物及土地所有權人協議完成後，始得進行拆屋合建事
宜，此乃被告等人於簽訂系爭合建契約書時，即應已知悉之情事。又參照系爭合建契約書附件伊所列之所有人名單，計有二十六人，人數眾多，每人之要求均有不同，加上建築景氣每況愈下，原告公司為進行整合全體一致條件及同意，實屬不易，幾經努力，終無法獲得全部地主同意，僅有被告等四人簽訂合建契約書，因此原告公司在確定無法完成系爭興建大樓土地之所有地主同意後，即依前揭合建契約第五條第二項約定，委請律師發函，以書面解除系爭合建契約，並依同條項請求原告等人返還所領得之保證金。
被告等人領得保證金之金額及證據：
㈠甲○○：領得保證金三十萬元，參甲○○合建契約第十頁附註欄。
㈡丁○○：領得保證金三十萬元，參丁○○合建契約第十頁附註欄。
㈢庚○○：領得保證金三十萬元，參庚○○合建契約第十頁附註欄。
㈣戊○○：領得保證金二十五萬元，參戊○○合建契約第十頁附註欄。
原告公司已依系爭合建契約規定解除與被告等人之合建契約，爰依合建契約第
五條第二項規定及民法第一百七十九條規定，請求被告等人返還已領得之保證金。
參、證據：提出合建契約書四式、律師函四式影本各乙份。聲請訊問證人吳福在。
乙、被告甲○○、丁○○、庚○○、戊○○方面：被告甲○○未於言詞辯論期日到場，惟據其之前所提出之答辯狀陳稱：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
貳、陳述：被告等於民國八十八年六月間與原告簽訂本件合建契約，然該契約簽訂後，原
告以需用印鑑等理由，隨即全數取走該契約，嗣後亦遲遲未為交還予被告等人，致使被告等未能詳閱契約書，僅能確信原告公司吳姓代表人所言：若超過一年未開始動工，保證金即按一般慣例轉作補償地主損失之用。被告等直至接獲起訴狀才又見到合建契約書。
因原告訂約後即經常藉詞推託，並未積極處理後續事宜，被告等在訂約一年後
，於八十九年六月十七日以存證信函通知原告出面處理合約解除手續，惟原告仍避不出面解決，亦未有書面通知被告等解除合建契約乙事，導致被告等不合理的長期受此合約牽綁，喪失另覓建商洽談更有利之合建契機暨其他得以順利處分自有財產之機會。
按合建契約第五條第二項為：「．．．契約簽訂完成後一年內．．．致無法建
築時，得經乙方（建商）以書面通知甲方（地主）解除本契約．．．」然原告在收到被告等寄發之前揭存證信函後，並未為回應，直到九十一年十月三十一日被告等始接獲原告之解約通知。合約內清楚載明契約簽訂後一年內因故未能施工時，原告雖有解約權，然原告卻拖延三年之久始告知被告等合建契約決定解除。
原告主張本件地主人數眾多，幾經努力終告無法獲得全部地主之同意，致合建
案無法完成，惟被告等四人除與原告簽訂前開合建契約外，並積極配合協助原告對其他地主召開有關本合建案之各種說明會，以期合建案能於短期內順利完成等份外之事。又所有地主於歷次會議中均已表明同意本合建案之進行，至於無法完成本合建案之原因，實因歸咎原告於歷次會議中承諾須負責完成之事無法次第兌現，興建本案之資金亦無從籌措，在無法解決情況下，乾脆避居他處，拒不處理本案後續事宜。
原告一再無端拖延解約日期，致被告等蒙受重大損失，顯見原告建商始終無履
行契約之誠意，於無法履行契約時又遲遲避不出面，原告顯已違反當事人間約定。
參、證據：提出存證信函影本乙份。理 由程序方面：
本件被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告甲○○、丁○○、庚○○、戊○○於八十八年六月一日分別簽訂「合
建契約書」約定被告甲○○將其所有坐落臺北市○○區○○段四小段四三二、四六六地號土地，持分面積約七‧四一坪；被告丁○○所有坐落臺北市○段○○段○號○○○○號土地，持分面積約八‧一坪；被告庚○○所有坐落臺北市○段○○段地號四三三地號土地，持分面積約八‧三九坪；被告戊○○所有坐落臺北市○段○○段地號四三二地號土地，持分面積約六‧六四坪提供與鄰地合併做興建大廈之建築基地，與原告合作興建大廈。並有原告所提出之四份合建契約書可稽。
㈡被告甲○○、丁○○、庚○○各領得保證金卅萬元，被告戊○○領得保證金廿五萬元。
㈢被告甲○○、丁○○、庚○○於八十九年六月十七日發存證信函予原告：「緣貴
我於八十八年五月卅日簽訂有○○○區○○段○○段○○○○號等共七筆土地之合建大廈契約書，本人係合部共二十餘名房地所有權人之一，由於諸端困難因素雖經台端等勠力協調，惟迄八十九年六月一日止尚未獲致上述全體所有權人之共識而簽立合建契約之日標，恕請台端依本契約第十一條第十一項之規定，容有本人請求自即日解除本契之權利，並期待他日再合作之機會。」有被告所提出之存證信函可稽。
㈣原告委請律師於九十一年十月卅一日分別發函予被告甲○○、丁○○、庚○○、
戊○○，以系爭建興大樓之土地所有權人，並無完全簽訂合建契約書之情事，已該當合建契約書第五條第二項返還保證金之條件，而請被告甲○○、丁○○、庚○○各於函到後十日內返還保證金卅萬元，被告戊○○於函到後十日內返還保證金廿五萬元。並有原告所提出之律師函四份可稽。
㈤除被告四人外，原告未與全體地主完成簽約，並經吳福在到場證述，有九十二年七月八日言詞辯論筆錄在卷可稽。
㈥被告未取得契約書面，惟吳福在有告訴被告，必須全部地主簽約，契約才生效，否則要返還保證金，並有九十二年七月八日言詞辯論筆錄在卷可稽。
原告主張本件契約已經其解除，被告則辯以：依約於契約簽訂後一年內因故未能施
工時原告有解約權，然原告卻拖延三年之久始告知被告等合建契約決定解除，違反契約約定；無法完成本合建案之原因，為原告於歷次會議中承諾須負責完成之事無法次第兌現，興建本案之資金亦無從籌措；被告確信原告公司吳姓代表人所言：若超過一年沒有開工，就將保證金轉為補償地主損失之用等語。故本件之爭點應為：
原告以全體地主無法完成契約之事由，通知被告解約，是否合於兩造之約定？全體地主無法完成簽約之原因是否可歸責於原告？兩造是否約定若超過一年沒有開工就將保證金轉為補償地主損失之用？經查：
㈠兩造所簽訂之合建契約書第五條約定：「乙方（即原告公司）為保證履行本合
建契約，同意支付甲方（即被告）履約保證金，按甲方所提供之合建房屋樓層其土地持分面積以壹樓每坪二十萬元，貳樓以上每坪十萬元為準計算之．．．給付方式：⒈第一期簽約時給付卅萬元（甲○○、丁○○、庚○○部分）、廿五萬（戊○○部分）元正予甲方；地主同時應提供土地使用同意書予乙方。．．．本契約經全體地主完成簽訂後一年內，如因政策限制或建築法令變更，或附件㈠全部地主無法完成契約，致無法建築時，得經乙方以書面通知甲方解除本契約，甲方不得異議，同時甲方應將上揭保證金於十日內全額無息退還乙方。」有原告所提出之四份合建契約書可稽。依合建契約書之記載，係「本契約經『全體地主完成簽訂後』一年內，如因政策限制或建築法令變更，或『附件㈠全部地主無法完成契約』，致無法建築時，得經乙方以書面通知甲方解除本契約。」而非被告所稱之「於『（本件系爭）契約簽訂後』一年內因故未能施工時原告有解約權」。本件原告未與全體地主完成簽約，原告係以兩造合約所載之解約事由「全部地主無法完成契約」以律師函通知被告解除系爭契約等情，已如前述，是以原告之以書面通知解約，合於兩造契約之約定，故被告所辯「原告未於契約簽訂後一年內解約權，拖延三年之久始告知被告等合建契約決定解除，違反契約」云云，委無可採。
㈡吳福在到場證稱：「所有地主沒有全部完成簽約，因為其他的地主條件都提高了
，所以沒有辦法繼續簽下去。」有九十二年七月八日筆錄足憑，而被告對於其所辯「無法完成本合建案之原因，為原告於歷次會議中承諾須負責完成之事無法次第兌現，興建本案之資金亦無從籌措。」並未舉證證明，此部分所辯，尚難採信。
㈢兩造所簽訂之合建契約書第五條第二項約定原告解除契約後，被告應將保證金無
息退還原告，已如前述，且吳福在到場證稱：「（原告公司有無請證人跟地主說若超過一年沒有開工，就將保證金轉為補償地主損失之用？）沒有」此外，被告對於其所辯「確信原告公司吳姓代表人言：若超過一年沒有開工，就將保證金轉為補償地主損失之用。」並未舉證證明，此部分所辯，尚難採信。
綜上所述，系爭合建契約因全體地主無法完成契約，經原告通知被告解除契約，兩造負回復原狀義務，依合建契約書第五條第二項之約定，被告應返還原告保證金。
從而，原告依合建契約第五條第二項之約定，請求被告甲○○、丁○○、庚○○各返還保證金卅萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年四月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，請求被告戊○○返還保證金廿五萬元，自起訴狀繕本由，應予准許。
兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十二 日
民事第五庭 法 官 周美雲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十二 日
書 記 官 王宜玲