臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一六四０號
原 告 合記建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 舒建中律師複 代理人 劉大新律師右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾捌萬肆仟肆佰元，及自民國九十二年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五十一萬元，並附加自八十九年六月起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、原告於八十七年九月間有訴外人蔡恒華領取之建照，要求原告出資經營中和連城路住戶合建案，惟開工前夕，地主陳灣等五戶，因要挾不合理條件未果，竟拒絕簽約，致合建案無從進行。
二、因各地主無法履行合建協議，及交地交屋等不可分債務之給付不能，且有可歸責於各地主之債務不履行事由，應負連帶責任，依民法第九十九條第二項、第二百零六條、第二百五十六條、第五百零七條、第二百五十八條規定，於八十九年六月，對各地主表示解除契約及回復原狀，而系爭合建契約業經合法解除，亦經最高法院九十一年度台上字第八四六號民事判決確定。原告因契約解除所受損害，已達六千九百餘萬元；被告已領取保證金二十八萬四千元，應予返還，並加倍賠償二十二萬五千六百元，為此依民法第九十九條第二項、第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十八條、第二百五十九條、第二百六十條、第二百一十六條、第二百九十二條、第五百零七條規定，及合建契約第二條之一、第八條之五、第八條之八約定，請求被告回復原狀及債務不履行之損害賠償五十一萬元，為此提起本件訴訟。
三、系爭契約消滅後，曾有地主亦訴求「遷回原宅修理費」，亦經最高法院判決駁回，至被告因而所生新的損害賠償，最高法院亦不予審酌，故被告之請求確定與本件無涉。
參、證據：提出㈠最高法院民事九十一年度台上字第八四六號民事裁定及確定證明書影本各一份、㈡請求明細表一份、㈢損失金額明細表一份、㈣合建契約書影本一份、㈤收據及領款憑證各一份、㈥合作開發契約影本一份、㈦台灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決影本一份、㈧起訴狀影本一份、㈨台灣台北地方法院九十年度訴字第一○○四號判決影本一份、㈩判決影本八件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告已遵兩造合建契約之約定交屋交地與原告，被告否認有任何債務不履行。
二、兩造合建契約之所以失其效力，緣陳灣等五人拒與原告簽訂合建契約，核與被告無關，另兩造並未約定被告負有使陳灣等五人應與原告成立合建契約之義務，則被告就陳灣五人未與原告成立合建契約一節，自無所謂債務不履行，更惶論有可歸責之事由，原告主張解除兩造間合建契約，其解除權即乏依據，不生解約之效力，當無解約之回復原狀及損害賠償之問題。
三、另案確定判決認兩造合建契約因其他地主即陳灣等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項規定，合建契約已因解除條件成就而失效，依上開見解固應返還原告前所交付之保證金二十八萬四千四百元；然被告就原告未能與陳灣等五人簽立合建契約一節，從無所悉，直至原告於九十一年七月八日通知其他地主，略以全體地主無法達成一致，其已無法繼續持續本案之開發為由，請求應退還保證金，被告方知，故兩造合建契約應自九十一年七月八日起因解除條件成就而失其效力。
四、關於原告於兩造合建契約失其效力前有債務不履行之情形如下：㈠依兩造合建契約第五條第三項第二款規定，原告應按月給付被告房屋補貼款
一萬五千元，惟查原告支付被告之房租補貼款僅至八十九年五月，尚欠八十九年六月至九十年二月合計十三萬五千元，此屬原告從給付義務之不履行，應負賠償責任。
㈡被告依約交付房地與原告，原告於確定拆屋整地重建前，為維護被告房地之
財產利益，應妥善保管被告交付之房地，以盡其保管義務，然系爭房屋於被告搬回前，發現不堪使用，經被告僱工為必要之修繕共支付二十一萬元，部分屬原告違反保護義務，自應依不完全給付之規定，負損害賠償責任，並與侵權行為責任發生競合。
㈢被告前因搬回原址而支出之搬遷費部分，基於誠信原則及合建契約第五條第三項第一款之補充義務，原告應給付被告補貼款二萬元。
㈣被告就上開各項損害賠償之金額三十六萬五千元，主張與應返還原告之保證金互為抵銷。
參、證據：提出㈠收據影本一份、㈡通知書影本一份為證，並聲請訊問證人戊○○、丙○○。
理 由
一、告起訴主張原告於八十七年九月間有蔡恒華領取之建照，要求原告出資經營中和連城路住戶合建案，惟開工前夕，地主陳灣等五戶，因要挾不合理條件未果，竟拒絕簽約，致合建案無從進行。因各地主無法履行合建協議，及交地交屋等不可分債務之給付不能，且有可歸責於各地主之債務不履行事由，應負連帶責任，被告已領取保證金二十八萬四千元四百，應予返還，並應加倍賠償二十二萬五千六百元，爰請求被告回復原狀及債務不履行之損害賠償五十一萬元，為此提起本件訴訟。
被告則以其已遵兩造合建契約之約定交屋交地與原告，並無何任債務不履行，原告主張解除兩造間合建契約，其解除權即乏依據。再被告直至原告於九十一年七月八日通知其他地主，略以全體地主無法達成一致，其已無法繼續持續本案之開發為由，請求應退還保證金，被告方知，故兩造合建契約應自九十一年七月八日起因解除條件成就而失其效力；而原告於兩造合建契約失其效力前，因債務不履行，致被告受有損害三十六萬五千元，爰主張與應返還原告之保證金互為抵銷等語。
二、原告主張兩造於八十七年九月一日簽立合建契約書，由被告提供坐落台北縣中和市○○段二八張小段五八八─一七地號等一筆土地，面積合計約一百二十二平方公尺，被告應有部分為四分之一（詳如土地登記簿謄本及地籍圖謄本，面積以地政機關及實測為準），配合共有應有部分相關地主土地供住宅大樓建築基地與被告合作興建房屋乙節，核與原告所提合建契約書第一條約定相符，並為被告所不爭執，自堪信為真。
三、再查訴外人林一雄等人請求原告履行合建契約，業經台灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定確定，認為其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，因全體地主無法達成合建協議，合建契約因解除條件成就，而失其效力，駁回林一雄等人請求自八十九年六至九十年一月之房租補貼款等，亦有原告提出之上開民事判決書、裁定書及確定證明為證，故原告主張與被告間之合建契約因全體地主無法達成合建協議，契約解除條件成就，契約當然失其效力，無待當事人行使解除權等語，亦應認為真實。
四、原告主張依合建契約第二條第一項、第八條第五項、第八條第八項約定，及民法第二百五十九條、第二六十條之規定，請求被告回復原狀及債務不履行之損害賠償。被告則辯稱其已遵兩造合建契約之約定交屋交地與原告，並無何任債務不履行，原告主張解除兩造間合建契約，其解除權即乏依據等語。經查：
㈠原告主張已依合建契約交付被告保證金二十八萬四千四百元，此為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告主張因合建各地主無法履行合建協議，及交地交屋等不可分債務之給付不
能，且有可歸責於各地主之債務不履行事由，應負連帶責任，爰解除系爭合建契約，並依系爭合建契約第八條第五項、第八條第八項及民法第二百五十九條、第二百六十條之規定，請求被告返還保證金，並賠償損害等語。查系爭合建契約第八條第五項固約定「甲方如未履行本契約約定時，除應將已收乙方之保證金即時退還甲方外，並須加倍賠償甲方所收之保證金予乙告，已施工之工程支出、其他因本大樓工程所衍生之一切費用及乙方已售房屋因而發生之一切損失等作為違約賠償金外，甲方仍應履行契約義務，並願放棄先訴抗辯權。」，第八項並約定「如甲方之一違約造成損害，應由違約之甲方負責賠償全體甲方及乙方之一切損失.... 」。惟依兩造所定合建契約第一條約定，被告所負之契約義務，僅為提供應有部分為四分之一之台北縣中和市○○段二八張小段五八八─一七地號等一筆土地，配合共有應有部分相關地主土地供住宅大樓建築基地與被告合作興建房屋，並未明示須負責其他相關土地地主提供土地。而被告已依約已交出房屋與土地搬遷他處，此並為原告所不爭執，是被告已履行其依合約應盡之義務。次查，系爭合建案，係因其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約自動解約，已如前述，並非因被告違反合建契約所致，且綜觀系爭合建契約全文，亦無被告應就其他地主與原告達成合建協議負責之約定。原告主張被告未履行合建契約，主張其對被告有契約解除權，依民法第二百五十九條之規定，請求被告回復原狀，並依民法第二百六十條、系爭合建契約第八條第五、八項之規定，請求被告加倍賠償保證金二十二萬五千六百元，亦屬無據。
㈢再查系爭合建契約第二條第一項約定「.... 或因全體地主無法達成合建協議
，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則合建契約自動解約及作廢（解除條件成就而失效），甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知文到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保證金。」。而系爭合建案，因其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約已因解除條件成就而失效。系爭合建契約失效後，被告即無繼續受有保證金二十八萬四千四百元利益之法律上依據，依不當得利之法律關係，應予返還。雖原告並未明確指明依不當得利之法律關係請求，然原告陳述之事實，已敘及合建契約因解除條件成就而失效，並請求返還保證金，本院自得依原告主張之事實，適用法律。
五、系爭合建契約，依契約第二條第一項規定，已因解除條件成就而失效，被告應返還原告前所交付之保證金二十八萬四千四百元；被告辯稱其受有三十六萬五千元之損害，爰與應返還之保證金抵銷，以下就此一一論述：
㈠依兩造合建契約第五條第三項第二款規定，原告應按月給付被告房屋補貼款一
萬五千元，惟原告支付被告之房租補貼款僅至八十九年五月，尚欠八十九年六月至九十年二月合計十三萬五千元，此屬原告從給付義務之不履行，應負賠償責任；另原告曾同意就前開所積欠之房租補貼款，由交付被告之保證金中扣抵等語。證人即被告配偶丙○○雖證稱房租補貼款僅給付至八十九年五月，八十九年六月至九十年二月之房租補貼款，合記老闆甲○○表示合建仍在努力中，補貼款由保證金中扣除即可，但都是口頭約定，並無書面等語（本院九十二年七月十七日言詞辯論筆錄），按房租補貼款，自被告騰空交屋之日起，原告應支付房租補貼款每月一萬五千元，至交屋完成日止，系爭合建契約第五條第三項第二款定有明文，而系爭合建契約於八十九年六月份，因其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與原告達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約已因解除條件成就而失效，則自斯時起，被告即無由依已失效之合建契約，請求原告依約給付房租補貼款。被告雖辯稱原告曾於九十一年七月八日通知其他地主無法繼續持續合建案等情，因而認系爭合建契約自九十一年七月八日始失其效力等語。然八十九年六月間已發生陳灣等人未與原告達成合建協議之事實，系爭合建契約即因解除條件成就而失效，至原告所為之通知，不過為依契約第二條後段之約定，通知被告返還保證金而已，尚難認契約於原告通知時始失其效力。雖被告舉出證人丙○○證明原告曾同意所積欠八十九年六月至九十年二月之房租補貼款，得由保證金中扣抵；然此為原告所否認，且依證人丙○○所言，原告縱有此承諾，亦係以合建契約繼續進行為支付補貼款之前提，合建契約既已於八十九年六月份因解除條件成就失效，原告亦無由再繼續支付房屋補貼款，是被告辯稱原告應賠償自八十九年六月至九十年二月合計十三萬五千元，即無足取。
㈡被告辯稱其依約交付房地與原告，原告於確定拆屋整地重建前，為維護被告房
地之財產利益，應妥善保管被告交付之房地，以盡其保管義務，然系爭房屋於被告搬回前，發現不堪使用，經被告僱工為必要之修繕共支付二十一萬元，部分屬原告違反保護義務，自應依不完全給付之規定，負損害賠償責任，並與侵權行為責任發生競合等語，並提出收據影本一份及證人戊○○為證。證人戊○○雖證稱伊曾於九十年二月間修繕系爭房屋，工程款為二十一萬元，修繕前房屋亂七八糟，水電、門窗都壞了，伊認為未修繕無法居住等語（本院九十二年七月十七日言詞辯論筆錄）。然查，被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋之狀況如何，被告並未舉證證明之。且被告係為履行合建契約之義務而交付系爭房屋予原告，如合建契約未失效而繼續進行，系爭房屋須拆除另建大樓，故原告依合建契約受領被告交付之房屋後，僅須為一般之看管，尚無繼續維護其適於居住之保管義務；況房屋亦有自然折舊之情形，是尚難認被告九十年二月搬回前，修繕房屋支出二十一萬元，即認為原告未盡保管義務，應負給付不完全或侵權行為之損害賠償責任。
㈢被告辯稱前因搬回原址而支出之搬遷費部分，基於誠信原則及合建契約第五條
第三項第一款之補充義務，原告應給付被告補貼款二萬元等語。然查系爭合建契約五條第三項第一款僅約定被告騰空交屋之日止，原告應支付搬遷補貼款二萬元，被告所稱搬回址之搬遷費，則非契約所約定。且系爭合建契約約定之內容，係以合建案順利進行為簽訂之宗旨，契約失效或解除，顯非兩造簽訂時預，並非簽訂時遺漏，故被告辯稱此為原告之補充義務，不足採信。再系爭合建契約失效後，除別有應負之債務不履行損害賠償責任外，損益由兩造各自負擔，原告就其合建案未成所另受之損失，不得向被告請求賠償，被告亦不能就其另受之損失向原告請求賠償，是被告所稱之誠信原則，亦無從據為請求之依據。
㈣綜上，被告辯稱其受有三十六萬五千元之損害，爰與應返還之保證金二十八萬四千四百元抵銷等語，即屬無據。
六、系爭合建契約既因解除條件成就而失其效力，被告無繼續受有保證金二十八萬四千四百元利益之法律上依據，應返還保證金予原告，其主張被告應加倍返還保證金或賠償原告所受之損害，即不足採；而被告辯稱受有三十六萬五千元之損害，爰與應返還之保證金二十八萬四千四百元抵銷等語，即不足採。再系爭合建契約第二條後段約定，被告受原告通知後，應返還所收之保證金，是被告應自受催告後，始負遲延責任。從而，原告請求被告給付二十八萬四千元，及自起訴狀繕本，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日
民事第五庭 法 官 吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 一 日
書記官 莊滿美