臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七五三號
原 告 丁○○訴訟代理人 許進德律師
李文娟律師蘇夏曦律師被 告 戊○○
辛○○乙○○己○○丙○○庚○○甲○○壬○○法定代理人 庚○○法定代理人 甲○○右六人共同訴訟代理人 戊○○右三人共同訴訟代理人 甲○○當事人間請求返還房屋事件，本院於九十三年三月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落臺北市○○區○○段三小段第九一地號土地上之建物，即門牌號碼為臺北市○○路○○號一至三樓之房屋，騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰陸拾貳元，及自民國九十二年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十二年三月十五日起至返還全部土地及房屋時止，按月給付原告壹仟肆佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾柒萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁萬伍仟肆佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告辛○○、己○○、丙○○、壬○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：本件系爭坐落於台○○○區○○段○○段第九一號面積一百平方公尺土地，及其上建物即門牌號碼為台北市○○路○○○號一樓至三樓之房屋（下稱系爭房地）原為訴外人鄭蘭所有，原告於民國九十一年五月二十日向鄭蘭購買，原告與鄭蘭已於同年六月十四日協同辦妥所有權移轉登記，惟被告戊○○、辛○○、乙○○、己○○、丙○○、庚○○、甲○○及壬○○等八人仍居住於系爭房地，無權占有原告之前開房地，將一樓充作神壇，二樓及三樓則分別由被告居住使用，業經原告屢次催討，惟被告戊○○等八人迄今仍拒不返還。為此，依請求被告遷讓系爭房地全部予原告；併依同法第一百七十九條、土地法第九十七條規定，請求被告自九十二年三月十五日起至返還全部土地及房屋時止，按月共同給付返還土地申報地價（即公告地價百分之八十）及房屋現值之百分之十計算之相當於租金之利益等語。並提出系爭土地登記謄本及建物登記謄本正本（原證一）、照片四禎（原證二）、房屋現值證明書（原證三）、系爭房地買賣契約書、遷空房屋同意書、匯款回條暨清償證明書各一件（原證四）、台北市公告土地現值及公告地價查詢表一份（原證五）暨被告為判決：
㈠被告戊○○、辛○○、乙○○、己○○、丙○○、庚○○、甲○○及壬○○等
應將座落臺北市○○區○○段三小段第九一地號土地上之建物，即門牌號碼為臺北市○○路○○號一至三樓之房屋，騰空並遷讓返還予原告。
㈡被告戊○○、辛○○、乙○○、己○○、丙○○、庚○○、甲○○及壬○○等
應共同給付原告一萬八千四百六十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告戊○○、辛○○、乙○○、己○○、丙○○、庚○○、甲○○及壬○○等
應自九十二年三月十五日起至返還全部土地及房屋時止，按月共同給付原告二千零二十元。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：鄭蘭係被告辛○○之母、被告戊○○之前配偶，現已不知鄭蘭人在何處，渠等並不知系爭房地已出售予原告；且已移轉所有權登記為原告所有，系爭買賣契約書上鄭蘭之簽名係鄭蘭簽名，原告於系爭房地買賣契約簽訂前曾找被告戊○○洽談，被告廖國柏現並沒有住在系爭建物內等語，資為抗辯。
求為判決：
㈠原告之訴駁回及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查，本件原告主張系爭房地，為鄭蘭所有，其於九十一年五月二十日出售予原告，並於同年六月十四日所有權移轉登記為原告所有乙節，此有系爭土地登記謄本及建物登記謄本正本（原證一）、系爭房地買賣契約書、遷空房屋同意書、匯款回條暨清償證明書各一件為證（原證四）為證，被告就系爭房系爭房地買賣契約書、遷空房屋同意書、匯款回條暨清償證明書之真正亦不爭執，從而，原告前揭認主張，即應為可採。次查，原告主張被告等占有等情，固有其提出現場照片及被告就系爭建物一樓是神壇，為戊○○管理、使用；系爭房地二樓原為乙○○、辛○○及丙○○、己○○居住使用；三樓係為戊○○、庚○○、甲○○居住使用等語（見本院九十二年八月十九日及同年十二月廿三日言詞辯論筆錄），是原告上開主張亦堪採信。並經本院依原告聲請於九十三年二月四日到現場履勘屬實，亦有本院勘驗筆錄一件在卷可按。按「所有人於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第七百六十七條定有明文。本件系爭房地即為原告所有，現為被告無權占有中，已如前述，則原告請求被告遷讓房屋及土地予原告，即為有據。
四、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念。」（最高法院六十一年臺上字第一六九五號著有判例可參）；又按「城市地方土地房屋法定最高限額租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均准用之」，土地法第九十七條及第一百零五條分別定有明文。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第二十五條、平均地權施行條例第二十一條定有明文。經查，系爭土地坐落台北市○○區○○段，尚非屬城市區域，面積為一百平方公尺，有土地登記謄本、現場勘驗筆錄在卷可稽，堪認系爭土地之坐落地點依通常觀念，屬土地法第九十七條第一項規定之城市地方，自有土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定之適用；又系爭土地於八十六年七月迄八十九年六月之公告地價為每平方公尺五萬九千四百元，八十九年七月迄九十一年六月之公告地價為每平方公尺六萬一千元，九十一年七月之公告地價亦為每平方公尺六萬一千元，有台北市○○區○○段二小段五九七地號公告現值及公告地價一紙在卷可參。惟土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價價額年息百分之十計算，而尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院四十六年台上字第八五五號及六十八年台上字第三○七一號判例可資參照。本院經審酌系爭房屋之現值為一十萬六千四百元（證三），土地於九十一年及九十二年度七月份的公告地價均為一千七百元（證五），而土地面積為一百平方公尺，並全部為被告所占有使用；且其座落位置係在台北市之觀光景點指南宮入口處，交通尚稱便利，且商業觀光機能發達（證二），且系爭建物並可供店面使用，是原告謂其租金收入應十分可觀乙節，尚非無據，故本院認以土地申報地價（即公告地價百分之八十）及房屋現值百分之七，計算應為相當，並以此為標準計算相當租金之不當得利如下：
㈠自九十一年六月十四日移轉登記完竣之翌日，即九十一年六月十五日起，至起訴
日之九十二年三月十九日止，被告戊○○等七人無權占有共二百七十八日，故應共同返還原告一萬二千九百二十四元。【計算式：（1,700元×100㎡×80 ％＋106,400元）×7％÷365（日）×278（日）≒12924】㈡被告自九十二年三月二十日起至返還日止，應按月共同給付原告一千四百一十四
元。【計算式：（1,700元×100㎡×80％＋106,400元）×7％÷12（月）≒1414】是原告於此範圍內之主張自屬可採，應予准許；逾此部分，則尚無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告戊○○、辛○○、乙○○、己○○、丙○○、庚○○及甲○○等應將系爭土地上之建物（即門牌號碼為臺北市○○路○○號一至三樓之房屋），騰空並遷讓返還予原告；併共同給付原告一萬二千九百二十四元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十二年三月十五日起至返還全部土地及房屋時止，按月共同給付原告一千四百一十四元，均屬有據，應予准許。原告請求逾此範圍，則屬無據，不應准許。
六、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。
七、本件原告聲明第一、二項請求所命給付之價額未逾新臺幣五十萬元，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，依職權宣告假執行；至被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、八十五條第一項但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十二 日
民事第五庭法 官 賴劍毅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十 日
法院書記官 吳芳玉附註：
民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。