臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一八五一號
原 告 乙○○訴訟代理人 林耀泉律師
王嘉斌律師羅文美律師被 告 康邦建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師右當事人間請求解除契約等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣五百五十二萬元整，及自民國九十二年三月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十六年間向訴外人東隆五金工業股份有限公司（下稱東隆公司）承購坐落台北縣○○鎮○○○段林口小段一四二地號○○○鎮○○○段○○○○號等基地之預售屋案「陽明山莊」社區編號D11戶之別墅乙棟，嗣東隆公司於八十七年間發生財務危機，無力續建，該預售屋案遂於八十八年間轉由被告承接，原告與被告亦於八十九年一月十三日完成D11戶之換約手續。詎興建期間，原告方發現D11戶興建狀況與簽約內容不符，並無契約上所載之自用花園，經向被告反應後，被告同意更換興建完成後有自用花園之編號C1戶之別墅，兩造並於九十年二月六日正式換約，重新簽訂土地、房屋預定買賣契約書（別墅Ｃ區）（下稱系爭C1戶買賣契約）。
二、然被告興建完成通知原告交屋時，經原告現場勘查，竟發現C1戶竣工後之實際情況，並無原企劃案及系爭C1戶買賣契約附圖別墅區應有的自用Ｌ型花園土地及光罩式後陽台等土地面積。原契約中C1戶區應有之土地，除建物坐落之土地外，亦包含一樓及地下一樓即如系爭C1戶買賣契約附圖所示之Ｌ型花園土地與光罩式後陽台等面積，以資與他戶別墅及公共區域有所區隔，此亦為原告購買系爭別墅必要之點，惟今原告承購之應有部分土地竟遭被告蓄意縮建，使得系爭C1 戶僅餘建物坐落之土地，而靠公共樓梯之側邊及建物後方等原告應有之Ｌ型花園土地全然不見，致系爭C1戶側邊直接邊臨公共樓梯，公共樓梯旁另興建社區警衛室，且地下一樓應有之光罩式後陽台亦不復見。此較諸他戶別墅竣工後一樓之側邊與後方花園，以及地下一樓光罩式之後陽台等情況相衡，益徵被告顯然違反兩造契約之約定，至為灼然。復以，經原告實際測量結果，系爭C1戶坐落之土地僅約十六點九坪大，與系爭C1戶買賣契約第三條所約定之內容相較，有極大之差距。原告發現事態嚴重，遂於九十一年十月三日以存證信函通知被告限期改善，卻仍未獲被告置理，依契約第十四條第一項、第十五條第一項，原告得解除契約並請求賠償與已付價金同額之違約金，故原告又於九十二年三月十九日委請律師發函通知被告解除契約，並請求被告依約返還原告已支付之價金、違約金計五百五十二萬元，及附加通知催告翌日起之遲延利息。
三、另被告於九十二年五月十二日當庭庭呈系爭預售屋案之使用執照申請書，聲稱該申請書上載有竣工日期為八十九年九月八日，故認為「陽明山莊」於八十九年九月八日即已興建完成，從而原告對於購買本件系爭C1戶時，對C1戶之整體外觀及建物有無系爭之瑕疵等情事應知之甚詳，今原告因C1戶無自用花園土地及光罩式後陽台等土地面積，主張解除契約暨返還價金誠屬無據云云，惟：
（一）被告興建系爭預售屋案期間，原告原先購買之別墅為D11戶，後因興建期間，被告至現場查看，D11戶之基本外觀架構已興建完成，卻無原告與被告間原先簽訂之預售房屋買賣契約上所示之自用花園土地及光罩式後陽台等土地面積，此不但與買賣契約不符，更與原告欲購買有自用花園土地及光罩式後陽台等土地面積之別墅意思相違，故原告向被告反應此事，被告經貸款銀行中興商業銀行同意後而與原告合意更換具有自用花園及光罩式後陽台編號C1之別墅，然此時之C1戶尚作為興建「陽明山莊」之工務所，並無法看出C1戶之整體外觀，而緊鄰C1戶之警衛室，於興建當時亦僅略具雛形而已，且原告亦曾向被告反應此事，被告答稱此為臨時工務所，興建完成後當如系爭C1戶買賣契約所示相同。
況被告僅以預售屋案之使用執照申請書上之竣工日期，主張與原告換約時，C1戶已興建完成，實與事實不合。
（二）其次，原告與被告簽訂系爭C1戶買賣契約之日期為九十年二月六日，且該契約為「預定買賣契約書」，則如被告所稱該屋於八十九年九月八日即已完工者，為何契約為「預定」買賣？另被告第一次通知原告過戶暨交屋之日期為九十年十月四日，倘若如被告所言C1戶於八十九年九月八日已興建完成，又何以在一年之後才通知原告過戶及交屋，此不但有悖常理，更證明原告簽訂購買C1戶之契約時，C1戶尚未竣工，則原告如何知C1戶有何瑕疵。
（三）再者，九十二年二月六日前，就「陽明山莊」A.B.C.D.E別墅區平面圖冊之全區地景設計圖上明確標示C1戶有花園空地等，若預售屋之銷售圖冊或海報有花園空地，而實際完成之建物別墅卻無此等花園空地，則被告不啻以不實之銷售圖冊與海報來誤導與欺騙消費者。被告當庭辯稱C1戶原本即無花園空地及採光罩式後陽台等語，無異與銷售圖冊所示矛盾。
（四）復以，原告與被告於九十年二月六日簽訂系爭C1戶買賣契約時，若C1戶真如被告所稱已興建竣工，則被告與原告所簽訂之系爭C1戶買賣契約應為成品屋之買賣契約，而非土地、房屋預定買賣契約書，如此草率之簽約，若非被告蓄意詐騙，亦屬被告之重大過失，惟被告事後竟以原告對所購之C1戶現況知之甚詳來推諉建物瑕疵之責任，被告所言不足為採。
（五）九十一年三月十一日被告與原告再次確認陽明山莊C1戶承購戶之內裝材料選樣表之建材內容時，再次確認C1戶仍有標明花園土地及採光式後陽台，若興建完工後C1戶並無被告聲稱之花園土地及採光式後陽台，則歷經上述之銷售圖冊製作、簽訂系爭C1戶買賣契約及內裝採料選樣之確認等程序，被告亦應發現此部分之疏失而主動更正及告知買受人問題所在，以圖補救，惟被告至始迄今從未主動與原告洽談本件系爭標的之相關事宜，則被告在不同之時點，發生三次嚴重之疏失，實與專業建商所為有間，被告所言乃屬無據。
四、按系爭C1戶買賣契約第二十四條規定：「一、本契約之附件、附圖均視為本契約之一部分，與本契約有相同之法律效力，雙方應共同遵守。二、甲乙雙方瞭解並同意本買賣標的各項條件，均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約約定為準，任何口頭約定或片面承諾，均不生效力。」，故系爭C1戶買賣契約內之附圖為契約一部分，而原告與被告關於系爭房地買賣之權利義務皆以契約為準，任何口頭約定或承諾，均不生效力，換言之，被告應受其自己所簽定之系爭C1戶買賣契約拘束，交付如契約附圖所示之房地與原告。被告辯稱因房屋現況無Ｌ型自用花園與光罩式後陽台乙事，原告於換約時即已知悉，從而原告不得主張被告違約而解除契約云云，自應由被告負其舉證責任，否則被告即屬違反契約約定，原告自有權解除契約請求返還價金及請求被告支付違約金。
五、另原告前後與被告簽定二份土地、房屋預定買賣契約書，實因八十九年一月十三日原告所購買之 D11戶，興建中原告發現並無如買賣契約上所示之自用花園、地下一樓亦無後陽台等面積，遂而要求被告依約興建、退還價金或更換有自用Ｌ型花園土地及光罩式後陽台土地之房屋等三方案，嗣被告同意原告以換屋之方式解決此問題，原告與被告遂簽定系爭C1戶買賣契約，此亦可由證人陳培嘉於鈞院九十二年六月十七日證詞可得知。換言之，若C1戶無Ｌ型自用花園及光罩式後陽台土地，則原告何必多此一舉與被告換屋。
六、至於C1戶側邊直接邊臨公共樓梯，公共樓梯旁另興建社區警衛室，此之C1戶現況於原告與被告換約時並不存在，雖證人陳培嘉於九十二年六月十七日證稱：「C1旁邊有個警衛室，警衛室是東隆公司設計的時候就有了，．．．」，然東隆公司銷售系爭陽明山莊時，所推出之平面圖冊第三頁之「陽明山莊全區地景設計圖」，其上C1戶之位置旁並無任何之警衛室之設計，則何來證人陳培嘉所言之警衛室是東隆公司設計的時候就有了，被告是沿用東隆公司之設計云云，顯見警衛室之爭C1戶買賣契約上之Ｌ型自用花園。
七、證人陳培嘉證稱：「原告原來買的房屋面積約五十幾坪，後來C1的面積約七十幾坪，公司本來有要求加價一百萬元，後來買方說，他很有誠意買，只是 D11的空地實在與他想像有差，他將來願意配合交屋，所以公司同意讓他換屋，不讓他加價。」、「換到C1的時候主要討論是價差，公司同意不加價之後原告就欣然同意。原告沒有特別詢問花園或採光罩的問題」、「在我離職之前，原告沒有提到C1房屋與契約附圖不合的問題。當時主要是在談價金的問題」云云，證人企圖將原告換屋之原因導至係因價金之問題，然原告換屋之原因誠如上述，係因Ｌ型自用花園及光罩式後陽台土地，並非無法支付價金，且原告購買 D11戶時，與東隆公司簽定之總價為一千六百八十萬元，而當時Ｃ區之房價為一千六百八十八萬，二者之總價相差無幾，縱使原告與被告第一次換約（即契約主體從東隆公司換至被告），價金以總價八折計算，然此為當時所有換約者均為如此計算，換言之，即使原告一開始即為購買C1之房屋，換約後價金為一千三百五十萬元，與原告第一次換約後之價金一千三百四十四萬，僅有六萬元之差價，則何來證人陳培嘉所稱之加價一百萬存在，又何來討論價差之問題？證人陳培嘉之證詞，顯不可採。
八、另證人陳培嘉證稱：「陽明山莊的案子每一區的圖說均是固定的。Ｃ區的每一戶契約附圖都是一樣的，Ｄ區也是一樣。事實上房屋的細節有一些不同。」，然參諸系爭C1戶買賣契約之附圖，其上均有尺寸、面積之標示，則是否如證人所稱每一區的圖說均是固定的，顯有疑問，因Ｃ區內的房屋面積大小並非全然一致，若圖說均是共用，則為何還要特別標明尺寸、面積？顯然系爭C1戶買賣契約之附圖僅有C1戶可適用，於Ｃ區房屋並無法適用系爭C1戶買賣契約之附圖。從而被告以附圖為共用，C1戶本來構造上即無法有Ｌ型自用花園及光罩式後陽台，原告不能以附圖為請求依據云云，顯有錯誤。且被告於鈞院九十二年五月十二日審理本案時自承：「被告換約時疏忽引用原契約附圖」。再參之證人陳培嘉證稱：「．．．而且C1還是原告自己挑的，我們認為原告對細節相當的瞭解，C1換約時，我們沒有特別向原告說這份契約的圖說也和以前一樣是同一規格．．．」、「我們是否有向原告強調以現場為主，我已經沒有印象。我當時的主觀想法是這戶是原告自己挑的他應該很清楚．．．」等語，則原告與被告訂定系爭C1戶買賣契約，被告自負有交付如系爭C1戶買賣契約內所載有Ｌ行自用花園及採光式後陽台土地之C1戶之義務，被告不能僅憑其自己之疏忽、或其代理人自己之猜想等可歸責於被告自己之事由，為其狡辯之詞，顯有將自己之過失，轉嫁於消費者（即原告）之嫌。
九、綜上所述，原告與被告簽訂系爭C1戶買賣契約，而附圖係此買賣契約之一部分，而契約附圖所示之房屋明確標示有Ｌ型自用花園及光罩式後陽台等土地面積，惟被告所擬交付之C1戶現況並無Ｌ型自用花園及光罩式後陽台等土地面積，被告違反系爭C1戶買賣契約約款自明，而原告自可依系爭C1戶買賣契約第十四條之規定解除本契約請求被告返還原告已支付之價金二百七十六萬元，及請求被告依系爭C1戶買賣契約第十五條支付違約金二百七十六萬元，共計五百五十二萬元。
參、證據：提出陽明山莊別墅區平面圖冊、C1戶土地房屋預定買賣契約書、C1戶一樓及地下一樓原定平面圖、照片、C1戶實際測量平面圖、存證信函、公司變更登記事項卡、國商業銀行信託部函、過戶暨交屋通知書、陽明山莊建築專案承購戶變更簽認及內裝材料選樣表、原告與東隆公司簽訂之D11戶土地房屋預定買賣契約書、中時晚報廣告、名片等為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、訴外人東隆公司發生財務危機後，被告接續系爭預售屋案之進度，因對於整個社區經營方向與規劃銷售方式與東隆公司不同，遂分別與承購戶協商廢止舊約，重新簽訂新的買賣契約規範權利義務，其中含買賣價金及其他興建房屋之履行、完工日期等細節之變動，惟原告因反悔購買原與東隆公司預訂之D11戶，遂於九十年二月六日與被告訂契約同時達成換為編號C1戶之協議，是本件非原告所稱因伊發現原訂購編D11號別墅興建狀況與簽約內容不符，被告方同意換約。又被告與買受人換約時，所引用之附圖均源自買受人與東隆公司之附圖；而本件原告因未特別與被告約定附圖之變更，故被告援用東隆公司Ｃ區之附圖，此從系爭買賣契約書第一頁第一行及附圖均標明（別墅Ｃ區），而未特別指明Ｃ區何戶即明。
二、原告無非以合約中別墅區各戶應有之土地，除建物坐落之土地外，亦包含一樓及地下一樓之Ｌ型花園土地與光罩式後陽台等面積，以資與他戶別墅以及公共區域部份有所區隔，竟遭被告蓄意縮建，另持份土地面積與實際不符，進而主張解約並請求違約金云云，惟：
（一）被告並無瑕疵給付情事：被告與原告另訂新約時，雖於條文上與東隆公司所訂不大一致，然附圖則參用東隆公司之Ｃ型別墅區附圖作為本件之附圖，無論如何，原告應享有之買賣標的或公共設施，被告均已履行，揆諸該附圖或契約實無法得悉，被告負有提供Ｌ型花園土地與光罩式後陽台之義務，至於原告引用他戶照片，以茲比較他戶一樓有後方花園及地下一樓光罩式之後陽台，顯有誤導鈞院之虞，蓋該照片房屋乃位處中間戶，二棟房屋間留有空間，是能做成花園或光罩式之後陽台，惟被告所購買之房屋位處邊間一樓，無法作成花園甚或陽台，更遑論上開光罩式光罩式陽台，自可選擇中間戶，被告亦願與原告換約，然原告實難以非被告應提供之給付義務為由，主張解約。至於持分面積，被告完全依約給付，有權狀及原告持分表可稽。按原告之建物分別坐落台北縣○○鎮○○○段樹林口小段一四二地號○○○鎮○○○段○○○○號，持分各占萬分之一、萬分之九十六，因本件尚未交屋過戶，權狀所有權人現仍為被告，坪數計算方式如下：一四二地號：8,100平方公尺×0.0001持分×0.3025=0.24坪，一五五地號：
12,126×0.0096×0.3025=35.21坪，二地號合計35.45坪，比原合約之35.32坪多0.13坪，是原告自行測量之坪數自不足採信。
（二）原告於八十九年十二月十八日致被告之信函僅提及：「本人（即原告）亦向貴公司陳副理提議Ｃ區C1位置，理由是找一個合理且可行的替代位置，因C1及
D11同樣是邊間，方位均符合我們原居住的理想。」即明原告選擇C1戶之最大理由是「邊間」與「方位」，絕非原告所稱因著重享有花園土地及光罩式後陽台等土地面積，而D11戶與合約不符，被告方同意換至C1戶，更遑論，證人陳培嘉於九十二年六月十七日亦證稱：「換到C1的時候主要討論是價差，公司同意不加價之後，原告欣然同意。原告沒有特別詢問花園或採光罩的問題。」即明。
（三）C1戶非屬雙併，依系爭C1戶買賣契約最後一張房屋位置示意圖所示，只有如C12戶與C19戶間方有光罩式後陽台之設置，原告之C1戶殊不可能擁有該設置，顯見契約附件僅是Ｃ區別墅之例示，原告明知C1戶不可能擁有光罩式後陽台之信原則。
（四）證人陳培嘉上揭同日固證稱：「陽明山莊的案子，每一區的圖說都是固定的。康邦建設（即被告）承接時本來也沒有發現這個情況，…直到八十九年十二月，原告反應D11的空地變小，拿出圖說，我們才發現這個問題，原告換C1的契約時，已經幾乎是成屋，而且還是原告自己挑的，我們認為原告對細節相當的瞭解，C1換約時，我們沒有特別向原告說這份契約的圖說也和以前是同一規格，但在D11換約時我們有向原告說明我們的契約是承接東隆公司的，每區的圖說都是同一規格。」足見，原告發現D11戶契約之附圖出現問題時，在換至C1戶，理應會仔細觀察C1戶契約附圖與C1戶現況是否相同，然並未提出異議，顯見對契約的附圖，每區的圖說都是同一規格，具有認識，更何況，契約已詳載各戶面積，原告所購買之C1戶土地面積三十五點三二坪，比同樣是邊間之C38別墅並具有花園土地之面積共四十三點七七坪小（按：二者房屋面積均約七十七坪），是原告當不致對附圖不具有Ｌ型花園有所誤解。
（五）退步言，縱認被告須提供花園土地或光罩式陽台，然原告與被告於九十年二月六日簽約時已是成屋買賣，此從被告之使用執照申請書上，載明竣工日期為八十九年九月八日即明，是原告早至現場視察房屋及四週環境，當時已有警衛室及公共通道梯階之興建，依民法第三百五十五條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」原告主張被告應負瑕疵擔保責任，顯於法無據。
（六）尤有甚者，縱認本件被告應負瑕疵擔保責任，然該等瑕疵亦非重大至足以解除契約，依民法第三百五十九條但書規定，解除契約，顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，原告充其量，亦僅得減少價金，惟本件原告廢止與東隆公司之舊約，與被告另訂新約時，被告為表達誠信，已減免二折之成數優惠予原告，另為確保消費者權益，原告原繳予東隆公司之自備款二百七十六萬，被告亦同意吸收，系爭買賣契約就該部份雖名為「承受」，實則被告並未自東隆公司處獲得買受人已繳交之自備款，職此，原告執非被告應負擔之給付為由，不論主張解約或減價，均顯失公平。
三、兩造所簽訂之系爭C1戶買賣契約，名為土地、房屋「預定」買賣契約書，乃因被告援用制式化之契約，實則九十年二月六日簽約當時已完成建築物之建造，此從建築法第七十一條規定：「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建照執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。」即明，被告之使用執照申請書，載明竣工日期為八十九年九月八日，益見該時早已完成建物之結構，原告所辯於九十年二月六日簽約時，整體工程尚未完成，顯與事實不符。至八十九年九月八日即已完工，何以遲至九十年十月四日方通知原告過戶暨交屋，實乃因系爭工地，曾有訴外人高富於八十八年一月二十六日即因鄰地糾紛等事事向台北縣政府工務局陳情，台北縣政府因上開歷次陳情案暫緩系爭建案使用執照之核發，致使被告至九十年四月方取得使用執照，然無論如何，本件並不影響系爭C1戶及社區整體結構早已竣工之事實，怎可能如原告所稱九十年二月六日訂約當時，緊鄰系爭房屋之警衛室僅具雛型或臨時工務所，興建完成後當如契約所示相同？尤有甚者，揆諸原告提呈陽明山莊建築專案承購戶變更簽認及內裝材料選樣表（下稱簽認表），所提及均是原告要求作室內設計及內裝材料之變更，簽認表第二、三頁之附圖，更談及屋旁連接警衛室乙事，何來原告所謂於九十年三月十一日（按：原告誤載為九十一年）再次「確認C1戶仍標有花園土地及採光式後陽台」之說？更遑論，系爭C1戶買賣契約第三條共同使用部分第三項第一款
（d）亦載明「警衛室」，原告簽約時當已知該警衛室屬公共設施且早已存在。
四、證人陳培嘉證稱：「之後他們又提出其他訴求，本件原告就是希望換成小一點的房屋，我們提供餘屋明細給原告挑，原告有挑中一、二戶面積小一點的大樓房屋，這樣原告只要再付很少的錢就可以取得房屋。…公司同意讓原告換大樓中間的樓層。原告堅持要換高樓有景觀的，所以沒有談成。」果爾，原告自D11戶換至C1戶，絕非因在意有自用花園土地及光罩式後陽台，否則何以再次換屋時，卻僅要求小面積、高樓有景觀之房屋，顯見原告所言僅係臨訟杜撰之詞，無非僅欲達解約目的，然本件被告並無違反系爭C1戶買賣契約第十四條之規定，原告執此解除契約，顯不足採。
五、原告提出八十七年六月五日中時晚報陽明山莊之廣告，主張Ｃ區房價於東隆公司承作時為一千六百八十八萬元，打八折後與 D11戶打八折後之價金相差無幾，以茲證明證人陳培嘉所言換屋時僅討論價差一百萬元不實之說云云，然原告所提出之前揭廣告乃C8、「雙併」別墅、B1挑高五米，房屋坪數與土地坪數與原告所購買C1戶之土地坪數相差甚多，無法兩相比喻；更何況，縱同樣房屋坪數，亦可能因簽約買受者不同而有不同之調降空間，端視契約兩造當事人對終局價金、買賣契約條件是否合意一致，故原告以價金比較，認陳培嘉所言不實，顯屬無稽。
六、原告自認與東隆公司D11戶之房價為一千六百八十萬元，打八折後為一千三百四十四萬元，並以此價格與被告重訂D11戶之契約，此與原告嗣後再換至C1屋後之合約總價金額相符，則試問：C1戶坪數變大，被告焉有可能不談加價之理，顯見證人陳培嘉證稱換約當時，僅談加價一百萬元問題，嗣後因雙方均有履約誠意而未加價，堪稱可信。
七、陳培嘉所任職之中興建築經理股份有限公司雖與被告同一地址，但二者負責人不同，因上開二公司為作業方便，故登記同一地址，此亦為實務所常見，然究難因此即遽認證人陳培嘉之證詞不可採，
八、證人陳培嘉證稱原告第二次換約的原因是預售屋已經蓋到一定程度，發現屋旁的空地，不如想像中大，所以要求換屋等語；然審究「屋旁空地不如想像中大」之意，有可能坪數欠缺或多了水溝等公共設施致可應用之空地變小，然未可遽認證人所言，即指缺少「Ｌ型花園及光罩式後陽台」，且細繹原告八十九年十二月十八日致被告之信函中所提之三個提案，並未有隻字片語明文談及 D11戶缺少Ｌ型花園及光罩式後陽台，是原告主張正因 D11戶缺少契約約定之Ｌ型花園及光罩式後陽台，方換屋至C1戶云云，顯有疑義，更遑論C1戶非雙併別墅，殊不可能擁有光罩式後陽台，且C1戶之土地坪數明顯比 D11戶減少，原告絕無誤認應具有花園土地之虞甚明。
九、原告請求之違約金，固以系爭C1戶買賣契約第十五條第一項規定為據，然同條第三項亦規定：「前二項違約金以房地買賣總款百分之二十以內為限。」，本件系爭房地之總價款為一千三百四十四萬元，其百分之二十，應為二百六十八萬八千八百元，然原告竟請求二百七十六萬元，顯與約定不符。
參、證據：提出土地所有權狀、原告持分表、使用執照申請書、被告與宋俊松土地房屋預定買賣契約書（別墅Ｃ區）節本、陳復書、台北縣政府內部公文函、被告與宋俊松土地房屋預定買賣契約書附圖、公司基本資料等為證，並聲請本院傳訊證人陳培嘉。
丙、本院依被告聲請訊問證人陳培嘉。理 由
一、原告於民國八十六年間向訴外人東隆公司承購坐落台北縣○○鎮○○○段林口小段一四二地號○○○鎮○○○段○○○○號等基地之預售屋案「陽明山莊」社區編號D11戶之別墅乙棟，嗣東隆公司於八十七年間發生財務危機，無力續建，該預售屋案遂於八十八年間轉由被告承接，原告與被告亦於八十九年一月十三日完成D11戶之換約手續，嗣後原告方發現D11戶興建狀況與簽約內容不符，並無契約上所載之自用花園，經向被告反應後，被告同意更換興建完成後有自用花園之編號C1戶之別墅，兩造並於九十年二月六日正式換約，然被告興建完成通知原告交屋時，經原告現場勘查，竟發現C1戶竣工後之實際情況，並無原企劃案及系爭C1戶買賣契約附圖別墅區應有的自用Ｌ型花園土地及光罩式後陽台等土地面積，原告就本件買賣已支付二百七十六萬元，爰依契約第十四條第一項、第十五條第一項解除契約，請求被告返還原告已付價金及同額之違約金共五百五十二萬元，並加計自九十二年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告則以兩造契約附圖係沿用自訴外人東隆公司原契約附圖，係泛就C區別墅所附，並非針對C1繪製，故有所出入，然原告自D11更換至C1時，雙方討論重點為價差，嗣被告同意不加價，原告即欣然同意，C1為原告自己挑選，且當時C1業已完工，警衛室、公共通道階梯均已完成，C1並非中間戶，位置上不可能設置L型花園與光罩式後陽台，原告曾親自看屋，對此知之甚詳，被告亦從未表示C1會有L型花園與光罩式後陽台，原告今始執此解除契約，顯不足採，縱認為被告應負瑕疵擔保責任，此瑕疵亦不足以解除契約，被告亦已打八折換約，原告不得再請求減少價金等語，資為抗辯。
二、原告起訴主張伊於民國八十六年間向訴外人東隆公司承購坐落台北縣○○鎮○○○段林口小段一四二地號○○○鎮○○○段○○○○號等基地之預售屋案「陽明山莊」社區編號D11戶之別墅乙棟，嗣東隆公司於八十七年間發生財務危機，無力續建，該預售屋案遂於八十八年間轉由被告承接，原告與被告亦於八十九年一月十三日完成D11戶之換約手續，嗣原告方發現D11戶興建狀況與簽約內容不符，要求換屋，被告同意原告更換至C1戶，價金相同，兩造並於九十年二月六日正式換約，以及原告就本件買賣業已繳納價金二百七十六萬元之事實，業據原告提出提出C1戶土地房屋預定買賣契約書、D11戶土地房屋預定買賣契約書原告與東隆公司簽訂之D11戶土地房屋預定買賣契約書等件為證，核屬相符，且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
三、按兩造最後所定之C1戶買賣契約第十四條第一項約定：「... 乙方（即被告）保證本約標的物產權清楚，絕無一物數賣或無權佔用他人土地，訂約後本房地如有可歸責乙方之糾葛情事者，概由乙方自行理清，否則因而不能按原計畫興建完成並交付時，甲方（即原告）得定相當期限催告乙方，倘若逾期乙方仍無法交付房地時，甲方得解除本契約，雙方並同意依第十五條違約之規定處理。」；第十五條第一項則約定：「乙方違反第八條第二項、第十一條第二項第七款及第十四條第一項約定者，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳之價款及遲延利息全部退還甲方外，同時並應賠償等額之違約金予甲方。」，此有C1戶土地房屋預定買賣契約書在卷可稽，原告據此請求被告返還價金並給付同額之違約金，是以本件應審酌者為：被告有無第十四條第一項所稱之違約情事，經查：
（一）依C1戶買賣契約第十四條第一項之文義，應係在規範被告因買賣標的物與他人有產權糾紛，致無法依原約定計畫興建及交屋時之違約責任，至若買賣標的物並無產權糾紛，僅係因被告未依合約內容興建，致完成之房屋與合約內容不符，文義上尚難認為係該條約定所規範之違約情況。本件依原告之主張，被告所交付之C1戶房屋並無光罩式後陽台與L型花園，與合約附圖不符，純係因被告未依約施工所致，並非買賣之房地涉及產權糾紛而無法依約興建，是以本件原告得否依該條規定主張，已非無疑。
（二）次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。C1戶買賣契約第十四條雖約定雙方之權利義務均以契約約定為準，任何口頭約定或片面承諾均不生效力，然此條約定之性質亦僅為兩造契約內容之一，若與兩造契約之其他內容有所抵觸，仍應就契約之整體觀察解釋，甚且，兩造嗣後亦非不得以新合意變更原約定內容，是以本件兩造買賣標的物之內容，除C1戶買賣契約書之內容外，仍應參酌兩造締約前後之各項情狀而為認定，並僅能以書面契約之內容為據，合先敘明。
（三）經查：
１. 本件原告原係於八十六年八月間向訴外人東隆公司購買D11戶別墅，嗣因東隆公
司財務發生危機，由被告承接本建案，原告遂於八十九年一月十三日與被告完成D11戶換約手續，惟嗣後原告要求更換買賣標的為C1戶，經被告同意，兩造於九十年二月六日再度換約，已如前述。原告主張被告通知過戶交屋之日期為九十年十月四日，是以本件原告最後與被告完成C1戶換約時，距其首次與訴外人東隆公司締約已近三年半，距原告自陳被告通知交屋之時間則僅八月，顯見本件買賣標的於原告初次締約時雖為預售屋，然於兩造最後締結C1戶買賣契約時已非預售屋之情況。再者，陽明山莊別墅使用執照申請書上所載竣工日期為八十九年九月八日，施工管理課之收文章日期為八十九年九月十一日，顯見被告確於八十九年九月間即已提出陽明山莊之使用執照申請。按建築法第七十一條規定：「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建照執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。」，是以使用執照申請時，建物確須已達竣工之程度，陽明山莊既於八十九年九月間即已申請使用執照，足見斯時其建物至少就結構部分業已完成，證人陳培嘉（即負責處理陽明山莊交屋、簽約手續之中興建築經理公司職員）亦證稱原告換約至C1時，幾乎已經是成屋，C1是接待中心，當時已經完工，內部也有油漆、衛浴、廚具等，狀況與卷內照片所示大致相同，只是植物還零零星星未完全種好，C1旁有警衛室，是東隆公司設計時就有了，被告必須按圖施工，警衛室是鋼筋水泥材質，也屬於建造執照的一部分等語，證人陳培嘉前開證詞，核與前開使用執照申請狀況相符，其證詞應堪採信。陽明山莊於原告換屋時，結構既已完成，C1更係作為接待中心，其完工程度衡情應更較其他房屋為高，原告於此時決定換屋，其可據以決定究挑選何間房屋之資訊，與買賣標的僅為預售屋之狀況已不可同日而語。申言之，於預售屋之買賣，買方固僅能依合約附圖及廣告內容想像房屋完成時之狀況，然於房屋結構均已完成之情況，原告欲決定究欲更換至何間房屋，已無須憑藉合約附圖為判斷依據，儘可至現場參觀房屋實際興建狀況加以挑選，甚且，於房屋結構業已完成之狀況下，若謂欲更換房屋之買方仍僅憑圖面挑選房屋，而不至施工現場親自參觀挑選，顯與常情有違，證人陳培嘉亦證稱原告於八十九年底至九十年一、二月間至現場看屋，證人沒有陪同，原告在該社區內承攬很多工程，經常到社區內，對社區各房屋之狀況相當清楚，C1是原告自己挑的等語，足認原告係於業已了解C1房屋興建現狀之情況下，挑選C1房屋替代原購買之D11房屋，並非僅憑合約附圖做成決定，是以原告所挑選之C1戶房屋，應認為係原告所參觀之C1戶房屋實品，並非合約附圖所示之C1房屋，從而，兩造所成立之C1戶買賣契約，其買賣標的應為當時已實際存在之C1房地，並不包含附圖所示光罩式後陽台與L型花園。
２. 原告雖主張伊係以D11房屋缺少一塊合約附圖所示之綠地為由，要求將D11更換為
C1時，此有原告信函在卷可參，證人陳培嘉亦證稱原告係因D11屋旁空地不及原告想像中大，故於八十九年底要求換屋，惟原告既係於了解C1房屋現況之情況下決定挑選C1房屋，無論其原決定換屋之動機為何，均應認為原告對當時C1房屋當時外觀可見之狀況業已認為滿意，否則原告不致選定C1房屋。蓋各戶房屋因其位置、面積、內部配置等情況，均有所差異，縱C1房屋亦與D11房屋同樣缺少綠地，原告仍可能因C1房屋具有其他較優越之條件，足以彌補其綠地不足之缺憾，而決定挑選C1房屋，況且，原告原購買之D11房屋面積僅五十七點一七坪，更換後C1房屋面積為七十七點八六坪，此有土地、房屋預定買賣契約書在卷可稽，房屋面積顯有增加，況被告亦同意不加價，故C1房屋客觀上確有若干優於D11房屋之條件，是以尚不能以原告要求換屋之理由係因D11缺少一塊綠地，即認為原告必係因合約附圖顯示C1房屋具有光罩式後陽台、L型花園而決定更換至C1房屋。
３. 原告雖主張曾就C1房屋狀況與合約附圖不合一節，對被告提出質疑，然被告回應
稱C1係臨時工務所，整體工程尚未完成，一切依合約圖示興建交屋，保證一樓有自用花園、後陽台等語，然為被告所否認，原告雖主張兩造於九十一年三月十一日再次確認C1戶具有光罩式後陽台與L型花園，並提出陽明山莊建築專案承購戶變更簽認及內裝材料選樣表為證，惟該表下方所載日期為九十年三月十一日，與原告所稱日期已不相同，且依該表之名稱，與內載「變更內容說明：機械房地磚退」等字樣，該表之目的係為確認內裝材料之變更，尚難認為該表係確認光罩式後陽台與L型花園之有無，況該表上尚有「連接警衛室」之記載字樣，更無從據此認為被告有拆除警衛室、興建光罩式後陽台與L型花園之承諾。此外，原告未能另行提出其他證據，證明伊就其確有提出此項質疑，並獲被告保證依合約圖示交屋之情事，原告此一主張已難遽予採信。再者，依原告所提陽明山莊別墅區平面圖冊所示，C1房屋位於邊間，屋後並未與其他房屋相鄰，與位於中間排之其他房屋，屋後係與他戶相鄰之狀況確顯有不同，依C1房屋之位置觀之，客觀上確無雙併的別墅中間有採光井，才會有採光罩，C1不是雙併的，後面的土地是長谷建時，C1之狀況除植栽外，與照片所示相同，已如前述，而觀原告所提出之照片，C1 房屋旁之公共樓梯與警衛室均係鋼筋水泥建築，與一般臨時搭建之設施顯屬有間。以C1房屋現況與合約附圖之差異程度，若欲修改至與合約附圖相同，不僅須大幅變更結構，拆除樓梯、警衛室，且須擴建地下一樓之面積並加設採光罩，以陽明山莊當時結構均已完成，正待主管機關審核以取得使用執照之情況，衡情被告允為此等程度變更之可能性甚低。原告既未能舉證證明被告確有承諾將C1至與修改合約附圖相符，自難認為被告負有給付與C1戶合約附圖所示相同房屋之義務。
４. 至原告另以伊原購買之D11戶房屋總價為一千六百八十萬元，而當時Ｃ區之房價
為一千六百八十八萬，二者之總價相差無幾，縱使原告與被告第一次換約（即契約主體從東隆公司換至被告），價金以總價八折計算，然此為當時所有換約者均為如此計算，換言之，即使原告一開始即為購買C1之房屋，換約後價金為一千三百五十萬元，與原告第一次換約後之價金一千三百四十四萬，僅有六萬元之差價，顯無證人陳培嘉所稱之加價一百萬存在，其證言顯無可採云云，並提出廣告一紙為證，經查：房屋之價格與各戶房屋之面積、位置、裝潢內容、購買者購買之時點、談判能力，甚至建設公司有無促銷活動等息息相關，縱係同一建設公司同案推出之同區房屋，亦無價格必然相等之理，是以原告雖主張C8戶房屋售價為一千六百八十八萬元，並提出廣告一紙為證，然此僅能證明C8戶於八十七年六月五日之總價為一千六百八十八萬元，尚不足據以推論C1戶房屋價格亦與C8戶房屋相同，自無從認為原告自D11戶更換至C1戶必無加價之需要，從而，原告執非兩造買賣標的之C8戶房價，指摘證人陳培嘉證言不實，要屬無據。
５．至於土地面積，查系爭C1戶之建物分別坐落台北縣○○鎮○○○段樹林口小段一四二地號○○○鎮○○○段○○○○號，持分各占萬分之一、萬分之九十六，合計三十五點四五坪（計算式：一四二地號：8,100平方公尺×0.0001持分×0.3025=0.24坪；一五五地號：12,126×0.0096×0.3025=35.21坪，合計35.45坪），此有土地所有權狀、持分表在卷可稽，兩造合約約定之土地坪數為三十五點三二坪，兩者相較，被告之給付並無短少之情事，原告僅執其自行測量結果即指被告給付之土地面積不足，尚難採信，併此敘明。
四、綜上所述，兩造C1戶買賣契約之買賣標的，並非以合約附圖之內容為準，亦即不包含光罩式後陽台與L型花園，從而，原告以被告所興建之C1戶房屋欠缺光罩式後陽台與L型花園為由，認為被告有違約情事，依契約第十四條第一項、第十五條第一項請求命被告給付五百五十二萬元並加計自九十二年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 十一 日
民事第六庭 法 官 陳怡雯右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 十三 日
書記官 謝梅琴