臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二０五九號
原 告 甲○○訴訟代理人 趙建和律師被 告 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 王寶輝律師複 代理人 余忠益律師右當事人間所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：壹﹑聲明：被告應將坐落台北縣板橋市○○段○○○○號土地上建物，即門牌號碼台
北縣板橋市○○路○○○號地下二層編號第四二號及地下一層編號第五六號、五七號、五八號、五九及第六十號等權利範圍各為萬分之一五二之停車位所有權移轉登記並交付原告。
貳﹑陳述：
一、原告與訴外人洪不分別於民國八十七年九月間，向訴外人總維建設股份有限公司（下簡稱總維公司）購買坐落台北縣板橋市○○段○○○○號土地上建物，即門牌號碼台北縣板橋市○○路○○○號地下二層編號第四二號及地下一層編號第五六號、五七號、六十號及同樓層編號第五六、五七、五八號等停車位之所有權（下稱系爭停車位），原告及訴外人洪不並已依約交付價金予總維公司，總維公司則將上開停車位交付原告及訴外人洪不使用。原告及訴外人洪不受領並使用系爭停車位迄收受被告來函催討系爭停車位前，並無任何異狀，因而原告及訴外人洪不從未質疑系爭停車位之所有權是否亦已移轉登記予原告及洪不所有。詎料，原告及訴外人洪不，於民國九十年底意外獲悉向總維公司所購買之系爭停車位已遭被告向法院聲請拍賣，原告驚訝之餘，乃向總維公司追問，始知總維公司竟又以系爭停車位為擔保，向被告貸款，嗣因無法清償借款，致系爭停車位遭被告向法院聲請查封拍賣。總維公司心知理虧，乃向原告切結保証會確保原告及訴外人洪不之權益，並負責向法院拍賣取得並過戶予原告及訴外人洪不。原告因再次相信總維公司之承諾，未積極參與系爭停車位之拍賣，因而，系爭停車位於民國九十一年九月十六日遭被告承受取得。
二、承前所述，被告於取得系爭停車位後，隨即向原告及訴外人洪不主張所有權能，原告雖感痛心與不甘，惟因事已至此，只得另作他圖，乃與訴外人洪不商議後，推派原告向被告表示願購買系爭停車位事宜，被告乃授權其代理人潘淑靜於九十一年十月十六日前來與原告洽談，潘淑靜開價新台幣三百萬元，原告未予還價，隨即應允，雙方因此達成以三百萬元購買前揭系爭停車位之合意，原告亦當場給付五萬元訂金予被告之代理人潘淑靜。
三、兩造簽完約後約經過一個月，被告遲遲未通知原告繳款，原告乃以電話向潘淑靜洽詢，潘淑靜回稱：「應該快下來了」，原告乃靜待被告之通知。詎料，本年三月三十一日，原告及訴外人洪不同時接獲被告來函，指稱原告及洪不無權占有系爭停車位，命原告等人於函達後五日內將系爭停車位交還，並給付伊自民國九十一年九月十六日起至歸還日止之損害金。原告接函後，隨即委請律師代函回覆被告，主張兩造既已就系爭停車位成立買賣契約，被告自不得要求原告返還系爭停車位，並命被告應於文到七日內履行出賣人應負之責任，否則，原告將向法院訴請履行，而被告收受函件迄今均置罔聞。爰依買賣契約，提起本訴。
四、本件被告拒絕將系爭標的所有權移轉登記予原告，理由無非以：兩造就系爭不動產之買賣，並未成立生效，原告自不得請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記給伊。而被告所據者無非以：（一）、兩造所簽訂之「承買意願書」明載出價意願金非定金，出售與否由聯邦銀行總行決定，雙方並於受要約人（即被告）通知同意出售之日起三日內簽訂正式之不動產買賣契約書。（二）、証人潘淑靜並無簽訂買賣契約之權。（三）、即令承買意願書得視為買賣預約，但既附有須經被告核准為條件，則其後因被告未予核准而未能生效，原告自亦不得基於未生效之買賣契約請求被告移轉買賣標的物之所有權。惟查，被告之主張，實似是而實非，玆分述如下：
㈠、按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示者，推定其契約為成立。又當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立，民法第一百五十三條第
一、二項及同法第三百四十五條第二項均訂有明文。又按不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利，最高法院二十二年上字第九一四號著有判例要旨可參。又契約固須當事人互相意思表示一致始能成立，但所謂互相表示意思一致並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約並未成立，最高法院亦著有六十八年台上字第一五○四號判例要旨可參。本件，系爭停車位既由被告所授權之代理人潘淑靜與原告就標的物及價金互相同意，則原告訴請被告應將系爭停車位之所有權移轉登記並交付原告，依前揭法律及判例要旨所示，洵屬合法有據，合先陳明。
㈡、被告辯稱兩造間之買賣契約尚未成立生效，因雙方尚需簽訂正式之不動產買賣契約書云云。惟按契約之成立本不以署名劃押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以証明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之效力，最高法院著有二十年上字第一七二七號判例要旨可參。本件買賣契約之必要之點即標的物及價金均已由雙方當事人或其代理人相互為一致之意思，且就其他履行本契約之費用（如契稅、代書費）之負擔，亦已約定明確（由原告負擔）（參承買意願書弟七項約定），職是，兩造就本件系爭買賣契約，無論就契約必要之點，或非必要之點，均已達成一致之合意，依前揭法律及判例要旨所示，契約業已成立生效，迨無疑義，被告辯稱兩造尚需簽定正式之不動產買賣契約，被告始受契約效力拘束云云，其見解違反前開判例要旨，自不足採。
㈢、本件兩造之主要爭點，厥為契約是否必須由聯邦銀行總行同意後始生效力？被告是否曾告知原告此條件？查兩造各自聲請傳訊之証人就前開爭點各為有利於己之供述，此皆屬人情之常，惟究竟何者所述為真，若非將二人送交測謊鑑定，恐不易理出真 相，惟今之計，只得求諸於「承買意願書」。按「承買意願書」第四項固約定本件標的物是否出售由聯邦商業銀行總行決定，乍看之下，似為附有總行同意之停止條件。惟觀「承買意願書」第五項規定：「簽署後五日內如不為要約人所接受，則本意願書自始無效並自動作廢，承買意願人所支付之意願金立即無息償還，由承買意願人自行領回或由受要約人依約匯還」，此規定實係附有「受要約人應於五日內確答是否拒絕要約」之解除條件，蓋查，兩造所簽之承買意願書既已就買賣契約之要點達成一致合意，契約之效力已然發生，故於第五項才需約定五日內由被告總行以「不接受」為解除條件，否則何需約定此項。查本件兩造於簽署「承買意願書」，及原告交付五萬元定金後，被告並未於簽署後五日內向原告表示不接受兩造所簽訂之「承買意願書」，亦未即時將原告所交付之訂金返還（直至九十二年四月時-離簽署日幾乎半年），是則，依法，兩造所訂買賣契約未因解除條件成就而失其效力。原告依雙方所定業已成立生效之買賣契約訴請被告移轉所有權，洵屬有據。
五、按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條訂有明文。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效，定型化契約違反平等互惠原則者，推定其顯失公平，同法第十二條第一、二項亦訂有明文。又民法第二四七條之一亦規定，定型化契約約定免除或減輕預定契約條款當事人之責任者、加重他方當事人之責任者、或其他於他方當事人有重大不利益者，該部分之約定無效。本件「承買意願書」係被告為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，其為定型化契約迨無疑問，而依前所述，契約條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋。易言之，本件「承買意願書」同時約定契約之停止條件及解除條件，依前揭消保法規定，自應作有利於原告之解釋。況查，細觀承買意願書所定之條款，充斥著違反平等互惠原則、顯失公平之規定，如被告不於五日內表示接受契約效力與否及不返還定金皆可不負任何違約責任，但原告違約則應承擔被沒收定金之懲罰、明明是收受定金，卻刻意規避「定金」之用語，避免或減輕其違約之責任等，綜此，本件買賣契約應作有利於原告之認定，始符公平原則，亦可落實保障消費者之立法目的。
參﹑證據：提出讓渡協議書、切結書、承買意願書、律師函等為證。並聲請詢問證人李賓堆。
乙﹑被告方面：
壹﹑聲明：駁回原告之訴。
貳﹑陳述：
一﹑兩造並未成立系爭停車位之買賣契約。原告執要約性質之承買意願書而為本件之請求，欠缺約定上及法律上之依據。蓋：
（一）原告所提之承買意願書，於第四條明確約定：承買意願人（即原告）同意於簽發意願書同時，交付出價意願金，該意願金並應以現金或即期支票支付；本意願金並非訂金，僅係意願人表明承買意願，買賣尚未成立，是否出售由聯邦商業銀行總行（即被告決定），若受要約人（即被告）同意依上開承買意願價款出售，則本意願金即轉作訂金，雙方並於受要約人（即被告）通知同意出售之日起三日內簽訂正式之不動產買賣契約書。從上開約定內容觀之，原告所交付之出價意願金，乃原告向被告之職員潘淑靜表示願意承買之意願金，並非買賣訂金，原告交付之意願金，尚須被告同意依承買意願價款出售時，買賣契約始為成立。原告交付之出價意願金，始得轉作訂金，約定至為明確。易言之，依承買意願書第四條之明確約定，原告所交付之出價意願金，於被告未表示同意依原告承買意願出賣系爭停車位前，買賣契約既未成立，該出價意願金既非得認係用以擔保契約成立之「立約定金」，原告自不得執為請求履行尚未成立之買賣契約之依據。添
（二）次查，姑不問被告之職員潘淑靜於其職務範圍，並無簽訂買賣契約之代理權，其對於原告表示承買之要約，於承買意願書中已明確表明尚不成立買賣契約，，此再觀之上開承買意願書第四條及第五條之記載，原告就系爭停車位之承買意願要約，明確附有須經被告於五日內核准，通知原告簽訂書面買賣契約，始成立買賣契約。觀之上開承買意書之記載，文義至為明確。退步言之，即令上開承買意願書得視為買賣預約，而承買意願書既附有須經被告核准為條件，則其後因被告未予核准而未能生效，依民法第九十九條第一項規定之反面解釋，原告自不得執此承買意願書主張買賣契約已生效，執而請求被告履行契約。二﹑關於原告主張其與訴外人總維公司間之買賣，基於債之相對性，與兩造間是否成
立本件買賣無涉，原告以其低於未付清總維公司買賣價金之差額要求被告出賣系爭停車位，亦欠法之持平。因總維公司未履行債務而聲請拍賣抵押物並承受系爭系爭停車位，乃權利之正當行使，並無不當。
參﹑證據：提出不動產鑑定報告書為證。並聲請詢問證人潘淑靜。
理 由一﹑原告起訴主張：被告授權其代理人潘淑靜與原告簽訂以三百萬元購買系爭停車位
之承買意願書，被告並已收受訂金五萬元，兩造已合意成立買賣契約，但被告卻拒絕移轉所有權及交付系爭停車位，爰基於買賣關係，請求被告辦理所有權之移轉登記及交付系爭停車位。被告則以：潘淑靜並無簽訂買賣契約之權限，該承買意願書僅係原告承買系爭停車位之要約，被告未為承諾，買賣契約尚未成立，原告之請求為無理由等語置辯。
二﹑被告之行員潘淑靜與原告簽訂有系爭停車位之承買意願書，並收受原告所交付之
五萬元，為兩造所不爭執，並有承買意願書在卷為憑，堪認為真實。茲兩造所爭執者，乃系爭停車位之買賣契約是否已成立？換言之，所爭執者，乃該承買意願書是否即為買賣契約？三﹑按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十
八條所明定。是解釋當事人所立書據之真意，固應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意；但若書據文字業已表示當事人真意，則不得隨意反捨契約文字而為曲解解釋，蓋解釋文句涵意，本應於文義核心範圍內為之，逸脫文義核心範圍，即非為解釋，而係補充或創設，於探求當事人所立書據之真意，倘書據之約定內容，並無法定無效之原因，隨意涉入價值因素而為補充或創設，違反契約自由原則，並非法之所許。
四﹑依承買意願書第四條之約定：「承買意願人（即原告）同意於簽發意願書同時，
交付出價意願金，該意願金並應以現金或即期支票支付；本意願金並非訂金，僅係意願人表明承買意願，買賣尚未成立，是否出售由聯邦商業銀行總行（即被告決定），若受要約人（即被告）同意依上開承買意願價款出售，則本意願金即轉作訂金，雙方並於受要約人（即被告）通知同意出售之日起三日內簽訂正式之不動產買賣契約書。既已明白約定「本意願金並非訂金，僅係意願人表明承買意願，買賣尚未成立」，原告主張所交付之五萬元為「立約定金」，即非有據。證人李賓堆雖證稱：「後來被告承受，有貼單子出來說要賣系爭車位，我們打電話給潘淑靜，後來潘淑靜有跟我們接洽，我們夫妻二人都在場。溝通的結果潘淑靜出價三百萬元，我們同意」等情，而證人潘淑靜則證稱：該三百萬元係雙方討價還價之結果，同意以三百萬元向總行申請看看」等語。縱如證人李賓堆所言，認該三百萬元係潘淑靜先行提議之價格而為原告所同意，依該承買意願書之記載，既須經總行即被告同意，該五萬元方轉為訂金，潘淑靜之提議價格亦僅係要約之引誘，其目的在引起原告向被告為要約（嗣潘淑靜提議總價三百五十萬增購三十六號停車位，亦同）原告因同意而為出價之要約，於被告為承諾前，兩造買賣契約尚未成立甚明。被告對於原告之承買意願之要約，既未為承諾，則原告主張買賣契約已成立，並無可採。
五﹑原告另主張：該承買意願書第五項規定：「簽署後五日內如不為要約人所接受，
則本意願書自始無效並自動作廢，承買意願人所支付之意願金立即無息償還，由承買意願人自行領回或由受要約人依約匯還」，此規定實係附有「受要約人應於五日內確答是否拒絕要約」之解除條件云云。按要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力，為民法第一百五十八條所明定，該承買意願書第五項所謂「自始無效並自動作廢」，即係失其要約拘束力之意，當無何附解除條件之可言，則原告基於此不足採之論述基礎，進而所引申之「兩造所簽之承買意願書既已就買賣契約之要點達成一致合意，契約之效力已然發生，故於第五項才需約定五日內由被告總行以「不接受」為解除條件，否則何需約定此項」云云，自無可信。
六﹑承前述，系爭承買意願書，因須經被告承諾始成立契約，所牽涉者既僅有「原告
為出價之要約、限被告於五日內為承諾否則失要約拘束力」之約定，並無何「附條件」之問題，已如前述，則自無原告所主張「因承買意願書同時約定契約之停止條件及解除條件，依消保法規定，應作有利於原告之解釋」之適用餘地，更無何顯失公平之情形，附此說明。
七﹑本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 四 日
民事第六庭 法 官 侯水深右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 四 日
書記官 林秀妙