臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二一七號
原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 王建智律師複代理人 徐偉峰律師
陳韋利律師被 告 丙○○○
樓訴訟代理人 連炎昌律師右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年五月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國九十一年一月七日居間介紹訴外人劉菊蘭向被告購買被告所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○○號六樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），總價金一千三百二十五萬元，且買賣雙方已履行給付價金、移轉房地所有權及點交房地之手續。
二、系爭房屋確屬氯離子含量過高之海砂屋，將導致鋼筋腐朽、氧化，致房屋有使用安全上之疑慮，並減少房屋使用年限：
（一）系爭房屋於九十一年二月份交屋後，訴外人劉菊蘭即發現系爭房屋有剝落現象而疑為海砂屋，經委託大誠土木技師事務所之大誠材料實驗室進行氯離子含量檢測，其測試報告結果，其中取自天花板之樣本氯離子含量係每立方公尺一點○三公斤，遠高於中國國家標準（ＣＮＳ）所列鋼筋混凝土最大氯離子含量係每立方公尺○點三公斤，屬氯離子含量過高之海砂屋。
（二）訴外人劉菊蘭又於九十一年三月間委託世桓工程顧問有限公司（以下簡稱世桓公司）進行檢測，共取樣十個位置，其中有六個位置所測出之氯離子含量超過前述之國家標準，而取樣自「門口右三點○公尺處天花板」之氯離子含量每立方公尺高達二點一七七公斤，「門口右八點○公尺左四點五公尺處樑位」之氯離子含量亦高達每立方公尺一點○一九公斤，均超出標準值甚多，甚至沒超過標準值之採樣位置氯離子含量亦居高不下，足見系爭房屋並非僅少數部位超出標準值，整間房屋因氯離子含量過高已導致結構危害安全之重大瑕疵，殆無疑義。
（三）按房屋混凝土之氯離子含量過高，會造成鋼筋鏽蝕，牆壁油漆易產生化學變化，造成壁癌現象，房屋之耐用年限，亦因此減短。系爭房屋根本無待混凝土中性化試驗、鑽新式體抗壓強度試驗，即會因氯離子含量過高而致減少其價值、效用之瑕疵。
（四）又依「預拌混凝土」中國國家標準（總號三○九○、類號Ａ二○四二）第十九條備考明載：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」等語，可知硬固混凝土之水溶性氯離子含量會隨時間增加而較新拌時遞減，故若就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量尚較「預拌」或「新拌」混凝土國家標準所定氯離子含量為高者，足以推知系爭房屋之混凝土於「預拌」或「新拌」之時，其氯離子含量顯然更高，更不合於國家標準。
（五）被告空泛指摘原告所提之測試報告粗略、缺乏鑑定過程、未經過認證之測試報告不足以認定系爭房屋為海砂屋云云，惟上述二鑑定機構已分別於九十二年五月三十一日、同年八月二十九日將鑑定過程資料提出法院參考；再者，上述二鑑定單位亦派員至法院證述鑑定過程，其中證人丁○○僅是該測試過程中之操作員，僅根據指示操作實驗，縱無法以學理方式具體表達國際共通測試規範AASHTO T260及CHSIP03之定義，亦無法因此直接推論出其鑑定過程有任何瑕疵，且根據該鑑定機構於九十二年八月二十九日所提出之鑑定過程可知，證人丁○○確實係循上述測試規範進行氯離子之試驗，而證人甲○○亦清楚說明鑑定流程及解釋上述測試規範之定義，且該公司於本件測試時，早已通過認證，僅因公文作業流程、行政手續尚未完成而尚未於鑑定報告上使用CNLA之標章；通過認證與否，均不影響原來鑑定流程之操作與實驗，認證僅係對鑑定單位技術之肯定與鼓勵，或有增加其公信力之效果，但並非可一蓋否定未使用CNLA標章鑑定報告之效力。縱未經認證，亦無法率為斷定該鑑定報告未具公信力不可採信。
三、承上，訴外人劉菊蘭於交屋進住後發現房屋有剝落現象，經委託前開鑑定機構檢測後，於九十一年三月十一日始確定上情，隨即通知原告表明斯旨並要求損害賠償，原告曾多次向被告方面協商均未獲善意回應，嗣訴外人劉菊蘭更向台北市政府消費者保護委員會申訴消費爭議協商，主張退屋及賠償其損失，訴外人劉菊蘭確已盡其檢查及通知之義務。而訴外人劉菊蘭於九十一年三月十一日依相當方法證明瑕疵存在，並業已於年四月間表明行使瑕疵擔保請求權之意思，已無違反民法第三百六十五條規定除斥期間之疑慮。又被告對於訴外人劉菊蘭之主張亦曾委託律師發函表示對系爭房屋是否為海砂屋提出質疑，並反對其提出另行協商開會之要求。而被告抗辯訴外人劉菊蘭未於六個月內提起訴訟，已超過六個月而罹於時效云云，實則民法第三百六十五條一項規定之六個月期間，性質上為除斥期間而非消滅時效，並無時效中斷後六個月內未起訴視為不中斷規定之適用。
四、為解決被告應負之物瑕疵擔保等責任，原告與訴外人劉菊蘭達成協議，訴外人劉菊蘭同意將系爭房屋委由原告仲介出售，於明白揭示該屋之氯離子含量檢測超過國家標準值下，以一千一百七十萬元出賣予訴外人詹雅雯，原告並同意補償訴外人劉菊蘭一百八十萬元之損失（包括價差損失一百五十五萬元及契稅、代書費之支出二十五萬元），訴外人劉菊蘭則將其對被告及興建系爭房屋之遠揚建設股份有限公司所得主張之一切權利（包括但不限於物之瑕疵擔保請求權）讓予原告，是原告得基於物之瑕疵擔保之法律關係請求損害賠償，並以起訴狀之送達作為本件債權讓與之通知，依法自已生效，則原告自得直接向被告主張上述權利。訴外人劉菊蘭因被告所出賣之系爭房屋存有「海砂屋」瑕疵而遭受一百八十萬元之價金損失，已由原告補償其損失。原告自得依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第二百九十四條第一項前段、第二百九十七條第一項前段等規定請求被告悉數支付上開金額。
五、訴外人劉菊蘭確係將系爭房屋以一千一百七十萬元出賣予訴外人詹雅雯；被告雖抗辯「訴外人劉菊蘭於九十一年六月十二日將系爭房屋過戶與訴外人游忠成，訴外人游忠成則於九十二年一月十日再將系爭房屋過戶與訴外人劉榮華，訴外人劉榮華隨即以系爭房屋設定之最高限額抵押權一千四百二十八萬元予交通銀行，而國營銀行設定抵押權額度多為抵押品市價之六成，故系爭房屋之市價為二千三百八十萬元，而訴外人劉菊蘭以一千三百二十五萬元買受顯然未受任何損害」云云，惟被告之推論，顯屬率斷，蓋訴外人游忠成與交通銀行間之債權債務關係為何非兩造所能明瞭，更與本案毫無關聯，實無從據此作為訴外人劉菊蘭未受有損害之證明。
參、證據：提出不動產買賣合約書、台灣省土木技師公會氯離子含量檢測報告、和解協議書、世桓公司台北汐止實驗室硬固混凝土氯離子檢測報告、台北市政府開會通知單、律師函、支票查詢登記紀錄、票據黏貼單、收據、經濟部標準檢驗局九十二年一月三十日網頁列印資料及聯合新聞網網頁列印資料為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、大誠材料實驗室及世桓公司之檢測報告均不足以證明系爭房屋屬氯離子含量過高之海砂屋：
（一）檢測報告未使用ＣＮＬＡ標章，不具有公信力：大誠材料實驗室及世桓公司之檢測報告均未使用中華民國實驗室認證體系（ＣＮＬＡ）之CNLA Logo（標章），進行本件檢測當時，大誠土木技師事務所及世桓公司亦未經核發相關項目認證證書，證人丁○○證稱：「我們氯離子部分沒有經過認證」，該二份檢測報告難認為具有如何之公信力，不能依該二份檢測報告結果認定系爭房屋有氯離子含量過高之情形。
（二）世桓公司之檢測報告製作日期為九十一年三月間，世桓公司既通過認證，依ＣＮＬＡ實驗室認證共通規範，本件相關技術記錄「應至少保留三年」，經鈞院分別於九十二年四月十五日及五月二十三日函詢世桓公司提出相關技術記錄、於同年十二月十六日審理時當場命世桓公司負責人即證人甲○○補提相關技術記錄，然迄今世桓公司未提出任何技術記錄，則世桓公司是否曾確實從事本件檢測工作？檢測報告是否與原始觀測記錄相符？均屬可疑。
本件技術記錄疑未留存或遭隱匿，又未拍照，無法事後客觀地「複作」、「還原」、或「重製」等，世桓公司之檢測報告結果顯難認為實在。
（三）大誠材料實驗室是否曾經確實從事本件檢測工作？證人丁○○證稱：「原始數據資料已不存在」，則大誠材料實驗室是否曾確實從事本件檢測工作？檢測報告是否與原始觀測記錄相符？均屬可疑；而本件技術記錄既未留存或遭隱匿，又未拍照，無法事後客觀地「複作」、「還原」、或「重製」等，大誠材料實驗室之檢測報告結果顯難認為實在。
（四）依證人甲○○及丁○○之證述，渠等並非實際從事本件取樣工作人員，本件取樣人員之學識經驗是否堪任？並非無疑。況證人丁○○係為實際從事本件測試工作者，然其對於本件測試規範AASHTO T260具體內容並不熟悉，其學識經驗顯不足堪任本件測試工作，大誠材料實驗室之檢測報告結果顯難認為實在。
（五）依證人丁○○證述，本件未依照程序使用電腦自動電位差滴定儀測試，大誠材料實驗室之檢測報告結果顯難認為實在。
二、系爭房屋並無存在瑕疵：
（一）本件未施行混凝土中性化試驗、及鑽心試體抗壓強度試驗，尚難遽然論斷系爭房屋屬海砂屋而存在瑕疵：
按以混凝土鑽心取樣方式，鑽出一個直徑五公分、長十一公分的樣本，可進行三種試驗：混凝土氯離子含量檢測、混凝土中性化試驗、以及鑽心試體抗壓強度試驗，分別可獲得混凝土內部鋼筋腐蝕潛勢以及混凝土購構件強度資訊，才能辨別房屋是否有瑕疵，「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則」亦明定鑑定項目應包括：（一）鋼筋檢測、（二）混凝土檢測、及（三）裂縫量測。證人甲○○亦證稱本件未進行混凝土中性化試驗、以及鑽心試體抗壓強度試驗，本件尚難以原告所提粗略、缺乏鑑定過程之測試報告，遽然論斷系爭房屋屬海砂屋而存在瑕疵。
（二）原告並未提出證據證明系爭房屋有混凝土抗壓強度不足的情況。
（三）訴外人劉菊蘭及原告始終拒絕被告會同建商履勘系爭房屋，被告片面主張系爭房屋存在瑕疵，顯屬可疑。
（四）訴外人詹雅雯與訴外人劉菊蘭間所簽訂之不動產買賣合約書第十九條其他約定事項中僅記載：「乙方（按指劉菊蘭）明確告知：本標的主建物內，於產權持有期間確無非自然身故之情事發生」，並未記載系爭房屋有氯離子含量過高或屬海砂屋之情形，原告主張訴外人劉菊蘭曾告知訴外人詹雅雯系爭房屋有氯離子含量過高之情形云云，顯然不實，足見系爭房屋確無原告所稱氯離子含量過高之情形。
三、原告不得行使民法第三百五十九條規定之價金減少請求權：
（一）原告主張：「訴外人劉菊蘭更向台北市政府消費者保護委員會申訴消費爭議協商，主要訴求即為退屋及賠償其損失」云云，原告所謂「退屋」，是否即為民法第二百五十九條契約解除後之回復原狀，尚有疑義。且上開爭議協商之開會事由為：「為協商訴外人劉菊蘭與信義房屋仲介股份有限公司間仲介海砂屋爭議案」，當事人為原告及訴外人劉菊蘭，原告主張訴外人劉菊蘭業已行使形成權云云，毫無所據。縱依原告所主張「訴外人劉菊蘭於九十二年四月一日已解除系爭不動產買賣合約書」等語，則訴外人劉菊蘭顯已不得再依據系爭合約書請求減少價金，原告本件請求亦屬無理。
（二）訴外人劉菊蘭並未行使價金減少請求權，原告並非上開不動產買賣合約書契約當事人或契約地位之受讓人，原告並非合法之價金減少請求權人。退萬步言之，縱認原告為合法之價金減少請求權人，系爭合約成立於九十一年一月七日，原告遲至同年十二月三十一日始起訴，顯已超過民法第三百六十五條所規定之六個月除斥期間，原告未於法定除斥期間內行使價金減少請求權，其本件請求顯屬無理。
四、房屋仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者乃委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向買賣雙方分別收取高額之佣金，應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務。系爭房屋係因原告之仲介而簽訂買賣契約，原告未於售屋前調查系爭房屋是否有氯離子含量過高之情事，顯未盡調查報告之注意義務，如致訴外人劉菊蘭受有損失，自應由原告負責。
五、依系爭房屋異動索引資料顯示：被告於九十一年二月六日將系爭房屋過戶予訴外人劉菊蘭；訴外人劉菊蘭於九十一年六月十二日將系爭房屋過戶予訴外人游忠成；訴外人游忠成於九十二年一月十日再將系爭房屋過戶予訴外人劉榮華；上開異動索引資料並無詹雅雯之名字。原告主張「訴外人劉菊蘭以一千一百七十萬元將系爭房屋出賣予訴外人詹雅雯」云云，亦不實在。且訴外人劉榮華隨即以系爭房屋設定最高限額抵押權一千四百二十八萬元予交通銀行，而國營銀行設定抵押權額度多為抵押品市價之六成，故系爭房屋之市價為二千三百八十萬元，而訴外人劉菊蘭以一千三百二十五萬元買受顯然未受任何損害。
參、證據：提出台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則、台北市土木技師公會網頁、系爭房屋異動索引資料、建物登記謄本、ＣＮＬＡ中華民國實驗室認證體系認可實驗室一覽表、ＣＮＬＡ動態報導網頁列印資料、ＣＮＬＡ實驗室認證共通規範網頁列印資料及ＣＮＬＡ化學測試領域認證特定規範網頁列印資料為證，並聲請傳訊證人甲○○及丁○○，聲請本院命世桓公司汐止實驗室及大誠土木技師事務所分別提出渠等就系爭房屋實施檢測之工作日誌及全部檔案卷宗資料、聲請本院向土地銀行信義分行調閱二紙支票。
理 由
一、原告起訴主張：伊於九十一年一月七日居間介紹訴外人劉菊蘭向被告購買被告所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○○號六樓之房屋，總價金一千三百二十五萬元，且買賣雙方已履行給付價金、移轉房地所有權及點交房地之手續。系爭房屋於九十一年二月份交屋後，訴外人劉菊蘭即發現系爭房屋有剝落現象，經委託鑑定後於九十一年三月十一日始確定為海砂屋，隨即通知原告並要求損害賠償，原告曾多次向被告方面協商均未獲善意回應，原告遂與訴外人劉菊蘭達成協議，訴外人劉菊蘭同意將系爭房屋委由原告仲介出售，於明白揭示該屋之氯離子含量檢測超過國家標準值下，以一千一百七十萬元出賣予訴外人詹雅雯，原告並同意補償訴外人劉菊蘭一百八十萬元之損失（包括價差損失一百五十五萬元及契稅、代書費之支出二十五萬元），訴外人劉菊蘭則將其對被告及興建系爭房屋之遠揚建設股份有限公司所得主張之一切權利讓予原告，爰依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第二百九十四條第一項前段、第二百九十七條第一項前段等規定請求被告給付一百八十萬元並加計遲延利息；被告則以：原告所提檢測報告不具公信力，不足以證明系爭房屋為海砂屋；且訴外人劉菊蘭未於六個月之除斥期間內行使減少價金請求權，已逾除斥期間，原告自亦無權行使之；原告主張訴外人劉菊蘭受有一百八十萬元之損害，與事實不符，況原告為房屋仲介業者，未盡調查系爭房屋狀況之義務，若因而致訴外人劉菊蘭受有損失，亦應由原告負責等語，資為抗辯。
二、原告主張伊於九十一年一月七日居間介紹訴外人劉菊蘭向被告購買被告所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○○號六樓之房屋，總價金一千三百二十五萬元，且買賣雙方已履行給付價金、移轉房地所有權及點交房地之手續，業據其提出不動產買賣契約書為證，被告主張系爭房屋係於九十一年二月六日由被告過戶予訴外人劉菊蘭，訴外人劉菊蘭於九十一年六月十二日過戶予訴外人游忠成，訴外人游忠成於九十二年一月十日再過戶予訴外人劉榮華，亦據其提出房屋異動索引資料，核屬相符，且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
三、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求幾少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而笑滅，民法第三百六十五條規定甚明。本件原告係主張伊已賠償訴外人劉菊蘭因系爭房屋為海砂屋所受之損害一百八十萬元，本於其受讓自訴外人劉菊蘭之減少價金請求權，依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第二百九十四條第一項前段、第二百九十七條第一項前段之規定請求被告如數賠償，被告既已為訴外人劉菊蘭及原告並未於除斥期間內行使權利之抗辯，則本件首應審酌者為：訴外人劉菊蘭及原告是否已於除斥期間內行使減少價金請求權？如是，再就其減少價金之主張有無理由、得否請求被告如數給付等項為審酌。經查：
（一）系爭房屋係於九十一年一月七日經原告仲介，由被告出售予訴外人劉菊蘭，原告主張訴外人劉菊蘭係於九十一年三月十一日接獲世桓公司鑑定報告始知悉系爭房屋為海砂屋，隨即向消保會請求協調（本院九十三年五月二十四日言詞辯論筆錄）。縱依原告之主張，則訴外人劉菊蘭基於此一瑕疵，依民法第三百五十九條所得行使之減少價金請求權，其除斥期間應於九十一年九月十一日屆滿，且此一請求權係本於契約所生之權利，是以行使之對象應係買賣契約相對人亦即本件被告，合先敘明。
（二）原告主張訴外人劉菊蘭業已於除斥期間內主張減少價金，無非以訴外人劉菊蘭曾向台北市政府消費者保護委員會申訴消費爭議協商，主張退屋及賠償其損失，並提出台北市政府開會通知單、晟鑫律師聯合事務所函為證，然查：
１． 台北市政府九十一年三月十八日之開會通知單，其受文者為原告，開會事由係
「為協商劉菊蘭君與信義房屋仲介服務有限公司間仲介海砂屋爭議案」，且備註欄第二點記載「台北市消費者保護自治條例第二十四條規定：『執行機關或消保官處理消費爭議事件，發現企業經營者有下列情事之一時，得將其名稱、地址、爭議商品或服務及所為行為於網路上或媒體上公告之。一、企業經營者經執行機關或消保官通知前來說明消費爭議案情獲商業解決方法，無正當理由不派員出席者。．．．．』在案。本案請公司先妥適處理，如屆時未達成協議，請雙方準時出席協商。」，此有開會通知單在卷可稽。雖該通知單所列出席者除原告外，亦包括被告，然依該通知單之案由所載當事人僅有訴外人劉菊蘭與原告，不包括本件被告，以及備註欄第二點係要求原告自行與訴外人劉菊蘭協商處理等記載，可知訴外人劉菊蘭向台北市政府申訴之對象顯係針對原告，被告可能僅係基於屋主之地位，被台北市政府要求出席說明而已，無從認為訴外人劉菊蘭申訴之對象包括本件被告。況且，開會通知單並未記載訴外人劉菊蘭請求之內容，更無從認為訴外人劉菊蘭業已表示要求減少價金。
２． 至於晟鑫律師聯合事務所九十一年四月八日函之受文者為黃珊珊議員辦公室，
且係由被告委託律師發函，表示訴外人劉菊蘭之指訴可疑，迄未提出資料，該案已由台北市政府消費者保護官處理，再由其他單位協調將成為多頭馬車，且短期內一再開會並無意義，希望由律師函覆黃珊珊議員辦公室，請其敦促訴外人劉菊蘭速依先前會議要求辦理等語，此有晟鑫律師聯合事務所函在卷可參。依此函文之記載，亦無從得知訴外人劉菊蘭對被告曾為何種表示，自無從據以認為訴外人劉菊蘭業已向被告表示要求減少價金。
３． 原告主張伊於九十一年五月二十二日與訴外人劉菊蘭簽訂和解協議書，並已依
約給付一百八十萬元，因而受讓訴外人劉菊蘭之減少價金請求權，並提出和解協議書、支票登記查詢單、單據黏貼單、收據、存入憑證等件為證。縱認訴外人劉菊蘭對被告確有減少價金請求權可資行使，然如前１、２所述，原告所提出之證據尚不足以證明既未能證明訴外人劉菊蘭於為前開讓與前，業已合法對被告為減少價金之表示，則須原告受讓該請求權後曾於除斥期間內對被告表示減少價金，始能認為該減少價金請求權之行使並未逾越除斥期間。然原告並未舉證證明伊自受讓該減少價金請求權後，至本件起訴前，曾對被告為減少價金之表示，而原告遲至九十一年十二月三十一日始提起本件訴訟，起訴狀繕本送達即九十二年一月十三日始到達被告，此有起訴狀、送達證書在卷可稽，然本件減少價金請求權之除斥期間至遲於九十一年九月十一日即已屆滿，已如前（一）所述，是以原告所為減少價金之請求顯已逾越除斥期間。
（三）綜上，本件訴外人劉菊蘭與原告均未於法定除斥期間內對被告為減少價金之表示，則原告於本訴訟中始為減少價金之表示，請求命被告返還一百八十萬元，揆諸民法第三百六十五條之規定，該減少價金請求權之行使尚非合法，不應准許。
四、原告所為減少價金之請求既非合法，自無再審究系爭房屋是否確為海砂屋、訴外人劉菊蘭所受損害數額為何等節，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第二百九十四條第一項前段、第二百九十七條第一項前段之規定請求被告給付一百八十萬元並加計遲延利息，即屬無據，應予駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日
民事第六庭 法 官 陳怡雯正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 十一 日
書記官 謝梅琴