臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二二二八號
原 告 乙○○被告兼祭祀公業周廣星管理人己○○被 告 戊○○
丁○○巳○○子○○右 一 人訴訟代理人 張仁龍律師複代理人 林契名
丑○○被 告 中國人壽保險股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 辰○○
庚○○被 告 禾和開發事業有限公司法定代理人 癸○○被 告 世祺股份有限公司法定代理人 癸○○
壬○○被 告 永鴻股份有限公司法定代理人 癸○○
辛○○壬○○被 告 將星開發股份有限公司法定代理人 寅○○被 告 卯○○右 一 人訴訟代理人 姜鈺君律師被 告 丙○○當事人間請求優先承買土地等事件，本院於民國九十三年十二月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、程序方面：
一、按公司法第二十五條規定：「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。」故公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始得歸於消滅，不因清算人怠於進行清算而異。經查，被告世祺股份有限公司（下稱世祺公司）、永鴻股份有限公司（下稱永鴻公司）業經經濟部命令解散並撤銷公司登記，有被告世祺公司、永鴻公司之登記案卷可稽。又被告世祺公司、永鴻公司於解散後並未向法院呈報清算人而進行清算，亦經本院查明在卷。因此，被告世祺公司、永鴻公司既未進行清算，其法人格自未消滅，而仍有當事人能力，合先敘明。又按公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；又清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，而經推定代表公司之清算人，應向法院聲報，公司法第三百二十二條第一項、第三百三十四條、第八十五條、第八十三條第一項分別定有明文。亦即股份有限公司之清算人若章程並無特別規定，而股東會亦無選任時，各董事均得充任之，且公司若未推定何人代表公司並向法院聲報者，則該股份有限公司之董事均各有對於第三人代表公司之權。查如前所述，被告世祺公司、永鴻公司已經解散，且無進行清算，另觀諸被告世祺公司、永鴻公司登記案卷內之公司章程，並無關於清算人之規定，而被告世祺公司、永鴻公司之股東會亦未選任清算人，是依上開規定，被告世祺公司、永鴻公司之董事均得充任清算人，並各有代表被告世祺公司、永鴻公司之權利，因之，本院自應以被告世祺公司之董事癸○○、壬○○及永鴻公司之董事癸○○、辛○○、壬○○為其等之法定代理人，併此敘明。
二、本件被告兼祭祀公業周廣星管理人己○○、戊○○、丁○○、巳○○、禾和開發事業有限公司（下稱禾和公司）、世祺公司、永鴻公司、將星開發股份有限公司（下稱將星公司）、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽）未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告自民國七十三年起即為坐落原屬祭祀公業周廣星所有之台北市○○區○○段三小段第五四六之一地號、面積一二一平方公尺土地（分割自同小段第五四六地號土地，下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼為台北市○○路○段○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，並由祭祀公業周廣星不定期限出租系爭土地予原告作為系爭房屋之基地使用，故原告對系爭土地有優先購買之權利。嗣祭祀公業周廣星之派下員即被告己○○、戊○○、丁○○於七十四年七月十五日將系爭土地以每平方公尺新台幣（下同）三萬零二百四十元七角出售予被告巳○○，並於八十三年三月二十三日移轉登記予被告巳○○所有，並由被告巳○○於同日移轉登記予被告子○○，再由被告子○○於八十三年九月十二日移轉登記予被告中國人壽所有、由被告中國人壽於八十四年六月十四日移轉登記予被告卯○○所有、由被告卯○○於八十四年七月十五日移轉登記予被告禾和公司、世祺公司、永鴻公司共有、由被告禾和公司、世祺公司、永鴻公司於八十五年十月二十四日移轉登記予被告卯○○所有、由被告卯○○於八十八年十月二十六日移轉登記予被告中國人壽所有、由被告中國人壽於九十年八月二十日移轉登記予被告將星公司所有、由被告將星公司於九十一年五月十三日移轉登記予被告卯○○所有、由被告卯○○於九十二年六月二十日移轉登記予被告丙○○所有。
惟祭祀公業周廣星及被告己○○、戊○○、丁○○並未通知原告優先購買，原告亦無從知悉被告己○○、戊○○、丁○○與被告巳○○間之買賣條件，故被告就系爭土地所為之各次移轉，依土地法第一百零四條之規定，均不得對抗原告。從而，被告各次之移轉行為均應予以塗銷，原告並得請求依被告己○○、戊○○、丁○○與被告巳○○間之買賣契約之同一條件優先購買等語。並聲明：（一）原告對被告己○○、戊○○、丁○○三人就祭祀公業周廣星所有之系爭土地與被告巳○○間所訂之買賣契約同一條件優先購買。（二）被告巳○○就前項土地所為之所有權移轉登記予被告子○○、再移轉登記予被告中國人壽、再移轉登記予被告卯○○、再移轉登記予被告禾和公司、世祺公司、永鴻公司共有、再移轉登記予被告卯○○、再移轉登記予被告將星公司、再移轉登記予被告卯○○、再移轉登記予被告丙○○均應予以塗銷，祭祀公業周廣星應將系爭土地恢復登記為其所有後，以與被告巳○○之買賣契約相同之條件即總價三百六十五萬九千一百二十四元七角與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告所有。
二、被告卯○○、子○○、中國人壽則抗辯如下：
（一）系爭房屋係於日據時期昭和十六年三月二十四日即辦理所有權登記為訴外人林春生所有，嗣再移轉登記予高橋留子、中華民國、台灣省，於七十三年十月二十二日始移轉登記予原告所有，亦即於原告主張就系爭土地有租賃關係以前，即已有系爭房屋之存在，故原告並非租用系爭土地而建築系爭房屋，依司法院三十六年十二月二十四日院解字第三七六三號解釋，原告就系爭土地並無依土地法第一百零四條規定主張優先購買權之餘地。
（二）縱原告就系爭土地有優先購買權存在，惟被告己○○、戊○○、丁○○與被告巳○○於七十四年七月十五日就坐落台北市○○區○○段三小段五四五、五四
六、五六○、五六一、五七九地號土地（下稱系爭五筆土地）簽訂之買賣契約（下稱系爭原始契約），業由被告子○○為契約承擔，被告巳○○已脫離系爭五筆土地之買賣契約關係，是原告主張就被告己○○、戊○○、丁○○與被告巳○○間就系爭五筆土地所為之買賣契約行使優先購買權，亦屬無據。
（三）系爭原始契約既因被告子○○為契約承擔，致契約當事人變更為被告子○○與被告己○○、戊○○、丁○○，且因系爭五筆土地為祭祀公業周廣星所有，而其派下員除被告己○○、戊○○、丁○○外，尚有周清標、周延福、周延壽、周延來等人，是被告子○○基於契約承擔而另與被告巳○○及被告己○○、戊○○、丁○○等人之協議，以及基於土地買賣契約關係，而與被告己○○、戊○○、丁○○三人及祭祀公業周廣星派下員周清標、周延福、周延壽、周延來等人之協議或契約，自均為系爭五筆土地買賣契約之一部分，同為買賣系爭五筆土地之條件。準此，被告子○○所為之給付，當均屬買賣系爭五筆土地之對價。又被告子○○因系爭五筆土地之買賣契約所為之給付包括：⑴依系爭原始契約第二條約定給付價金一億三千八百二十萬元；⑵依系爭原始契約第四條約定給付系爭五筆土地地上物之處理及拆遷補償費所需之一切費用五千一百八十七萬九千二百四十五元；⑶依系爭原始契約第三條後段約定給付系爭五筆土地所有權移轉登記之相關規費、印花稅、代書費共計一百零三萬三千五百七十元；⑷依被告子○○與被告巳○○於七十七年九月十四日所簽訂之協議書第二條後段約定給付被告巳○○三千二百萬元；⑸依被告子○○與被告己○○、戊○○、丁○○及被告巳○○於七十七年十二月二十二日簽訂之協議書第三條，暨被告子○○與被告己○○、戊○○、丁○○於七十三年九月二十三日簽訂之合約書第二條及第四條約定，給付被告己○○、戊○○、丁○○三千萬元及繳納土地增值稅一億六千三百一十八萬五千九百零七元；⑹依被告子○○與被告己○○、戊○○於八十三年二月二十八日簽訂之契約第二條約定給付被告己○○、戊○○六千萬元；⑺依被告子○○、卯○○與其他祭祀公業周廣星派下員周清標、周延福、周延壽、周延來於八十三年六月二日簽訂之協議書給付周清標、周延福、周延壽、周延來六千萬元；⑻依被告子○○、卯○○與被告丁○○於八十三年六月十日簽訂之契約書第二條約定給付被告丁○○三千萬元；⑼依被告子○○、卯○○與周清標簽訂之補充協議書第二條約定給付周清標三千萬元；⑽依被告子○○與被告丁○○、戊○○、己○○、周清標、周延福、周延壽、周延來等人之協議，給付系爭五筆土地歷年之地價稅二千八百九十八萬二千五百三十二元及工程受益費二十一萬一千八百七十三元。綜合上開子○○所給付之金額共計六億二千五百四十九萬三千一百二十七元。而系爭五筆土地面積共計四千五百七十平方公尺，因此被告子○○因系爭五筆土地已給付每平方公尺一十三萬六千八百六十九元之對價，原告僅以系爭原始契約所載之價金計算系爭五筆土地之買賣價金，顯非可採。
（四）退步言之，縱原告就系爭土地有優先購買權，然原告於起訴狀中已主張「原告依法尤有主張依被告己○○、戊○○、丁○○三人與被告巳○○之買賣契約（存鈞院81年重訴字第411號卷內）同一條件優先購買系爭土地之權」，且前於臺灣高等法院八十五年度重上字第八四號被告子○○與原告等人間之拆屋還地事件，臺灣高等法院即曾調閱本院八十一年度重訴字第四一一號民事案卷，並於八十五年六月十七日準備程序中提示該調閱之卷宗予包括本件原告在內之兩造當事人，原告隨即於八十五年六月十八日向臺灣高等法院聲請閱卷，並於同年月二十一日閱卷完竣，臺灣高等法院始於八十五年十月三日將上開調閱之案卷檢還本院，而本院八十一年度重訴字第四一一號請求土地所有權移轉登記事件卷宗，即有系爭原始契約，足證原告於臺灣高等法院八十五年度重上字第八四號拆屋還地事件審理時，即已知悉系爭土地之買賣條件，惟原告當時並未主張優先購買權，反而以買賣不破租賃為抗辯，自應視為原告已默示拋棄其優先購買權。
（五）系爭土地自原所有人祭祀業公業周廣星後，業經多次轉讓，然原告於之前就系爭土地所為之移轉登記，從未曾主張優先購買權，待系爭土地於多次轉讓後，方突然行使優先購買權，姑不論其主張有無理由，亦有違反民法第一百四十八條第一、二項之規定。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋係於日據時期昭和十六年三月二十四日即辦理所有權登記為林春生所有，嗣再移轉登記予高橋留子、中華民國、台灣省，於七十三年十月二十二日始移轉登記予原告所有。而系爭房屋所坐落之基地即系爭土地原屬祭祀公業周廣星所有，並由祭祀公業周廣星不定期限出租予原告作為系爭房屋之基地使用。
（二）祭祀公業周廣星於八十三年三月二十三日將系爭土地移轉登記予被告巳○○所有，並由被告巳○○於同日移轉登記予被告子○○，再分別遞次移轉予被告中國人壽、被告卯○○、被告禾和公司及世祺公司暨永鴻公司（共有）、被告卯○○、被告中國人壽、被告將星公司、被告卯○○、被告丙○○所有。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告就系爭土地有無優先購買權？原告有無拋棄該優先購買權？倘原告有優先購買權，其購買之條件為何？原告行使該優先購買權有無違反民法第一百四十八條之規定？茲分述如下：
（一）按土地法第一百零四條規定﹕「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用，最高法院六十二年台上字第二九六二號判例足資參照。經查，系爭房屋原由台灣省向祭祀公業周廣星管理人周財承租系爭土地，並辦理地上權登記，存續期間自三十六年六月一日起至四十六年五月三十一日止，每月地租每坪三角，期滿後祭祀公業周廣星並收取至五十八年十二月三十一日止之租金。嗣台灣省物資局於七十三年間委託臺灣土地銀行標售系爭房屋，連同基地承租權，而由原告得標購買並辦妥移轉登記在案等情，有本院八十五年度重訴字第三六七號民事判決在卷可稽（參本院卷三第六一九頁背面），而被告卯○○、子○○、中國人壽亦不否認祭祀公業周廣星與原告間有不定期租賃關係存在。因此，原告雖係於七十三年十月二十二日向其前手台灣省購買系爭房屋因而承租系爭土地，但依前揭說明，原告仍有土地法第一百零四條規定之適用。至司法院三十六年院解字第三七六三號固解釋：「土地法第一百零二條至一百零五條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第一百零四條係於此種當事人間規定，承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定，主張優先購買權」，惟此係指同時租用「房屋及基地」之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，並無優先購買權，蓋此時並無法達到使房屋與基地之所有權同歸於一個主體，保持房屋與基地權利之一體性，俾其法律關係之單純化，以盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭之立法目的。是以，上開解釋與本件之情形不同，被告卯○○、子○○、中國人壽自不得比附援引，並遽而主張原告並無優先購買權。
（二）次按土地法第一百零四條第一項所定之優先購買權，除基地承租人不於第二項所規定接到通知後十日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，仍生權利拋棄之效力。查被告己○○、戊○○、丁○○係於七十四年七月十五日將系爭五筆土地出售予與被告巳○○，嗣後並由子○○承擔巳○○就前開買賣契約之權利義務。而子○○於八十五年間起訴主張其向被告己○○、戊○○、丁○○買受系爭五筆土地，而本於所有權，請求原告拆屋還地，原告則以買賣不破租賃原則為據，主張其就系爭土地之租約仍屬有效存在等語為辯，有臺灣高等法院八十五年度重上字第八四號判決附卷足憑。又臺灣高等法院八十五年度重上字第八四號被告子○○與原告等人間之拆屋還地事件，臺灣高等法院曾調閱本院八十一年度重訴字第四一一號民事案卷（併入本院八十年度重訴字第六三五號土地所有權移轉登記案卷內），並於八十五年六月十七日準備程序中提示該調閱之卷宗予包括本件原告在內之兩造當事人，原告隨即於八十五年六月十八日向臺灣高等法院聲請閱卷，並於同年月二十一日閱卷完竣，臺灣高等法院始於八十五年十月三日將上開調閱之案卷檢還本院，且原告嗣後於本院八十五年度重訴字第三六七號己○○即祭祀公業周廣星管理人與原告等人間之返還不當得利事件審理時，在八十六年五月二十七日所提出之補充答辯狀中，亦檢附上開調閱案卷之封面及卷內資料作為證物等情，有臺灣高等法院八十五年五月二十一日院民宙字第六八○八號函、本院仁料字第一七二四一號函、臺灣高等法院八十五年六月十七日準備程序期日民事報到單、臺灣高等法院八十五年六月十七日準備程序筆錄、閱卷聲請書、臺灣高等法院八十五年十月三日院民宙字第一三三九九號函（參本院卷三第七八三至七九四頁）。而本院八十一年度重訴字第四一一號請求土地所有權移轉登記事件卷宗，即有系爭原始契約一節，業經本院調閱前開卷宗核閱屬實（參前開卷宗外放證物證六），且原告於起訴狀亦自承：「原告依法尤有主張依被告己○○、戊○○、丁○○三人與被告巳○○之買賣契約（存鈞院81年重訴字第411號卷內）同一條件優先購買系爭土地之權」，足證原告於臺灣高等法院八十五年度重上字第八四號拆屋還地事件審理時，即已知悉系爭土地之買賣條件，惟原告當時並未主張優先購買權，反而以買賣不破租賃為抗辯，自應視為原告已默示拋棄其優先購買權。原告否認伊曾於八十五年六月二十一日向臺灣高等法院聲請閱卷之事實，並以訴外人華松年於本院八十五年度訴字第五九二號案件提出之辯論要旨書狀第五點陳述：「：：但經調閱鈞院調得之該案卷（指本院八十一年度重訴字第四一一號案卷），發現並無該項證物（指系爭原始契約）：：」等語為由（參本院卷四第八八九頁），陳稱本院八十一年度重訴字第四一一號卷宗並無系爭原始契約一語，均無足採。
五、綜上所述，本件原告就系爭土地雖原有優先購買權存在，但因原告於臺灣高等法院八十五年重上字第八四號拆屋還地事件審理時，已默示拋棄該優先購買權，而生權利拋棄之效力。從而，原告請求如前開訴之聲明所示，即無理由，不應准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
民事第五庭 法 官 林秀圓正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
書記官 林蓮女