臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二四三四號
原 告 大漢和風不動產經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳守文 律師被 告 甲○○訴訟代理人 李世章 律師複代理人 潘東翰 律師右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾貳萬元及自民國九十二年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣壹佰玖拾貳萬元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百九十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：被告甲○○將其所有不動產門牌號碼台北縣新店市○○○路○○號及該建物基地持分，於民國（下同）九十一年三月四日與訴外人力霸房屋仲介股份有限公司（下稱力霸公司）簽定委託銷售契約書（下稱系爭契約），兩造約定由力霸公司之代理人即原告公司委託銷售前開房屋及基地持分，委託銷售期間自九十一年三月十六日至同年九月三十日止，並約定委託銷售價額為四千八百萬元。於前開委託銷售期間，原告公司曾覓得買方即訴外人蕭慧文出價要約，惟買賣並未成交，詎原告公司嗣調閱建物謄本資料時，始發現被告及訴外人蕭慧文竟於銷售委託期間內即於九十一年九月二十六日，私下訂定房屋買賣契約，並辦妥移轉所有權移轉登記在案；是以，被告顯然違反系爭契約第八條第一款買方於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者之約定，依前開約定，被告自應給付原告公司原委託售價百分之四計算之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出委託銷售契約書一件、不動產買賣要約承諾書一件、建物登記謄本一件（以上均影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告與力霸公司之委任契約已於九十一年九月十五日終止，蓋被告雖於九十一年三月四日與力霸公司簽定系爭契約，然因力霸公司之代理人即原告公司並未善盡職責，被告乃於同年九月十五日與原告公司終止委任契約，且原告公司之承辦人即訴外人林玉桐亦已將委託房屋之鑰匙交還予被告代理人即訴外人李麗茵；是按民法第五百四十九條規定，被告既已終止由力霸公司繼續處理委任事務，而原告公司復未於受任期間內完成任務，原告公司自不得以業經終止之系爭契約，請求被告給付違約金。又況，原告公司於九十一年八月二十二日曾介紹訴外人蕭慧文為買受人，然因其所出價格四千萬元，未達被告所委託銷售價格四千八百萬元，買賣契約未成立，被告嗣於九十一年九月十五日終止系爭契約，復因不滿原告公司承辦人即訴外人林玉桐之服務，遂委託力霸公司之另一代理人即訴外人合家歡不動產經紀有限公司（下稱合家歡公司）銷售房屋，並由合家歡公司之承辦人即訴外人王瑞遙辦理，雙方並將銷售價額變更為四千一百五十萬元，此有不動產買賣要約承諾書可稽。況且，訴外人王瑞遙曾向被告代理人李麗茵明白表示，銷售佣金之分配係力霸公司之內部事宜，與被告並無關係，是以，被告依前開委託銷售給付報酬四十一萬五千元，乃係履行與力霸公司所約定之委託銷售合約，並無系爭契約第八條第一款所約定「或由第三者介紹成交」情形。更何況，原告公司與合家歡公司既均為力霸公司之代理人，而被告亦已向其中之一代理人即合家歡公司履行給付委任報酬義務，是原告公司即不得再向被告請求給付違約金；進一步言，原告公司與合家歡公司既均為力霸公司之代理人，對於是否有重複代理之情形應極易由內部系統查核得知，從而，力霸公司對於本件紛爭顯有重大過失，自應負表現代理責任，而實無令被告負責之理。
三、證據：提出林玉桐及王瑞遙之名片影本各一張為證。理 由
一、本件原告起訴主張被告將其所有不動產門牌號碼台北縣新店市○○○路○○號及該建物基地持分，於九十一年三月四日與力霸公司簽定委託銷售契約書，兩造約定由力霸公司之代理人即原告公司委託銷售前開房屋及基地持分，委託銷售期間自九十一年三月十六日至同年九月三十日止，期間原告曾覓得買方即訴外人蕭慧文出價要約，惟買賣並未成交，詎被告及訴外人蕭慧文竟於銷售委託期間內私下訂定房屋買賣契約，並辦妥移轉所有權移轉登記在案，被告顯然違反契約約定，依約被告自應給付原告公司原委託售價百分之四計算之違約金，及利息等語；被告則以原告於委任期間並未善盡職責，其乃於同年九月十五日與原告公司終止委任契約，原告亦已將委託房屋之鑰匙交還，兩造既已終止契約，且原告復未於受任期間內完成任務，原告自不得請求被告給付違約金，況被告嗣後委託力霸公司之另一代理人即訴外人合家歡公司銷售房屋，被告並已交付銷售佣金，原告與該合家歡公司既均屬力霸公司，被告即非在契約有效期間內交付第三人銷售，而被告已交付之佣金，自亦對原告有效，原告不得再為請求云云置辯。
二、本件被告並不否認曾於九十一年三月間將其名下所有不動產即門牌號碼台北縣新店市○○○路○○號及該建物基地委託原告出售，委託銷售期間自九十一年三月十六日起至同年九月三十日止，期間原告曾嘗試撮合被告與訴外人蕭慧文簽訂契約，惟雙方因無法談妥價金數額致無法簽約，嗣被告因原告一直無法順利出售上揭不動產，乃委其友人即訴外人李麗茵向原告取回上揭不動產之鑰匙，另行委託力霸公司復北加盟店即合家歡不動產仲介經濟有限公司出售，其後力霸公司復北加盟店再度撮合被告與訴外人蕭慧文簽定不動產買賣契約等相關情節，上述事實並有委託銷售契約書、不動產買賣要約承諾書、建物登記謄本等在卷可稽，應可確認為真。本件兩造所爭執者主要有二：㈠兩造間委託銷售契約書於九十一年九月十五日被告委請訴外人李麗茵前來取走不動產鑰匙時，是否已經終止？㈡被告支付予力霸公司復北加盟店之銷售佣金，是否等同於支付予新店中興加盟店即原告？茲分述如下：
㈠系爭契約約定之委託銷售期間為九十一年三月十六日起至九十一年九月三十日止
（契約書第三條漏載為九十一年三月十六日起至九年九月三十日止，惟兩造對此錯誤並不爭執），而原告係在九十一年八月二十二日受訴外人蕭慧文委託進而與被告進行不動產買賣協商行為，由是可知，原告並非從未履行契約義務。可資質疑者，乃被告與蕭慧文因價金問題無法談妥而放棄成立不動產買賣契約後，被告因不耐久候，於九十一年九月十五日，亦即尚在契約有效期間內，向原告取回系爭不動產之鑰匙，並表示可能委託他人仲介時，此際系爭委託銷售契約書是否已然終止？茲依證人即負責系爭不動產銷售事宜之原告公司員工林玉桐到場作證稱：「（問：他來拿鑰匙的時候，有說什麼嗎？有說為何要來拿鑰匙嗎？）我忘了，他說鑰匙要拿回去，他說我也賣不掉，要拿鑰匙。」、「（問：這是什麼意思呢？他有說他不想要賣了嗎？）他說他可能要叫別人賣。」、「（問：你們的約還沒有到期，你沒有跟他說嗎？）有，我有跟她說這個約還在有效期，她沒有說要終止契約，來拿鑰匙的是一個李小姐，是被告的朋友。李小姐來拿鑰匙並沒有代船（傳）什麼話，他拿了就走了，我前面說的那些話是李小姐在電話中跟我講說，她說我賣不掉，要來跟我拿鑰匙，要委託別人賣。」、「（問：你告訴他契約還在有效期，他如何說？）他沒有表是（示）什麼意見。」等語（以上請參閱本院九十二年十月三日言詞辯論筆錄），可知被告從未明示終止契約之意。被告對證人上開證詞並無爭議，僅稱取走鑰匙之行為即係終止契約之意云云。惟所謂終止契約者，雖非必須以書面為之，然仍須當事人間有此意思表示，始足當之，此一終止契約之意思表示，須使他造確實明白此一意思表示內容，始能認為已經將終止契約之意思通知對方，進而生終止契約之效果。本件被告既未向原告明白表示終止契約之意，其取回鑰匙之行為，非必僅生終止契約之效力，蓋被告亦可能因一時需要而暫時先取回鑰匙。又本件被告雖曾表示因原告無法順利仲介出售系爭不動產，因此欲取回鑰匙另行委託他人銷售云云，然此種行為仍與明示終止契約意思有間，蓋於契約有效期間內，被告固然仍得委託他人為事實上之銷售行為，然此種行為仍應構成違約，否則，系爭所謂委託銷售契約即無載明委託銷售期間之必要，委託人均得在契約有效期間任意委託第三人出售，契約簽定之目的將蕩然無存。依被告所辯，原告於委任契約將屆之際，猶無法為被告覓得買家，顯有未善盡職責之處，然所謂委託買賣僅在受任行事，並非意在保證，所謂買賣是否撮合成功，未到末期不知其果，縱期限屆滿後猶然空耗，亦難謂原告有任何違約之處，是被告僅因不耐虛耗，未明示終止契約意思下，即率爾委託第三人另行銷售，無視原告提醒契約效期問題，自當構成違約。易言之，本件被告於九十一年九月十五日取回系爭不動產之鑰匙後，系爭委託銷售契約於兩造間仍有效存在，並未當然終止。
㈡按當事人之任何一方得隨時終止委任契約，當事人之一方，於不利於他方之時期
終止契約者，應負損害賠償責任，民法第五百四十九條前段設有規定；又甲方（即被告）於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，視為違約，應給付乙方即原告原委託售價的百分之四價金為違約金，此為系爭委託銷售契約第八條第一款所明定。本件被告於九十一年九月十五日系爭契約仍有效存在之期間，向原告取回系爭不動產之鑰匙後，另行委託力霸公司復北加盟店銷售，此一行為為兩造所不爭執，被告此種行為，自屬違約行為，已如前述。可資質疑者，乃被告委託力霸公司復北加盟店出售後，力霸公司復北加盟店隨即於同年九月二十六日出售予訴外人蕭慧文，並辦妥所有權移轉登記，此部分事實並有建物登記謄本在卷可考，而此次不動產買賣契約成立及不動產所有權移轉等行為，均係在系爭委託銷售契約書有效期間內完成，被告並因此支付服務報酬即銷售佣金予力霸公司復北加盟店，此一支付服務報酬予力霸公司復北加盟店之行為，得否視為已經支付服務報酬予原告？被告辯稱原告與復北加盟店既均屬力霸公司之加盟店，則支付服務報酬予復北加盟店之行為，應視為已經支付服務報酬予本件原告矣。被告此一辯詞涉及不同加盟店間橫向之法律關係，若認為不同加盟店均屬同一家公司，則被告支付服務報酬予復北加盟店之行為，即應認為係已經支付報酬予原告，反之，若認為不同加盟店之間並非同一公司，則支付報酬予復北加盟店之行為，即不能視為已經對原告支付委任報酬。承前所述，本院認被告於系爭委託銷售契約仍屬有效存在期間內委託力霸公司復北加盟店另行銷售之行為構成違約，本質上即已認為力霸公司復北加盟店與本件原告新店中興加盟店間並非同一法人主體，被告對力霸公司復北加盟店之給付行為，不能視為已對本件原告為清償。蓋所謂加盟店者，乃該加盟者本身之法人主體性仍獨立存在，並不喪失，僅在業務上與加盟主間有所謂權利金支付問題，加盟者所收取之佣金收入，不當然屬於加盟主之同額收入，加盟者僅係以其營業收入之一定比例提撥權利金予加盟主，除此之外之收入，均屬加盟者自有且可獨立支配使用，是以，某甲加盟店之營業收入增加，未必對某乙加盟店之收入有所增益，某甲加盟店之佣金收入，亦未必等同於某乙加盟店之佣金收入，固然加盟店係利用加盟主之商譽以拓展業務，就委託之客戶而言，無從分辨其間差異，惟本件被告與原告簽訂系爭委託銷售契約時，契約當事人欄部分受託人已經明白顯示「大漢和風不動產經紀有限公司」文字，僅在契約書下端列印有「本合約書係由力霸房屋付印供加盟店使用」等字樣，是有關訂約之他方當事人為何，被告當無不知之理。其次，本件被告係另行委託合家歡公司出售，雖合家歡公司亦標示為力霸公司加盟店，惟若依被告所言合家歡公司亦屬力霸公司，何以被告需另行與合家歡公司簽約，且另為佣金之約定？足見被告亦知悉原告與合家歡公司乃不同之權利義務主體，再據此推論，倘被告認為原告與合家歡公司同屬力霸公司，自可於原告公司簽約後，至合家歡公司要求該公司參與配合協助銷售其所有之系爭不動產，何須另行交付鑰匙、另為房屋銷售總價之約定？何以不在合家歡公司仲介成功後，將應交付合家歡公司之佣金交付原告？由此益證被告主觀上確係明瞭其簽約之對象並不相同。被告在其與原告之委託銷售契約尚屬有效期間內，另行委託第三人銷售，自屬違約，依契約書第八條第一款之約定，應支付原告原委託售價之百分之四價金作為違約金，而本件被告原委託原告出售之售價為四千八百萬元，其百分之四款項為一百九十二萬元，是本件原告起訴請求被告給付上開數額之金錢，應認為有理由，應予准許。
三、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十 七 日
民事第二庭 法 官 汪漢卿正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日
書記官 許婉如民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。