臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二六五七號
原 告 捷泰精密工業股份有限公司即反訴被告法定代理人 劉忠義訴訟代理人 呂光武律師被 告 甲○○即反訴原告訴訟代理人 王傳賢律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段五小段五九地號土地一筆，兩造於民國九十一年六月二十日簽訂「土地買賣契約書」（見臺北士林地方法院九十二年度訴字第三三七號卷【下稱士林地院卷】第十二至十七頁），約定尾款新臺幣（下同）一千三百萬元，於九十一年七月三十一日前，將本買賣標的物現狀點交之同時，買方一次以現金或˙˙˙之銀行本行支票給付付清予賣方（見契約書第一條第四款），並約定點交日賣方應確實履行，如有延遲，賣方應賠償自點交日期起以每一日按買賣總價千分之一計付買方以為賠償金（見契約書第十二條）。所稱「點交日」，係指系爭買賣契約書第三條第四款所定「九十一年七月三十一日」。在系爭買賣契約簽訂時，買賣標的物係出租與訴外人永固自動化停車設備有限公司（下稱永固公司）。永固公司在承租之系爭土地上設立「永固瑞福停車場」及設置路外停車場臨時附屬設施（票亭），經臺北市政府發給「停車場登記證」及核發「臨時票亭」使用許可在案。而被告於九十一年八月二十一日委託王傳賢律師將工務局同意票亭拆除及撤銷設立許可之臺北市政府工務局函文傳真給原告的代理人呂光武律師。
（二）原告得依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金四百九十六萬元：
１、被告所負之點交義務之範圍，包含臺北市政府准予撤銷永固端停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固端停車場票亭之證明文件、被告與永固公司終止土地租約之協議書，並非僅交付系爭土地即可：
（１）按買賣之出賣人有交付其物於買受人之義務（民法第三百四十八條第一項參照），此為出賣人的主給付義務，而此項主給付義務之給付係指給付效果而言（王澤鑑著民法債編總論第一冊，民國八十年一月五版第二五頁以下參照），系爭買賣標的物係建地，則被告負有交付可供原告申得建造執照之建地之義務。
（２）據「建造執照及雜項執照規定項目審查表」（見本院卷第五十二頁）所定「審查項目」之「土地使用管制」欄內載：「⒘套繪圖查核結果基地無違反規定重複建築使用」，可知如果基地上有建物或工作物，則屬違反規定重複建築使用，必不核發建造執照。查系爭買賣標的物上設有停車場，建有票亭，經主管機關核准設立許可有案，而於臺北市建築物電腦地籍套繪圖明載「九○一○一九北市工建字第九○四四五四二○○○號函設置路外停車場臨時附屬設施票亭」（見本院卷第五十三頁），故倘未提出如「被證九號之臺北市政府工務局函（見士林地院卷第五十八頁）」公文，不核發該土地之建造執照。因此，被告須交付主管機關准予撤銷設立許可及已拆除票亭報備之公文，始足稱履行交付買賣標的物之義務，故系爭契約所稱點交應係以給付效果為內容甚明。
２、被告於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被告與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，為遲延點交：
（１）被告經原告以臺北杭南郵局第二三六三號存證信函（見士林地院卷第四十二至四十四頁）催告提出上開主管機關核准撤銷及拆除票亭報備之公文後，遲於九十一年八月二十一日始將該公文（士林地院卷第五十八頁）傳真給呂光武律師（見士林地院卷第十八至二十頁），可見被告遲延了二十日。
（２）兩造於九十一年七月三十日赴系爭土地辦理移轉占有時，因系爭土地現場界址樁位只剩一支，被告的代理人屠益民無法丈量面積且指明界址，故被告無法將系爭土地交原告占有管領，迨原告付清尾款時（九十一年八月二十八日），被告亦未移轉占有，原告為防免系爭土地遭他人占用（實際其間已有人占用停車），遂於九十一年八月二十九日架設鐵鍊圈圍。故事實上，被告迄未移轉系爭土地予原告占有管領。
３、系爭買賣契約第十二條所稱賠償金之性質係屬懲罰性違約金，不須以原告因被告遲延點交受有損害為要件：
按懲罰性違約金，是以強制債務履行為目的，故約定懲罰性違約金者，於債務不履行時，債務人除須支付違約金外，尚須負債務不履行之損害賠償責任。查系爭契約第十二條違約金條款，係屬懲罰性違約金，此觀系爭契約第八條、第九條、第十條、第十一條約定自明。故而被告給付遲延，原告自得依系爭契約第十二條約定請求被告給付違約金，如另有損害，尚得請求被告賠償該損害。
（三）原告得依系爭買賣契約第十五條約定，請求被告給付律師費六萬元：原告依土地買賣契約書第十五條所定：「˙˙˙如有糾紛及訴訟時…，並應由違約或敗訴之一方負擔他方因此所支出之律師費。」，請求被告給付於第一審所支出之律師費六萬元。
（四）為此聲明：
１、被告應給付原告四百九十六萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告應給付原告六萬元，暨自民事準備書及反訴答辯狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、願提供現金為擔保聲請宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）原告不得依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金四百九十六萬元：
１、被告所負之點交義務之範圍為依現況辦理點交，並不包含臺北市政府准予撤銷永固端停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固端停車場票亭之證明文件及被告與永固公司終止土地租約之協議書：
（１）原告向被告購買臺北市○○區○○段五小段五九地號土地，依照雙方所訂「土地買賣契約書」（見士林地院卷第三十六至四十一頁）第一頁第四行及第二頁倒數第三行之約定，被告係負責「依現況之地形地貌點交」、「將本買賣標的現況點交」，其所負之點交義務為依現況點交，故點交時被告並不負責辦理土地鑑界或變更現況、設置界樁，或提供其他證明文件之義務。系爭買賣契約中並無約定被告有交付前揭文件之義務，永固公司於九十一年七月二十二日已將土地清空交還被告（見他院卷第五十五頁，土地點交證明書），被告亦依現況辦理點交即可。
（２）查永固公司於系爭土地上所設置之臨時票亭於遷移後，是否仍有重複建築及影響原告請領建照之情事，被告認為並無此項影響，按系爭票亭面積僅三點六平方公尺，依建築法第二十五條、七十八條、十六條，及臺北市建築管理規則第七條，臺北市建築管理自治條例第十條第一、二項規定，屬免由建築師設計、監造，或營造業承攬之建築物或雜項工作物，其之建造或拆除均免發執照；另依臺北市工務局九十年十月十九日發給永固公司之使用許可函說明三所載：「本臨時票亭使用期限至九十二年八月八日止，．．．惟前揭期限內若 貴公司結束營運，應即自行拆除」（見士林地院卷第五十四頁），可見系爭票亭永固公司於該「永固瑞福停車場」結束營運時應自行拆除，且毋須再經建管單位之許可。本件永固公司於九十一年七月二十二日將系爭土地點交返還予被告時，已將系爭票亭遷移，土地清空，已符原告之需求，更無重複建築使用之問題。
（３）依系爭買賣契約之約定，兩造應於九十一年七月三十一日以前，進行土地之點交，而所謂點交應指土地之現實交付，而所謂現實交付應指「事實管領力之移轉，使受讓人取得直接占有」（見本院卷第四十一至四十四頁，王澤鑑、謝在全所著民法物權），故被告於九十一年七月三十一日在系爭土地現場將土地交予原告時，即已履行其點交之義務。原告於九十一年八月一日存證信函中亦自承「永固公司在本件土地經營之停車場業經註銷，其原領停車場登記證經臺北市政府廢止」乙情，而該停車場永固公司於九十一年七月二十二日已清空並將土地交還被告，有土地點交證明書（見他院卷第五十五頁）可證，並為雙方所不爭執。原告言稱被告於點交時應同時交付臺北市政府准予撤銷停車場設立許可，票亭拆除之證明文件，以及被告與永固公司終止租約協議書等文件云云，係自行創設被告於點交時之義務，洵屬無理。
２、被告於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被告與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，不構成遲延點交：
（１）是否交付上開證明文件，與點交義務履行係屬二回事，不應構成遲延事由。所謂點交是將土地之占有移轉予原告，與是否交付其他文件無涉。九十一年七月三十一日被告已由其代理人在現場點交土地予原告代理人，是原告拒絕受領。依系爭土地買賣契約書約定土地係以「現況點交」，點交時被告已履行現況點交之義務。
（２）另依該契約書第三條第四項及第十二條之約定，雙方應於九十一年七月三十一日以前辦理土地點交，且點交日即為原告應付清尾款之日，故原告最遲應於九十一年七月三十一日辦理土地點交並付清尾款，惟原告在被告將地上物全部謄空以後，於九十一年七月三十一日雙方會同至現場點交時，又藉故界樁不完整，其向地政事務所申請之鑑界當日無法完成，拒絕受領土地及給付尾款，明顯違約，被告為此於九十一年八月一日寄發存證信函（見士林地院卷第四十二頁），表明已履行點交義務之立場，並要求原告依約付款。
（３）永固公司於結束該停車場營業後，已向臺北市政府申請註銷並繳回停車場登記證及註銷票亭使用許可，臺北市政府亦發文表示准予備查在案（見士林地院卷第五十六至五十八頁），並為原告所明知，就此有原告九十一年八月八日存證信函所述「永固公司在本件土地經營之停車場業經註銷，其原領停車場登記證經臺北市政府廢止」之內容可證（見他院卷第四十六、四十七頁），足見原告亦知該停車場已經廢止，對其之權益已無影響。有關原告主張被告應「申辦鑑界，設立界標」、「交付收費亭廢止使用核准函或拆除執照，以及與永固公司簽訂之土地租賃終止合約書（印文須與土地租賃契約書上之印文同式）」等情，皆係原告於九十一年七月三十一日拒絕點交後，於九十一年八月八日寄發之存證信函中始提出之新要求，此不僅非屬系爭買賣契約之約定，於九十一年七月三十一日點交前原告甚至尚未提出上開要求，今原告於受領遲延後，始另行主張被告尚未交付上開文件，應計付賠償金云云，尤見其主張之無理，被告亦無配合之義務。
（４）原告於土地在九十一年七月四日過戶後點交前早已著手土地之規劃使用，並已於九十一年七月九日向中國信託商業銀行完成抵押設定（見本院卷第四十一至四十四頁），將買賣價格僅二億四千八百萬元之土地超額辦理貸款，設定最高限額四億元，九十一年七月三十一日被告點交土地以後原告更已實際占有該土地，於土地上圍上鐵鍊，根本未曾受到任何損害，但原告卻主張遲延二十天要扣款四百九十六萬元，洵屬無理至極。
（５）王澤鑑教授於其民法債篇總論第一冊二十五、二十六頁所論述者係指：「給付具有雙重意義，有時指給付行為而言，有時則指給付效果而言。在僱傭契約，受僱人之給付為勞務之提供，是否因此使僱用人獲得預期利益，在所不問。．．．買賣、贈與或租賃等亦均以給付效果為內容，故於赴償之債，出賣人於寄送標的物時，雖已完成其給付行為，但該物於途中意外事故滅失時，因未發生給付效果，出賣人仍未依債之本質，清償其債務」（見本院卷第四十五至四十七頁），其僅論述給付行為與給付效果之區別，並無表示交付土地時須具備原告所主張之系爭證明文件，且契約之給付義務與交付係屬不同法律概念，二者尚無援引之餘地，而從王澤鑑教授同篇所論「所謂主給付義務，係指債之關係所固有必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，例如在買賣契約，物之出賣人負交付其物及移轉其所有權之義務」，可見出賣人之主給付義務即為交付買賣標的物及移轉其所有權，而此二項義務被告均已履行，難認有何違約應受罰之情形。再者買賣契約之法律上義務是否全部履行，與買賣標的物有無「點交」係屬二回事，本件系爭買賣契約第十二條係規定遲延點交為按日計付賠償金之事由，被告既已於九十一年七月三十一日於現場將系爭土地提出交付予原告，即無遲延點交之情形，本件被告自無賠償義務。
３、系爭買賣契約第十二條所稱賠償金，須以原告因被告遲延點交受有損害為要件：
縱使被告於系爭土地買賣契約中有附帶交付前揭證明文件之必要，此亦非被告於「點交時」之義務，充其量只是被告如未交付相關證明是否會構成原告之損害，以及事後是否應予賠償之問題，原告尚不得以此做為拒絕點交之事由，更不得以該證明文件之交付時間視同遲延罰款之時間。按被告既已依約將土地依現況點交予原告，原告拒絕受領，即非被告有延遲點交之情事，原告主張依系爭買賣契約第十二條規定索賠，於法無據，請求自非有理。
（三）、為此聲明：
１、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
２、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）反訴原告得依系爭買賣契約第十二條約定，請求反訴被告給付賠償金六百九十四萬四千元：
１、系爭買賣契約第十二條約定，亦適用於反訴原告：反訴被告未依約於九十一年七月三十一日付清尾款，而是遲至九十一年八月二十八日始予付清，遲延二十八天，已構成違約情事，依契約之誠信及公平原則，反訴原告自得主張比照適用系爭買賣契約第十二條之規定，要求反訴被告每遲延一天應按買賣總價款千分之一計算（即二十四萬八千元），計付二十八日之賠償金六百九十四萬四千元予反訴原告。
２、反訴原告得援引系爭買賣契約第十二條約定，反訴被告不得以反訴原告遲至八月二十一日交付撤銷停車場設立許可、拆除票亭之文件為由，主張同時履行抗辯，而無遲延責任：
（１）對於系爭土地，反訴原告於買賣前原係出租予永固公司做為停車場之使用，地上僅設有三、六平方公尺之活動式臨時收費票亭乙座，此外並無其它地上物，而該活動式之臨時票亭依建築法第二十五、七十八、十六條及臺北市建築管理規則第二、七條，臺北市建築管理自治條例第十條之規定（見他院卷第四十八至五十三頁），拆除時均毋須取得拆除執照，依臺北市工務局對該址所設停車場之許可函說明第三項，亦指示該票亭若於使用期限內結束營運「應即自行拆除」（見士林地院卷第五十四頁），足見該票亭於點交前由永固公司逕行拆遷，係符合相關法規之規定，對反訴被告權益已不生影響，自無再向臺北市政府申請收費亭廢止核准或拆除執照之必要，
（２）反訴被告於九十一年八月一日存證信函中亦自承「永固公司在本件土地經營之停車場業經註銷，其原領停車場登記證經臺北市政府廢止」乙情，而該停車場永固公司於九十一年七月二十二日已清空並將土地交還反訴原告，有土地點交證明書可證（見士林地院卷第五十五頁），並為雙方所不爭執，反訴被告言稱反訴原告於點交時應同時交付臺北市政府准予撤銷停車場設立許可，票亭拆除之證明文件，以及反訴原告與永固公司終止租約協議書等文件云云，係自行創設反訴原告於點交時之義務，洵屬無理。
（二）反訴原告得依民法第二百五十九條第六款規定，請求反訴被告償還價額二億四千八百萬元：
１、反訴原告得主張反訴被告遲延給付買賣價金，依系爭買賣契約第九條約定，解除買賣契約：
（１）反訴被告委託呂光武律師發函表示：「故寇先生應申辦鑑界複丈設立界標」、「雖然永固公司在本件土地經營之停車場業經註銷，其原領停車場登記證經臺北市政府廢止，但寇先生尚應交付收費亭廢止使用核准函或拆除執照，以及寇先生與永固公司簽訂之土地租賃終止合約書（該合約書上當事人之印文須與原當事人簽訂之土地租賃契約書上之印文同式）」、「寇先生應就於本件土地申請鑑界複丈設立界標及履行上述義務後，將土地點交本公司之時，本公司始有支付尾款之義務」等語（見士林地院卷第四十
六、四十七頁存證信函），一再提出無理要求，藉故拖延給付尾款之時間。
（２）反訴被告因有前揭遲延給付之違約情事，事後又無理興訟，依系爭買賣契約第九條之規定，反訴原告得解除契約並沒收全部價金。
２、反訴原告得解除契約，反訴被告應返還系爭土地，否則應賠償無法回復原狀之損害：
（１）反訴原告已於九十二年二月十八日發函通知反訴被告得解除契約並沒收全部價金，同時並函請反訴被告應回復原狀，將系爭土地於塗銷抵押權後回復登記為反訴原告所有，否則應另賠償無法回復原狀之損害（見士林地院卷第六十至六十二頁）。
（２）如反訴被告將系爭土地回復原狀為可能或無重大困難，反訴原告茲並依民法第二百十四條之規定，同時以民事答辯㈠暨反訴狀為催告之通知，再次催告限反訴被告於一個月內應將系爭土地上之抵押權設定塗銷，並回復登記為反訴原告所有，否則反訴原告即得依民法第二百十四條規定，請求反訴被告以金錢賠償其損害。
３、反訴被告有不能返還系爭土地之情事：茲因反訴被告所設定之抵押權無法塗銷，其已無法使該土地回復原狀，自應依民法第二百五十九條第六款規定，賠償反訴原告相當於土地價額之損害（約等同買賣價金二億四千八百萬元）。
４、反訴被告應償還土地價款：反訴原告因考量訴訟費用之負擔，暫以上述二項損害賠償金額中之一百五十一萬元部分，提出做為反訴之請求，其餘金額日後再酌情追加。
（三）為此聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告一百五十一萬元，及自九十二年二月十九日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、反訴原告願提供現金或等值之世華銀行可轉讓定期存單為擔保，聲請宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯：
（一）反訴原告不得依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金六百九十四萬四千元：
１、系爭買賣契約第十二條約定，不適用於反訴原告：系爭契約第十二條係就出賣人（即反訴原告）給付遲延所設之違約金條款，故而買受人（即反訴被告）如有支付價款遲延之情形，出賣人不得比附援引該條款請求反訴被告給付賠償金。
２、如反訴原告得援引系爭買賣契約第十二條約定，則反訴被告得以反訴原告遲至八月二十一日交付撤銷停車場設立許可、拆除票亭之文件為由，主張同時履行抗辯，而無遲延責任：
反訴原告未依約於九十一年七月三十一日履行給付義務，反訴被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款。是以反訴被告於反訴原告履行給付義務後，隨即給付尾款，自無遲延之可言。
（二）反訴原告不得依民法第二百五十九條第六款規定，請求反訴被告償還價額二億四千八百萬元：
１、反訴原告不得主張反訴被告遲延給付買賣價金，依系爭買賣契約第九條約定，解除買賣契約：
反訴原告以反訴被告未於九十一年七月三十一日付清尾款為由發函催告反訴被告支付，反訴被告於九十一年八月二十二日保留違約賠償金額四百九十六萬元，將餘額交付反訴原告，反訴原告復發函催告反訴被告須支付四百九十六萬元，否則要向財政部證券期貨管理委員會道說此情，因反訴被告係股票上市公司，為免招致節外生枝之麻煩，被迫先行支付四百九十六萬元，但保留系爭契約第十二條之權利。故迨九十一年八月二十八日，反訴原告已受領全部買賣價款，可知反訴被告已履行支付價金之義務，反訴原告主張反訴被告不履行支付價金之義務而依系爭契約第九條約定解除系爭契約，於法不合甚明。
（三）為此聲明：
１、駁回反訴。
２、如受不利之判決，願供現金為擔保免為假執行。
叁、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依當事人雙方所簽署之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第十五條第一項約定，合意以本院為第一審管轄法院。是以原告提起本件損害賠償之訴，核無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二款定有明文。
（一）查原告原起訴僅為第一項聲明（即請求被告給付四百九十六萬元及利息）（士林地院卷第六頁），嗣於九十二年六月二十三日當庭追加第二項聲明（即請求被告另給付六萬元及利息），經被告當庭表示意見（見本院卷第二十三頁之言詞辯論筆錄），且原告係依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告賠償損害四百九十六萬元，並依第十五條約定，請求被告給付律師費六萬元，係本於同一基礎事實，揆諸首揭規定，本院認應准許之。
（二）反訴原告原依民法第二百一十四條規定請求返訴被告回復原狀，賠償相當於土地價額之損害二億四千八百萬元（士林地院卷第三十一頁），嗣於九十二年六月二十三日當庭更正其請求權基礎為民法第二百五十九條第六款規定，雖經反訴被告當庭表示不同意（見本院卷第二十三頁之言詞辯論筆錄），然反訴原告係本於同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
肆、得心證之理由：
一、本件經本院於九十二年六月二十三日整理並協議簡化爭點（見本院卷第二十三至二十五頁之言詞辯論筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。
二、查（一）兩造於九十一年六月二十日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段五小段五九地號之土地（下稱系爭土地），買賣價金為二億四千八百萬元。（二）系爭買賣契約簽約當時，被告已將系爭土地出租予永固公司，永固公司於其上設立「永固瑞福停車場」，並設置路外停車場臨時附屬設施（票亭），經臺北市政府於九十年十月十九日發給「停車場登記證」及核發「臨時票亭」使用許可（北市工建字第九○四四五四二○○○號函）在案。（三）被告於同年七月三十一日前即將系爭土地騰空，經兩造於同年七月三十一日會同點交，惟點交當時系爭土地現場僅餘界址樁一支，當日並無法委請地政機關進行鑑界。（四）被告於同年八月二十一日委託王傳賢律師將工務局同意票亭拆除及撤銷設立許可之臺北市政府工務局九十一年八月十二日北市工建字第○九一五三七七八○○○號函傳真予原告的代理人呂光武律師。（五）原告於同年八月二十八日付清買賣價金尾款，此有土地買賣契約書、傳真文件暨臺北市政府工務局九十一年八月十二日北市工建字第○九一五三七七八○○○號函、臺北市政府工務局九十年十月十九日北市工建字第九○四四五四二○○○號函、土地點交證明書、永固公司九十一年七月三十日函、臺北市政府九十一年八月一日府交停字第○九一一三九五六一○○號函附卷可稽（士林地院卷第十三至二十、五十四至五十八頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第二十三至二十五頁之言詞辯論筆錄）：
甲、本訴部分：
（一）原告得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金四百九十六萬元？
１、被告所負之點交義務之範圍為何？是否包含臺北市政府准予撤銷永固瑞停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞停車場票亭之證明文件、被告與永固公司終止土地租約之協議書，抑或僅交付系爭土地即可？
２、被告於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被告與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，是否遲延點交？
３、系爭買賣契約第十二條所稱賠償金之性質為何？是否須以原告因被告遲延點交受有損害為要件？
（二）原告得否依系爭買賣契約第十五條約定，請求被告給付律師費六萬元？
乙、反訴部分：
（一）反訴原告得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金六百九十四萬四千元？
１、系爭買賣契約第十二條約定，是否適用於反訴原告？
２、如反訴原告得援引系爭買賣契約第十二條約定，則反訴被告得否以反訴原告遲至八月二十一日交付撤銷停車場設立許可、拆除票亭之文件為由，主張同時履行抗辯，而無遲延責任？
（二）反訴原告得否依民法第二百五十九條第六款規定，請求反訴被告償還價額二億四千八百萬元？
１、反訴原告得否主張反訴被告遲延給付買賣價金，依系爭買賣契約第九條約定，解除系爭買賣契約？
２、如反訴原告得解除契約，反訴被告應否返還系爭土地？
３、反訴被告得否以反訴原告應返還所受領之買賣價金而為同時履行抗辯？
４、反訴被告有無不能返還系爭土地之情事？
５、反訴被告應否償還土地價款？
四、茲分述如下：
甲、本訴部分：
（一）原告得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金四百九十六萬元？
１、被告所負之點交義務之範圍為何？是否包含臺北市政府准予撤銷永固瑞停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞停車場票亭之證明文件、被告與永固公司終止土地租約之協議書，抑或僅交付系爭土地即可？
（１）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束，最高法院十八年上字第四八四號、十八年上字第一四九五著有判例。
（２）次按主給付義務係指債之關係上固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務（債之關係之要素）。而從給付義務之發生原因有三：法律規定、當事人約定及基於誠實信用原則及補充的契約解釋（如房屋出賣人應交付辦理所有權移轉登記之文件），具補助主給付義務之功能，不在於決定債之關係之類型，乃在於確保債權人之利益能獲得最大之滿足（王澤鑑，債法原理第一冊，第三十九至四十頁參照）。
（３）系爭買賣契約前言載明：「緣買方（即原告）向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段五小段五九地號一筆土地，依現況之地形地貌點交，˙˙
˙」（士林地院卷第十二頁），第三條第四款付款方式約定：「⑷尾款：新臺幣壹仟叁佰萬元正。於九十一年七月三十一日前，將本買賣標的現狀點交之同時，買方（即原告）一次以現金或國內銀行為發票人及付款人之銀行本行支票給付付清予買方（應為賣方即被告之誤）。」（士林地院卷第十三頁），是以被告負有按系爭土地現狀點交之義務。
（４）而綜觀系爭買賣契約之全文，並無任何契約文字提及被告須於九十一年七月三十一日前交付臺北市政府准予撤銷永固瑞停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞停車場票亭之證明文件、被告與永固公司終止土地租約之協議書，且兩造並無任何特別約定被告負有交付可供原告申得建造執照之建地之義務，原告購買系爭土地之目的（如建造房屋等）純屬其個人主觀之動機，既非法律明文規定出賣人即被告之義務，亦未經兩造特地就系爭土地之未來用途予以約定，且被告依約應交付產權移轉登記之文件，並確保系爭土地之權利無瑕疵（見系爭買賣契約第四、八條約定，士林地院卷第十四、十五頁），是以，被告之主給付義務即按現狀點交土地之義務，其從給付義務即配合辦理移轉登記程序、確保權利毫無瑕疵，至系爭土地可否供建築房屋，遠非被告所應負之契約義務，倘任令債權人之主觀意思恣意提昇至契約範圍，顯悖於契約自由原則之精神。
２、被告於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被告與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，是否遲延點交？
（１）查被告並無於九十一年七月三十一日交付臺北市政府准予撤銷永固瑞停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞停車場票亭之證明文件、被告與永固公司終止土地租約之協議書之義務，故此部分並無遲延情事。
（２）至原告主張九十一年七月三十一日未能丈量系爭土地面積且指明界址，故被告尚未移轉占有云云。惟查：
Ａ、按占有係指對於物有事實上之管領力，即對於物得為支配，排除他人之干涉。占有為法律事實，須依社會觀念斟酌外部可以認識的空間、時間關係，就個案加以認定。空間關係指人與物在場合上須有一定的結合關係，足認該物為某人事實上所管領。時間關係指人與物在時間上須有相當的繼續性，足認該物為某人事實上所管領（王澤鑑，民法物權第二冊，第一五三至一五四頁參照）。
Ｂ、查兩造已於九十一年七月三十一日會同點交，當時系爭土地現場固僅餘界址樁一支，當日並無法委請地政機關進行鑑界，然被告已將之騰空，已足供原告之使用，至於系爭土地之確定面積及界址，係事後再行鑑界確定之問題，且原告於同年八月二十九日尚自行架設鐵鍊圈圍，足見原告就系爭土地已有事實上之管領力，故應認被告業已盡其點交義務。
３、綜上所述，被告並無遲延點交之情事，原告依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金四百九十六萬元，於法無據。
（二）原告得否依系爭買賣契約第十五條約定，請求被告給付律師費六萬元？依土地買賣契約書第十五條後段約定：「如有糾紛及訴訟時˙˙˙應由違約或敗訴之一方負擔他方因此所支出之律師費。」（士林地院卷第十六頁），然被告並無任何違約情事，原告據此請求律師費六萬元，即屬無據。
乙、反訴部分：
（一）反訴原告得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金六百九十四萬四千元？
１、系爭買賣契約第十二條約定，是否適用於反訴原告？經核閱系爭買賣契約第十二條約定：「本契約所定之點交日即買方（即反訴被告）付清尾款之日，賣方（即反訴原告）應確實依約履行，不得藉故拖延遲延收受尾款及點交，如有延遲賣方應賠償自點交日期起以每一日按買賣總價千分之一計付買方以為賠償金。」（士林地院卷第十五頁），是以本條賠償金之約定係以賣方（即反訴原告）為對象，倘反訴被告有遲延收受尾款之情事，並無本條約定之適用。故反訴原告依系爭買賣契約第十二條約定，請求被告給付賠償金六百九十四萬四千元，自有未當。
（二）反訴原告得否依民法第二百五十九條第六款規定，請求反訴被告償還價額二億四千八百萬元？
１、反訴原告得否主張反訴被告遲延給付買賣價金，依系爭買賣契約第九條約定，解除系爭買賣契約？
（１）系爭買賣契約第九條約定：「若買方（即反訴被告）違反本契約各條款不履行義務時，買方同意賣方（即反訴原告）得解除契約並沒收已收之全部款項，買方應於解約日起叁日內配合，協同辦理撤銷增值稅申報及已進行之產權移轉，或所有權人回復為賣方名義之移轉登記手續˙˙˙」（士林地院卷第十五頁）。準此，反訴被告如未履行契約義務時，反訴原告得解除系爭買賣契約。
（２）查反訴原告已於九十一年七月三十一日將系爭土地按現狀點交予反訴被告，反訴被告依系爭買賣契約第三條第四款約定，即應於點交之同時繳納買賣價金之尾款，然原告遲至同年八月二十八日始付清，是以反訴被告確有不履行付款義務之情形，反訴原告自得依系爭買賣契約第九條前段約定解除之。茲反訴原告於九十二年二月十八日發函解除系爭買賣契約，經反訴被告合法收受，此有律師函附卷足證（士林地院卷第六十至六十一頁），系爭買賣契約即發生解除之效力。
２、如反訴原告得解除契約，反訴被告應否返還系爭土地？系爭買賣契約既已解除，則反訴被告依民法第二百五十九條第一款規定，應返還系爭土地予反訴原告。
３、反訴被告得否以反訴原告應返還所受領之買賣價金而為同時履行抗辯？依系爭買賣契約第九條約定，系爭買賣契約一經反訴原告解除，反訴被告原先所繳納之買賣價金即遭沒收，無從請求反訴原告返還，自無主張同時履行抗辯之餘地。
４、反訴被告有無不能返還系爭土地之情事？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第二百五十九條第六款定有明文。查系爭土地並無任何毀損、滅失之情形，其上縱有抵押權之設定登記，亦非不能返還之事由，故反訴被告並無不能返還系爭土地之情事。
５、反訴被告應否償還土地價款？查反訴被告既無不能返還系爭土地之情事，則反訴原告依民法第二百五十九條第六款規定，請求反訴被告償還價額二億四千八百萬元，洵屬無據。
五、從而，原告請求被告給付四百九十六萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請求被告給付六萬元，暨自民事準備書及反訴答辯狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告請求反訴被告給付原告一百五十一萬元，及自九十二年二月十九日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、假執行之宣告：原告、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
陸、結論：本件原告之訴、反訴原告之訴均無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十一 日
民事第一庭法 官 蔡惠如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 十一 日
書 記 官 楊秋鈴