臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第二八二號
原 告 乙○○訴訟代 理 人 黃訓章律師被 告 展望建設股份有限公司法定代 理 人 丙○○被 告 甲○○共同訴訟代理人 黃啟倫律師右當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十三年四月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告展望建設股份有限公司應給付原告新台幣捌萬肆仟伍佰元及自民國九十二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣壹拾玖萬柒仟玖佰元及自民國九十二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告展望公司負擔百分之十三，由被告甲○○負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告展望建設股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣捌萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾玖萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告展望建設股份有限公司(下稱展望公司)應給付原告新台幣(下同)二十萬元，被告甲○○應給付原告四十六萬六千元，及均自民國九十二年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告於起訴後再依公平交易法第二十四及第三十一條主張對被告之損害賠償請求權，此項訴之追加，與原告前請求之基礎事實同一，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款所准許，合先敘明。
(二)被告展望公司在坐落於臺北市○○區○○段一小段一八一地號土地上推出名為「新第來亨NO.59金鑽新第」之預售屋，民國九十一年十一月二十三日晚間現場售屋員丁○○向原告介紹並積極鼓吹系爭預售屋採取挑高夾層設計，可擁有一般房屋二倍空間，且現場樣品屋亦同採夾層設計。原告曾向丁○○詢問如此夾層設計是否合法？丁○○告以：祇要以裝潢名義作二次施工即無問題，被告展望公司可代為施工，費用約二十五萬元。原告不疑有他，遂信其言刷卡五萬元訂下編號第Ｄ棟三樓房屋乙戶，惟當晚丁○○始終未拿出契約書供原告參閱。翌日，原告再赴該工地，丁○○始拿出土地、房屋買賣契約書欲與原告簽約，原告並未攜帶現金，丁○○稱可以刷卡，並要原告於各該契約書上丁○○指定處簽名，至於各該契約書上原告姓名之印文，則係簽約之前，被告未事先通知原告而先行代刻印章並用印完竣，原告僅依楊女指示補簽姓名。原告再因丁○○頻頻催促，當場以六張信用卡刷下總計六十一萬六千元之金額，連同前晚已付之五萬元，共計六十六萬六千元，作為系爭房地之第一、二期款。原告當時因時間匆忙未能一一審視契約內容，丁○○則告以合約可回家後詳讀，有問題再找她。
(三)原告返家後檢視契約，發現下列疑問：１、土地買賣契約書之賣方為被告甲○○，售價三百八十三萬元；房屋買賣契約書之賣方則為被告展望公司，售價一百六十五萬元。２、另比對原告刷卡簽帳單時，其中一張付款對象為與系爭買賣無關之達立建設股份有限公司，其餘六張付款對象則均為被告展望公司，明顯與簽約對象之一被告甲○○不符。３、再依合約書付款分配明細表，總計原告應給付被告之第一、二期預約定金、簽約定金合計僅為六十四萬元，然原告當時因丁○○之急催而刷卡共六十六萬六千元，實不知此多出之二萬六千元款項被告係如何計算而得？就此二萬六千元部分，被告曾自認歸被告甲○○分得，則被告甲○○自原告溢領之二萬六千元應屬無法律上原因而受利益之不當得利，依民法第一百七十九條規定，被告甲○○應返還此二萬六千元予原告。
(四)按「定型化契約中之條款，違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效。」、「定型化契約中之一般條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分契約亦可成立者，該契約之其他部分仍為有效。但對當事人一方顯失公平者，該契約全部無效。」消費者保護法第十二條第一項、第十六條定有明文。查系爭房屋買賣契約第二十四條第五項約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上﹙少於五天者係自認無異議﹚，並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則…。任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。」另土地買賣契約前言亦約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上﹙少於五天者係自認無異議﹚。契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後，合意訂定條款」…類此之定型化契約條款，實已違反上揭法條，應為無效。
(五)尤有甚者，經原告細閱付款分配明細表，發現其內容與丁○○當面告知原告者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明於契約中。九十一年十一月二十六日，原告就此再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工期僅間隔二十天，以原告之收支預算規劃，根本無法依契約所載之各該期限，每二十天支付各該筆款項，丁○○就此顯有欺騙原告之嫌。原告乃向丁○○表示因被告未予原告審閱契約期五天以上，於簽約當日迫於丁○○如簧之舌，倉促間未及詳閱契約內容即予簽立，致原告不及瞭解系爭契約雙方之權利義務，此對原告顯失公平，故不欲購買。同月二十七日至二十九日間，原告赴被告公司與其副理張慧齡協商解決丁○○不實銷售房屋之問題，惟均未獲其善意對待，乃於同月二十八日以存證信函致被告二人，除表明不願購買系爭房地外，並請求返還已付價金，仍不獲置理。經原告再向台北市政府申訴，被告仍不願出席協商，顯見毫無解決消費爭議之誠。原告不得已僅得提起本件訴訟，並基於被詐欺而為撤銷買受系爭房地之意思表示，同時解除系爭契約，以起訴狀之送達，為撤銷、解除系爭契約意思表示之通知。
(六)原告嗣後自行查詢，方知二次夾層施工早為法所不許，乃被告竟利用定型化條約，於系爭房屋買賣契約第二十四條第二項約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工﹙含隔層裝修等﹚違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。」是被告展望公司將夾層屋違反建築法令之危險，利用定型化契約條款轉嫁由消費者負擔之行為，顯已違背消費者之信賴與預期，自屬違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定，應屬無效。
(七)基此，原告除依消費者保護法第十二條第一項、第十六條規定主張契約無效外，另依民法第九十二條第一項前段，主張因被詐欺而為購買系爭房地之意思表示，並主張系爭房屋因無法達到契約預定得合法施作夾層目的，依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段，「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約」規定，原告自得解除契約。
(八)又丁○○售屋時，曾向原告明確表明系爭房屋將於九十二年一月開工，詎被告竟於與原告簽約後十二日，即九十一年十二月六日來函稱已於九十一年十二月五日開工完成，要求原告繳交開工款，旋即於同年十二月二十五日再來函催告，進而於同年月三十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款。被告種種不遵守契約約定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工、甚而強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常規不符外，亦著實令人困惑不安。
(九)原告深感被告如此欺騙消費者有違公平交易精神，乃再向行政院公平交易委員會﹙下稱公平會﹚檢舉其不法銷售系爭「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋。就前述締約經過，丁○○於公平會要求渠到會說明時，除為虛偽陳述，否認曾告知原告夾層施工為合法並可由公司代為施作外，尚自承確未給付原告契約以供充份審閱：「…乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣品屋時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求審閱契約。次日張君即前來刷卡支付新台幣六十一萬六千元，本公司隨即將用好公司章，以及代刻並部分代張君用印之契約書，讓張君在渠 (丁○○)手指處簽名，張君是在簽約當天才看到契約書內容，但渠仍將部分契約書內容向張君解釋…」今被告公司果因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會九十二年八月十四日第六一四次委員會決議處分，除令被告公司立即停止該項違法行為外，併處一百五十萬元之罰鍰。依公平會處分文所載：「按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真象者，除契約條款外別無他途。
而在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，是倘建商於銷售預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。」是公平會乃決議：「建築投資業者於銷售預售屋時有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第二十四條所稱顯失公平之行為：…２收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少五天。」準此，足徵被告公司以類似行銷手段欺枉消費者幾為常態，非僅針對原告一人而已，是被告公司不實之銷售行為確有影響消費者權益之不法。
被告銷售本件系爭房地時，非俟原告繳足定金，始願將系爭契約交予原告審閱，其行為除違反消費者保護法第十二條第一項及第十六條外，並符合公平交易法第二十四條所定「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，依同法第三十一條，被告應負損害賠償責任。與本件情節相似之案件，臺灣台北地方法院九十一年度訴字第六二○三號判決亦認被告之銷售行為可議，而為被告敗訴之判決。
(十)縱令原告之請求無理由，被告主張已解除系爭契約有理由，因被告主張已將原告所交付定金作為違約金全部沒收，被告並自承其業將系爭房地另售予第三人，則被告沒收原告於房屋開工前已交付之超過總價金百分之十二之定金，即屬過高，應酌減之。被告雖辯稱因原告違約，其受有總價百分十之銷售費用及預期利潤百分之十一，合計總價百分之二十一之損害，本件違約金並無過高之情。然被告既自認系爭房地已再轉售第三人，則本件對被告即無所謂預期利潤及銷售費用之損害可言，今被告猶片面稱本件無違約金過高情事，所辯即無可採。
(十一)綜上所述，為此依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十九條、第三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十六條，及公平交易法第二十四、第三十一條等規定，訴請被告給付如聲明所示之金額及利息。
三、證據：提出九十一年十一月二十三日簽帳單乙紙（遠東商業銀行）、系爭房屋平面圖集、九十一年十一月二十四日簽帳單共六紙（分別為聯邦銀行、玉山銀行、慶豐銀行、中華商業銀行、富邦銀行及國泰銀行之信用卡）、系爭土地買賣契約書影本乙份、系爭房屋買賣契約書影本乙份、台北郵局存證信函第三0四號原告致被告二人之存證信函影本乙份、西松郵局存證信函第二二三號被告展望公司致原告之存證信函影本乙份等為證，並聲請訊問證人丁○○。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)原告於九十二年一月三日起訴時所依據之請求權基礎為：消費者保護法第十二條第一項、第十六條，民法第九十二條第一項前段、第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段、第一百七十九條、第二百五十九條等規定，卻於九十三年二月十三日言詞辯論期日時再依公平交易法第三十一條請求損害賠償，此訴之追加有礙被告之防禦，被告並不同意，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款規定可知，原告所為訴之追加並不合法。
(二)契約並無違反消費者保護法十二條、並適用第十六條之規定，而有無效之情形：
１、本件房屋買賣契約之前言及第二十四條第五項之規定並無違反誠信原則顯失公平之情事：
(1)所謂審閱期間者，在予消費者充分了解契約內容之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，倘企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名並交回契約書，此實係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。
(2)系爭買賣契約前言及房屋買賣契約書第二十四條第五款明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」並由原告於系爭房屋買賣契約第二十四條下親自簽名，當可認其已充分了解有關審閱期間之規定，且依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時稱：「（何時將契約交給原告？）簽約時當場交給他看，約看兩個鐘頭。我本來要逐條說明，因他女朋友是學法律的，他女朋友要求要自己看。」「（看完才簽？還是簽完再看？）看完才簽，我沒有催他，我還接待其他客人。」被告亦未限制原告必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀以了解契約之權利義務關係，並放棄攜回契約審閱之權利，逕行簽訂系爭買賣契約, 依據前述之說明，本件房屋買賣契約之前言及第二十四條第五項之規定，委無違反誠信原則顯失公平之情事。
２、本件房屋買賣契約第二十四條第二項之規定並無違反誠信原則顯失公平之情事：
(1)在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約之內容；且系爭房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」即雙方亦已約定銷售廣告所示之隔層裝潢並非系爭買賣合約內容之一部分。
(2)又本件房屋買賣契約第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買受人願自負其風險，乃在清楚告知消費者於本件房屋二次施工之風險，以明白揭露本件買賣標的房屋所具備之品質及效用，洵無違反平等互惠原則之情事。
(3)另買受人於契約成立時，明知或因重大過失而不知買賣標的物之瑕疵者，出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第三百五十七條定有明文。本件房屋買賣契約第二十四條第二項明載買方已認知了解二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買方絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求等語，實與上述民法之規定相符，亦非另以特別約定，剝奪原告解除契約要求退戶之權利。
３、退萬步言之，縱設被告就系爭契約書未賦予原告合理之審閱期間、或有部分契約條款顯失公平，依消費者保護法第十一條之一及第十六條之規定，僅該定型化契約條款無效或不構成契約之內容，並不影響當事人間契約之效力，自亦不得執此逕行主張本件契約全部無效。
(三)被告並無允諾可合法施作夾層而詐欺原告：
１、按被詐欺為意思表示者，依民法第九十一條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺為表示之當事人，就此項事實應負舉證之責，最高法院四十四年台上字第七五號判例著有明文。被告及被告之銷售人員不但未表示系爭房屋得合法施作夾層，更於本件房屋買賣契約第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，再依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時證稱：「簽名一定要他本人簽，且是在他看過契約後才簽。」「請原告特別看簽名的地方。」等語，被告銷售人員並曾請原告於第二十四條末簽名，以促其注意，被告委無任何詐欺之情事，至為灼然，。
２、所謂「夾層」依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施作應屬建築法第九條所稱之建造行為，依同法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更登記；而「隔層裝修」係屬建築法第七十七條之二所定之建築物室內裝修，依該規定第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修，並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。故建築物室內搭建之上、下二層，是否即為應申請建造執照之所謂夾層，抑或僅為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），即應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定，惟因目前實務對於「夾層」與「隔層」之區分，以及隔層裝修之限制，尚乏明確之標準，致時生爭議。系爭買賣契約並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其內容，此由本件房屋買賣契約所載之房屋面積未加計夾層之面積，及契約書附圖之平面圖無顯示夾層之構造等，即可證明。而本件房屋銷售現場之樣品屋及傢俱配置參考圖所示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提供買受人自行裝修之參考，此有房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項之約定，及傢俱配置參考圖所載「本傢俱配置僅供參考」等語可稽，自非本件買賣契約之內容。
３、況縱設前述之隔層裝修是否適法，至今仍有未明，惟八十六年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報導，業為一般人所週知，原告應無所謂陷於錯誤之情事。且系爭買賣契約第二十四條第二項己明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，前已敘明，被告洵無任何詐欺之行為。
４、另依原告所提公平交易委員會公處字第０九二一四七號處分，雖認原告或涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，然其處分理由就「一、關於夾層設計廣告不實部分」亦明揭：「本節就現有事證以觀，尚難認被處分人銷售新第來亨NO. 59金鑽新第建物廣告上就夾層設計有虛偽不實或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第二十一條第一項規定。」益足證被告洵無任何欺罔之行為。
(四)買賣標的無法施作夾層，被告不負瑕疵擔保之責任：
１、本件買賣契約並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其內容，被告對此自不負瑕疵擔保之責任：
在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約之內容，且本件房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定：本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分。即雙方亦已約定銷售廣告所示之隔層裝潢並非本買賣合約內容之一部分。再依系爭房屋買賣契約所載之房屋面積並未加計夾層之面積，契約書附圖之平面圖亦無顯示夾層之構造，可證本件兩造雙方並無合意以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為契約之內容。故本件買賣標的房屋自無欠缺通常或約定品質及效用之情事。
２、買受人於契約成立時，明知或因重大過失而不知買賣標的物之瑕疵者，出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第三百五十七條定有明文。系爭房屋買賣契約第二十四條第二項明載買方已認知了解二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買方絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。並經原告確認無誤後簽名於第二十四條之下，堪認原告當已知悉其於本件訴訟中所主張之瑕疵，依據上述民法之規定，原告亦不負瑕疵擔保之責任。
(五)二萬六千元無不當得利之適用：本件買賣契約之買賣價金總計為五百四十八萬元，原告於簽約前及簽約時，合計給付被告六十六萬六千元，以上為雙方所不爭執，且原告亦自認其係為給付本件買賣價金而給付被告上述六十六萬六千元，其中除預約定金及簽約定金合計六十四萬元外，依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時證稱：「（六十六萬六千元是如何計算？）第一天他給我五萬元，要求保留。
第二天決定簽約，付簽約款及預約款。多出來的兩萬六千元是因為原告刷了好幾張卡，他有詢問額度，有多出來，他同意要放在開工款。」即多出來之二萬六千元，乃原告預先給付之部分開工款，均為本件買賣契約之買賣價金。依民法第一百八十條之規定：「給付，有左列情形之一者，不得請求返還：……二 債務人於未到期之債務因清償而為給付者。」故原告自不得依不當利之規定求返還其預先給付之部分開工款二萬六千元。
(六)被告未違反公平交易法第二十四條規定，無須依同法第三十一條之規定負損害賠償之責任：
１、「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第十一條第一、二項固定有明文。惟該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約契約權利義務之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。又所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭解契約之內容，而有一定之期間供其得為契約之審閱，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。公平會雖就預售房屋之契約審閱期間定為五日，但亦僅係要求建築業者給予消費者該期間，非謂消費者不得在五日內簽約。
２、依原告所提出之公平會公處字第０九二一四七號處分書，丁○○於公平會調查時證稱：「銷售現場備有契約書樣本，客戶要求契約書時，公司就會提供審閱。……乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣品屋時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求被告審閱契約。
」可知原告於簽約前，並未要求先行攜回契約審閱，俟他日再行簽訂契約，被告洵無不當限制原告審閱契約之情事。
３、且系爭房地買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」等語，任何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前，必然會確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又全無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識其內容，原告對於上述文字委無視而不見之可能。尤系爭房屋買賣契約書復於第二十四條第五項再次重申該意旨，經原告審認無誤後簽名於其下，自可認被告已提供契約給原告審閱，況依系爭房屋買賣契約書第二十四條第五項之約定及丁○○之證言，原告確已瞭解契約內容始進而提前簽約，亦不得再於事後任意否認其效力。
４、退步言之，縱設消費者於訂約時雖不及審閱全部契約內容，然對於契約之部分內容已為知悉，該所知悉並合意部分如可構成契約之主要內容，仍應認為雙方間之契約已有效成立，該部分內容並為其契約之一部分。
系爭房地買賣契約除買賣標的物及價金均經雙方達成合意外，系爭房屋買賣契約第二十四條之各項規定亦經原告確認無誤後始簽名於其下，依據上述之說明，該條之各項約定自仍屬有效，殊不得以原告於訂約時未審閱契約之其他內容，即遽謂該條之各項約定均不構成本件契約之內容。
５、另原告或謂被告公司頃因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會公處字第０九二一四七號處分，除令被告公立即停止該項違法行為外，並處一百五十萬元之罰鍰云云。核上述處分之理由顯不無違誤之處，誠難令人甘服，被告業已依法提起訴願。
(七)如原告請求無理由，被告解約有理由，違約金仍不應酌減：民法第二百五十二條固規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額。惟違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益，為其衡量之標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形加以判斷。因原告違約所受之損害，參照最高法院八十六年台上字第二三五一號判決、八十九年台上字第九○二號判決、八十九年台上字第八○七號判決，應包括通常可得之利潤、銷售費用、價金利息、回復原狀費用、及價差損失等。依財政部九十一年同業利潤標準表，被告所經營之「不動產投資興建」淨利率為百分之十一，自得作為衡量本件若原告如期依約履行，被告所得享受一切利益之參考。又依財政部九十一年同業利潤標準表，「不動產投資興建」之費用率為百分之二十九，「不動產買賣業」費用率為百分之十，亦足認定本件被告因原告違約，約受有總價百分之十之銷售費用之損害。故被告因原告違約所受之損害，僅預期利潤及銷售費用即達總價之百分之二十一，本件違約金約為房屋及土地買賣總價金之百分之十二，委無過高之情事。
三、證據：提出台灣高等法院八十八年度重上字第四一一號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八九三號民事判決、台灣高等法院八十九年重上字第二八五號民事判決、台灣高等法院九十一年上易字第七七五號民事判決、台灣台北地方九年簡上字第四四號民事判決、最高法院八十六年台上字第二三五一號民事判決、最高法院八十九年台上字第九○二號民事判決、最高法院八十九年台上字第八○七號民事判決及財政部九十一年同業利潤標準表「不動產投資興建」業類。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：Ⅱ請求之基礎事實同一者。Ⅲ擴張或減縮應受判決事項之聲明者。Ⅶ不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款及第七款分別定有明文。查本件原告原於九十二年一月三日之起訴狀聲明，被告應給付原告六十六萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；因由系爭買賣契約中，原告僅知所付款項中，被告展望公司佔二十萬元，被告甲○○佔四十四萬元，就被告間究係如何拆帳，分別收受多少確實金額並不清楚，旋於同月十九日變更聲明為被告展望公司應給付原告二十二萬六千元，被告甲○○應給付原告四十四萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣因被告於同月十四日具狀陳報其二人就該六十六萬六千元分別收受之金額，被告展望公司收受二十萬元買賣房屋價金，被告甲○○收受四十六萬六千元土地買賣價金，故原告於同年十一月三日又將聲明變更為，被告展望公司應給付原告二十萬元，被告甲○○應給付原告四十六萬六千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；而於九十三年二月十三日本院言詞辯論期日時，再以被告之行為亦符合公平交易法第二十四條所定「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，應依同法第三十一條負損害賠償責任，而為訴之追加等情，是本件原告於起訴後再主張對被告有公平交易法第三十一條之請求權，乃是追加訴訟標的，而該訴訟標的之追加仍係因系爭房地買賣契約所生之爭執，其請求之基礎事實同一，其事後所為聲明之變更，使原應共同給付系爭款項之被告變成應分別給付二十萬元及四十六萬六千元，係擴張或減縮應受判決事項之聲明，而此訴訟標的之追加及聲明之擴張或減縮均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更、追加，合於法律規定，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張：原告於九十一年十一月二十三日晚間，經被告展望公司之售屋員丁○○向原告介紹並積極鼓吹該預售屋採取合法挑高夾層設計，現場亦有樣品屋展示之，被告展望公司並允諾可代為施工，原告不疑有他，遂信其言刷卡五萬元訂下展望公司推出之系爭預售屋房地乙戶，當晚丁○○始終未拿出買賣契約書供原告參閱。翌日，原告再赴該工地，丁○○當場拿出土地、房屋買賣契約書欲與原告簽約，原告並未攜帶現金，丁○○稱可以刷卡，並要原告於各該契約書上丁○○指定處簽名，至於各該契約書上原告姓名之印文，則係簽約之前，被告未事先通知原告而先行代刻印章並用印完竣，原告僅依丁○○指示補簽姓名。原告再因丁○○頻頻催促，當場以六張信用卡刷下總計六十一萬六千元之金額，連同前晚已付之五萬元，計六十六萬六千元，作為系爭房地之第一、二期款。原告當時因時間匆忙未能一一審視契約內容，丁○○則告以合約可回家後詳讀，有問題再找她。原告返家後檢視契約，發現下列疑問：比對刷卡簽帳單，其中一張付款對象為與系爭買賣無關之達立建設股份有限公司，明顯與簽約對象之一被告甲○○不符。再依合約書付款分配明細表，總計原告應給付被告之第一、二期預約金、簽約定金合計僅為六十四萬元，然原告當時因丁○○之急催而刷卡共六十六萬六千元，不知此多出之二萬六千元款項係如何計算而得？被告甲○○自原告溢領之二萬六千元應屬無法律上原因而受利益之不當得利，被告甲○○應返還此二萬六千元予原告。又原告細閱付款分配明細表後，發現其內容與丁○○當面告知原告者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明於契約中。九十一年十一月二十六日，原告就此再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工期僅間隔二十天，以原告之收支預算規劃，根本無法依契約所載之各該期限，每二十天支付各該筆款項，丁○○就此顯有欺騙原告之嫌。原告乃向丁○○表示：因被告未予原告審閱契約期五天以上，於簽約當日迫於丁○○如簧之舌，倉促間未及詳閱契約內容即予簽立，致原告不及瞭解系爭契約雙方之權利義務，此對原告顯失公平，故不欲購買。同月二十七日至二十九日間，原告赴被告公司與其副理張慧齡協商解決丁○○不實銷售房屋之問題，惟均未獲其善意對待，乃於同月二十八日以存證信函致被告二人，除表明不願購買系爭房地外，並請求返還已付價金，仍不獲置理，經原告再向台北市政府申訴，被告仍不願出席協商，毫無解決消費爭議之誠。原告基於被詐欺而為撤銷買受系爭房地之意思表示，同時解除系爭契約，以起訴狀之送達，為撤銷、解除系爭契約意思表示之通知。又系爭房屋買賣契約第二十四條第五項約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上﹙少於五天者係自認無異議﹚，並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則…。任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。」另土地買賣契約前言約定：「本契約簽訂前，買方已攜回審閱五天以上 (少於五天者係自認無異議)。契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後，合意訂定條款」此定型化契約條款，亦因違反消費者保護法第十二條第一項、第十六條而無效。再者，經原告自行查詢後，方知二次夾層施工早為法所不許，乃被告竟利用定型化條約，於系爭房屋買賣契約第二十四條第二項約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工﹙含隔層裝修等﹚違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。」是被告展望公司將夾層屋違反建築法令之危險，利用定型化契約條款轉嫁由消費者負擔之行為，顯已違背消費者之信賴與預期，自屬違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定，應屬無效。且系爭房屋因無法達到契約預定得合法施作夾層目的，依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段規定，原告自得解除契約。又丁○○售屋時，曾向原告明確表明：系爭房屋將於九十二年一月開工，詎被告竟於與原告簽約後十二日，即九十一年十二月六日來函稱已於十二月五日開工完成，要求原告繳交開工款，旋即於十二月二十五日再來函催告，進而於同年月三十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款。被告種種不遵守契約約定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工、甚而強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常規不符外，亦著實令人困惑不安。原告因深感被告公司如此欺騙消費者有違公平交易精神，乃再向公平會檢舉其不法銷售系爭「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋。就前述締約經過，丁○○於公平會要求渠到會說明時，除為虛偽陳述，否認曾告知原告夾層施工為合法並可由公司代為施作外，尚自承確未給付原告契約以供充份審閱，今被告公司果因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會九十二年八月十四日第六一四次委員會決議處分，除令被告公司立即停止該項違法行為外，併處一百五十萬元之罰鍰。依公平會處分文所載：「按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真象者，除契約條款外別無他途。而在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，是倘建商於銷售預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。」是公平會乃決議：「建築投資業者於銷售預售屋時有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第二十四條所稱顯失公平之行為：…２收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少五天。」準此，足徵被告公司以類似行銷手段欺枉消費者幾為常態，非僅針對原告一人而已，是被告公司不實之銷售行為確有影響消費者權益之不法。被告銷售系爭房地時，非俟原告繳足定金，始願將系爭契約交予原告審閱，於原告交付達九分之一之買賣價款後，方能審閱契約，兩造之議約手段，顯不平等，亦間接妨害其他事業之競爭效能，此亦符合公平交易法第二十四條規定，依同法第三十一條，被告應負損害賠償責任。縱令本件原告之請求無理由，且被告主張已解除系爭契約有理由，惟因被告主張已將原告所交付定金作為違約金全部沒收，另依被告自承，其業將系爭房地另售予第三人，則被告沒收原告於房屋開工前已交付之超過總價金百分之十二之定金，即屬過高，應酌減之。被告雖辯稱因原告違約，其受有總價百分十之銷售費用及預期利潤百分之十一，合計總價百分之二十一之損害，本件違約金並無過高之情事，然被告既自認系爭房地已再轉售第三人，則被告即無所謂預期利潤及銷售費用之損害可言，今被告猶片面稱本件無違約金過高情事，所辯即無可採。為此依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十九條、第三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十六條，及公平交易法第二十四、第三十一條等規定，訴請被告給付如聲明所示之金額及利息
三、被告則以：企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名並交回契約書，此實係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。於公平會公處字第０九二一四七號處分書中，丁○○證稱：「銷售現場備有契約書樣本，客戶要求契約書時，公司就會提供審閱。……乙○○君在九十一年十一月二十三日當晚參觀樣品屋時，即刷卡付新台幣五萬元充作保留金，但並無要求被告審閱契約。」故原告於簽約前，並未要求先行攜回契約審閱，被告洵無不當限制原告審閱契約之情事。依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時之證詞可知，被告亦未限制原告必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀以了解契約之權利義務關係，並放棄攜回契約審閱之權利，逕行簽訂系爭買賣契約，依據前述之說明，本件房屋買賣契約之前言及第二十四條第五項之規定，委無違反誠信原則顯失公平之情事。且若消費者於簽約前已充分瞭該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務之合理審閱期間，即不得引用審閱期間之規定而主張契約無效。且系爭房地買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」等語，任何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前，必然會確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又全無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識其內容，原告對於上述文字委無視而不見之可能。尤其系爭房屋買賣契約書復於第二十四條第五項再次重申該意旨，經原告審認無誤後簽名於其下，自可認被告已提供契約給原告審閱，原告確已瞭解契約內容始進而提前簽約，亦不得再於事後任意否認其效力。縱設消費者於訂約時雖不及審閱全部契約內容，然對於契約之部分內容已為知悉，其知悉並合意部分如可構成契約之主要內容，仍應認為雙方間之契約已有效成立，該部分內容並為其契約之一部分。系爭房地買賣契約除買賣標的物及價金均經雙方達成合意外，房屋買賣契約第二十四條之各項規定亦經原告確認無誤後簽名其下，依據上述之說明，該條之各項約定自仍屬有效，殊不得以原告於訂約時未審閱契約之其他內容，即遽謂該條之各項約定均不構成本件契約之內容。另在一般交易觀念上，房屋銷售廣告所示之房屋室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約之內容，被告並無以買賣標的房屋具有夾層構造或得合法興建夾層為其內容，此由系爭房屋買賣契約所載之房屋面積未加計夾層之面積，及契約書附圖之平面圖無顯示夾層之構造可知。系爭房屋銷售現場之樣品屋及傢俱配置參考圖所示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提供買受人自行裝修之參考，此有房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項之約定，及傢俱配置參考圖所載「本傢俱配置僅供參考」等語可稽，合法之夾層建造並非本件買賣契約之內容。且系爭房屋買賣契約書第二十四條第三項亦明定：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」即雙方亦已約定銷售廣告所示之隔層裝潢並非系爭買賣合約內容之一部分。又同契約第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，買受人願自負其風險，買方絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求等語，乃在清楚告知消費者於本件房屋二次施工之風險，且已明白揭露本件買賣標的房屋所具備之品質及效用，洵無違反平等互惠原則之情事，且係依民法第三百五十七條規定，原告於契約成立時，明知或因重大過失而不知買賣標的物之瑕疵者，被告不負瑕疵擔保責任，並非另以特別約定，剝奪原告解除契約要求退戶之權利。再依證人丁○○於九十三年三月十二日本院審理時之證詞可知，丁○○曾請原告於系爭房屋買賣契約書第二十四條末簽名，以促其注意，被告無任何詐欺之情事，況八十六年間，即已因爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報導，業為一般人所週知，原告應無所謂陷於錯誤之情事。另依原告所提公平會公處字第０九二一四七號處分，雖認原告或涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，然其處分理由就「一、關於夾層設計廣告不實部分」亦明揭：「本節就現有事證以觀，尚難認被處分人銷售新第來亨NO. 59金鑽新第建物廣告上就夾層設計有虛偽不實或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第二十一條第一項規定。」益足證被告洵無任何欺罔之行為。退萬步言之，縱設被告就系爭買賣契約未賦予原告合理之審閱期間，或有部分契約條款顯失公平，依消費者保護法第十一條之一及第十六條之規定，僅該條款無效或不構成契約之內容，並不影響當事人間契約之效力，自亦不得執此逕行主張本件契約全部無效。系爭買賣契約之買賣價金總計為五百四十八萬元，原告於簽約前及簽約時，合計先後給付被告共計六十六萬六千元，其中除預約定金及簽約定金合計六十四萬元外，依丁○○於九十三年三月十二日之證詞可知，因原告信用卡之額度式多出來，原告同意要放在開工款，即多出來之二萬六千元，乃原告預先給付之部分開工款，均為本件買賣契約之買賣價金。依民法第一百八十條第二款之規定，債務人於未到期之債務因清償而為給付者，不得請求返還，故此二萬六千元並非不當得利。另原告謂被告公司頃因銷售系爭預售屋，於收受定金或簽約前未提供客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第二十四條規定之情形，經公平會公處字第０九二一四七號處分，令被告公立即停止該項違法行為外，並處一百五十萬元之罰鍰云云，惟上述處分之理由顯不無違誤之處，誠難令人甘服，被告業已依法提起訴願。如原告請求無理由，被告解約有理由，違約金仍不應酌減，雖民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，惟違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益，為其衡量之標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形加以判斷。因原告違約所受之損害應包括通常可得之利潤、銷售費用、價金利息、回復原狀費用、及價差損失等。依財政部九十一年同業利潤標準表，被告所經營之「不動產投資興建」淨利率為百分之十一、費用率為百分之二十九，「不動產買賣業」費用率為百分之十，自得分別作為衡量原告若依約履行時被告所得享受一切利益之參考，亦足認定本件被告因原告違約，受有約總價百分之十之銷售費用損害。故被告因原告違約所受之損害，僅預期利潤及銷售費用即達總價之百分之二十一，本件違約金約為房屋及土地買賣總價金之百分之十二，委無過高之情事等語資為抗辯。
四、本件原告主張於九十一年十一月二十三日經被告展望公司之銷售員丁○○介紹系爭預售屋，並於同日以遠東商業銀行信用卡刷卡五萬元訂下系爭房地，翌日則與被告展望公司簽訂房屋買賣契約，與被告甲○○簽訂土地買賣契約後，再分別以聯邦銀行、玉山銀行、慶豐銀行、中華商業銀行、富邦銀行及國泰銀行之信用卡，分別刷下十萬元、十萬九千元、十萬元、十萬元、十七萬七千元及三萬元，總刷卡金額為六十六萬六千元，其中被告展望公司分得二十萬元，被告甲○○則分得四十六萬六千元等情，業據原告提出房屋買賣契約書、土地買賣契約書、刷卡簽帳單七紙等影本為證，並為被告所不爭執，此部分之事實應堪信為真。惟原告主張被告展望公司之銷售人員丁○○於介紹系爭預售屋時曾告知得合法施作夾層，始於九十一年十一月二十四日與被告簽訂系爭房地契約，但簽約當時因丁○○之催促，未及細閱契約內容即依丁○○之指示，簽名於被告已預刻原告姓名之印章並用印完畢之契約書上。詎回家後竟發現契約所載付款期限與丁○○之說明不同，且事後經原告自行查詢始知夾層屋早已為法所不許，因認被告顯有詐欺情事，而欲撤銷其意思表示；且被告對不能合法施作夾層之房屋，應負物之瑕疵擔保責任，原告並得據以解除契約；復因系爭買賣契約以定型化條款排除保障消費者權益之審閱期間規定，並轉嫁夾層設計可能違法之風險予原告，對原告顯失公平，該條款及契約均屬無效；又被告待原告繳交一定金額後，始願交付契約與原告審閱之銷售方式，亦違反公平交易法第二十四條之規定，依同法第三十一條規定，應對原告負損害賠償責任；又依契約約定，被告甲○○至簽約日時應僅能向原告收取四十四萬元，然竟自原告刷卡總金額中受領四十六萬六千元，溢領之二萬六千元是為不當得利；縱認原告之訴無理由，被告以原告給付價金遲延而解約有理由，惟被告已自認將系爭房地再出售予他人，則已無損失可言，將原告已交付之款項全數充作違約金，實屬過高等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。兩造因而於九十三年二月十三日言詞辯論期日，協議並簡化本件訴訟之爭點如下：㈠契約有無違反消費者保護法第十二條、第十六條適用而有無效之情形？㈡被告有無允諾合法施作夾層以詐欺原告？㈢買賣標的無法施作合法夾層，是否為物有瑕疵？㈣二萬六千元是否有不當得利之適用？㈤企業是否違反公平交易法第二十四條規定，得有同法第三十一條損害賠償請求權？㈥如原告請求無理由，被告解約是否有理由，違約金應否酌減。嗣九十三年四月九日本院最後言詞辯論期日時，原告以系爭房地買賣因被告於簽約時對原告所為繳款期限、開工日期之說明，與實際不符致影響原告之繳款能力，而主張被告施用詐術使原告簽訂系爭房地之買賣契約等語，被告以該主張已逾本件爭點整理時間，依法不得提出抗辯之；惟按當事人就其主張之爭點，經行獨任審判之法官依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款為整理並協議簡化爭點者，固應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十條之一第三項、第二百七十一條之一分別明文。查原告以付款期限與簽約時被告現場銷售人員所稱不符為由主張受詐欺，已載明於原告於九十二年一月三日之起訴狀內，經法官就該詐欺法律關係對原告行使闡明權，原告復於九十二年六月九日具狀陳報稱被告之銷售人員丁○○於售屋時，曾向原告明確表明系爭房屋將於九十二年一月間開工，原告不疑有他，詎被告竟於簽約後之十二日即九十一年十二月六日即來函稱已於九十一年十二月五日開工完成等情，亦即原告於本院整理簡化兩造爭點前，即主張系爭買賣契約之實際付款期間、開工日期與簽約時之約定不符而受詐騙，若未將之列入本件訴訟之爭點，對原告顯失公平而無法達其起訴之目的，故本院認該爭點應列入由本院併予審理，被告抗辯該爭點遲延提出而不得主張，尚不足採。茲僅就兩造之爭點分述如下：
㈠契約有無違反消費者保護法第十二條、第十六條適用而有無效之情形？
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法施行細則第十一條定有明文。惟此項規定之立法目的係在維護消費者之權利，為免其因與企業經營者間之締約地位不平等，或因時間倉卒未能及時知悉雙方之權利義務或其他契約內容，故保障消費者於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會；如消費者於訂立定型化契約前已充分了解定型化契約條款之內容及意義，並非不得放棄其審閱期間之權利，而放棄該權利後，則不得再執上開審閱期間之規定，主張排除契約條款之適用，否則即有違誠信原則。１本件原告雖主張被告未給予五日之契約審閱期間，原告未能充分瞭解系爭契約條款內容，且以定型化條款使原告放棄審閱期間之權利，對原告顯失公平云云；惟查，被告雖為企業經營者，然並非獨霸房地產業之獨占事業，亦非市場佔有率高而極具市場地位之事業，原告並非無選擇交易相對人之機會，而必與被告締約不可，是兩造締約地位並無不相當之情形，仍有相互磋商契約內容之能力與條件，合先敘明。次查，由證人丁○○於本院審理中之證詞，「（何時將契約交給原告？）簽約時（十一月二十四日）當場交給他看，約看兩個鐘頭。我本來要逐條說明，因他女友是學法律的，他女友要求要自己看。
」「（看完才簽？還是簽後再看？）看完才簽，我沒有催他，我還接待其他客人。」等，顯見原告於簽約前已具有充足之時間審視契約內容，雖契約內之專業用語及法律規定非一般人所能輕易理解，然其女友係學法律之人，對契約內容之理解應較一般人更為清楚；又原告係於銷售現場審視契約，對契約內容若有何疑義或不明瞭，本可向現場之銷售人員提問，直至清楚契約規範為何，今原告既拒絕銷售人員向其說明而欲自己審視契約內容，足認原告認為自己即能明瞭契約規範意旨，於經過兩個小時審視契約，且未受銷售人員之催促而自願於契約上簽名，益證原告已有足夠之時間明瞭契約內所定雙方之權利義務及責任歸屬，且對契約內容並無疑問。況買賣動輒數百萬元之不動產，對一般人民而言是為大事，簽約前應會相當謹慎仔細，對自身之權利義務亦會詳細確認，並會特別留意為何於該處簽名，斷無可能僅因銷售人員之鼓吹即草率簽約，或順從他人之指示簽名於不動產買賣契約書上而竟不知契約內容。縱原告簽約前並未逐條逐字審閱契約以明瞭雙方權義，然系爭房地買賣契約均於前言即說明審閱期間之權利及自願放棄之聲明，該約定並非隱藏於契約中不易發現之處，亦未以較小之字體或印刷不清楚等難以辨識之文字呈現，而契約條文之行距亦屬正常，並未特別擁擠而難以閱讀，加上系爭房屋買賣契約第二十四條第五項又再度請原告簽名確認放棄審閱期間之權利，且證人亦證稱會請原告特別看簽名的地方，衡諸常情，原告實無未見此項放棄審閱期間權利聲明之理。被告既已給予原告充足之時間及機會明瞭契約內容，原告當已清楚知悉契約約定內容，縱原告未詳閱契約而仍簽名於上，是其自願放棄權利，不可以簽約前未有五日審閱期間為由，即逕認該條款及契約違反消費者保護法而無效。故原告主張被告未給予五日審閱契約之期間，並利用定型化條款使原告放棄此項權利，係違反消費者保護法第十二條之規定，該條款應為無效之主張自非可採。２又原告主張被告利用定型化契約條款排除系爭房屋如為夾層設計可能違反建築法之責任，並轉嫁違法之風險由原告負擔，該約定亦屬無效。然而，並非企業經營者一以定型化契約條款減輕或免除其責任，該約定即屬無效；若契約之兩造間締約地位並無不相當之情形，且雙方均對該約定有所認知與了解，進而同意如約定之責任分配或歸屬，則該約定因已有雙方之合意而為契約內有效之條款，不因其形式為定型化契約條款而可一概認為無效。本件原告雖無五日審閱契約之期間，然其於簽約前已有足夠之時間審閱契約內容，應當已經於契約書上看見此一有關二次施工（含隔層裝璜等）違規使用風險移轉之約定，已如前述；其女友又為學習法律之人，必能協助其對契約約定之法律關係有一定程度之了解，被告此排除責任之條款既經原告了解、知悉後，並於契約上簽名確認，應認原告實已同意夾層設置可能違法之風險應由其承擔，即該條款為雙方均同意之契約內容，並無超越原告之信賴及預期，對原告而言並無顯失公平之情形，故被告並無何違反消費者保護法第十二條規定之處。
㈡被告有無詐欺原告？
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二百七十七條第一項前段定有明文。原告主張依民法第九十二條第一項前段之規定撤銷買受之意思表示，依前述之規定，即應由原告就被告如何對其為詐欺為積極之舉證，最高法院四十四年台上字第七五號著有判例可資參照，故原告就受詐欺之事實自應舉證證明。
１被告有無允諾合法施作夾層以詐欺原告？
本件原告固主張購屋前曾向丁○○詢問夾層設計是否合法，經丁○○說明後，認為被告已允諾施作夾層係屬合法，並為房屋買賣契約之內容，然夾層屋竟為法所不許，被告顯然詐欺原告，使原告陷於錯誤而買受無法合法施作夾層之房屋。被告則否認曾表示施作夾層係屬合法，並抗辯房屋銷售現場之樣品屋及傢俱配置參考圖所示之隔層裝修，不但與所謂之夾層有別，且均僅提供買受人自行裝修之參考，房屋買賣契約第二十四條第三項、第五項已明文約定，傢俱配置參考圖上亦記載「本傢俱配置僅供參考」等字樣，且系爭房屋買賣契約所載之房屋面積並未加計夾層之面積，買賣契約書附圖之平面圖亦無顯示夾層之構造，因而否認系爭契約以得合法設置夾層為內容。經查，原告自陳丁○○曾表示夾層之二次施工需另收取費用，又丁○○於本院審理中復證稱，「（有無向原告說明該屋係採夾層設計？）……我有特別說明夾層設計是依個人意思去裝潢。」「有關夾層的部分我沒有特別提是否合法，他也沒有問。」可知原告應明瞭，需另外付費之夾層設計未為系爭房地之價金所包括，即夾層設計並非系爭買賣房屋契約之範圍，且原告未曾對夾層設計是否合法向丁○○提問，丁○○亦未向原告明確表示系爭房屋得合法設置夾層等情，再依卷附由原告所提之系爭房屋買賣契約第二十四條第二款及被告銷售人員於工地現場交付之平面圖集，或約定隔層裝修等二次施工係屬建議，或載明係傢俱配置參考圖，再參酌系爭房屋買賣契約書第二條所載之房屋面積並未加計夾層之面積，該買賣契約書附圖之平面圖亦無顯示夾層之構造，均未見被告曾以「得合法設置夾層或房屋具有夾層構造」之表示而詐欺原告。雖原告認為證人於公平會時否認曾告知原告系爭房屋得合法設置夾層之證詞係虛偽陳述，然原告並未提出足以令人顯信證人供述為不可採之品行證據或前科證據，亦未舉出與證人證詞相異之其他證據，當不能空言證詞虛偽而不可採。故原告對於被告詐欺之事實，因未能舉證以實其說，委不足採。
２被告就繳款期限及開工日期有無虛偽陳述影響原告之繳款能力使原告受詐騙
？本件原告主張其細閱系爭房地買賣契約書之付款分配明細表，發現其內容與丁○○當面告知原告者大不相同，非但各付款期間頗有疑義，亦未逐項載明於契約中，事後再向丁○○求證，始知工期分為十九期，每次工期僅間隔二十天，原告無法每二十天支付各該筆款項，被告之銷售人員丁○○於售屋時，明確表明系爭房屋將於九十二年一月開工，詎被告竟於與原告簽約後十二日，即九十一年十二月六日來函稱已於九十一年十二月五日開工完成，要求原告繳交開工款，旋即於同年十二月二十五日再來函催告，進而於同年月三十日來函解除系爭買賣契約，並主張沒收已繳價款，被告種種不遵守契約約定，急急簽約、收款，又或因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工、甚而強行沒收原告所繳全部價金之行為，除與建築業常規不符外，亦著實令人困惑不安等語。惟查，原告就被告銷售人員丁○○於售屋時所為有關繳款期間、期數之內容未具體說明之，本院自無從認定被告於售屋時有虛偽不實之陳述；另證人丁○○到庭證：「（法官問：如何向原告說明分期款怎麼給付？）按工程進度。工期約十個月到一年，也許一個月一期，也許是二期。」、「（法官問：有無告知何時開工？何時繳開工款？）預計在當年十二月或隔年一月份開工。且我有寫一個表給他。是各期款的金額未寫日期，只是口頭上提開工時間。」、「（原告訴訟代理人問：提示原證二，請問是否證人所寫？）比較深的是我寫的，九十二／元是否我寫的，不確定，但也是表明最晚的開工日。」、「（原告訴訟代理人問：付款期限？）第一至三期是定金、簽約及開工，工程是十九期共計二十二期。」、「（原告訴訟代理人問：
開工日期為何在十二月就開工？）因為賣的好，所以提早開工。」等語，是依證人丁○○所言，原告於簽約時即明瞭系爭房屋可能於九十一年十二月間開工，至於九十二年一月間係最晚開工日期，本件買賣之預售屋亦係因銷售良好始提前開工，況依一般預售屋交易之情況，買方於簽約繳付訂金後大多希望早日開工以便取得成屋供利用，實難認被告因原告質疑締約不公而片面提早宣稱開工為由，以便詐騙並沒收原告所交付之訂金；至於系爭買賣契約依其付款分配明細表所載共分二十二期，扣除第一期款預約定金於預約時交付、第二期款簽約定金於簽約日交付及第三證約定金於開工日交付，於工程進行中計有十九期款等情，業經證人丁○○到庭證述屬實，並與原告所提為本件買賣交易時由證人丁○○就價款交付之說明手稿（見原證二）大致相符，再依證人丁○○到庭所述，系爭預售屋預計十個月到一年完工，約一個月繳付一期或二期等情，則相較於原告以二十日為一期，共分十九期，約須三百八十日逾一年之時間始能完工之受詐騙的主張，則丁○○所為付款之說明，對原告而言其全部工期更短，原告能按時交付更屬不易，亦即原告於簽約時即明知約一年期間內須繳納十九期工程款，自不得以事後得悉逾一年以上之期間繳付同額工程款，因其無力按時支付該較為寬鬆之付款條件而主張被告說明不實而受詐欺。故原告以被告開工期及各期工程款之繳付期間於簽約時說明不實主張遭詐騙，顯不足採。
㈢買賣標的無法施作合法夾層，是否為物有瑕疵？
預售屋銷售人員係出賣人為順利推銷其產品而設，目的在於協助買受人對房屋之設計、環境、付款方式及移轉權利等細節之了解，其於房屋銷售現場所做之說明，是否可認為係日後簽訂之契約所及之內容，或僅係要約之引誘，非可一概而論，仍應以雙方當事人間意思表示達於一致之言詞或書面約定為依歸。即契約仍應以交易雙方曾進行磋商後，意思表示達於一致者為契約內容，若僅係為吸引消費者購屋動機之說明，如未於進行磋商中達於意思表示合致，實難謂為契約之內容。查被告係以系爭房屋因挑高設計而可設置夾層、有較大的使用空間吸引原告，然並未有以夾層設計或房屋可合法設置夾層為契約內容之意，故為要約之引誘，又夾層設計既是依個人意思裝潢，設置與否則取決於原告，可知被告並未有出售附有夾層設計之房屋之意，且綜觀系爭房屋買賣契約書及附件一之房屋面積計算說明書、附件三之建材設備表，均無系爭房屋具有夾層對價等之合意，且於房地產買賣交易習慣上，「面積」與「價金」多寡通常為當事人間最重要之交易因素，今系爭房屋之價金並未加計夾層設計之費用，應可認被告尚非有意以已施作夾層之建物作為買賣交易客體，是夾層即非契約約定之買賣面積，上開家俱配置參考圖就夾層配置建議僅供參考，既未為契約之附件，自非當然成為契約內容之一部分，從而被告抗辯系爭買賣契約之標的不包括夾層在內，應可採信。被告既未向原告表示系爭房屋得合法設置夾層，而依契約內容亦無交付具夾層設計之房屋之義務，被告交付之房屋當無須具有夾層設計或得合法設置夾層，是以系爭房屋雖無法合法設置夾層，或縱使被告日後交付之房屋亦無夾層設計，被告均可按契約履行交付合於契約約定之房屋之義務，而無物之瑕疵擔保責任可言。
㈣二萬六千元是否有不當得利之適用？
按給付，有左列情形之一者，不得請求返還：Ⅱ債務人於未到期之債務因清償而為給付者。民法第一百八十條第二款定有明文。系爭契約不因原告前述主張違反消費者保護法而無效或因受詐欺而經撤銷，即兩造之契約於九十一年十一月二十四日原告刷卡給付價金時仍有效存在，故被告係因買賣契約之關係收受該款項，並非無法律上之原因。原告以信用卡所刷下之六十六萬六千元，其中二十萬元由被告展望公司收受，充作系爭房屋買賣契約書內附附之付款分配明細表內所載之第一、二期款，為兩造所不爭，另四十六萬六千元則由被告甲○○收受，依系爭土地買賣契約所附之付款分配明細表可知，至原告簽約當時，原告僅需繳交第一期預約定金二十二萬元及第二期簽約定金二十二萬元，總計共四十四萬元予被告甲○○，至被告甲○○溢領之二萬六千元，被告抗辯乃原告預先給付予被告之部分開工款，係屬系爭買賣契約之價金。經查，丁○○於本院審理中證稱：「（六十六萬六千元是如何計算？）第一天他給我五萬元，要求保留。第二天決定簽約，付簽約款及預約款。多出來的兩萬六千元是因為原告刷了好幾張卡，他有詢問額度，有多出來，他同意要放在開工款。」可知原告於給付該二萬六千元時，明知至開工日始需交付第三期證約定金，其仍對未到期之債務預先為給付，依前開規定，原告自不得依不當利之規定請求返還其預先給付之部分開工款二萬六千元，被告之抗辯應屬可採。
㈤企業是否違反公平交易法第二十四條規定，得有同法第三十一條損害賠償請求
權？本件原告主張，被告需原告繳足定金後始願將系爭契約交予原告審閱，且該審閱期間不足五日，被告展望公司因其行為已符合公平交易法第二十四條所定「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，經行政院公平交易委員會決議處分，除令被告展望公司立即停止該違法行為外，並處一百五十萬元之罰鍰，並提出該委員會處分書影本一份在卷可憑。查公平交易法禁止事業利用其市場地位進行不公平競爭之行為，其規範目的主要在維持市場公平競爭之交易秩序，間接達保護其他事業及消費者之目的。本件兩造並無締約地位不平等之情況存在，原告交付定金後與被告簽訂買賣預約，翌日再簽訂買賣契約，原告於正式買賣契約書上簽名前之此段期間，均有權利要求被告提供契約書以玆審閱，且有合理之審閱契約期間，已如前述，被告並未利用其市場地位或附加其他條件以限制原告之此項權利，雖原告審視契約至簽約前，未有五日之審閱契約期間，惟其已充分了解契約之內容，被告並未有何足以影響交易秩序之欺罔行為存在，原告此部分之主張，尚屬無據。
㈥如原告請求無理由，被告解約是否有理由，違約金是否應酌減？
按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。查系爭契約有效存在於兩造間已如前述，系爭預售屋工程於九十一年十二月五日開工，經被告展望公司於九十一年十二月六日通知原告繳付第三期款，旋被告展望公司、甲○○再以九十一年十二月十七日西松郵局號存證信函、九十一年十二月二十五日西松郵局一九五號存證信函向原告催繳該開工之工程款，惟原告均未依限繳納之，被告展望公司及甲○○即於九十一年十二月三十日以西松郵局第二二三號存證信函通知原告解除系爭房地之買賣契約，並沒收已繳價款等情，有原告提出之展望公司來函影本一紙、西松郵局存證信函影本二紙可憑，則被告依前開規定，自得解除系爭房地之買賣契約，並依系爭土地買賣契約書第十條第二項第一款、系爭房屋買賣契約書第十九條第二項第一款之規定，於房屋未變更設計前沒收原告已繳納之價款六十六萬六千元。原告復主張被告已將系爭房地再出售予第三人，並未受有損害，被告將原告已繳金額全數充作違約金，顯屬過高，應予酌減云云，然為被告所否認，被告並以因原告違約，其受有總價百分之十之銷售費用及百分之十一的預期利潤之損害等語抗辯之。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；而衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能依約履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為衡量酌定之標準。查被告自承系爭房地經其向原告解除契約後，已出售予第三人，而該售價與本件買賣相當等情，且為原告所不爭，自堪信為真實，則被告因原告未依約履行系爭買賣契約所生之損害，應為系爭買賣之仲介費用及相當於該買賣價金利息之損失，至被告於解約後將系爭預售屋以與本件相當之售價另行出售他人，被告就系爭房地出售後之淨利已於第二次銷售時再度獲得，而銷售費用除本件買賣之仲介費用外尚包括被告之管理費用等，並非均由本件買賣所產生之費用，故被告以財政部九十一年度同業利潤標準表，被告所經營之「不動產投資興建」淨利率為百分之十一及「不動產買賣」費用率為百分之十，抗辯因原告違約其所受損害達買賣總價百分之二十一，而其僅以總價百分之十二收取原告之違約金尚無過高，要不足採。爰審酌一般不動產買賣即買一賣四之仲介費用為總價百分之五及原告於簽約後四日即要求被告返還價金，被告亦於簽約後約一個月即合法主張解除契約以便其另行銷售等情，本院認本件買賣之違約金為總價百分之十二，尚嫌過高，應予核減為總價百分之七為適當，即土地部分違約金為二十六萬八千一百元（0000000x0.07=268100），房屋部分違約金為十一萬五千五百元（0000000x0.07=115500），原告給付價金超過上開數額部分，被告應返之，即被告展望公司應返還八萬四千五百元，被告甲○○應返還十九萬七千九百元
五、綜上所述，本件原告依民法第九十二條、第一百七十九條、第二百五十九條、第三百五十四條、第三百五十九條，消費者保護法第十二條第一項、第十六條，及公平交易法第二十四、第三十一條等規定，主張系爭買賣契約因詐欺而撤銷、因物有瑕疵而解除契約回復原狀、違反消費者保護法而契約無效、違反公平交易法而受有損害請求被告展望公司返還已之繳付之價金二十萬元及被告甲○○四十六萬六千元，固屬無據，惟因兩造約定之違約金過高，經本院予以核減後，就其逾繳之部分，請求被告展望公司應返還八萬四千五百元，請求被告甲○○應返還十九萬七千九百元及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年一月十一日起至清償日止按年息百分之法定遲延利息為有理由，應予淮許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，分別命被告所為之給金額均未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，本院依職權宣告假執行，因被告亦陳明願擔保，請求免予假執行之宣告，經核無不合，爰依被告之聲請分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 三 年 四 月 二 十 三 日
臺灣臺北地方法院民事第六庭法 官 李媛媛右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九 十 三 年 四 月 二 十 六 日
書記官 林秀妙