臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第三二九四號
原 告 城市物業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳水亮律師複代理人 郭振茂律師被 告 花王（台灣）股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 楊曉邦律師
聶齊桓律師陳長文律師複代理人 莊郁沁律師
朱百強律師當事人間給付報酬事件，本院於九十三年二月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百二十一萬四千五百四十三元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。及以供擔保為條件之假執行聲請。
貳、陳述：
一、兩造於民國八十九年十月二十四日已成立關於「辦公室產業租賃」訂約機會之報告與媒介服務之居間契約（下稱系爭居間契約）。
（一）緣被告公司於八十九年間為尋找適合之辦公室產業以便搬遷，由被告公司總務部部長李文察指示當時任總務主任之己○○蒐集物業資訊，己○○乃於同年十月二十三日來電原告公司請求提供服務，原告公司由總經理江廷賢帶同承辦此項業務之趙天民、甲○○於翌日前往被告公司與李文察、己○○開會，了解被告公司所需辦公室條件，會議中原告公司總經理江廷賢、趙天民等人即告知原告公司之服務費用收取標準與辦法，表示如原告公司成功推薦租賃產業，被告公司須支付租賃契約（含車位）明定一個月「月租金」，外加百分之五營業稅予原告公司作為服務報酬，李文察及己○○二位當場表示同意上述費用。
（二）按李文察係被告公司總務部之部長，己○○為總務主任，於會議當日係全權負責被告公司辦公室搬遷事宜之人員，係屬有權代表被告公司之權責人員，江廷賢係原告公司之總經理、趙天民係代理部之經理，亦屬有權代表原告公司之權責人員，兩造之權責人員既於八十九年十月二十四日會議中對被告公司要求原告公司提供之服務內容，即適合被告公司所需辦公室產業之租賃訂約機會之提供及媒介，以及原告公司收取服務費用之標準等事項達成一致，兩造間之居間契約於當時即已成立生效，法理甚明。
二、原證一係證人己○○於九十一年四月十六日代表被告公司與原告公司補簽署居間契約之書面文件：證人己○○九十一年年初，亦即於九十一年四月十六日簽署原證一之文件前，即已擔任被告公司公關部之「經理」，負責法務、「總務」等蒐集產業文件、評估的業務。故己○○代表被告公司與原告公司甲○○簽署原證一之文件時，已屬經理之職務並代表被告公司簽署契約之方式為之，而非以總務主任之身分簽收產業文件而已。
三、居間契約之標的「（即主給付義務（係居間人）訂約機會之報告」或「為訂約媒介」之「勞務給付」，及委託人之「報酬給付義務」，雙方當事人就「勞務之提供」及「報酬給付」達成意思表示一致時，居間契約即成立生效，至於居間契約成立之時，訂約機會之有無，能否成為訂約之媒介，以及能否媒介成功而訂立契約，係屬居間人於契約成立後，能否完成義務之履行及請求委託人給付報酬之契約履行階段，與居間契約之成立無關。兩造於八十九年十月二十四日在被告公司辦公室會議之時，被告公司係委託原告公司為伊尋找「適合租賃之辦公室產業」，係租賃訂約機會之報告，及為訂約媒介之勞務提供，並非直接指定本件租賃標的物「江陵矽谷大樓十樓」委託原告公司仲介承租，故本件本件租賃標的物「江陵台北矽谷大樓十樓」於八十九年十月二十四日會議當時是否已經存在，與兩造
四、被告抗辯九十年底即經員工戊○○之介紹而陸續與「江陵台北矽谷大樓」十樓之所有人江陵機電股份有限公司（下稱江陵公司）磋商承租，實無庸原告公司為訂約之媒介云云，純係為免除給付報酬之責任而臨訟編造之詞，不足採信。
五、兩造間確已成立居間契約，被告公司於九十一年六月二十日簽約進駐「江陵矽谷大樓十樓」之辦公室產業，亦為被告所自認，而辦公室產業確係原告公司於居間契約成立後所推薦者，事證均已明確，原告公司自得請求被告公司給付服務費用，至於簽訂租賃契約之磋商之媒介勞務之提供，係因被告公司就原告公司所推薦之產業中決定適合之標的後，拒不告知原告公司參與提供協助所致，係不可歸責於原告之事由，不能據此免除或減免被告公司給付報酬之責任。
參、證據：除提出下列證據外並聲請訊問證人江廷賢、趙天民、甲○○為證。原證一：居間契約及產業資料文件影本。
原證二：原告公司台北三張犁郵局第五二二號存證信函影本。
原證三：被告公司新店郵局第三二六號存證信函影本。
原證四：江陵矽谷大樓使用執照存根、變更使用執照存根、建物登記事由明細表影本。
原證五：兩造和解書稿影本及原告公司開立和解金額之統一發票影本。
原證六：江陵台北矽谷大樓現場廣告文宣資料、銷售人員柴欣儀之名片影本。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供同面額之中國國際商業銀行大安分行定期存款單為擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告初主張居間契約於九十一年四月十六日成立，繼主張於八十九年十月二十四日成立云云，被告均否認之。關於居間契約成立之事實，應由原告舉證。由原告起訴狀僅主張居間契約於九十一年四月十六日成立，足證八十九年十月二十四日之會談，兩造並無成立居間契約之真意。又原告於九十一年四月十六日原證一隱匿其所擬推荐之樓層，而僅記載：「新店市○○路、民權路、復興路口江陵台北矽谷大樓」，無非因兩造間之居間關係猶在磋商階段而尚未成立，故不能洩露所擬推荐之樓層，若兩造間於九十一年四月十六日以前，已成立居間關係，原告何必就所擬推荐之樓層秘而不宣，足證兩造間並無委託仲介承租房屋之居間契約存在。
二、本件證人即被告公司總務主任己○○業已到庭證述兩造間並未訂立居間契約。證人己○○證稱：「我是當作函件簽收」、「我沒有與甲○○聯繫書面契約的事宜，我只是以文件簽收的意思在原證一上簽名。」、「我也僅是找原告公司提供物件來做參考」等語，與原證一載有：「鍾主任鈞鑒：茲提供貴公司所需辦公室租賃產業資料如附件（產業一～產業三）」、「謝謝」、「敬頌商祺」等信函文字互核一致，足證證人己○○所述屬實，原證一充其量僅係提供租賃產業文件供人簽收之信函而已。
三、揆諸原告起訴狀第三頁載稱：「與己○○先生約妥於九十一年四月十六日下午二點前往被告公司辦公室，正式向被告公司提案供被告公司選擇，並由己○○先生代表被告公司簽署居間契約」等語。足證：
（一）自始雙方真意須正式簽立書面居間契約，契約始為成立，雙方從無成立口頭居間契約之真意。
（二）在九十一年四月十六日以前原告未曾正式向被告公司提案供被告公司選擇，原告縱有主動與被告公司己○○連繫，充其量僅係「要約之引誘」。
四、再者，江陵矽谷大樓係於九十一年五月二十三日建築完成，九十一年九月二十日為所有權第一次登記。八十九年十月二十四日系爭租賃標的物尚不存在，出租人豈有可能於當時向原告表示該尚不存在之大樓要租還是要賣？原告自不可能發現此一不存在之建物而前往詢問，且建物既不存在，自無從提供任何資料予己○○參考。在此情形下，衡諸經驗法則，被告殊不可能於當時委託原告仲介承租江陵矽谷大樓第十樓。
五、證人丁○○亦已到庭證明：１江陵矽谷大樓於八十九年十月初開工；而被告公司早於九十年底即與江陵台北汐谷大樓十樓之所有人江陵公司磋商承租，被告公司之條件須江陵矽谷大樓之建物主要用途能變更為辦公室使用時才考慮承租，而江陵矽谷大樓之建物主要用途遲至九十一年二月始變更為辦公室使用。２江陵公司原係進行出售而非出租該大樓，直至九十一年三、四月間方決定出租。３關於江陵矽谷大樓十樓，原告從未就為被告居間租賃事宜與江陵公司連繫，而向由被告公司與江陵公司商談，別無仲介業者與江陵公司接洽。４原證一所附台北矽谷產業資料文件，係江陵公司為出售江陵台北矽谷而製作之售屋廣告文宣，可能在任何地方散發。
六、況原證一即九十一年四月十六日信函並未指明被告擬委託原告仲介承租江陵矽谷大樓「第十層」，而僅記載：「新店市○○路、民權路、復興路口江陵台北矽谷大樓」，是故原告亦可能擬推介被告承租其他樓層，殊難遽認兩造間就仲介承租「第十層」已有任何約定。自不得謂被告係因原告之推荐而承租，原證一與被告承租「第十層」間，顯無相當因果關係存在。
參、證據：除提出下列證據外，並聲請訊問證人己○○、丁○○、戊○○、高克力。被證一：不動產經紀業管理條例影本一份。
被證二：房屋委託租賃契約書範本一件。
被證三：建物登記謄本一件。
理 由
一、原告起訴主張：兩造於八十九年十月二十四日成立居間契約，被告公司於九十一年六月二十日簽約進駐江陵矽谷台北大樓十樓辦公室，原告公司自得請求被告公司給付租賃契約（含車位）一個月租金，外加百分之五營業稅，共計一百二十一萬四千五百四十三元等語。被告則以：兩造間並無系爭居間契約關係存在，原告主張系爭居間契約成立時，被告所承租之建物尚不存在，原告所提出之居間契約，亦與被告所承租之標的物間，無因果關係存在等語置辯。
二、兩造不爭執之事實：
（一）原告公司趙天民經理、甲○○等人，曾於八十九年十月二十四日與被告公司總務部部長李文察、總務主任己○○就租賃辦公室事宜開會。
（二）被告公司己○○於九十一年四月十六日曾於原證一文件右下方簽名。
（三）被告公司於九十一年六月二十日承租江陵台北矽谷大樓十樓辦公室。
三、原告主張兩造間有系爭居間契約存在，及被告應依約給付仲介費用等，則為被告否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
（一）按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。「稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第五百六十五條定有明文，是居間契約分為「居間報告」與「居間媒介」二種契約類型。又「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」同法第五百六十八條亦有規定。原告以其與被告間訂有租賃辦公室之仲介契約，兩造間有居間契約關係存在，以及被告因其報告訂約之機會而租賃辦公室，被告應依約給付居間報酬等情，為被告否認，自應由原告就兩造居間契約關係存在，以及被告因其報告或媒介而成立租賃契約之事實，負舉證之責。
（二）就居間契約是否成立生效部分：
１、兩造於八十九年十月二十四日會議：原告主張八十九年十月二十四日，原告公司江廷賢總經理、趙天民經理、甲○○，曾與被告公司總務部部長李文察、總務主任己○○開會，雙方曾就原告公司提供被告公司辦公室產業租賃之訂約機會或媒介之勞務，及被告公司支付原告公司服務費用之金額及方式，達成意思表示一致等語。經查，原告公司總經理江廷賢及經理趙天民雖證稱，其等與被告公司李文察及己○○於該次會議中有討論被告公司需求，及原告公司收費標準，當時李文察及己○○完全同意等語。（本院九十二年十一月十四言詞辯論筆錄）原告公司甲○○亦證：八十九年十月時已確定原告公司的服務費用。（本院九十二年十月十五日言詞辯論筆錄）惟被告公司經理己○○則證稱，有談及被告公司所需租賃物業之條件，但費用部分好像沒有談到，因為條件都還沒有談好等語。
（本院九十二年十一月十四言詞辯論筆錄）。江廷賢、趙天民及甲○○為原告公司總經理、經理或員工，其證言之信憑性較低，其等之證詞既與己○○之證詞不符，自不能以前開證詞，遽認兩造於會議當天有居間契約（含服務費用等條件）之合意。
另證人趙天民證稱：「十月二十四日會議時，因被告公司表示現在的合約到九十年八月，如果來不及搬遷，可能再延一年到九十一年八月。因為中間在討論標的時，被告的態度不是很積極，所以我們只是作口頭報告、資料提供等往來聯繫，且租賃契約有可能續約。」是被告公司於當時搬遷之意向尚未明確。又兩造於當日或其後數日之內，並未訂定租賃辦公司仲介契約書面，與目前一般仲介業常情不符。更難認兩造間有居間契約之合意。
且兩造就原告服務項目，究竟為報告居間（服務項目僅限於報告租賃標的物）或媒介居間方式（服務項目包括報告訂約機會及協助完成訂約、交屋等，現行仲介租約多屬此種形態）以及服務期間等契約必要之點，於會議中均未曾約定，足見原告主張兩造於八十九年十月二十四日已成立居間契約關係云云，並非可採。
２、九十一年四月十六日文件：原告提出之書面居間契約（原證一），其形式上記載：「主旨：辦公室租賃事宜。」「鍾主任鈞鑒。」「敬頌、商祺、城市物業股份有限公司甲○○」等，均為一般書信用語，與商業契約用語有顯著不同。而其內容記載：「茲提供貴公司所需辦公室租賃產業資料如附件，敬請參閱並簽署完畢後，儘速告知參觀時間，以利安排。」僅為為一推廣仲介業務之信函而已，並非仲介契約之內容。且在文件簽名之甲○○、己○○，均非兩造公司之代表人，此亦與一般公司簽訂契約，由公司代表人簽名之商業習慣不符。原告主張前開文件為兩造居間契約之書面云云，實非可採。
３、至於，原告所提出之兩造間和解契約書，可能因兩造間確有八十九年十月二十四日會議及九十一年四月十六日文件存在，被告為息訟止紛，故簽訂訴訟中之和解契約，此為被告公司處理訴訟之手段，不能以此推論兩造間有居間契約存在。
４、綜上，原告公司主張其與被告訂有租賃辦公室之仲介契約，兩造間有居間契約關係存在云云，即非可採。
（二）被告是否因原告其報告或媒介而成立租賃契約部分：
１、經查，被告公司係經由員工戊○○及江陵大樓工程單位之經理關慶豐之介紹，而由被告公司之法務高克力與江陵公司，磋商承租事宜，再由被告公司總經理於九十一年四月間看過後決定承租，此經證人高克力、戊○○及江陵公司副總經理丁○○到庭證述甚明（九十二年十一月十四日、九十二年十二月十七日、九十三年一月三十日言詞辯論筆錄）。足見被告公司與江陵公司就江陵矽谷大樓十樓之租賃契約，係由該公司員工戊○○等輾轉介紹促成。
２、又原告提出九十一年四月十六日文件僅提及租賃標的物為「江陵台北矽谷大樓」，並未確認樓層，所附產業資料僅為江陵台北矽谷大樓租金之約略狀況，所提之「江陵台北矽谷」資料，亦僅為一般銷售房屋（非出租）之廣告文宣。並參以丁○○證稱：「該大樓本來是出售，到九十一年三、四月份時我們決定要出租．．．。」「原告沒有跟我們接洽洽談出租該大樓的事。」等語。以及原告自承：「沒有帶被告去江陵接觸，也沒有接觸丁○○。」等語（九十三年一月三十日言詞辯論筆錄），足見原告於九十一年四月十六日，並未取得江陵公司實際上欲出租江陵台北矽谷大樓十樓之資訊，故原告不能僅憑前開文件、產業資料及廣告文宣，證明有報告訂約機會之行為。
３、另江陵矽谷大樓於八十九年十月初開工，九十一年五月二十三日建築完成，至九十一年二月始變更為辦公室使用，此經丁○○到庭證述甚明（九十三年一月三十日言詞辯論筆錄），並有建物謄本（被證三）使用執照、變更使用執照（原證四）等件可憑，故於兩造八十九年十月二十四日會議以及原告於九十一年四月十六日提出文件時，江陵台北矽谷大樓十樓尚未完成，且預定用途為作業廠房，不能作為一般事務所使用，將來建築完成後是否能符合被告辦公室使用之需求，尚不確定，原告縱有報告訂約之機會，被告公司亦不可能因此決定承租。
４、原告既不能證明其有何報告訂約機會或媒介租賃契約之行為，被告公司亦非因原告報告訂約機會或媒介，而承租江陵台北矽谷大樓十樓辦公室，依首揭民法第五百六十八條第一項規定，原告自不得向被告請求居間報酬。
四、綜上所述，本件原告主張兩造間有租賃辦公室之仲介契約存在，以及被告承租江陵台北矽谷大樓十樓作為辦公室，係因其報告訂約機會而促成云云，不足採信。從而，原告依民法第五百六十五條及第五百六十八條第一項居間契約之規定，請求被告給付居間報酬一百二十一萬四千五百四十三元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日
民事第五庭 法 官 張松鈞正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日
書記官 黃媚鵑