臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年訴字第三七三五號
原 告 台北市政府工務局公園路燈工程管理處法定代理人 丙 ○訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 上嫺有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年十二月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應自民國九十年六月六日起至返還坐落門牌號碼台北市○○區○○路二段二六號「陽明公園辛亥光復樓」一樓面積三八七平方公尺、二樓面積二一一平方公尺建物之日止，按月給付原告新台幣伍萬捌仟叁佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾捌萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰柒拾伍萬元或同面額彰化商業銀行股份有限公司忠孝分行可轉讓定期存單預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠、被告應將坐落門牌號碼台北市○○區○○路二段二六號「陽明公園辛亥光復樓」一樓面積三八七平方公尺、二樓面積二一一平方公尺之建物（下稱系爭建物）返還原告，及自民國九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告新台幣（下同）五萬八千三百三十四元。
㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠、被告自八十五年六月六日起至八十八年六月六日止，向原告承租系爭建物，，每月租金五萬八千三百三十四元（下稱系爭租約）。系爭租約即將屆滿之際，被告為免原告持公證書強制執行收回系爭建物，乃以八十八年執全字第二六二一號向本院聲請假處分，禁止原告於兩造間之續定租約事件判決確定前，收回系爭建物，嗣被告在台灣士林地方法院提起續定租約之訴後，兩造於九十年九月四日成立和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），和解條件第五條為：「有第四條之情形者，自被告通知原告續約條件之日起一個月內，若因原告之因素無法重新簽訂租約者，則原告願依雙方於八十五年六月六日所定之租約之約定將系爭建物返還被告。」、第七條後段為：「原告願.... 自九十年六月六日起至返還系爭建物或新租約起租日止，按月給付被告五萬八千三百三十四元。」查原告於系爭建物二次招標皆流標後，於九十一年六月二十五日通知被告於一個月內協商續約相關事宜，兩造並於同年八月七日開會討論相關事宜，會中原告當場交付新租約稿予被告，嗣於同年十一月十三日協商會議時就所擬修訂之條文請被告於同年月十八日前回覆，惟被告並未回覆，原告乃於九十二年一月八日通知被告於同年月十四日辦理續約事宜，惟被告並未到場，原告再於同年月二十日通知被告於文到之日起一個月內簽約，若未於期限內訂約，原告將依和解條件請求被告返還系爭建物，惟被告仍未出面簽約。無論係就九十一年十一月十三日實際洽商續約條件，或就九十二年一月八日通知被告簽約，或就九十二年一月二十日催告被告於一個月內簽約而言，均已超過一個月期限，爰依系爭和解筆錄第五條、第七條後段，請求被告將系爭建物返還原告，及自九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告五萬八千三百三十四元。
㈡、對被告抗辯之陳述：⒈本件原告係依系爭和解筆錄請求，而該筆錄並無合意管轄之約定，原告既未以原租賃契約為訴訟標的，自無合意管轄之適用。
⒉依系爭和解筆錄第四條，續約之條件須（１）符合法令規定、（２）以八十五
年六月六日之租約為基礎、（３）經雙方商洽，而被告九十一年七月十八日存證信函所附租約，未將租約附件「辛亥光復樓標租投標須知補充說明」之內容納入續租條件，實難謂係以原訂租約為基礎，且未經兩造商洽；反觀原告於於九十一年檢送被告之修正後新舊約對照表，即於九十二年一月八日檢送被告之辛亥光復樓租賃契約書稿，除將投標須知補充說明轉為契約條文外，僅於第十四條增列「乙方應依消防法及建築物安全檢查簽證及安全申報辦法，於每年底前自行完成申報手續，一切手續由乙方負擔」，及於第十六增列「本契約期間乙方應負責本契約產物之安全、衛生、清潔工作，並依廢棄物處理法之規定辦理」外，餘均與原租約相同，而前開增列部分，均係要求被告依法令行事，乃被告不與原告協商，則無法續約顯係因被告之因素。
⒊被告雖辯稱有聯絡原告商洽續約事宜，惟觀諸其於發出存證信函後，在原告所
召開之商洽續約事宜會議，從不與原告商洽續約事宜，僅一味否定原告所提續約條件，被告所謂聯絡原告商洽續約事宜，純屬藉口。
⒋和解筆錄第七條所謂「至返還系爭建物日或新租約起租日止」，乃給付期間之末日，並非付款之停止條件。
⒌系爭建物係營業用之房屋，非屬家用，無土地法第九十四條、九十七條之適用。
⒍二次招標結果皆流標為有利於被告之事實，被告竟質疑之，顯違誠信原則。
三、證據：提出租賃契約、和解筆錄、房屋稅繳款書、臺灣士林地方法院民事裁定、辛亥光復樓標租投標須知補充說明各一件、工程採購開標紀錄表、會議記錄單、信函回執各二件、原告致被告信函四件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，願供現金或同面額彰化商業銀行股份有限公司忠孝分行可轉讓定期存單供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠、原告提起本件訴訟，已違背兩造間八十五年六月六日租賃契約中合意管轄之約定。
㈡、被告在和解後曾於九十一年七月十八日以存證信函檢附租約續約一式二份，函請原告簽署，惟原告拒絕受理，且其後續以通知函通知原告亦從未獲原告見覆，故為可歸責原告致無法續約；此外，原告為系爭建物之出租人，負有使租賃物得依約合法用益之義務，今卻推諉其應負之維護系爭建物合於消防安檢等法令義務，額外要求被告負擔新租約第十四條、第十六條之義務，經估價後高達二百三十二萬元，已違原租約精神，故並無「因被告之因素無法重新簽訂租約」之情形，因此、和解筆錄所附條件並未成就，九十一年八月七日、九十一年十一月十三日二次會議，被告簽名僅表示當場，並未同意該會議記錄所載之結論。又原告未依法令規定經國家公園管理處或內政部之許可，自行招標，故無廠商願意參與投標。至於二次流標後，原告所提續約方案亦未經國家公園管理處或內政部之許可，顯見原告並未依約履行。另原告請求返還相當於租金之不當得利，已超過土地法第九十四條、九十七條所定法定最高租金之限制，對於超過部分原告無請求權。
㈢、系爭和解筆錄為訴訟外和解契約，並非執行名義，惟經原告聲請本院以九十一年度執字第五三一０號強制執行，並由原告領取被告所有之一百四十四萬二千一百十五元，故被告自九十一年五月二十日起對原告有一百四十四萬二千一百十五元之債權，爰主張抵銷應付之法定最高租金，原告未依系爭和解筆錄第四條規定限期通知被告商洽續約，則系爭和解筆錄第五條約定之一個月期限不應起算。原租約屆滿後，原告從未為反對被告使用租賃物之意思表示，甚至在系爭和解筆錄約定被告得繼續使用系爭建物，故兩造間有不定期租賃契約。是被告使用系爭建物，係以和解筆錄為基礎，並非無法律上之原因。
㈣、原告未履行和解筆錄第二條：「原告履行本和解條件第七項返還被告無法律上之原因所受利益新台幣（下同）一百四十五萬八千三百五十元（至民國九十年六月五日止）後，被告願開具同意書予原告，同意原告取回臺灣臺北地方法院提存所八十八年度存字第二六五五號提存書所載之提存物新台幣一百四十萬」之約定，故被告得主張同時履行抗辯權；並因此致被告受有損害，被告得以對原告之債務不履行損害賠償請求權與原告本件請求主張抵銷。
三、證據：提出存證信函（附租約續約）、臺灣臺北地方法院執行命令、臺灣臺北地方法院提存所函各一件、被告致原告信函二件，廠商報價單五件，並聲請命原告提陳九十一年八月七日、九十一年十一月十三日協商會議原本、向本院函調九十一年執丁字第五三一０號全卷。
理 由
一、程序方面：按「對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄。」民事訴訟法第二條定有明文。查，本件原告起訴主張依兩造間於九十年九月四日之和解契約之法律關係，請求被告應將系爭建物返還原告，及自民國九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告五萬八千三百三十四元，並提出台灣士林地方法院和解筆錄一件為據，本院爰審酌前開和解筆錄所載兩造間並無以合意定第一審管轄法院，且被告營業所所在地係本院轄區，揆諸前開說明，自應由本院審理，合先敘明。
二、實體方面：
㈠、本件原告起訴主張被告自八十五年六月六日起至八十八年六月六日止，向原告承租系爭建物，每月租金五萬八千三百三十四元，於系爭租賃契約即將屆滿之際，被告向臺灣士林地方法院對原告提起續定租約之訴，兩造於九十年九月四日成立系爭和解筆錄，嗣原告於系爭建物二次招標皆流標後，於九十一年六月二十五日通知被告於一個月內協商續約相關事宜，兩造乃於同年八月七日、十一月十三日二次開會討論相關事宜未成後，原告再於九十二年一月八日、同年月二十日二次通知被告辦理續約事宜，惟被告仍未出面簽約，則被告經原告通知續約之日起已超過一個月期限，爰依系爭和解筆錄第五條、第七條後段約定，請求被告將系爭建物返還原告，及自九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告五萬八千三百三十四元等語。
㈡、被告則以兩造和解後，其於九十一年七月十八日以存證信函檢附租約續約一式二份，函請原告簽署，惟原告拒絕受理，且其後續以通知函通知原告亦從未獲原告見覆，故為可歸責原告致無法續約，原告自不得依和解筆錄第五條約定，請求被告友返還系爭建物；至原告通知被告續約之條件，額外要求被告負擔新租約第十四條、第十六條之義務，經估價後上開費用高達二百三十二萬元，已違原租約精神，是兩造未能續約，顯非「被告之因素」造成，因此，系爭和解筆錄所附條件並未成就，原告請求被告返還系爭建物，顯無理由。另原告依系爭和解筆錄第七條後段約定，請求被告自九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告五萬八千三百三十四元之不當得利損害金部分，已超過土地法第九十四條、九十七條所定法定最高租金之限制，對於超過部分原告無請求權。又原告聲請本院強制執行，並由原告領取被告之一百四十四萬二千一百十五元，因該強制執行並無執行名義，是被告對原告有一百四十四萬二千一百十五元之債權，爰主張抵銷應付之法定最高租金；又原告未履行和解筆錄第二條應出具同意書之約定，故被告得主張同時履行抗辯權，原告並因此致被告受有損害，被告得以對原告之債務不履行損害賠償請求權與原告本件請求主張抵銷等語，資為抗辯。
㈢、查，原告主張被告自八十五年六月六日起至八十八年六月六日止，向原告承租系爭建物，每月租金五萬八千三百三十四元，兩造於九十年九月四日在臺灣士林地方法院續定租約之訴成立和解筆錄，嗣原告於系爭建物二次招標皆流標後，於九十一年六月二十五日通知被告於一個月內協商續約相關事宜，兩造乃於同年八月七日、十一月十三日二次開會討論相關事宜未成後，原告再於九十二年一月八日、同年月二十日二次通知被告辦理續約事宜，惟仍未達成續約（續租）協議等情，有原告提出之租賃契約、和解筆錄、工程採購開標紀錄表、會議記錄單、信函回執、原告函在卷為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至原告所主張係因被告之因素致無法續定租約等情，則為被告所否認，並以前開情辭置辯。故本院首應審究者，乃⒈兩造無法重新簽訂租約，是否係被告因素造成？⒉和解筆錄第七條之約定，被告應負每月五萬八千三百三十四元之不當得利之損害金，是否包括自九十年六月六日至返還系爭建物之日止之期間？３、被告得否主張同時履行抗辯或抵銷抗辯？茲分述如下：
㈣、按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院十七年上字第九一七號、四十三年台上字第三七七號著有判例可資參照）。查，系爭和解筆錄第四條兩造約定：「有左列情形之一者，則由被告（即本件原告）限期通知原告（即本件被告）於法令規定之範圍內，依雙方於八十五年六月六日所訂之租約為基礎，商洽續約條件，惟原告不得將優先承租權列為續租之條件：㈠被告就系爭建物兩次招標結果，皆流標者。：：：」、第五條約定「有第四條之情形者，自被告通知原告續約條件之日起一個月內，若因原告之因素無法重新簽訂租約者，則原告願依雙方於八十五年六月六日所定之租約之約定將系爭建物返還被告。」等語，是兩造合致之和解意思表示，應認被告自原告通知續約條件之日起一個月內，須與原告商洽續約條件，並依兩造八十五年六月六日所訂之租約之基礎洽商續約條件，但若兩造對續約條件各執己見因而無法達成合意，則除非「係因被告之因素」致無法簽訂，否則被告毋須將系爭建物返還原告。
㈤、次查，被告抗辯原告於九十一年六月二十五日通知被告於一個月內協商續約相關事宜後，其並隨即於一個月內之同年七月十八日，以存證信函檢附租約續約一式二份函覆原告，且其後復於同年月二十五日、三十一日二次以通知函通知原告與其商洽續約事宜或就九十一年七月十八日存證信函函附續約，其後並於同年八月七日、十一月十三日二次與原告開會討論相關續約事宜，業據被告提出存證信函（附租約續約）一件、被告致原告信函二件及原告提出會議記錄單二件在卷足憑，復為原告所不爭執，是被告抗辯其已履行系爭和解筆錄所訂於原告通知後之一個月期限內與原告商洽續約條件之義務，嗣後雖因雙方無法對續約條件達成合意，非「係因被告之因素」致無法簽訂乙節，即非無據。
㈥、第查，原告主張其於續定租約所增列之第十四條、第十六條約定，均係依法令規定而為要求，被告並無理由拒絕納入兩造續訂租約云云，然按「場所之管理權人應設置並維護其消防安全設備、建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」消防法第六條第一項、建築法第七十七條第一項分別定有明文，是依上述條文意旨，所謂應負擔建物消防安全設備、建築物構造及設備安全義務之人為「管理權人」、「所有權人、使用人」，並非必由「承租人」或「使用人」負擔，則縱被告對於原告此所增列租約條款不同意而拒絕接受，乃基於其締約之自由，尚難逕認兩造續約締約不成，「係因被告之因素」所致，此外，原告復無未能舉證證明「係因被告因素」致無法簽訂續約之事實，原告依系爭和解筆錄，請求被告返還系爭建物，自屬無據。
㈦、又按系爭和解筆錄第七條約定：「原告（即本件被告）願於和解筆錄送達之日起三十日內給付被告（即本件原告）自八十八年六月六日起至九十年六月五日止因無法律上之原因所受之利益總計一百四十五萬八千三百五十元，及自九十年六月六日起至返還系爭建物日或新租約起租日止，按月給付被告五萬八千三百三十四元，惟原告不得因此向被告主張不定期租賃契約」，核兩造約定文義，被告自九十年六月六日起即有按月給付原告五萬八千三百三十四元之義務，而「至返還系爭建物日或新租約起租日止」僅係計算上開金額之末日，非必被告已返還系爭建物或兩造間已成立新租約，原告始得請求被告給付，是原告依系爭和解筆錄第七條後段約定，請求被告自九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告五萬八千三百三十四元乙節，即屬有據。
㈧、又被告雖抗辯原告請求之金額已超過土地法第九十七條所定法定最高租金之限制，原告對於超過部分原告無請求權云云，惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院五十二年台上字第一五二八著有判例可資參照，復參酌土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，參諸上揭判例及立法意旨，兩造間對於按月給付五萬八千三百三十四元之約定，即應屬有效，被告此部份之抗辯洵屬無據。
㈨、復按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」（最高法院五十九年台上字第八五０號著有判例可資參照）。查本件被告抗辯於給付原告一百四十五萬八千三百五十元後，被告未依和解筆錄第二條約定開具同意書予被告，為此主張同時履行抗辯權，被告因此受有損害，並以此損害賠償請求權與原告本件請求主張抵銷云云，惟依兩造和解內容約定，原告是否開具同意書予被告，與被告應自九十年六月六日起至返還系爭建物止，按月給付原告五萬八千三百三十四元一節，非屬對待給付，揆諸前揭判例意旨，被告自不得主張同時履行抗辯，是其所稱因此所受損害，主張抵銷云云，自乏所據。另又被告亦於本院陳明：「被告稟持遵守和解條件並依和解條件，同意原告領取假處分保證金新台幣一百四十五萬八千三百五十元」（見被告九十二年十月六日答辯狀），復於本院九十一年度執字第五三一０執行案件中到庭承稱：「究竟欠債權人多少要回去查，但至少有欠一百四十四萬二千一百十五元以上，因為我們並未清償」（參照該執行卷九十一年五月十日執行筆錄），原告受領該筆款項自為有據，故被告抗辯對原告尚有該筆款項即一百四十四萬二千一百十五元之債權，並主張抵銷應付租金云云，即屬無據。
㈩、綜上所述，本件原告主張依系爭和解筆錄第七條後段之法律關係，請求被告自九十年六月六日起至返還系爭建物之日止，按月給付五萬八千三百三十四元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
、兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，經核於原告勝訴之訴分，均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，均准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所舉證據方法，於本案判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
三、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 九 日
民事第五庭法 官 賴劍毅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 一 月 十二 日
法院書記官 吳芳玉附註：
民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。