臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年訴字第四三一七號
原 告 地○○訴訟代理人 王振志律師被 告 Ａ○○
Ｄ○○黃○○Ｊ○○Ｌ○○Ｆ○○Ｅ○○宇○○玄○○Ｋ○○右十人共同訴訟代理人 汪團森律師被 告 宙○○
酉○○午○○○
Ｂ ○訴訟代理人 亥○○被 告 Ｃ ○
Ｐ○○○丙○○○Ｍ○○Ｏ○○Ｎ○○Ｇ○○Ｉ○○Ｈ○○寅○○卯○○巳○○辰○○戊○○未○○辛○○庚○○陳炫志癸○○（即陳思穎丁○○天○○
甲 ○申○○乙○○○戌○○○子○○己○○丑○○兼 右三 人訴訟代理人 壬○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國九十二年十二月二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應於原告給付如附表一所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件原告起訴主張：本件系爭臺北縣新店市○○段塗潭小段第四之六地號土地及該地上第五建號建物為兩造所共有，原告於九十二年七月七日收受本院提存所九十二年度存字第二四九六號提存通知書得知被告等人依土地法第三十四條之一第
一、二、三項規定，以每坪三萬元之價格出售兩造共有之系爭土地（含建物）予第三人但以誠科技股份有限公司（下稱但以誠公司）之事，旋即於土地法第三十四條之一執行要點第十點規定之十日內（即九十二年七月九日）以第五九三號存證信函向被告表示以同一價格行使共有人之優先承購權，併通知被告應於函到七日內與原告代理人洽詢履行移轉登記及價金交付等相關事宜，詎被告於收受通知後迄今置之不理，爰依買賣之法律關係，訴請被告於原告請求被告於原告給付如附表一、三所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有。
二、至台北郵局第九九五號存證信函之寄件人Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○共有持分未逾應有部分二分之一，人數亦未逾共有人數二分之一，是彼等對系爭土地並無處分權，上開存證信函自不生通知行使優先承買權之效力。況依授權書所載授權人十人合計持分亦僅占應有部分177／960，人數亦未逾共有人之二分之一，故授權書出具之時授權之共有人並無處分權，本件被告於本院提存所九十二年度存字第二四九六號提存通知書寄交原告，始有出賣系爭不動產之明白表示，原告方得行使優先承買權，而原告於九十二年七月九日之法定十日期間內行使優先承買權，依法自屬有效。
三、又依提存通知書所載「：：售價以土地每坪新臺幣參萬元計算（建物老舊不計價格）：：」，其真意乃土地買賣與建物附贈之聯立契約，必以履行土地移轉登記為建物一併移轉登記之條件，兩者不可分離，避免買受人取得之土地所有權有地上物坐落之瑕疵。況被告另亦陳稱該建物估價為三十萬元，已併計入售地價格內，實質上亦非無償性質，此由被証三之不動產買賣契約書第二條內載：「買賣總價款為新臺幣壹仟伍佰貳拾玖萬壹仟參佰元：：」等語可知，故被告於該約內雖未將土地、建物之售價分別標明，仍不改其買賣實質。
參、證據：提出臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六地號土地登記謄本、臺北縣新店市○○段塗潭小段第五建號建物登記謄本、本院提存所九十二年度存字第二四六九號提存通知書、台北郵局第三十九支局第九五三號存證信函（暨掛號函件存根）、台北縣新店地政事務所北縣店地登字第0920017941號函各一件、退郵信封四件、掛號郵件收件回執四十紙為證。
乙、被告方面：
壹、被告Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、宇○○、玄○○、Ｋ○○、壬○○、己○○、子○○、午○○○、寅○○、丑○○、丁○○、Ｂ○部分（其中Ｂ○、丁○○未於最後言詞辯論期日到場，唯據其前到場所為之聲明、陳述如左）：
一、聲明：
（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述
（一）、被告Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、宇○○、玄○○、Ｋ○○部分：
１、本件系爭臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六地號之土地及坐落其上第五建號房屋乙戶，與隔鄰之同段四之十地號土地，前均為兩造先祖蔡國所有，三十九年三月二十四日先祖蔡國去世時，其繼承人雖曾於五十七年五月九日就臺北縣新店市○○段塗潭小段四之十地號土地辦理繼承登記，惟就同地段四之六地號土地及其上建物則漏未辦理繼承登記。嗣九十一年九月初，訴外人但以誠公司表示有意購買四之十、四之六地號土地及其上建物，經被告Ｌ○○以電話通知原告，原告答稱辦辦看；其後同年九月中旬原告尚偕同配偶及兒孫至被告Ｌ○○處談及臺北縣新店市○○段塗潭小段四之十地號土地有權歸屬及系爭土地建物出售事宜。九十一年十月初但以誠公司表示願就系爭四之六地號土地及其上建物找代書辦理並代墊稅款，故被告等乃於同年月十二日與但以誠公司簽訂買賣契約，而代書洪金泉隨即向原告及其他繼承人索取資料辦理繼承登記；而本件系爭房地之出售，係經共有人同意始為，連原告之姐Ｂ○、乙○○○亦均同意並取款。唯原告於九十二年二月二十一日致函汪團森律師表示未授權被告Ｌ○○先生代訂買賣契約，故被告乃於九十二年二月二十七日由被告之代表委請代書寄發台北郵局第九九五號存證信函，通知原告渠等依土地法第三十四條之一出售臺北縣新店市○○段塗潭小段四之
六、四之十地號土地及坐落其上第五建號建物，單價每坪三萬元，催請原告於期間內行使優先承購權，而原告於同年三月四日回函僅就上開四之十地號土地表示反對處分，但對系爭四之六地號土地及其上建物之處分則未為反對之表示，本件原告遲於同年七月九日始以收到七月七日提存所通知為由，以台北郵局第三十九支局第九五三號存證信函表示行使優先承購權，顯逾優先承購權之行使期間，其優先承購權業已喪失，況本院提存所九十二年度存字第二四六九號提存通知書在通領取清償給付，並非行使優先承買權之通知；且依土地法第三十四條之一執行要點第十點第一款規定可知優先承買權之通知與應有部分持分、人數是否過半無關，故原告起訴請求被告移轉所有權並無理由。
２、被告九十二年十月十二日與訴外人但以誠科技股份有限公司就系爭房、地（四之六、四之十）成立買賣契約，價金為總價為一千五百二十九萬一千三百元，計算方式式為建物部分價款為三十萬元，扣除三十萬元的金額，除以土地總坪數就是每坪的價金，尾數不算。以總價換算本件系爭買賣土地部分每坪以三萬元計價。
３、被告等於九十二年六月二十五日之提存乃根據系爭買賣契約而為，當時即由買方但以誠公司委由訴外人洪金泉代書向兩造索取繼承登記應備之文件辦理，代書已將出售之事實告知原告，此由原告所提九十二年一月二十九日律師函（第二頁第五至八行）可證；另參諸九十二年二月二十七日被告等代表依法寄發存證信函向原告表示依土地法第三十四條之一出售該二筆土地及建築物，單價每坪三萬元計算價金，請原告於期限內表示是否行使優先承購權等語，而原告於九十二年三月四日回函，僅表示反對四之十地號土地之處分，但對本件系爭四之六地號土地及其上房屋則未為反對意見，更證本件出售之土地及其上之房屋，其出售當時繼承人全體並無異見，系爭買賣係經全體繼承人同意，並非無效。而買受人但以誠公司將款項交付被告後，由被告Ａ○○等人分別交由繼承之共有人簽收，僅原告地○○拒絕受領，故已受領價款之共有人乃依法申請對原告為清償提存，並非被告等於此時為出售之處分行為，原告於九十二年三月四日回函不反對，本即無優先購買權之問題，至同年七月九日收到提存通知書，才改口表示要行使要買被告之持分，顯對已放棄之優先承購權再為行使，法所不容。
４、況系爭不動產買受人但以誠公司於九十二年八月十一日業以九十二年春律字第○八一一○一號律師函主張依系爭買賣契約書第十二條其他特約事項第二款約定：「乙方（即處分系爭不動產之共有人）已交付合於全體共有人三分之二以上共有人應備文件上，而甲方（即但以誠公司）仍無法辦理過戶手續，則甲乙雙方同意本約作廢，乙方將已收之房地款項交還甲方，雙方均無異議。，今共有人地○○先對優先承買權有爭議，致被地政機關駁回登記，無法辦理過戶手續，雙方所約定之返還已付價款及合約作廢之條件成就。：：給予優惠期間五日，如逾期猶無法讓本公司辦理全部所有權移轉登記者，則雙方91.10.12日之買賣合約即日解除：：」，原告起訴時已知但以誠公司已向共有人表示解除條件成就，依法該買賣契約已無效，亦即自始不存在。依最高法院六十五年度台上字第二一一三號判例意旨，原告之優先購買權即無從發生。
５、證據：提出臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六、四之十地號土地登記謄本（九十一年十二月請領）、不動產買賣契約書、授權書、台北郵局第九九五號存證信函，台北郵局第三十九支局一三○號存證信函、弘理法律事務所九十二年二月十二日弘民字第二○二○○一號函（暨號郵件收件回執）、王振志律師事務所九十二年二月二十一日九十二非字第五五七─一號函、同年三月四日九十二非字第五五七─二號律師函、九十二年八月十一日、九十一年八月二十五日盧春律師事務所函各乙份為證。
（二）、被告午○○○、寅○○、Ｂ○、壬○○、己○○、子○○、丑○○、丁○○部分：
１、新店市○○段塗潭小段四之六地號之土地及其上同小段第五建號建物（門牌號碼台北縣新店市○○路○號）房屋為兩造所共有。被告九十二年十月十二日與訴外人但以誠科技股份有限公司就系爭房、地（四之六、四之十）成立買賣契約，價金為總價為新台幣壹仟伍佰貳拾玖萬壹仟叁佰元，計算方式式為建物部分價款為三十萬元，扣除三十萬元的金額，除以土地總坪數就是每坪的價金，尾數不算。前揭四之十地號土地被告之應有部分已移轉登記為但以誠公司所有，四之六地號被告之應有部分尚未移轉登記為但以誠公司所有。
２、被告Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○五人九十二年二月二十七日以存證信函（第九九五號）通知原告行使優先承買權，原告於九十二年三月四日之前收受。
３、被告於九十二年六月二十五日將系爭土地出售所得價款提存十萬三千二百二十八元，原告於九十二年七月一日收受本院提存通知書。原告於九十二年七月九日以存證信函（第五九三號）向被告表示行使優先買權，被告於七月九日以後陸續收受。
參、被告宙○○、酉○○、Ｃ○、Ｐ○○○、丙○○○、Ｍ○○、Ｏ○○、Ｎ○○、Ｇ○○、Ｉ○○、Ｈ○○、卯○○、巳○○、辰○○、戊○○、未○○、辛○○、庚○○、陳炫志、癸○○、天○○、甲○、申○○、乙○○○、戌○○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱九十二年度存字第二四六九號提存事件案卷。理 由
壹、程序部分：
一、本件被告宙○○、酉○○、Ｂ○、Ｃ○、Ｐ○○○、丙○○○、Ｍ○○、Ｏ○○、Ｎ○○、Ｇ○○、Ｉ○○、Ｈ○○、卯○○、巳○○、辰○○、戊○○、未○○、辛○○、庚○○、陳炫志、癸○○、丁○○、天○○、甲○、申○○、乙○○○、戌○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第二百五十五條定有明文，本件原告於訴狀送達後，將原訴之聲明第一項「被告應於原告給付如附表（一）所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有。」追加變更為「被告應於原告給付如附表一、三所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有。」，核其所為僅屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與首揭規定尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：本件系爭臺北縣新店市○○段塗潭小段第四之六地號土地及坐落該地第五建號建物為兩造所共有，原告於九十二年七月七日收受本院提存所九十二年度存字第二四九六號提存通知書得知被告等人依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定，以每坪三萬元之價格出售兩造共有之系爭土地（含建物）予第三人但以誠公司之事，旋即於土地法第三十四條之一執行要點第十點規定之十日期間內（即九十二年七月九日）以第五九三號存證信函向被告表示以同一價格行使共有人之優先承買權，併通知被告應於函到七日內與原告代理人洽詢履行移轉登記及價金交付等相關事宜，詎被告於收受通知後迄今置之不理，爰依買賣之法律關係，訴請被告於原告請求被告於原告給付如附表一、三所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有等情。
二、被告則以：本件系爭臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六地號之土地及坐落其上第五建號房屋，與同地段四之十地號土地，前均為兩造先祖蔡國所有，嗣由兩造繼承，而先祖蔡國之繼承人雖曾於五十七年五月九日就臺北縣新店市○○段塗潭小段四之十地號土地辦理繼承登記，惟就同地段四之六地號土地及其上建物則漏未辦理，嗣全體繼承人同意出售系爭土地及建物，被告等乃於九十一年十月十二日與但以誠公司簽訂買賣契約，旋由洪金泉代書向原告及其他繼承人索取資料辦理繼承登記；詎原告於九十二年二月二十一日函稱未授權被告Ｌ○○先生代訂買賣契約，故被告等乃於九十二年二月二十七日由代表寄發台北郵局第九九五號存證信函通知原告被告等依土地法第三十四條之一出售臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六、四之十地號土地及坐落其上第五建號建物，單價每坪三萬元，催請原告於期間內行使優先承購權，原告於九十二年三月四日回函就系爭土地建物之出售並未為反對，其遲於同年七月九日始以收到七月七日提存所通知為由以台北郵局第三十九支局第九五三號存證信函表示行使優先承購權，顯逾優先承購權之行使期間而喪失優先承購之權；又系爭不動產買受人但以誠公司於九十二年八月十一日表示解除條件成就，故依法該買賣契約已無效（自始不存在），故原告之優先購買權即無從發生等語，資為抗辯。
三、經查，本件⑴被告與訴外人但以誠公司訂立不動產買賣契約，買賣標的為臺北縣新店市○○段塗潭小段四─六（建）二七三平方公尺，四─十（旱）一四一二平方公尺及臺北縣新店市○○路○號（建號第五號），買賣總價款為一千五百二十九萬一千三百元；⑵新店市○○段塗潭小段四之六地號之土地及其上同小段第五建號建物（門牌號碼：台北縣新店市○○路○號）房屋為兩造所共有。⑶被告九十二年十月十二日與訴外人但以誠公司就系爭房、地（四之六、四之十）成立買賣契約，價金計算方式為建物部分價款為三十萬元，總價款扣除三十萬元後之金額，除以土地總坪數即為每坪的價金（尾數不算）；⑷被告Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○五人於九十二年二月二十七日以存證信函（第九九五號）通知原告行使優先承買權，原告於九十二年三月四日之前收受。⑸被告於九十二年六月二十五日將系爭土地（建物）出售所得價款以原告為提存受取人提存十萬三千二百二十八元，原告於九十二年七月一日收受本院提存通知書。⑹原告於九十二年七月九日以存證信函（第五九三號）向被告表示行使優先承買權；⑺上開四之十地號土地被告之應有部分已移轉登記為但以誠公司所有等情，為兩造所不爭執，且有臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六、四之十地號土地及臺北縣新店市○○段塗潭小段第五建號建物登記謄本、本院提存所九十二年度存字第二四六九號提存通知書、台北郵局第三十九支局第九五三號存證信函、不動產買賣契約書、台北郵局第九九五號存證信函附卷可憑，並經本院依職權調閱本院九十二年度存字第二四六九號提存事件案卷查核屬實，自足信為真實。至原告主張伊於九十二年七月九日向被告表示行使優先承買權，故被告應於原告給付如附表一、三所示金額同時，將彼等就系爭土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告云云，則為被告所否認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為原告是否合法行使優先承購權，茲論述如下：
（一）、按「土地法第三十四條之一第一項前段規定，共有土地之處分，以共有人過
半數及其應有部分合計過半數即可行之，以排除民法有關處分共有物規定之適用，旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即無從處分所發生之困難，惟共有人中之一人或數人將共有土地之全部出賣於第三人者，就各該共有人言，仍不失為出賣其應有部分，雖依土地法第三十四條之一第一項規定共有人中之一人或數人，就他共有人之應有部分，亦有處分權能，並非以此剝奪未同意出賣土地之他共有人優先承購之權利，未同意出賣之他共有人仍得依同條第四項之規定，對之主張優先承購權。」最高法院著有八十一年度台上字第一五六七號判決可資參照（七十九年度台上字第一四五五號判決亦同此意旨）；又「土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」、「倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權。」亦有最高法院八十六年度台上字第三一二二號、八十八年度台上字第二一二六號判決可參，據此，土地或建築改良物共有人中之一人或數人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地或建築改良物，未同意出賣之他共有人雖仍得依同條第四項之規定對之主張優先承購權，唯未同意出賣之他共有人須以同樣條件請求處分共有土地或建築改良物之共有人訂立買賣契約始屬合法，倘處分共有土地共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權，自不待言。
（二）、而查，本件被告與訴外人但以誠公司訂立不動產買賣契約，買賣標的為臺北
縣新店市○○段塗潭小段四─六地號、四─十地號二筆土地及臺北縣新店市○○路○號建物一棟，買賣總價款為一千五百二十九萬一千三百元，已如前述；而土地及建物買賣交易，其價格恆取決於土地地目、面積大小、坐落位置、建物之屋齡及建材等因素，而本件被告與訴外人但以誠公司以壹仟伍佰貳拾玖萬壹仟叁佰元之總價締訂系爭買賣契約，係綜衡上開買賣標的之土地及建物之經濟價值後，於前揭四之六、四之十地號土地及第五建號建物合併出售（買受）之前提而為，此徵諸卷附系爭買賣契約書第一條、第二條被告與但以誠公司僅就買賣標的之土地二筆及建物一棟記載其地（建）號、地目、面積及上開標的總價予以記載，而就各土地及建物之價格則未分別予以計算記載自明，是買賣契約當事人顯係合併出售（買受）前揭土地及建物，並以之訂定買賣總價，要無以總價除以土地總坪數單獨出售建物或各該土地之意甚明。而本件原告於九十二年七月九日以存證信函選擇系買賣標的物之部分土地建物行使優先承購權，稱其願以提存通知書所示價格（土地每坪三萬元，建物不計價格）買受臺北縣新店市○○段塗潭小段四之六及坐落其上之第五建號建物，顯變更被告與訴外人但以誠公司所定買賣契約之條件，其優先承購權之行使，自難謂為合法。
（三）、至原告主張：伊於九十二年七月七日收受本院提存所九十二年度存字第二四
九六號提存通知書得知該事，於土地法第三十四條之一執行要點第十點規定之十日內致函被告表示以提存書所示同一價格行使共有人之優先承購權，自無不合云云，惟提存通知書為辦理提存事務之法院提存所於受理債務人所為清償提存後，依法對債權人（即提存物受取人）所為提存事件之通知（提存法第十條第二項規定參照），非被告等共有人對原告所為行使優先承購權之意思通知，提存通知書上提存原因及事實之記載，或可表彰提存物一十萬三千一百二十八元部分清償提存之發生原因，惟尚難執之憑斷被告與訴外人但以誠公司買賣契約內容。至原告或未能依提存通知書得知系爭土地買賣契約之條件，或未受處分共有土地或建築改良物之共有人之出賣通知，然此均僅涉及原告有無於接獲出賣通知後十日內為優先承購之意思表示，優先承購權是否喪失（土地法第三十四條之一執行要點第十點參照）之事，本件原告行使優先承購權未依被告與訴外人但以誠公司所訂買賣契約相同之條件為之，於法不合，自不因其行使優先承購權所主張之買賣條件係依提存通知書所載條件而有不同，併此敘明。
四、綜上所述，本件原告優先承購權之行使於法未合，是其依買賣之法律關係，訴請被告於原告請求被告於原告給付如附表一、三所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予原告所有，並交付該土地、建物予原告占有，洵屬無據，應與其假執行之聲請併予駁回。
五、件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十四 日
民事第四庭 法 官 周玫芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十四 日
書 記 官 郭麗琴