臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第四六三三號
原 告 丙○○即祭祀公業在清公管理人訴訟代理人 徐揆智律師複 代理人 宙○○訴訟代理人 陳怡如律師被 告 壬○○
辰○○○Ａ○○黃○○乙○○寅○○戌○○巳○○未○○甲○○Ｂ○○○Ｄ○○辛○○玄○○午○○○丁○○酉○○子○○卯○○○地○○○天○○戊○○地○○○申○○Ｃ○○○癸○○丑○○己○○宇○○共 同訴訟代理人 陳啟昌律師被 告 亥○○右當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國九十三年八月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明：㈠原告於民國五十八年十一月間將其所有坐落台北縣新店市○○段六八二、六八三
地號（重劃前之地號為台北縣○○鎮○○○段二十張小段四○三之三、四○三之四地號，下稱係爭土地）、面積共計六百零六坪之土地出租予趙海倫、馮明遠興建如附表所示面積九十五點五二平方公尺之房屋十八戶（下稱大戶）、如附表二所示面積六十五點六零平方公尺之房屋十二戶（下稱小戶）。如附表一所示被告壬○○等十八人嗣後取得如附表一所示大戶房屋之所有權，如附表二所示被告子○○等十一人則取得如附表二所示小戶房屋之所有權，原告因而於八十二年間另與被告簽訂不定期土地租賃契約書（下稱係爭租約），將該房屋之建築基地即面積共計一千八百九十八點五一平方公尺之係爭土地，以每年租金申報地價百分之六出租予被告，經換算後，大戶每戶應負擔九十五點五二平方公尺土地之租金，小戶每戶則需負擔六十五點九四平方公尺土地之租金。經查，係爭土地坐落台北縣新店市區，該地區近年地價節節攀升，且該土地位處台北縣新店市○○路、大豐路間，附近大樓林立、工商甚為繁榮，鄰近捷運新店線大坪林站、七張站，交通便利，居住及生活機能極佳，每坪土地市價至少有新台幣（下同）三十萬元，該土地之總值應在一億七千萬以上，經濟價值約為二億三千二百五十萬元，如再援依兩造於八十二年間所簽訂係爭租約，以每年申報地價百分之六計算租金，顯與該土地價值不相當，且未符公平原則。爰依民法第四百四十二條之規定，請求增加租金為大戶每年九萬四千四百五十六元、小戶每年六萬四千六百二十一元（計算公式詳見附表三所示）。
㈡爰依民法第四百四十二條規定聲明：
⒈如附表一所示被告壬○○等十八人承租原告所有係爭土地面積各九十五點五二
平方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年九萬四千四百五十六元。⒉如附表二所示被告子○○等十一人承租原告所有係爭土地面積各六五點九四平
方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年六萬四千六百二十一元，
二、被告壬○○等二十九人（即如附表編號一至十七及如附表編號一至十一所示被告二十九人）則抗辯：
㈠原告曾以被告所有大戶、小戶房屋無權占用係爭土地，於八十一年間向被告提起
拆屋還地訴訟，兩造事後達成和解而於八十二年間簽訂係爭租約，約定以「房屋所有權狀面積除以樓層」為租賃面積計算租金，亦即大戶每年租金為「九十五點五二平方公尺Ｘ三分之一Ｘ當年度申報地價Ｘ百分之六」，小戶每年租金則為「六五點六○平方公尺Ｘ三分之一Ｘ當年度申報地價Ｘ百分之六」。兩造自八十二年起每年換約，租金均隨當年度申報地價而調整。詎原告於九十二年度換約前夕（即簽訂九十二年七月一日至九十三年六月一日租約），竟發函被告表示欲變更租金計算方式。惟查，係爭租約已明定，大戶以九十六點五二平方公尺之三分之一土地面積計算租金，小戶則以六五點六○平方公尺之三分之一土地面積計算租金，原告認大戶、小戶房屋屋主應按比例負擔係爭土地全部面積一千八百九十八點五一平方公尺，顯與兩造約定內容相違，實無足取。又查，係爭租約既已明定按「當年度申報地價之百分之六」之比例計算租金，則係爭土地租金將隨該土地價值之昇降而機動調整，原告自無聲請法院調整租金之必要。再查，被告等人之房屋均坐落台北縣新店市○○路○○○巷○弄內，該一○九巷寬度僅四點五米，且十弄為一死巷，僅能經由一○九巷接連明德路，出入並非便利，又係爭土地上房屋係屬舊式三層公寓，該房屋於六十年間所興建，屋齡迄今已超過三十年，原告聲稱該房屋利用土地價值甚高，顯與事實不符，況由係爭土地近三年公告地價及申報地價均未調整可知，該土地價值並無原告所稱大幅攀升情形，且兩造約定按「當年度申報地價之百分之六」計算租金，與一般國有土地計算租金比例大致相當。縱認部分房屋有利用後方土地搭設違建情事，要屬該房屋屋主有無無權占用土地或不當得利之問題，實與調整租金無涉，綜上，原告請求調大戶租金為每年九萬四千四百五十六元、小戶租金為每年六萬四千六百二十一元，實無理由。
㈡為此聲明：駁回原告之訴。
三、被告湛秋桂未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件被告湛秋桂未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文；經查，原告起訴時聲明：「被告等應按土地申報總價（即土地出租總面積一千八百九十八點五一平方公尺乘以九十二年度土地申報地價每平方公尺一萬三千零四十元）乘以年息百分之十，支付祭祀公業在清公管理人丙○○九十二年度（即九十一年七月一日起至九十二年六月三十日止）土地租賃金共計二百四十七萬五千六百五十七元」，後於九十二年十月四日以「民事準備書狀」變更聲明為：「如附表一所示被告壬○○等十八人承租原告所有係爭土地面積各九十五點五二平方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年九萬四千四百五十六元；如附表二所示被告子○○等十一人承租原告所有係爭土地面積各六五點六平方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年六萬四千六百二十一元」，有民事起訴狀（見本院卷㈠第五頁）及民事準備書狀（見本院卷㈠第一○八頁）在卷足憑，原告前後所為聲明同屬因該土地租賃所生紛爭，堪認原告請求之基礎事實同一，依前揭說明，應予准許，合先序明。
五、原告起訴主張係爭土地為其所有，面積共計六百零六坪（即一千八百九十八點五一平方公尺），趙海倫、馮明遠於五十八年十一月間於該土地上興建面積九十五點五二平方公尺之大戶房屋十八戶及面積六十五點六零平方公尺之小戶房屋十二戶，如附表一所示被告壬○○等十八人嗣後取得大戶房屋之所有權，如附表二所示被告子○○等十一人則取得小戶房屋之所有權，兩造因而於八十二年間另行簽訂係爭租約等情，業據原告提出與其所述相符之土地登記謄本（見本院卷㈠第十
四、十五頁）、台北縣新店地政事務所土地複丈成果圖（見本院卷㈠第十七至第十九頁及第二二至第二四頁）、台北縣建設局建築物使用執照存根（見本院卷㈠第二一頁）、土地使用權證明書（見本院卷㈠第二○○頁）等影本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告承租面積為係爭土地全部面積即一千八百九十八點五一平方公尺，以每年申報地價百分之六之計算租金，經換算後，大戶每戶應負擔九十五點五二平方公尺土地之租金，小戶每戶則需負擔六十五點九四平方公尺土地之租金，又係爭土地地價近年節節攀昇，再以每年申報地價百分之六計算租金，顯與該土地價值不相當，爰請求增加租金為平原則。爰依民法第四百四十二條之規定，請求增加租金為大戶每年租金九萬四千四百五十六元、小戶每年租金六萬四千六百二十一元（計算公式詳見附表三所示）等語，則遭被告否認，並以前詞置辯。茲僅就兩造之爭執要點分述如下：
㈠兩造約定被告承租土地之面積及計算租金方式為何？
⒈原告主張趙海倫、馮明遠於五十八年十一月間向原告祭祀公業管理人江榮國、
江金塗、江德財、江何火塗承租係爭土地興建大戶、小戶房屋時，即以該土地之全部面積六○六坪（一千八百九十八點五一平方公尺）為承租面積，該房屋建築設計圖基地面積雖僅一千五百二十四點零一平方公尺，然依建築相關法規「建築基地面積」除包括建築基地水平投影面積外，尚包括同一基地內各幢建築物間及建築物至建築線間類似通道之法定空地，且依土地稅減免規則第九條之規定「無償供公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵」，是證被告承租範圍應為係爭土地全部面積即一千八百九十八點五一平方公尺等語，並提出台北縣建設局建築物使用執照存根（見本院卷㈠第二一頁）、土地使用權證明書（見本院卷㈠第二○○頁）及建築技術規則建築設計施工編（見本院卷㈠第二七七至二八○頁）及課徵地價稅摘要（見本院卷㈠第二八一頁）等影本為證，然遭被告否認。經查，前揭土地使用權證明書僅能證明趙海倫、馮明遠在五十八年十一月間係經原告祭祀公業管理人江榮國、江金塗、江德財、江何火塗同意而以係爭土地全部面積即六百零六坪興建興建大戶、小戶房屋，然而原告與趙海倫、馮明遠間及兩造間租賃關係本屬獨立法律關係，各該契約之約定內容應個別認定，自難僅以原祭祀公業管理人江榮國、江金塗、江德財、江何火塗同意趙海倫、馮明遠面積六百零六坪之係爭土地上興建興建大戶、小戶房屋，即認定兩造於八十二年簽訂係爭租約係以該土地全部面積一千八百九十八點五一平方公尺為承租範圍。至建築設計規則建築設計施工編第一條第二項規定：「建築基地面積：建築基地（以下簡稱基地）之水平投影面積」、第一條第三十七項規定：「類似通路：基地內具有二幢以上連帶使用性之建築物（包括機關、學校、醫院及同屬一事業體之工廠或其他類似建築物），各幢建築物間及建築物至建築線間之通路；類似通路視為法定空地，其寬度不限制。」則為建築設計相關規範，與係爭租約無直接關係，且兩造係於大戶、小戶房屋興建完成多年後始簽訂係爭租約，自難僅以前述相關建築設計規範認定被告承租土地之範圍、面積，至土地稅減免規則第九條規定：「無償供公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵」，則屬土地稅減免相關規範，亦與係爭租約無直接關係，是難僅以房屋應保留空地依法應課徵地價稅，即認定兩造係以係爭土地全部面積為承租範圍，是原告主張大戶每戶承租土地面積為九十五點五二平方公尺，小戶每戶承租土地面積為六十五點九四平方公尺等情，委無足取。
⒉被告抗辯原告於八十二年間曾以前揭大戶、小戶房屋無權占用係爭土地對被告
提起不當得利訴訟，經本院以八十二年度訴字第二五○號判決認定「小戶每戶占用係爭土地面積為六十五點六零平方公尺之三分之一，大戶每戶占用係爭土地面積則為九五點五二平方公尺之三分一」，兩造於前揭一審判決後達成訴訟外和解而簽訂係爭租約，係爭租約明定：「大戶每年租金為『九十六點五二平方公尺Ｘ三分之一Ｘ當年度申報地價Ｘ百分之六』，小戶每年租金則為『六五點六○平方公尺Ｘ三分之一Ｘ當年度申報地價Ｘ百分之六』」，原告祭祀公業管理人江文衛後以七十六年七月申報地價即每平方公尺八千四百元計算八十二、八十三年度地租，大戶、小戶承租人因而繳納一萬六千零四十七元、一萬一千零二十元予原告，其後大戶、小戶均按當年度申報地價之百分之六繳交租金予原告祭祀公業管理人等情，並提出本院八十二年度訴字第二五○號判決（見本院卷㈠第三一一至第三一九頁）、大戶房屋所有權狀（見本院卷㈠第八八、第一五二至一六二、頁）、小戶房屋所有權狀（見本院卷㈠第九二頁）、收據（見本院卷㈠第七一、第九四、第一六七至第一八○、第二一一至二二八頁）、土地租賃契約書（見本院卷㈠第七二、第八九、第九三、第二二九至第二四三頁）、地價謄本（見本院卷㈠第二八二頁及本院卷㈡第九至九之一頁）等影本為證。經查：
⑴原告於八十二年間曾因如附表一、二所示大戶、小戶房屋無權占用係爭土地
而對被告提起不當得利訴訟，經本院以八十二年度訴字第二五○號判決認定「小戶每戶占用係爭土地面積為六十五點六零平方公尺之三分之一，大戶每戶占用係爭土地面積則為九五點五二平方公尺之三分一」，有本院八十二年度訴字第二五○號判決影本在卷足憑（見本院卷㈠第三一六頁反面、第三百一十九頁）。兩造後於八十二年八月二十二日簽訂土地租賃契約書，約定大戶之租賃面積為「‧‧‧之基地面積九十五點五二平方公尺之三分之一」，小戶租賃面積為「‧‧‧之基地面積六十五點六零平方公尺之三分之一」，租金計算方式為「按給付當期申報地價百分之六為單價，再依租賃面積計算當年度租金」，有大戶八十二年八月二十二日土地租賃契約書（見本院卷㈠第二二九頁）及小戶八十二年八月二十二日土地租賃契約書（見本院卷㈠第二三七頁）等影本在卷足憑。按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第一項定有明文，原告並不否認前揭土地租賃契約書（見本院卷㈠第二三七、第二二九頁）上所蓋「祭祀公業在清公」（即原告）及「江文衛」（即原告祭祀公業當時管理人）印文之真正，惟辯稱該土地租賃契約書上關於基地面積之記載係被告事後擅自加註云云（見本院卷㈠第二○七頁），然原告並無法舉證證明該租約所載基地面積係被告事後擅自填載，是依前揭說明，自應推定前揭土地租賃契約書之內容為真正。
⑵又查，系爭土地七十六年七月之申報地價為每平方公尺八千四百元，八十年
七月之申報地價為每平方公尺九千六百元，八十三年七月之申報地價為每平方公尺一萬二千八百元，八十六年七月及八十九年七月之申報地價均為每平方尺一萬三千零四十元，有地價謄本（見本院卷㈠第二八二頁及本院卷㈡第九至九之一頁）等影本為證；而被告巳○○繳交大戶八十二年度地租一萬六千零十七元、大戶八十五年度地租二萬四千四百五十二元、大戶八十六年度至九十一年度地租均為二萬四千九百一十二元，被告戊○○繳交小戶八十二年度地租一萬一千零二十元、小戶八十五年度地租二萬四千四百五十二元，被告申○○繳交小戶八十五年度地租為一萬六千七百九十三元，小戶八十六年度至九十年度小戶地租均為一萬七千一百零九元，訴外人庚○○繳交小戶九十一年度地租為二萬四千九百十二元，被告天○○繳交九十一年度小戶地租為一萬七千一百零九元，有兩造不爭執之地租收據影本在卷足憑（見本院卷㈠第二一一至第二二八頁），經除以各該年度申報地價後徵知，除八十二、八十三年度係以「七十六年七月申報地價即每平方公尺八千四百元乘以『九十六點五二平方公尺』（即大戶面積）或『六十五點六０平方公尺』（即小戶面積）乘以三分之一乘以百分之六」計算大戶、小戶地租外，其餘年度均以「該年度申報地價乘以『九十六點五二平方公尺』（即大戶面積）乘以三分之一乘以百分之六」計算大戶地租，以「該年度申報地價乘以『六十五點六０平方公尺』（即小戶面積））乘以三分之一乘以百分之六」計算小戶地租（詳細計算公式見附表三）。參以，原告祭祀公業管理人江清衛曾於八十五年六月二十四日以板橋埔墘郵局第一四九號存證信函通知被告「六五‧六０平方公尺（即小戶）應繳交一萬六千七百九十三元，九五‧五二平方公尺（即大戶）應繳交二萬四千四百五十二元」，有兩造不爭執之存證信函影本在卷足憑（見本院卷㈠第三二一、第三二二頁），經除以八十五年度申報地價即每平方公尺一萬二千八百元後得知，原告祭祀公業管理人江文衛係以「該年度申報地價乘以『九十六點五二平方公尺』（即大戶面積）乘以三分之一乘以百分之六」計算大戶地租，以「該年度申報地價乘以『六十五點六０平方公尺』（即小戶面積））乘以三分之一乘以百分之六」計算小戶地租（詳細計算公式見附表三）。綜上堪認，兩造約定大戶每戶租賃面積為九十六點五二平方公尺之三分之一，小戶每戶租賃面積則為六十五點六○平方公尺之三分之一，而當年度地租則以「當年度申報地價乘以百分之六乘以租賃面積」計算。
⑶原告另主張前揭大戶、小戶租賃面積及租金計算方式係該祭祀公業前任管理
人江清衛擅自所為，江清衛明顯失職，侵害原告利益，且被告嗣後又於大戶、小戶房屋後方空地搭蓋違建，占用租賃面積以外土地，自應以係爭土地全部面積計算租金始符合公平原則等語，並提出係爭土地現場照片為證（見本院卷㈡第三七至四二頁）。惟查，江清衛係原告祭祀公業前任管理人，此為兩造所不爭執，則江清衛代表原告與被告所簽訂係爭租約當然有效，原告應受該租約之拘束，至江清衛有無失職侵害原告利益情事，要屬江清衛應否對原告負侵權行為責任之問題，尚難以此否定係爭租約之效力。至被告有無於該大戶、小戶房屋後方空地搭蓋違建，占用租賃面積以外土地，則屬被告是否因無權占用而對原告負不當得利返還責任之問題，尚難以此認定被告承租範圍為一千八百九十八點五一平方公尺，是原告前開主張，顯無足取。
⒊綜上堪認，如附表所示一被告（即大戶屋主）所承租面積為九十六點五二平方
公尺之三分之一，如附表二所示被告（即小戶屋主）所承租面積則為六十五點六○平方公尺之三分之一，租金計則以「當年度申報地價」乘以「百分之六」乘以「租賃面積」計算。
㈡原告得否依民法第四百四十二條聲請法院增加係爭土地租金？
⒈經查，兩造自八十二年起每年換約，原告於九十一年度租約（即九十一年七月
一日起至九十二年六月三十日止）屆滿後租金，並未與被告簽訂九十二度租約（即九十二年七月一日至九十三年六月一日租約），惟被告繼續為係爭土地之使用收益，原告並未為反對之意思表示，且依民法第四百四十二條聲請本院增加係爭土地租金，有九十一年度租約影本在卷足憑（見本院卷㈠第一六七至一八○頁），並為兩造所不爭執，堪認係爭租約已依民法第四百五十一條之規定已轉為不定期租賃契約。
⒉原告主張爭土地之地價節節攀升，且該土地交通便利，居住及生活機能極佳，
以每年申報地價百分之六計算租金，顯與該土地價值不相當，且未符公平原則，應增加大戶租金為每年九萬四千四百五十六元、小戶租金為每年六萬四千六百二十一元，並提出國內房地產市場概況調查報告（見本院卷㈠第二八六頁）、現場照片（見本院卷㈠第二八七至第二九○頁）、大學學區租屋行情表（見本院卷㈠第二九一至第二九五頁）、租金價格行表（見本院卷㈠第二九六至第二九七頁）及台北縣新店市○○段○○○○號土地租約（見本院卷㈠第二九九頁）等影本為證。
⒊惟按民法第四百四十二條固規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人
得聲請法院增減其租金，然此係指租賃物之租金以固定金額給付者而言，若未定期限之不動產租賃，契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，因所約定之租金隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法上開規定聲請法院調整租金之必要（最高法院八十六年度台上字第一六一三號判決參照）。經查，係爭土地之租金係按當年度申報地價年息百分之六計算，已如前述，而系爭土地並未申報地價，依平均地權條例第十六條規定，係以公告地價百分之八十為其申報地價，而本院依職權向台北縣新店地政事務所查詢係爭土地申報地價資料顯示，該土地八十年七月之申報地價為每平方公尺九千六百元，八十三年七月之申報地價為每平方公尺一萬二千八百元，八十六年七月迄今之申報地價均為每平方尺一萬三千零四十元，有台北縣新店地政事務所九十二年十二月三十日北縣店地價字第○九二○○二七二八九號函附申報地價表在卷足憑（見本院卷㈠第三二六、三二七頁），足見係爭土地之申報地價於公告地價調整時亦隨之調整，而租金數額自亦併同調整，依首開說明，原告即無由再依民法第四百四十二條規定聲請調整租金。原告雖主張係爭土地每年須繳納地價稅共計四十一萬一千一百七十一點九元，而大戶、小戶每年地租合計為六十五萬三千七百二十四元，經抵扣地價稅後所剩無幾，不足供該公業日常開銷云云，並提出地價稅明細表為證（見本院卷㈡第十五至第十七頁），然查系爭土地面積總計為一千八百九十八點五一平方公尺，而如附表一所示被告係以「大戶房屋建物面積九十六點五二平方公尺之三分之一」、如附表二所示被告係以「小戶房屋建物面積六五點六○平方公尺之三分之一」承租係爭土地，而地價稅係以全筆土地計算，則原告將被告未承租部分之地價稅亦作為告承租基地之稅賦而主張地租經抵扣地價稅後不足供該公業日常開銷云云，自非可採。
⒋綜上，係爭土地之租金既將隨該土地地價而調整，原告即不得依民法第四百四十二條聲請本院增加係爭土地租金。
六、綜上所述，原告請求如附表一所示被告壬○○等十八人承租原告所有係爭土地面積各九十五點五二平方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年九萬四千四百五十六元，如附表二所示被告子○○等十一人承租原告所有係爭土地面積各六五點六平方公尺之租金自九十二年七月一日起應調整為每年六萬四千六百二十一元，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段及第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日
民事第二庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 吳燁山法 官 李家慧右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 九 月 三 日
書記官 劉芳菊