臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第五一四六號
原 告 乙 ○訴訟代理人 戊○○被 告 丁○○
丙○○右 一 人訴訟代理人 甲○○當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年四月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段一地號土地上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告，並自民國九十二年六月二十日起至騰空返還前開房屋之日止，按月連帶給付新臺幣伍仟壹佰拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬貳仟叁佰伍拾元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段一地號土地上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
（二）被告應自民國九十二年六月二十日起至騰空返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）七萬元。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告自本院九十一年度執字第一三六九○號強制執行事件之拍賣程序中，以六十一萬八千元買受門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），並於九十二年六月二十日頒發不動產權利移轉證書予原告。原告所有之系爭房屋為被告丁○○、丙○○無權占有，爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權訴請被告將系爭房屋騰空返還。
（二）被告丁○○、丙○○無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，為此爰依侵權行為及不當得利法律關係訴請被告自九十二年六月二十日起至騰空返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告七萬元。
（三）參考系爭房屋附近：臺北市○○路○○○號房屋之月租金每坪為一千五百元、健康路四二○號經營南海海鮮店，約二十坪，房屋之月租金為四萬元，每坪為二千元左右、健康路四○六號經營好嘴斗檳榔店，約五坪，房屋之月租金為二萬元，每坪為四千元左右。因此以每坪一千五百元計算，而系爭房屋共四十六點六七坪，每月約七萬元，故請求被告應按月連帶給付原告七萬元。
三、證據：提出不動產權利移轉證書影本一份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭房屋雖未辦理保存登記，惟原始出資興建人為訴外人徐英傑，徐英傑於八十六年五月二十二日將系爭房屋賣給被告丙○○，丙○○已取得合法之所有權，系爭房屋不能由徐英傑之債權人聲請拍賣。而被告丁○○已承租系爭房屋近二十年，原向徐英傑之父徐春芳承租，八十六年五月之後係向丙○○承租，最新之租賃契約期間自九十年九月一日至九十五年九月一日，原告取得系爭房屋所有權，亦有買賣不破租賃之適用。故被告等皆為有權占有。
（二）對原告主張附近之租金行情，不爭執；惟其所舉之例子皆為土地加上房屋之租金，而原告從拍賣程序僅買房屋，不包括土地，故絕無此數額租金之損害。被告間之租賃契約若包括樓上為三萬元，但現在沒有租樓上，租金為一萬五千元。
三、證據：提出房屋租賃契約書正本一份等為證。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度執字第一三六九○號強制執行卷宗。理 由
一、本件原告起訴主張：原告自本院強制執行事件之拍賣程序中，以六十一萬八千元價格買受系爭房屋，法院於九十二年六月二十日頒發不動產權利移轉證書予原告，原告所有之系爭房屋為被告丁○○、丙○○無權占有，被告等無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，為此依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權規定，訴請被告將系爭房屋騰空返還，又被告等無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，為此依民法第一百八十四條侵權行為及民法第一百七十九條不當得利法律關係，命被告自九十二年六月二十日起至騰空返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告七萬元之判決。
被告等則以：系爭房屋雖未辦理保存登記，然原始出資興建人為訴外人徐英傑，後者於八十六年五月二十二日將系爭房屋出售予被告丙○○，丙○○已取得合法之所有權，系爭房屋不能由徐英傑之債權人聲請拍賣；又被告丁○○已承租系爭房屋近二十年，原向徐英傑之父徐春芳承租，八十六年五月之後向丙○○承租，最新之租賃契約期間自九十年九月一日至九十五年九月一日，縱認原告取得系爭房屋所有權，亦有買賣不破租賃原則之適用，故被告等皆為有權占有等語，資為抗辯。
二、原告雖無明示其訴訟標的包含侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權，惟依其於起訴狀事實及理由欄第五段所載：「由於被告丁○○、丙○○拒不遷讓，無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，故原告每月遭受七萬元之損害，因此被告等應賠償原告每月租金額七萬元計算之損害金」等語。再依其於本院九十三年二月九日之庭訊中所陳：「請求損害金是指相當於不當利益之租金」，且訴之聲明亦明示訴請被告應自九十二年六月二十日起至騰空返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告七萬元，應認為原告已擇定侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權為其訴訟標的。
三、原告主張其自本院強制執行事件之拍賣程序中，以六十一萬八千元買受系爭房屋，並於九十二年六月二十日獲頒不動產權利移轉證書；系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築，被告丙○○以出租人之地位間接占有、被告丁○○直接占有系爭房屋等事實；業據其提出不動產權利移轉證書為證，並經本院依職權調閱本院九十一年度執字第一三六九○號強制執行卷宗屬實，且為被告所不爭執。被告抗辯：丁○○與丙○○間定有自九十年九月一日至九十五年九月一日止之租賃契約等事實，據被告提出房屋租賃契約書為證，亦為原告所不爭執，應認原告此部分主張為真實。因此本件之爭點為：系爭房屋之所有權究為誰屬，被告等是否為無權占有系爭房屋，系爭房屋之使用價值為何。
四、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第九十八條第一項定有明文。上開強制執行法第九十八條規定未將不能辦理保存登記之違建物排除在外，則縱為不能辦理保存登記之違建物，只要經由法院拍賣並發予權利移轉證書，拍定人仍可即因此取得所有權，僅依民法七百五十九條規定不得處分該建築物，不能否認所取得之所有權。查原於九十二年六月二十日取得本院民事執行處核發之權利移轉證書，原告對系爭房屋已取得所有權，因系爭房屋從未辦理保存登記，不符合民法第七百五十九條之要件，因而無從處分。又被告丙○○雖辯稱：於八十六年五月二十二自訴外人徐英傑取所有權云云，惟違章建築得為交易之標的，系爭房屋復為本院民事執行處所強制拍賣，該屋自非屬丙○○所有，丙○○亦無對抗原告之合法權利，其係無權占有人。丙○○將系爭房屋出租予被告丁○○，是為出租第三人之物，亦不得對抗已取得所有權之原告，被告二人均為無權占有人，故原告本於民法第七百六十七條之所有權人返還請求權規定，請求被告二人謄空返還系爭房屋，應屬有據。
五、被告丙○○雖辯稱：系爭房屋於拍賣前已向徐英傑買受，其已取得合法所有權，徐英傑債權人不得聲請拍賣系爭房屋，原告未取得所有權，其係有權占有云云。惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，前買受人雖向出人買受系爭房屋，但系爭房屋既經執行法院查封拍賣，由後買受人標買而取得所有權，則後買受人基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院七十二年度台上字第九三八號判例參照）。準此，被告丙○○既未自徐英傑處取得系爭房屋所有權，是不得以其與徐英傑間之買賣關係，對抗後之買受人原告，所辯非無權占有系爭房屋，尚不足採。
六、被告丁○○辯稱：伊承租系爭房屋，已有租賃契約關係存在，依買賣不破租賃原則，得對原告主張租賃關係繼續存在云云。惟按民法第四百二十五條「定出租人於租賃物交付後承租人占有中，將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓仍繼續存在」之規定，係以出租人對租賃物得為處分為前提，承租人始能對第三人主張租賃關係繼續存在，倘出租人係出租第三人之物，則出租人對該租賃物無處分權能，其與承租人間之租賃契約關係，不得對抗嗣後取得所有權之第三人。本件被告丙○○非系爭房屋之所有權人，已如前述，被告二人間之租賃關係，原告並不爭執，僅主張不得對抗原告，是丙○○係出租非屬其所有之物，其與丁○○間之租賃契關係，不得對抗原告。被告丁○○所辯，亦不足採。
七、又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百八十四條第一項前段、民法第一百八十五條第一項前段、第一百七十九條前段分別定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當租金之利益或造成他人相當於租金之損害，為社會通常之觀念，是房屋所有權人請求無權占有人連帶給付相當於租金之利益，於法有據。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。本件系爭房屋位於台北市○○區○○路○○○號，為都市計畫範圍內，屬城市地方，自有前開規定之適用，惟系爭房屋占用之土地非為原告所有，自不應將土地部分計算在內。當事人就系爭房屋申報總價額雖無陳明，惟系爭房屋經本院民事執行處囑託鑑定價格為四十六萬元，而原告之拍定價格為六十一萬八千元，是原告願以高價買受系爭房屋，且原告對系爭房屋有被告丁○○使用及非法院點交情形知之甚詳。本院斟酌系爭房屋之坐落地點鄰近都會地區，交通及居住環境尚稱便利、繁榮程度、系爭房屋未辦理保存登記、屋頂有雜草維修狀況不佳，原告願以高價購買及被告等使用所能獲利之情形因素，應認被告等使用系爭房屋及土地相當於租金之利益，應按原告買受價格百分之十為據，即六萬一千八百元，故被告二人每月相當於租金之利益為五千一百五十元（61800÷12＝5150），原告主張依每月七萬元計算，應屬過高。
八、綜上所述，本件原告取得系爭房屋所有權，被告二人為無權占有，及受有相當於租金之不當利益，應為可取。從而，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權請求被告騰空返還系爭房屋及依民法第一百八十四條侵權行為、第一百七十九條不當得利規定法律關係，請求被告給付自系爭房屋權利移轉證書核發日即九十二年六月二十日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告五千一百五十元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
九、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核與法相合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日
民事第民三庭 法 官 李維心正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日
書記官 林梅珍