臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度勞訴字第五二四七號
原 告 乙○○訴訟代理人 徐則鈺律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳俊宏律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國九十二年十一月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）八十萬元，及自民國九十二年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造於九十二年七月二日簽訂房地買賣委託契約，約定原告委託被告仲介銷售原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路五段四五○巷二十一弄四十七號十三樓房屋及其坐落基地。嗣兩造又於同年八月三日簽訂「買賣委託書內容更改附表」，約定仲介報酬為八十萬元。迄於同年八月七日，原告經由被告之仲介而與訴外人涂金葉簽訂房地買賣契約，約定買賣價金為二千三百八十萬元，原告並收受涂金葉支付之定金五十萬元。詎被告之使用人即系爭房地買賣買方之經紀人呂戎平，在原告已明確表示不同意之情況下，仍於同年八月十四日私自將系爭房屋之鑰匙交付涂金葉使其能進行房屋之裝潢，被告此舉形同提前交屋。待原告聞訊趕至現場，系爭房屋已經涂金葉裝潢至回復原狀有重大困難之程度。被告既已違約為有利於相對人涂金葉之行為，依民法第五百七十一條規定不得向原告請領報酬，但被告已於九十二年九月二日自買受人涂金葉給付之買賣價金中逕行扣除八十萬元作為仲介報酬，自應依民法第一百七十九條規定返還原告該報酬。又被告未依約履行，其所應取得之仲介報酬自應依民法第五百七十二條之規定酌減，則就應予酌減部分，原告自得依民法第一百七十九條規定請求被告反還不當得利。
（二）涂金葉於九十二年八月十八日雖支付原告七百萬元買賣價金，原告亦簽立「借屋裝修同意書」，同意涂金葉自九十二年八月十四日起可就系爭房屋進行裝修，雙方並於九十二年九月三日完成系爭房地買賣全部手續，而原告亦未受有實際損害，但民法第五百七十一條及第五百七十二條規定並不以原告受有損害為限，被告既已違約，即無由請求原告給付仲介報酬。
三、證據：提出買賣委託書及內容更改附表、借屋裝修同意書、協議書、被告受僱人呂戎平道歉函各乙份及律師函、統一發票各二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）兩造所簽定之系爭房地委託契約，其內容包括原告委託被告尋找系爭房地之買主，並使原告與該買主簽立房地買賣契約，及協助雙方辦理後續不動產所有權移轉登記、款項處理（通知履約保證專戶中款項之進出）及交屋程序等事宜。就被告為原告尋找買主使雙方簽立房地買賣契約部分，係屬居間契約之範圍，但就之後協助履行部分，則非屬居間契約之範圍，應屬委任契約之範圍，故系爭房地委託契約之性質係居間契約與委任契約之混合。而系爭房地委託契約至遲於原告與買方涂金葉訂立房地買賣契約時，被告即已完成居間人應負之責任，則縱被告於嗣後協助履約之過程中有違約等情事，亦與居間契約無涉，無民法第五百七十一條及第五百七十二條規定之適用。
（二）被告係因買受人涂金葉表示希望能儘早使設計師勘查現場，方於九十二年八月十四日將原告所交付之系爭房屋鑰匙交由買受人，並要求其簽立借屋裝修同意書，以便向原告詢問其是否同意，此種作法為人情之常並無損害原告之處。詎於翌日即九十二年年八月十五日被告發現涂金葉已僱用工人動工拆除系爭房屋內之部分裝潢，即緊急聯絡原告與涂金葉進行協調，涂金葉表示其誤認原告已經同意其就系爭房屋可進行裝修，承諾願立即再給付買賣價款七百萬元與原告，並於三日後即同年月十八日匯款七百萬元與原告，原告亦於當日簽立借屋裝修同意書及雙方合意變更系爭房地買賣契約付款期限之協議書。故被告係基於買方欲事先就系爭房屋進行規劃設計之意而將鑰匙交付，至涂金葉進行房屋裝修部分，則為買方涂金葉之誤認，則被告此部分所為仍無違反契約之情形，亦與民法第五百七十一條及第五百七十二條規定之要件不符。況原告於涂金葉九十二年八月十五日就系爭房屋進行裝修時已經遷出，則涂金葉就系爭房屋進行裝修並不能對原告造成損害，且因被告之介入協調，原告反能因此提早受領七百萬元之買賣價金而獲有預期以外之利息收益，原告竟反要求被告應返還系爭仲介報酬，實有違誠實信用，不應准許。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於九十二年七月二日簽訂房地委託買賣契約，原告委託被告仲介銷售原告所有系爭房地，並於同年八月三日簽訂「買賣委託書內容更改附表」，約定仲介報酬為八十萬元。被告雖仲介訴外人涂金葉購買系爭房地，但竟在買受人僅給付定金五十萬元之情況下，即違約將房屋鑰匙先行交付買受人形同提前交屋，被告依民法第五百七十一條及第五百七十二條規定無權請求原告給付系爭仲介報酬，但被告已於九十二年九月二日逕行由涂金葉交付之買賣價金中扣除八十萬元作為報酬，被告自應依民法第一百七十九條規定返還原告系爭報酬等情，求為命被告返還仲介報酬八十萬元，及自九十二年九月二日至清償日止，按週年利率百分之五計付法定遲延利息之判決。
被告則以：兩造所簽定系爭房地委託契約之性質包括居間契約與委任契約，而至遲於原告與買方涂金葉訂立房地買賣契約時，被告即已完成居間人應負之責任，縱被告於嗣後協助履約之過程中有違約情事，亦與居間無涉，並無民法第五百七十一條及第五百七十二條規定之適用。再被告係因買受人涂金葉希望能儘早使設計師勘查現場，方於九十二年八月十四日將系爭房屋鑰匙交付買受人，此實為人情之常並無損害原告權益，被告不知涂金葉會於翌日即僱用工人動工拆除系爭房屋內之裝潢，且經被告居中協調後原告與涂金葉亦達成協議，故被告並無違約行為，亦與民法第五百七十一條及第五百七十二條規定之要件不符。況原告反因而能提早受領七百萬元買賣價金而獲有預期以外之利息收益，原告竟反要求被告應返還系爭仲介報酬，實有違誠實信用等語，資為抗辯。
二、 原告主張兩造於九十二年七月二日簽訂房屋買賣委託契約，原告委託被告仲介
銷售原告所有系爭房地，並於同年八月三日簽訂「買賣委託書內容更改附表」，約定仲介報酬為八十萬元。迄於同年八月七日原告經由被告之仲介而與訴外人涂金葉簽訂房地買賣契約，約定買賣價金為二千三百八十萬元，涂金葉於九十二年八月十八日支付七百萬元買賣價金，並於九十二年九月三日完成全部手續。被告之使用人即系爭買賣買方之經紀人呂戎平，未經原告同意即於同年八月十四日將系爭房屋之鑰匙交付與買方涂金葉。被告已於九十二年九月二日自涂金葉交付之買賣價金中扣除八十萬元作為仲介報酬之事實，業據原告提出買賣委託書及內容更改附表、借屋裝修同意書、呂戎平道歉函、協議書各乙份及發票二份為證（見本院卷第十頁至第十七頁、第二三頁至第二四頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。至原告請求被告返還系爭仲介報酬八十萬元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）原告雖主張被告受領系爭八十萬元仲介報酬，為無法律上之原因云云，惟為被告所否認。按民法第一百七十九條雖規定無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但所謂無法律上原因，係指受領人無權利受領（源）受領而言。然查兩造所簽定之系爭房地委託契約已經明確約定如被告以二千三百八十萬元之價格為原告仲介買主並簽立買賣契約，暨協助完成相關買賣手續後即可領取八十萬元之報酬（見本院卷第十頁之房地委託契約），並為兩造所不爭。而系爭房地經由被告之仲介，原告已與訴外人涂金葉簽立房地買賣契約，買賣價格為二千三百八十萬元，並於九十二年九月三日完成全部買賣手續。故被告有權依系爭房地委託契約之約定受領系爭八十萬元之仲介報酬，被告取得系爭八十萬元仲介報酬非無法律上之原因，原告此部分主張，自不足取。
（二）原告雖主張被告未經其同意即將系爭房屋之鑰匙交付相對人涂金葉為有利於相對人之行為，依民法第五百七十一條規定不得請求原告給付報酬云云。惟按民法第五百七十一條雖規定，居間人違反其對於委託人之義務而為有利於委託人之相對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用。但此條係規定在民法第二編第二章第十二節居間乙節，且其立法意旨係居間人應忠實履行契約義務，若居間人有該條所規範之行為時，即不得向委託人請求給付報酬，故僅有居間契約方有適用。而所謂居間契約，係指當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之約定（民法第五百六十五條規定參照），故民法所規定之居間契約型態僅包括報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間（最高法院五十二年台上字第二六七五號判例參照），並不包括所謂履約居間，即居間人之責任僅至介紹雙方締結契約止，不負其餘責任。而查兩造間所簽定之系爭房地委託契約，其內容包括原告委託被告仲介買主銷售系爭房地、簽定買賣契約，及協助處理後續買賣手續。則就原告委託被告仲介買主銷售系爭房地部分，固屬民法第五百六十五條所規定之居間契約，但就之後被告協助履行買賣相關手續部分，則非屬居間契約之範圍，並無民法居間契約之適用。故本件縱如原告所述，被告將鑰匙先行交付買受人涂金葉係違約為有利於相對人之行為，但此部分已是原告與買受人涂金葉簽立房地買賣契約之後之履行階段，非屬居間契約之範圍，並無民法第五百七十一條規定之適用，原告此部分主張，自不足取。
（三）原告再云被告違約為有利於相對人涂金葉之行為擅自將系爭房屋之鑰匙交與買受人涂金葉，則被告自無依原約定收取仲介報酬之理，其報酬應予酌減。惟按民法第五百七十二條仍是規定在民法第二編第二章第十二節居間乙節內，則縱如原告所稱被告未經同意即違約為有利於相對人之行為，但如前所述，此部分非屬居間契約之範圍，仍無民法第五百七十二條規定之適用，原告此部分主張，仍不足取。
三、綜上所述，原告依民法第一百七十九條規定，請求被告給付八十萬元，及自九十二年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即無依據，不應准許。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十五日
民事第三庭 法 官 黃書苑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十五日
法院書記官 趙郁涵