臺灣臺北地方法院民事判決 92年度訴字第5430號原 告 僑裕豐建設實業股份有限公司法定代理人 寅○○
己○○訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 蔚中傑律師被 告 庚○○
丙○子○○丁○○辛○○共 同訴訟代理人 蔡調彰律師被 告 酉○○訴訟代理人 蔡調彰律師
李嘉典律師上 一 人複 代理 人 陳鴻興律師被 告 辰○○訴訟代理人 楊金順律師複 代理 人 丑○○
陳佳雯律師游朝義律師被 告 天○○兼訴訟代理人 申○○被 告 戌○○訴訟代理人 壬○○被 告 巳○○訴訟代理人 卯○○被 告 乙○○ 原住台北市○○路○段○○○號8樓
地○○亥○○○未○○ 原住台北市○○街○○○號7樓癸○○ 原住台北市○○路○段○○○號9樓戊○○ 原住台北市○○路○段○○○號12樓午○○ 原住台北市○○路○段○○○號9樓甲○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國94年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件原告之法定代理人原為陳志和，於民國93年2月9日本院
繫屬中，原告選任清算人為寅○○、己○○，此有其股東會會議紀錄在卷可稽，經原告清算人依法聲明承受訴訟，經核尚無不合，先予敘明。
本件被告乙○○、地○○、亥○○○、未○○、癸○○、戊
○○、午○○、甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：原告起訴主張：被告於72年間分別向伊公司購買坐落台北市
○○區○○路○段416、417、418等地號土地上之「仁愛名廬」房地暨停車位，買賣房屋標的、約定總價各如附表1所示，伊公司已依約完工、移轉系爭房地所有權並交屋予被告，詎被告尚有第38期至第41期自備款（領取使用執照、申請水電、水電接通、交屋）與銀行貸款等如附表1所示尚欠價金未給付，依民法第345條及系爭不動產買賣合約書約定，被告自應付清買賣價金，爰先為一部之請求等情。並聲明：㈠被告應給付原告各如附表1所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告方面：
㈠被告庚○○、丙○、子○○、酉○○、丁○○、辛○○、
天○○、申○○、戌○○、巳○○、甲○○則以：原告與合建地主因合建糾紛無法申領使用執照，於74年間即停工，由伊等部分訂購戶組成自救會將房屋完工，並為原告代墊合建地主陳永田繼承人應繳納遺產稅新台幣（下同）1,200萬元，始由訂購戶與地主於77年5月11日取得使用執照，原告並未履行領取使用執照、申請水電及交屋等義務，且原告並未依買賣合約將建物所有權辦理保存登記及移轉予伊等，迄訂購戶聲請調解後始依調解筆錄自行辦理建物所有權第一次登記及移轉登記，又房屋基地至今除自合建地主鄭萬年之繼承人取得部分基地應有部分外，其餘合建地主之基地仍未移轉過戶，原告並未依系爭買賣合約完工交屋及移轉建物基地所有權，不得請求被告給付買賣價金。又系爭買賣合約係72年間簽訂，依合約第6條及第14條約定，交屋應於72年9月正式開工約720個工作天完工，則交屋日應為74年9月，即為原告之買賣價金請求權得行使時，原告迄92年11月4日始提起本件訴訟，其買賣價金請求權已逾15年之消滅時效期間。再者，原告本應於74年9月完工取得使用執照，惟迄77年5月11日始取得使用執照，原告已逾期二年八個月即九百七十天，依系爭買賣合約第6條約定，原告應按被告已繳價款千分之一計算違約金，連同迄今原告未依買賣合約書履行債務，就已支付價金按法定利率5%計算，原告應給付伊等如附表2所示之違約金及損害賠償，伊等以該債權對原告主張抵銷，故原告之請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告辰○○辯以：伊並未與原告就系爭房地、停車位訂立
買賣合約，系爭買賣合約書及停車位買賣合約書所載買受人為訴外人許鄭溫溫，且其所有權係登記在訴外人許嫺嫺名下，故原告請求被告給付買賣價金顯無理由等語。並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告乙○○、地○○、亥○○○、未○○、癸○○、戊○
○、午○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
查原告於72年間與被告乙○○、庚○○、地○○、亥○○○
、未○○、天○○、癸○○、丙○、戊○○、子○○、戌○○、酉○○、丁○○、申○○、午○○、巳○○、辛○○、甲○○就坐落台北市○○區○○路1段416、417、418等地號土地上之「仁愛名廬」如附表1所示房屋、停車位及土地應有部分，簽訂預定不動產買賣合約書，各標的買賣總價如附表1所示，被告乙○○、庚○○、地○○、亥○○○、未○○、天○○、癸○○、丙○、戊○○、子○○、戌○○、酉○○、丁○○、申○○、午○○、巳○○、辛○○、甲○○迄74年止已繳納至第37期自備款等如附表1所示已繳價金，系爭大樓於77年5月11日取得使用執照等事實，為被告庚○○、丙○、子○○、酉○○、丁○○、辛○○、天○○、申○○、戌○○、巳○○、甲○○所不爭執，並經原告提出預定不動產買賣合約書（見本院卷㈠第10-173頁）、台北市政府工務局77使字第0322號使用執照存根（見本院卷㈡第82頁）為證，堪信為真實。
原告主張伊公司已依約完工、移轉系爭房地所有權並交屋予
被告，惟被告尚有第38期至第41期自備款（領取使用執照、申請水電、水電接通、交屋）與銀行貸款等如附表1所示尚欠價金未給付，依民法第345條及系爭不動產買賣合約書約定，被告應付清買賣價金，被告則以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執析述如下：
㈠原告主張被告辰○○向其購買如附表1所示項次7之房屋、
停車位及坐落土地應有部分，已為被告辰○○所否認，自應由原告就兩造間有買賣關係存在之有利事實負舉證之責。經查，依原告提出之預定不動產買賣合約書及停車位買賣合約書之記載，買主之姓名已由辰○○更改為許鄭溫溫（見本院卷㈠第127、128、168頁），此亦為原告所不爭執，且系爭房屋坐落土地部分所有權應有部分係登記在許嫺嫺名下，亦有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈡第27頁），被告辰○○既非系爭買賣合約之買受人，則原告請求其給付買賣價金，顯屬無據。
㈡按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又按請求履行債務之債，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。最高法院著有17年上字第917號判例、43年台上字第377號判例可資參照。本件原告主張伊公司已依約完工、移轉系爭房地所有權並交屋予被告，已為被告所否認，依上開說明，自應由原告舉證以實其說。經查：
⒈依系爭買賣合約書房屋繳款明細表之記載，自備款部分
第38期為領取使用執照時給付，第39期於申請水電時給付，第40期於水電接通時給付，第41期於交屋時給付，最後則為銀行貸款（見本院卷㈠第20頁），原告請求被告給付該部分款項，自應舉證證明其已履行上開義務始為可取。查本件原告雖提出台北市政府工務局使用執照存根為證（見本院卷㈠第82頁），惟此僅可證明系爭大樓於77年5月11日取得使用執照，不能認定係原告所請領，且依系爭買賣合約書第6條約定，系爭大樓預定於72年9月開工，自開工日起720個工作天完工（請領使用執照為準）（見本院卷㈠第132頁反面），但依前揭使用執照存根所載竣工日期為74年12月8日，迄77年5月11日發照已達2年半，則原告顯已違反上開合約第6條之約定。
⒉原告另提出其與訴外人久福建設有限公司（下稱久福公
司）、地主鄭萬年繼承人所訂協議書，欲證明其為領取使用執照並使被告取得基地所有權，同意被告將應付之買賣尾款直接撥付予地主，足認其已履行契約義務云云。然查，原告依約本負有取得系爭大樓使用執照及使被告取得坐落基地應有部分所有權之義務，原告亦不否認曾與合建地主發生糾紛，觀諸該協議書第1條、第2條、第3條、第5條之內容，原告與久福公司同意支付鄭萬年之繼承人遺產稅暨稅捐補償800萬元，由被告等訂購戶應付原告之價款中直接給付鄭萬年之繼承人，其中400萬元於使用執照副本申請書及委託書、切結書蓋用印章時由訂購戶交付予鄭萬年之繼承人，餘款400萬元則於鄭萬年之繼承人將土地過戶移轉登記文件交與訂購戶辦理產權移轉登記時，由訂購戶直接交付予鄭萬年之繼承人，鄭萬年之繼承人應儘速協助久福公司、原告及訂購戶完成使用執照副本之取得及申請，並蓋妥一切印蓋之文件，委由被告子○○領取使用執照副本（見本院卷㈡第84-85頁），可見原告因與地主發生糾紛無法獨力解決，致系爭大樓未能順利取得使用執照，須被告等訂購戶交付價款予地主，始能申請取得使用執照並移轉部分基地應有部分之所有權。
⒊又依被告提出77年2月26日系爭大樓訂購戶與地主陳永
田之繼承人及原告簽訂之協議書第1條、第2條、第5條所載，因系爭大樓合建土地地主陳永田繼承問題三方達成協議，由訂購戶支付陳永田之繼承人1,200萬元，以供辦理繼承問題，該款項於使用執照申請送件時，由訂購戶交予陳永田之繼承人之全權委託人陳根旺之帳戶，存摺由見證人律師保管，於使用執照副本領取時，始由律師將存摺交予陳根旺領取，陳永田之繼承人並保證不反對申領使用執照，全力配合申請使用執照、瓦斯、水電，並依合建契約將基地直接移轉登記與訂購戶，使用執照如無法申領，陳永田之繼承人另將1,200萬元退還訂購戶（見本院卷㈠第251、252頁）；再觀諸77年3月30日原告與久福公司及訂購戶簽訂協議書之內容，係就原告與久福公司之合建事件及原告與訂購戶之買賣事件達成協議，原告同意於與久福公司決算前先分配700萬元予久福公司，由訂購戶應付買賣價金直接撥付，其中350萬元交予見證律師保管，於使用執照核發訂購戶取得時交付，另於訂購戶取得久福公司為起造人之買賣房屋所有權狀時給付200萬元，餘款150萬元於訂購戶應付原告價款內優先給付予久福公司，原告與久福公司並應配合向主管機關申領使用執照，並同意將領得之使用執照委託訂購戶領取並保管，又以久福公司為起造人之買賣標的物所有權依原告與訂購戶之買賣合約直接移轉登記予各訂購戶，於移轉登記完成前如遭第三人查封，久福公司同意就訂購戶為原告墊付之款項負連帶清償責任，原告與久福公司並應協調地主配合申領使用執照及辦理土地移轉登記予各訂購戶（見本院卷㈡第90、91頁）。益證原告與合建地主及原始起造人久福公司因契約糾紛無法申領使用執照，由被告參與地主協議，並由被告先行支付買賣價款予地主及久福公司，始由訂購戶與地主申領使用執照，原告僅係配合協調而已。
⒋第查，原告並未依系爭買賣合約辦理系爭大樓建物第一
次總登記並移轉建物所有權予被告，其中被告酉○○、戌○○、丁○○、子○○、庚○○、申○○對久福公司聲請調解後，始與久福公司成立調解，由久福公司辦理建物第一次總登記移轉所有權予被告後，被告給付久福公司200萬元，有本院79年3月12日79年度調字第60號調解筆錄可憑（見本院卷㈡第160、161頁），另被告甲○○、戊○○、癸○○、天○○、未○○、巳○○、亥○○○、地○○則對原告聲請調解，於成立調解後原告始同意辦理建物第一次總登記並移轉所有權予被告，亦有本院79年4月3日79年度調字第61號調解筆錄足佐（見本院卷㈡第162、163頁），則原告主張其係依約履行移轉建物所有權予被告，尚難採信。再者，系爭大樓坐落基地，除合建地主之一鄭萬年之繼承人移轉部分基地所有權應有部分予被告外，其餘合建地主仍未辦理基地所有權應有部分移轉登記，被告等訂購戶並未取得系爭土地之全部所有權，且地主之一陳永田之繼承人陳林梅等曾主張訂購戶及建商無權占有系爭大樓坐落基地，應給付相當於租金之不當得利，亦經本院於82年7月28日以82年度訴字第783號民事判決認被告庚○○、地○○、亥○○○、未○○、天○○、戊○○、戌○○、丁○○、申○○、巳○○、辛○○、甲○○各應給付38,936元，被告子○○、酉○○及被告辰○○之妹許嫺嫺各應給付77,872元在案（見本院卷㈡第164-168頁），益見被告係透過調解方式始取得建物所有權，且原告並未依系爭買賣合約履行移轉系爭大樓建物所有權及坐落土地所有權予被告之義務。
⒌原告雖謂依被告等訂購戶與地主簽訂之前揭協議書，可
知係由地主直接負移轉登記所有權予被告之義務，故被告未能取得系爭大樓坐落基地所有權與被告無涉云云。惟查，觀諸上開協議書之內容，只是約定由地主直接將所有權移轉予訂購戶，並非免除建商之契約義務，系爭大樓坐落基地所有權既未完全移轉登記予被告，自難認原告已履行其契約義務。
⒍準此，原告並未舉證證明其已依約完工、請領使用執照
、移轉系爭房地所有權並交屋予被告，則原告請求被告應給付第38期至41期之自備款及銀行貸款，即非有據。
綜上所述，被告辰○○並未與原告訂立不動產買賣合約書，
原告請求其給付買賣價金，洵非有據，原告另主張伊公司已依約完工、請領使用執照、移轉系爭房地所有權並交屋予被告，亦無足取，被告抗辯尚屬可信。從而，原告本於民法第345條及系爭不動產買賣合約書約定請求被告應給付各如附表1所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付之利息，即有未合，不應准許。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
假執行之宣告：
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 4 日
民事第四庭法 官 劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 8 日
書記官 楊勝欽附表1：
┌──┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐│項次│被告姓名│房屋樓層│買賣總價│已繳價金│尚欠價金│請求金額││ │ │別 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 1 │庚○○ │A1-5樓 │557萬元 │353萬元 │204萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 2 │丙○ │B2-11樓 │487萬元 │291萬元 │196萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 3 │子○○ │A1-7樓 │1,123萬 │717萬元 │406萬元 │10萬元 ││ │ │A2-7樓 │元 │ │ │ ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 4 │丁○○ │A2-5樓 │561萬元 │356萬元 │205萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 5 │辛○○ │B2-5樓 │500萬元 │303萬元 │197萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 6 │酉○○ │A1-13樓 │1175萬元│774萬元 │401萬元 │20萬元 ││ │ │A2-13樓 │ │ │ │ ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 7 │辰○○ │B1-7樓 │1040萬元│639萬元 │401萬元 │10萬元 ││ │ │B2-7樓 │ │ │ │ ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 8 │天○○ │B1-13樓 │530萬元 │325萬元 │205萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 9 │申○○ │A2-11樓 │550萬元 │348萬元 │202萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 10 │戌○○ │A1-11樓 │615萬元 │408萬元 │207萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 11 │巳○○ │B1-11樓 │549萬元 │346萬元 │203萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 12 │乙○○ │B1-8樓 │463萬元 │267萬元 │196萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 13 │地○○ │B1-4樓 │490萬元 │294萬元 │196萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 14 │亥○○○│B1-10樓 │524萬元 │320萬元 │204萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 15 │未○○ │B1-12樓 │500萬元 │300萬元 │200萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 16 │癸○○ │B2-9樓 │489萬元 │293萬元 │196萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 17 │戊○○ │B2-12樓 │460萬元 │264萬元 │196萬元 │10萬元 │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 18 │午○○ │B1-9樓 │529萬元 │332萬元 │197萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 19 │甲○○ │B2-13樓 │520萬元 │319萬元 │201萬元 │10萬元 ││ │ │停車位 │ │ │ │ │└──┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘附表2：
┌────┬────┬──────┬─────┬──────┐│被告姓名│已繳價金│違約金 │遲延利息 │ 合 計 │├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│酉○○ │675萬元 │6,547,500元 │896,918元 │14,194,418元│├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│子○○ │679萬元 │6,586,300元 │902,233元 │14,278,533元│├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│丙○ │264萬元 │2,560,800元 │350,795元 │ 5,551,595元│├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│辛○○ │264萬元 │2,560,800元 │350,795元 │ 5,551,595元│├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│庚○○ │353萬元 │3,424,100元 │469,055元 │ 7,423,155元│├────┼────┼──────┼─────┼──────┤│丁○○ │317萬元 │3,074,900元 │421,219元 │ 6,666,119元│└────┴────┴──────┴─────┴──────┘