臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第七六五號
原 告 合記建設股份有限公司法定代理人 王至恒訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰元，及自民國八十九年六月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）七十四萬八千二百元，及其中十四萬八千二百元部分自民國（下同）八十九年六月一日起、其餘六十萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：原告於八十七年九月間應領有建造執照之訴外人蔡恒華之要求，出資經營中和市○○路住戶合建案，並於八十七年十月一日與被告簽立合建契約書（下稱系爭契約），約定由被告提供其所有坐落臺北縣中和市○○段二八張小段五七六─二地號土地（面積約九八平方公尺，應有部分為四分之一），配合其餘共有地主之土地，供住宅大樓建築基地之用，與原告合作興建住宅大樓。原告已依約給付第一期保證金七萬四千一百元與被告。詎訴外人即地主陳灣等五戶於開工前竟拒絕簽約，致前開合建案無從進行。茲因全體地主無法履行系爭契約第二條第一項所定達成合建協議及交付房地等不可分債務，顯有可歸責於全體地主之給付不能情事，致原告受有六千九百餘萬元之損害，其等自應負連帶責任（每位地主平均應負擔約一百萬元之損害賠償）。依民法第九十九條第二項、第二百二十六條、第二百五十六條、第五百零七條規定，原告自得主張解除系爭契約。原告業於八十九年六月間向全體地主表示解除合建契約之意思。且系爭契約亦經最高法院九十一年度台上字第八四六號民事判決認定因解除條件成就而失其效力確定在案。依民法第二百五十九條規定、系爭契約第二條第一項、第八條第五項及第八項約定，原告自得請求被告返還前開保證金七萬四千一百元，並加倍賠償保證金七萬四千一百元暨損害賠償六十萬元，合計七十四萬八千二百元，並其中加倍保證金十四萬八千二百元部分自解約之日即八十九年六月一日起、其餘六十萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月十五日起計付法定遲延利息。
三、證據：提出系爭契約、支票、合建案損失金額憑證明細表、支出及所失預期利益明細表、收據、晶采連城合建地主簽約細則報告、轉帳傳票、請款單、統一發票、存款領息憑條、利息收據、中和市○○路（台貿一村）土地合作開發案、本院九十年度訴字第一００四號民事起訴狀及民事判決、臺灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定暨確定證明書、本院九十二年度訴字第七六四號民事判決暨民事上訴理由狀、本院九十一年度訴字第六四一０號、九十二年度訴字第五二０號、九十一年度訴字第六四０六號民事判決、世華聯合商業銀行授信承做條件通知及常務董事會議決議案通知單等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造簽立系爭契約時，原告聲稱已獲全體地主之同意，並據此向臺北縣政府申請核發建造執照，暨以八十八年七月一日為拆除開工日期，被告乃依約履行搬遷及交付房地之義務，並支領二萬元之搬遷補貼款及每月一萬五千元之房租補貼款。詎原告竟未據實告知陳灣等五戶尚未簽約乙事，並自八十九年六月間起中斷支付前開房租補貼款，迨同年九月底方給付當年六月份之房租補貼款，並告知當年七月份以後之房租補貼款，得以前開保證金扣抵。直至同年十二月初，原告方告知有部分地主尚未簽約，且景氣不好，擬放棄合建計畫，並要求被告自行遷回。被告自同年七月間起至十二月初遷回時止，計有房租補貼款九萬元尚未領取，前開保證金亦不足扣抵。
（二）被告迄未接獲原告表示解除契約之書面通知，且請領建造執照須經全體地主之同意始得為之，而臺北縣政府已於八十七年九月七日核發工地拆除執照及建造執照，並經原告於同年十月十四日領取，八十八年七月一日申報開工在案，該建造執照迄今仍屬有效，足證本件合建案已獲全體地主之同意，自無系爭契約第二條第一項所定全體地主無法達成合建協議可言，原告即不得單方表示解除契約。
（三）系爭契約係由兩造所簽立，並非被告與全體地主連帶訂立，且被告於簽約時，亦未明示對原告負全部給付之責，法律又無明文規定被告與其他地主間成立連帶債務，故原告所為被告應與其他地主負連帶責任之主張，顯非有據。又此合建案計有四十餘戶地主參與，乃重大工程，原告未按正常程序以獲取全體地主同意，即擅自申請核發建造執照及申報開工，又以拆除圍牆之方式要脅陳灣等五戶就範，致雙方惡言相向，原告復因景氣欠佳，資金不足，致未能與陳灣等人達成合建協議，原告理應自行承擔當初決策之後果與損失。況原告經營事業，理應自行評估風險。且保證金具有約束兩造有效執行契約規範之性質，本件既係原告違約在先，被告當無返還保證金之必要。是被告既已依約交付房地，並無何債務不履行情事，且其他地主違約，非可歸責於被告，從而原告請求被告賠償前開損害，實屬無據。
三、證據：提出系爭契約、照片、本院九十二年度訴字第七六四號民事判決等件為證。
理 由
一、本件原告原起訴請求被告給付七十四萬八千二百元及自八十八年一月一日起算之法定遲延利息，嗣就利息請求部分變更為自八十九年六月一日起算，其後又變更為其中十四萬八千二百元部分自八十九年六月一日起算暨其餘六十萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月十五日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：伊於八十七年十月一日與被告簽立系爭契約，約定由被告提供前開土地，配合其餘共有地主之土地，供住宅大樓建築基地之用，與伊合作興建住宅大樓。伊已依約給付第一期保證金七萬四千一百元與被告。詎訴外人即地主陳灣等五戶於開工前竟拒絕簽約，致前開合建案無從進行。茲因全體地主無法履行達成合建協議及交付房地等不可分債務，顯有可歸責於全體地主之給付不能情事，致伊受有六千九百餘萬元之損害，其等自應負連帶責任（每位地主平均應負擔約一百萬元之損害賠償）。依民法第九十九條第二項、第二百二十六條、第二百五十六條、第五百零七條規定，伊自得主張解除系爭契約。伊業於八十九年六月間向全體地主表示解除合建契約之意思。且系爭契約亦經另案最高法院判決認定因解除條件成就而失其效力確定在案等情，爰依民法第二百五十九條規定、系爭契約第二條第一項、第八條第五項及第八項約定，求為命被告返還前開保證金七萬四千一百元，並加倍賠償保證金七萬四千一百元暨損害賠償六十萬元，合計七十四萬八千二百元，及其中加倍保證金十四萬八千二百元部分自解約之日即八十九年六月一日起、其餘六十萬元自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月十五日起計付法定遲延利息之判決。
三、被告則以：原告於簽立系爭契約時，並未據實告知陳灣等五戶尚未簽約乙事，且自八十九年六月間起即中斷支付房租補貼款，直至同年九月底始告知當年七月份以後之房租補貼，得以前開保證金扣抵。迨同年十二月初，方告知有部分地主尚未簽約，且景氣不好，擬放棄合建計畫。伊自同年七月間起至十二月初遷回時止，計有房租補貼款九萬元尚未領取。又伊迄未接獲原告表示解除契約之書面通知，且本件建照迄今仍屬有效，自無系爭契約第二條所定全體地主無法達成合建協議致系爭契約失效可言。再本件既係原告違約在先，伊當無返還保證金之必要。
且其他地主違約，既非可歸責於伊之事由，則原告請求伊賠償前開損害，實屬無據等語，資為抗辯。
四、經查原告主張兩造於八十七年十月一日簽立系爭契約，約定由被告提供其所有坐落臺北縣中和市○○段二八張小段五七六─二地號土地（面積約九八平方公尺，應有部分為四分之一），配合其餘共有地主之土地，供住宅大樓建築基地之用，與原告合作興建住宅大樓。原告已依約給付第一期保證金七萬四千一百元與被告等事實，業據原告提出系爭契約、支票等件為證（見臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第二五一九號卷第一七頁至第二七頁、第二九頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、又原告主張地主陳灣等五戶拒絕簽約，致前開合建案無從進行，是被告就全體地主無法履行達成合建協議及交付房地等不可分債務，自應負連帶責任。伊業於八十九年六月間向全體地主表示解除合建契約之意思。且系爭契約亦因解除條件成就而失其效力。依民法第二百五十九條規定、系爭契約第二條第一項、第八條第五項及第八項約定，被告自應返還並加倍賠償前開保證金暨給付損害賠償計七十四萬八千二百元云云。被告除就地主陳灣等五戶拒絕與原告簽立合建契約乙節並不爭執外，餘均予否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年度台上字第一０五三號判例參照）。本件合建案因洽談多時，仍無法取得全體地主之一致共識，訴外人蔡恆華乃與部分地主簽立「中和市○○路（台貿一村）土地合作開發案」契約書，約定由地主提供土地使用同意書及拆除執照同意書，交由蔡恆華暨所屬建設公司負責申請建造執照，嗣該建造執照於八十七年九月七日核發，並經蔡恆華於同年十月十四日領取後，其又因資金不足，乃另覓原告承接該合建案，並由原告與包括被告在內之大部分地主簽立合建契約等事實，為兩造所不爭執，且有原告所提出之臺灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決附卷可稽（見本院卷第一五二頁至第一五六頁），是該建造執照，於兩造簽立系爭契約前既已核發並領取在案，則解釋系爭契約第二條第一項所定：「‧‧‧或因全體地主無法達成合建協議時，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則本契約自動解約及作廢（解除條件成就而失效）‧‧‧」等文句（見臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第二五一九號卷第一八頁）之真意，自應認系爭契約之解除條件，尚包括「因全體地主無法達成合建協議，致未能依原核發建造執照建築，而須重新申請建造執照」之情形在內。而依前所述，本件合建案地主陳灣等五人既未與原告達成合建協議，應認系爭契約所定之解除條件業已成就，依系爭契約第二條第一項約定及民法第九十九條第二項規定，系爭契約即當然失其效力，無待原告另為解除契約之意思表示等情，亦經臺灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定確定在案（見本院卷第一五二頁至第一五九頁）。故原告所為系爭契約已因全體地主無法達成合建協議之解除條件成就而失其效力之主張，應屬有據。被告抗辯迄未接獲原告表示解除契約之書面通知，是系爭契約仍屬有效云云，自不足取。
（二）被告另以：請領建造執照須經全體地主之同意始得為之，而本件合建案既已取得建造執照，並向主管機關申報開工在案，足證本件合建案已獲全體地主之同意，並無全體地主無法達成合建協議云云。惟查，如前所述，陳灣等五人既未與原告簽立合建契約，且申請建造執照及申報開工，與地主及建商間達成合建契約之合意與否，係屬二事，再參以臺灣高等法院調閱本件臺北縣政府工務局建造執照案卷，並無合建契約相關資料，而觀諸各地主所出具之「土地使用權同意書」，亦載明「為申請建造執照特立此同意書為憑」等字樣，有卷附臺灣高等法院九十年度上字第六九八號民事判決可憑（見本院卷第一五五頁），足見該等同意書僅係供申請建造執照之用，尚與合建契約之成立無涉，難認出具同意書之地主已與原告達成合建房屋之合意。是請領建造執照時縱須檢附全體地主所出具之「土地使用權同意書」，亦難據為原告業與全體地主達成合建協議之認定。此外，被告又始終不能舉證證明原告確與全體地主達成合建協議，是其所辯本件合建案已獲全體地主之同意，並無系爭契約第二條第一項所定情形，是系爭契約仍屬有效云云，並不足取。
（三）被告又抗辯：原告於八十九年九月底曾告知當年七月份以後之房租補貼款每月一萬五千元，得以前開保證金扣抵云云。惟為原告所否認，且系爭契約既因解除條件成就而失其效力，被告自無依約請求原告給付房租補貼款之權利，其又不能舉證證明原告確曾同意以前開保證金扣抵八十九年七月份以後之房租補貼款，則其所為原告同意扣抵之抗辯，亦不足取。
（四）被告另以：原告經營事業，理應自行承擔風險及損失，且保證金具有約束兩造有效執行契約規範之性質，本件既係原告違約在先，被告當無返還保證金之必要云云。惟查被告就其所辯本件係因可歸責於原告之事由，致未能與全體地主達成合建協議乙節，既始終不能舉證以實其說，則其所辯原告違約，其無庸返還保證金云云，尚非足取。從而，系爭契約既因全體地主無法達成合建協議之解除條件成就而失其效力，則原告依系爭契約第二條第一項約定，請求被告返還前開第一期保證金七萬四千一百元，即屬有據。
（五）至原告主張依系爭契約第二條第一項約定被告就全體地主無法達成合建協議及交付房地等不可分債務，應負連帶責任，故依系爭契約第八條第五項及第八項約定，被告即應加倍賠償前開保證金七萬四千一百元及賠償損害六十萬元云云，亦為被告所否認。經查：
１、依系爭契約全文以觀，被告所應負之契約義務，僅係提供其所有前開土地應有部分，配合其餘共有地主之土地，供住宅大樓建築基地之用，與原告合作興建負連帶責任（系爭契約第一條約定參照）。且原告又不能證明被告有明示願就其他地主與原告達成合建合意乙事負責，法律復無明文規定被告與其他地主間成立連帶債務（民法第二百九十二條準用同法第二百七十二條規定參照），則原告所為被告與其他地主應負連帶責任之主張，洵屬無據。
２、按系爭契約第八條第五項固約定：「甲方（即被告）如未履行本契約約定時，除應將已收乙方（即原告）之保證金即時退還乙方外，並須加倍賠償甲方所收之保證金給予乙方‧‧‧」，第八項約定：「如甲方之一違約致造成損失，應由違約之甲方負責賠償全體甲方及乙方之一切損失‧‧‧」（見臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第二五一九號卷第二四頁）。惟查被告已依約搬遷他處並交付房地與原告，為原告所不爭執，足認被告已履行其依系爭契約所應盡之義務，且前開合建案係因地主陳灣等五人未與原告達成合建協議因而失其效力，並非被告違約所致，既如前述，被告即無可歸責於己之債務不履行事由，自無系爭契約第八條第五項及第八項約定之適用。原告主張被告未履行系爭契約，顯有可歸責之給付不能情事，而依系爭契約第八條第五項及第八項約定，請求被告加倍賠償保證金七萬四千一百元及賠償損害六十萬元，即屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第二條第一項約定，請求被告給付保證金七萬四千一百元，並自八十九年六月一日起計付法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。至超過上開部分之請求，則屬無據，不應准許。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十六 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 李維心法 官 陳芃宇右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十六 日
法院書記官 高菁菁