臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴更一字第一八號
原 告 乙○○○訴訟代理人 劉錦隆 律師被 告 丁○○原名高訴訟代理人 李文平 律師右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾參萬柒仟捌佰貳拾元及自民國九十年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，以新台幣玖拾參萬柒仟捌佰貳拾元預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：被告應給付原告新台幣玖拾參萬柒仟捌佰貳拾元及自民國九十一年一月三
十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
㈡陳述：
⒈被告於民國（下同）八十一年五月四日向原告買受坐落台北縣新店市○○段磺窟
小段第一一○之七四地號（面積為二三六二平方公尺）及第一一○之一○一地號（面積為四四六平方公尺）之土地（下稱系爭土地），價金共新台幣（下同）一千九百五十二萬元，約定尾款五百萬元於辦理產權登記予原告時，二日內付清。嗣被告陸續給付部分價金而僅餘一百零二萬元款項未給付，兩造再於八十二年十一月五日訂定協議書，約定上開餘款俟產權移轉予被告所指定之訴外人張文中名義登記完竣後一周內付清。嗣後又因法令變更，農地買賣之限制取消，雙方再次協議將本件系爭土地移轉過戶予被告，詎原告於九十年十一月八日將本件系爭土地移轉登記予被告後，被告竟拒不給付前開一百零二萬元尾款，經扣除被告前代墊之增值稅八萬二千一百八十元，目前被告尚欠原告九十三萬七千八百二十元未給付，為此提出本件訴訟。
⒉本件被告所購買者僅有系爭土地，並不包括其上建物，此由系爭買賣契約書第十
五條約定僅載明土地，未及建物一情即明，況被告所出具之委託書亦僅載明購買土地，並無建物，至系爭買賣契約書第十四條第二項所約定之直潭段磺窟小段一一○—七四及一一○—一○一地號土地及地上物，係因系爭土地業已出賣給被告，故地上物同意由被告全權使用而已，並非地上物亦作價出賣給被告。原告將系爭土地交付被告後，被告即將原有房屋拆除，另行興建面積高達一、二百坪之建築，門牌編為新店市○○路○段八十一項一號之一，開設天后宮長達八、九年，直至欲辦理所有權移轉登記時，為申請系爭土地為農用之證明，始行拆除，足見被告購買系爭土地之目的係在開宮，並非欲在系爭土地上蓋合法農舍。原告依約僅在配合被告爭取合法農舍之建築、水電，並未保證系爭土地可以興建合法農舍，爭取合法農舍之主導與發動仍為被告，若原告曾保證系爭土地可以興建合法農舍，被告亦因此始同意購買，且約定若原告申請到合法農舍時，由被告支付二百四十八萬元，則在未申請到合法農舍前，被告豈有可能在八十二年十一月五日即將該二百四十八萬元之價金交付原告？被告又如何可能在簽約後長達十年期間均不為反應？何以繼續辦理所有權移轉過戶事宜？為何在系爭土地上興建天后宮長達八、九年？詎被告從未向主管機關爭取合法農舍之建築，反將原有房屋拆除而興建天后宮，足見被告購買系爭土地之目的並非在興建合法農舍。又系爭土地旁已有既成道路供出入使用，被告所謂無法出入系爭土地云云，並非事實。縱認被告所辯上情均屬事實，惟系爭土地交付被告使用已長達十年，被告均未曾通知原告指稱給付有瑕疵，反於九十年十一月間辦理所有權移轉登記，依民法第三百五十六條規定，應視為被告已承認其所受領之物，被告縱然欲主張契約解除權或減少價金，其權利亦於系爭土地交付後六個月間不行使而消滅。
㈢證據：提出不動產買賣契約書、協議書影本各一件、土地登記謄本二件、委託書一件、同意書一件（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明： 原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：
⒈本件係因原告一再保證系爭土地可以興建合法農舍，被告始願購買，詎系爭土地
因位於台北水源特定地區，根本不能為任何使用，原告對此應明知，卻虛偽承諾儘量配合被告爭取合法興建農舍，致生此次糾紛。被告於發現原告詐騙行為後，已依民法第九十二條規定發函撤銷意思表示，另原告之給付內容不符債之本旨，應屬不完全給付，依民法第二百二十七條、第二百五十六條規定，被告亦可解除契約，被告對此亦再為解除契約之表示。
⒉另依系爭契約書第十四條特約是項第五點約定，原告應無條件提供一百坪土地予
被告使用，然原告迄今仍未提供，導致被告無法出入系爭土地，原告違背系爭契約約定，至為卓然。又依民法第二百六十四條規定，原告既未能依債之本旨給付，在原告依約為完全給付前，被告亦主張同時履行抗辯。
㈢證據：提出經濟部台北水源特定區管理委員會證明書、經濟部水利署台北水源特
定區管理局九十二年四月二十五日水臺建字第○九二五○○二二一七○號函、律師事務所函（以上均為影本）、相片一幀等件為證，並聲請訊問證人甲○○、丙○○。
理 由
一、本件原告起訴主張其與被告於八十一年五月四日簽訂不動產買賣契約書，由被告向原告買受坐落台北縣新店市○○段磺窟小段第一一○之七四地號及第一一○之一○一地號土地，價金共一千九百五十二萬元，約定尾款五百萬元於辦理產權登記予原告時，二日內付清，嗣被告陸續給付部分價金而僅餘一百零二萬元款項未給付，系爭土地已於九十年十一月八日移轉登記予被告，詎被告竟拒不給付前開一百零二萬元尾款，經扣除被告前代墊之增值稅八萬二千一百八十元，目前被告尚欠原告九十三萬七千八百二十元未給付，為此訴請被告給付尾款等語；被告則以其所以購買系爭土地，係因原告一再保證系爭土地可以興建合法農舍，詎系爭土地因位於台北水源特定地區，根本不能為任何使用，原告明知此事卻虛偽承諾儘量配合被告爭取合法興建農舍，顯屬詐騙行為，被告爰依民法第九十二條規定撤銷意思表示，又原告之給付內容不符債之本旨，應屬不完全給付，被告亦得依民法第二百二十七條、第二百五十六條規定解除契約，是原告訴請被告給付尾款，自無理由云云。
二、本件兩造對雙方曾於八十一年五月四日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告出售台北縣新店市○○段磺窟小段一一○—七四、一一○—一○一地號土地予被告，嗣後原告亦已將上開土地移轉登記予被告一節均不否認，上開部分事實亦有不動產買賣契約書、土地登記謄本等影本在卷可稽，上開事實洵堪認定。原告起訴主張依系爭合約書第二條第四項約定，系爭土地於辦理過戶登記後，被告即應支付尾款，如今系爭土地已經辦理過戶予被告，被告即應支付尾款等語。經查，系爭土地確已於九十年十一月八日辦理移轉登記予被告，此部份事實有土地登記謄本在卷可稽，已如前述，是本件原告請求被告支付尾款之停止條件已然成就，當無疑問。本件被告據以抗辯、拒絕支付尾款之主要理由，乃雙方於簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告曾保證系爭土地得合法興建農舍，雙方乃以此為前提條件而簽訂系爭不動產買賣契約，詎系爭土地因位於水源特定區內，不得興建任何建築物，是原告乃以詐騙行為誘使被告簽訂系爭契約，其自得解除契約云云。經查，被告所謂原告曾保證系爭土地得合法興建農舍之依據，乃系爭契約書第二條第三項約定：「．．．若乙方（即原告）申請到合法農舍時．．．。」，以及契約書末尾手寫事項第六點約定：「乙方同意儘量配合甲方（即被告）爭取合法農舍之建築、水電」等文字，及證人丙○○、甲○○之證詞（以上請分別參本院九十二年七月十七日、八月二十八日言詞辯論筆錄）。惟依系爭契約第二條第三項全文意旨所載，乃：「第三次付款：若乙方申請到合法農舍時，由甲方付款新台幣貳佰肆拾捌萬元正。若無申請合法農舍時，參款一併歸於尾款。」，細究其文字內容，乃指第三期款之付款期限，以原告是否能合法申請興建農舍為區別條件，若原告能合法申請興建農舍，則取得許可時，被告即應支付第三期款二百四十八萬元，若不能申請合法興建農舍時，則第三期款留待支付尾款時一併支付，而依第二條第四項約定，尾款支付期限乃系爭不動產所有權移轉登記、辦理過戶後。由上開契約文字義涵可知，被告對於系爭土地得否合法興建農舍並非完全有把握，是以，倘原告得代為申請合法興建農舍時，第三期款付款期限則定在取得許可之後，若無法申請合法興建農舍，則第三期款延遲至支付尾款時一併支付，換言之，不論系爭土地得否合法興建農舍，被告均應支付購買土地之價款，亦即，縱使系爭土地無法合法興建農舍，系爭契約對雙方當事人仍屬有效，雙方仍願繼續依約履行義務，此時原告之義務即為辦理所有權移轉登記予被告，被告則係將第三期款連同尾款支付予原告，如此看來，本件兩造於簽訂系爭買賣契約時，是否確以系爭土地得合法興建農舍為前提要件，顯有疑問？本件兩造均不否認系爭契約歷經兩次修正，被告部分尚且由其友人協助審視（參上開證人證詞），於簽訂契約時，仍以手寫文字作如斯表示，足見兩造應無以系爭土地須得合法興建農舍此一因素作為契約成立之前提要件，上開證人之證詞，或因年代久遠，或因與被告私誼因素，致有證詞異於契約文字之情形，然就當事人間之爭執，自仍以契約文字所示意義審度為宜。況系爭契約末尾手寫文字第六點亦僅記載：「乙方（即原告）同意儘量配合甲方（即被告）爭取合法農舍之建築、水電。」等語，並非原告保證系爭土地得合法興建農舍之意，所謂「儘量配合」云云，究何所指？如何行為得認為係達到「儘量」程度？如何行為得認為係已經「配合」？均有未明之處，再者，縱使原告已「儘量配合」爭取，仍有可能無法取得興建農舍之許可，此際得否以原告已經「儘量配合」而認為已經履行契約義務？或者，認為原告雖已儘量配合，惟既無法獲得許可，仍屬未依約履行？上開文字既然僅係要求原告儘量配合，即已預設無法獲得許可之可能性，此為兩造所明知，若連同契約書第二條第三項文字內容，仍應認為縱使無法取得興建農舍之許可，系爭契約對當事人仍屬有效，雙方仍應依約履行義務，換言之，仍無法因此認定原告曾擔保系爭土地得合法興建農舍，是被告上開辯詞，當屬無據。
三、尤有甚者，系爭買賣契約係在八十一年五月四日簽訂，至九十年十一月八日始辦理所有權移轉過戶事宜，期間相距九年有餘，於此期間內，若謂被告完全不知系爭土地之使用限制情形，顯然難以想像。又依被告所提出之經濟部臺水源特定區管理委員會於八十九年十一月二日所核發之證明書（參被證一）顯示，斯時被告亦已經知悉系爭土地係保安保護區，不得為任何使用，何以未為任何反應，反於九十年十一月八日與原告共同辦理所有權移轉登記事宜？足見被告亦認為系爭土地之性質並不影響系爭契約之成立，是以，縱然系爭土地不適於興建農舍，惟此一因素既非兩造簽訂系爭契約之先決條件，原告已依約將系爭不動產所有權移轉登記予被告，依系爭契約書第二條第三項、第四項之約定，支付第三期款與尾款之停止條件已經成就，被告自應依約給付價金予原告，被告以契約書中未約定之事項作為抗辯事由，同時以此作為解除契約之理由，應屬無據，系爭契約於兩造間仍屬有效，從而，本件原告依約請求被告支付尾款九十三萬七千八百二十元，及自九十年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免予假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日
民事第二庭 法 官 汪漢卿正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日
書記官 許婉如