臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一一五０號
原 告 財團法人美南浸信會台北市事務所法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃榮謨律師複 代 理人 張瓊文律師被 告 詮信光學股份有限公司兼法定代理人 甲○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告銓信光學股份有限公司應將坐落門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋、臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋、及臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下停車場地下層編號０一及０二停車位遷讓返還予原告。
被告銓信光學股份有限公司應給付原告新臺幣伍拾伍萬壹仟伍佰元，及自民國九十二年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自民國九十二年三月一日起至返還前項房屋及停車位之日止，按月給付新臺幣壹拾壹萬零叁佰元之違約金。
被告甲○○應給付原告新台幣貳拾柒萬伍仟壹佰元及自民國九十二年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告銓信光學股份有限公司負擔十分之八、被告甲○○負擔十分之二。
本判決第一項、第二項、第三項得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告詮信光學股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋、臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋、及臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下停車場地下層編號０一及０二之停車位遷讓返還予原告。
二、被告詮信光學股份有限公司應給付原告新台幣（下同）五十五萬一千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及自民國九十二年三月一日起至交還前開房屋及停車位之日止，按月以一十五萬四千三百元計算之違約金。
三、被告甲○○應給付原告二十七萬五千一百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、依據雙方所簽訂之車位租賃契約書第七條第六項約定「如因本契約涉訟，甲乙雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院」，故本件本院有管轄權。
二、被告甲○○於民國九十一年三月一日向原告承租坐落於台北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋（下稱系爭七號二樓房屋）、台北市○○○路○段○○○巷○弄○號二樓之房屋（下稱系爭九號二樓房屋）、及台北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下停車場地下層編號０一及０二停車位（下稱系爭停車位），約定租賃期間自九十一年三月一日起至九十二年二月二十八日止，系爭七號二樓之房屋每月租金為五萬六千四百元、押金十四萬一千元；系爭九號二樓之房屋每月租金為四萬二千九百元，押金十二萬五千四百元（原告誤載十二萬五千元）；停車位每月租金一萬一千元，押金一萬元，租金計十一萬三百元，押金共計二十七萬六千四百元。惟被告甲○○自九十一年五月份起即未給付租金，經原告多次催討，仍未給付，其後經被告甲○○要求，改由被告詮信光學股份有限公司（下稱詮信公司）為承租人，雙方並於同年九月三十日簽訂新約，租賃期間改為自九十一年十月一日起至九十二年九月三十日，租金金額並未變動，此有被告詮信公司與原告所簽訂之租賃契約及車位租賃契約可證。惟被告銓信公司未曾給付任何租金，經原告催告，被告甲○○於九十二年一月二十七日要求原告融通，並表明在九十二年二月二十八日前公司改組完畢，將有大量現金可供支付積欠租金，原告遂委請律師於九十二年二月十一日以（九十二）聚信民字第０一六號律師函通知被告甲○○及銓信公司，至遲於九十二年二月底前將積欠之租金全部清償完畢，逾期本會即終止租賃契約，不另通知，然被告詮信公司仍未依約履行，是雙方租賃契約已於九十二年二月二十八日終止，依民法第四百五十五條及第七百六十七條，被告應返還系爭房屋及停車位，請求如訴之聲明第一項所示。
三、由於被告甲○○自九十一年五月至九月共積欠五個月租金，計五十五萬一千五百元，經以押金二十七萬六千四百元扣抵完畢後，被告甲○○尚欠租金二十七萬五千一百元，依民法第四百三十九條規定，被告甲○○應給付如訴之聲明第三項所示金額及利息。
四、被告詮信公司積欠自九十一年十月起至九十二年二月共五個月租金，計五十五萬一千五百元，依民法第四百三十九條規定，被告詮信公司除應給付前開積欠租金外，依房屋租賃契約第六條第二項規定、車位租賃契約第六條第二項規定，被告詮信公司應支付以房屋租金一倍及停車位租金五倍計算之違約金，故被告應自九十二年三月一日起至遷讓返還房屋及停車位之日止，按月給付原告十五萬四千三百元之違約金（房屋部分按一倍計算每月九萬九千三百元，車位部分按五倍計算，每月五萬五千元），如訴之聲明第二項所示。
乙、被告方面：被告自八十五年十二月一日起租用原告房屋為營業用辦公室，已有六年半之久，因九十一年三月股東間爆發重大衝突，公司業務一厥不振，始積欠原告房屋租金，非惡意故意拖延不付款。另原告所列舉之金額與被告所紀錄之金額，出入甚大，且違約金過高。
理 由
一、程序方面：
（一）按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟，前項合意，應以文書定之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依被告所簽具之車位租賃契約書第柒條第六項約定，兩造因本契約涉訟，同意本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先說明。
（二）本件被告二人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，業據其提出被告甲○○簽立之房屋租賃契約二紙、車位租賃契約、被告詮信公司簽立之房屋租賃契約書二紙、車位租賃契約書、原告於九十一年十二月二十六日函、被告甲○○於九十二年一月二十七日函、聚信律師事務所於九十二年二月十一日（九十二）聚信民字第０一六號函及掛號郵件收件回執二紙、詮信公司之最新變更登記事項卡、甲○○之未到場爭執，雖以書狀爭執原告主張租金數額有誤及違約金過高，惟其並未提出任何事證證明已繳清租金，故原告主張被告甲○○未繳納九十一年五月份至九月份租金五十五萬一千五百元，扣抵押金二十七萬六千四百元後，被告甲○○尚欠租金二十七萬五千一百元未清償；被告詮信公司於租賃契約終止後，仍未返還系爭房屋、停車位，亦未繳納自九十一年十月份至九十二年二月份之租金計五十五萬一千五百元，堪信真實。原告基於民法第四百五十五條、第七百六十七條請求返還系爭房屋、停車位及依租賃契約、民法第四百三十九條請求被告給付租金，應屬有據。
（二）按乙方（即被告銓信公司）於終止租約，不交還房屋，自終止租約之翌日起，乙方應按房屋壹倍計算之違約金。」、「乙方於終止租約不交還停車位，自終止租約之翌日起，乙方應支付按租金五倍計算之違約金予甲方」，房屋租賃契約第六條第二項、車位租賃契約書第陸條第二項定有明文。此條違約金之規定，應係就承租人不履行返還義務時，出租人所受損害賠償總額之約定，屬賠償額預定之違約金。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額民法第二百五十二條亦定有明文。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況，當事人實際上所受損害、債務人違約之惡意程度及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。被告詮信公司於租賃契約終止後，未依約履行遷讓交還系爭房屋及停車位之義務，使原告就系爭房屋及停車位之使用、收益權遭到剝奪，所受損害之價額及被告所得利益，即相當於租金之數額，本院審酌社會經濟狀況及原告所受損害相當於租金之使用收益等情事，認原告請求系爭房屋以一倍計算之違約金，應為適當，但系爭停車位以五倍計算之違約金，仍屬過高，應酌減為每月租金之一倍為適當，故原告請求違約金一十一萬零三百元（56400+42900+11000=110300），為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，予以駁回。
（三）從而，原告依據民法第七百十六七條、第四百五十五條請求被告詮信公司返還系爭房及停車位，為有理由，判決如主文第一項所示。另依被告詮信公司所簽訂之房屋及車位租賃契約，請求被告詮信公司給付租金五十五萬一千五百元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十二年七月五日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息；及自九十二年三月一日起至返還上開房屋之日止按月給付一十一萬零三百元之違約金為有理由，判決如主文第二項所示。另原告依被告甲○○所簽訂之房屋及車位租賃契約，請求被告甲○○給付租金二十七萬五千一百元及自起訴狀繕本之翌日（即九十二年七月五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，判決如主文第三項所示。至原告逾上開範圍之請求，非有理由，爰駁回之。
三、假執行之宣告：原告陳明願供擔保請准告假執行。經查原告勝訴部分，係依民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百八十九條第一項第三款判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
民事第一庭法 官 呂淑玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
法院書記官 方美雲