臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一一七七號
原 告 四季廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 朱俊雄律師
劉嵐律師被 告 福益實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃旭田律師右當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國九十二年十二月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）七百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告因興建坐落台北縣土城市○○路一百九十號等之「四季廣場公寓大廈」（下稱系爭大廈），陸續與系爭大廈之買受人，簽訂四季廣場房屋土地預定買賣合約，並於民國八十四年底完工交屋。然被告於出售系爭大廈之房屋時，在宣傳廣告單上臚列多項公共設施，包括預定設置於三樓之健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施；且依系爭買賣合約之附件三約定，公共休閒設施部分包括健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施。另依系爭買賣合約第十五條第二項第三款約定，系爭大廈之各項公共設備，於管理委員會正式成立後之三十日內，列冊移交管理委員會接管。而原告為系爭大廈依法設置之管理委員會，被告自應將所有之公共設施移交予原告。詎系爭大廈完工後，被告非但未依約設置上開公共城市○○路一百九十號三樓房屋，移轉登記予訴外人陳春諒，顯見被告已無再為給付之可能。則被告未依約設置上開公共設施，應依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百十五條規定，對原告負擔損害賠償責任。又上開三樓房屋之面積，為三十八點零三平方公尺，約為十一點五坪，按每坪市價十二萬元計算，被告應賠償一百三十八萬元。又系爭大廈地基之連續壁，因被告施工不當，致使地下一、二層樓時常漏水、積水，經原告向被告反映後，被告始於地下一、二層樓，各築起寬五十公分、長一百九十九公尺之導溝渠以利排水。惟此使系爭大廈地下一、二層樓之公共設施面積，減少共計一百九十九平方公尺，約為六十點二坪，該面積之減損，係可歸責於被告，且回復原狀已不可能，被告依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百十五條之規定，亦應負擔損害責任。是按每坪市價十萬元計算，被告應賠償六百零二萬元。爰依上開規定，請求被告給付如原告聲明所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：原告為系爭大廈合法成立之管理委員會，自得行使被告與各買受人間，所簽訂系爭買賣合約之權利，進而主張被告交付之買賣標的物，構成不完全給付，請求被告負擔損害賠償之責任。
三、證據：提出四季廣場房屋土地預定買賣合約、廣告單、建物所有權狀、基地圖各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告並非系爭買賣合約之當事人，僅有系爭大廈公共設施之管理責任，亦非區分所有權人，原告對於被告自無所謂受有不完全給付之損害可言。因原告並非系爭買賣合約之買受人，亦非系爭大廈之區分所有權人，何來向被告主張不完全給付之債務不履行。至被告與各住戶間簽約時，雖約定各項公共設備列冊移交管理委員會，但此充其量只是表明原告有為全體住戶管理公共設施之權責，原告並不因此而成為系爭買賣合約之相對人。況且，依公寓大廈管理條例第三十四條規定，並未賦予管理委員會居於區分所有權人之地位，向出賣人主張債務不履行。故原告僅以公共設施為全體住戶所分別共有，依法為原告所管理，即向被告主張違反系爭買賣合約，自無理由。
（二）另原告主張被告未將上開三樓房屋，作為公共設施云云。按原告之主張，係以廣告單為據。惟查，被告與系爭大廈之各買受人間，早已言明有關系爭大廈之之廣告單及宣傳品，僅供參考之用，一切說明應以本契約為依據，已於系爭買賣合約第十六條約定有明文。故原告自不得僅憑上述廣告單，主張上開三樓房屋即屬於買賣契約上之公共設施部分。何況，依原告所提之廣告單，已將閱覽室、健身房、桌球室明確標出，並不包含原告所指上開三樓房屋部分。原告執此主張，亦無理由。
（三）至原告所稱系爭大廈地下一、二樓之公共設施面積短少部分，乃是被告依原告之要求，為修繕連續壁漏水而施作導溝等而來，原告自不得主張債務不履行。而被告在系爭大廈完工後，依約有保固義務，乃部分住戶反應系爭大廈之地下
一、二樓有滲漏水，被告考量滲漏水不易杜絕，為求一勞永逸，乃以導溝及複式壁一舉加以解決，此為一般大廈共同採行之施工改善方法。試問若施作此等導溝及複式壁，係一造成不完全給付之行為，何以當初住戶沒有異議。蓋此複式壁早在八十五年間已完工，果若住戶有意見，何以至今才提出。故原告竟將被告之保固與改善行為，當成不完全給付，實令人不解。退萬步言，被告之保固修繕，可視之為原告所主張之不完全給付，但早在七、八年前，即已發生，為何此時才提出。且明明是為了保固修繕才施作，若原告仍主張不完全給付，自屬權利濫用，更何況若是原告不完全給付，被告可以僱工打掉複式壁，並非回復原狀不可能。則原告率而主張損害賠償，亦無理由。
三、證據：提出平面圖一份、工程估驗請款單四紙為證。理 由
甲、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告因興建系爭大廈出售，陸續與系爭大廈之買受人，簽訂系爭買賣合約，並於八十四年底完工交屋。然被告於出售系爭大廈之房屋時，在宣傳廣告單上臚列將於上開三樓房屋，設置健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施；且依系爭買賣合約之附件三約定，公共休閒設施部分包括健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施。另依系爭買賣合約第十五條第二項第三點約定，系爭大廈之各項公共設備，於管理委員會正式成立後之三十日內，列冊移交管理委員會接管。而原告為系爭大廈依法設置之管理委員會，被告自應將所有之公共設施移交予原告。
詎系爭大廈完工後，被告非但未依約設立上開公共設施，甚至將原預定作為公共共設施，應依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百十五條規定，對原告負擔損害賠償責任。又上開三樓房屋之面積，約為十一點五坪，按每坪市價十二萬元計算，被告應賠償一百三十八萬元。又系爭大廈地基之連續壁，因被告施工不當，致使地下一、二層樓時常漏水，經原告向被告反映後，被告始於地下一、二層樓，各築起寬五十公分、長一百九十九公尺之導溝渠。惟此使系爭大廈地下一、二層樓之公共設施面積，減少約為六十點二坪，該面積之減損，係可歸責於被告，且回復原狀已不可能，被告依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百十五條之規定，亦應負擔損害責任。是按每坪市價十萬元計算，被告應賠償六百零二萬元。爰依上開規定，請求被告給付如原告聲明所示等語。
二、被告則以：原告並非系爭買賣合約之當事人，僅有系爭大廈公共設施之管理責任，原告對於被告自無所謂受有不完全給付之損害可言。另原告主張被告未將上開三樓房屋，作為公共設施云云。惟被告與各買受人間，已於系爭買賣合約第十六條約定，系爭大廈之廣告單及宣傳品，僅供參考之用，一切說明應以契約為依據。故原告自不得僅憑上述廣告單，主張上開三樓房屋即屬於買賣契約上之公設部分。至原告所稱系爭大廈地下一、二樓之公共設施短少部分，乃是被告依原告之要求，為修繕連續壁漏水而施作導溝等而來，原告自不得主張債務不履行。而被告在系爭大廈完工後，依約有保固義務，乃部分住戶反應系爭大廈之地下一、二樓有滲漏水，被告乃以導溝及複式壁加以解決。退萬步言，被告之保固修繕，可視為原告所主張之不完全給付，但早在七、八年前，即已發生，為何此時才提出。且被告明明是為了保固修繕才施作，若原告仍主張不完全給付，自屬權利濫用，更何況若是原告不完全給付，被告可以僱工打掉複式壁，並非回復原狀不可能云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告興建系爭大廈出售，陸續與系爭大廈之買受人，簽訂系爭買賣合約，並於八十四年底完工交屋；而被告於出售系爭大廈之房屋時，在宣傳廣告單上臚列多項公共設施，包括預定設置於三樓之健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施；且依系爭買賣合約之附件三約定，公共休閒設施部分包括健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施之事實，業據其提出四季廣場房屋土地預定買賣合約、廣告單各一份為證，亦為被告所自認，堪信為真實。
（二）原告復主張被告將門牌號碼為台北縣土城市○○路一百九十號三樓房屋，移轉登記予訴外人陳春諒；且被告曾於系爭大廈之地下一、二層樓，築起寬五十公分、長一百九十九公尺導溝渠之事實，復據其提出建物登記謄本一份為證，復為被告所自認，亦堪信為真實。
四、兩造爭執之爭點：至原告另主張被告違反上開廣告單之約定，未於上開三樓房屋設置健身房、桌球室、閱覽室等休閒設施，竟將上開三樓房屋移轉登記予訴外人陳春諒；且系爭大廈地基之連續壁，因被告施工不當，致使地下一、二層樓時常漏水，被告始於地下一、二層樓，各築起寬五十公分、長一百九十九公尺之導溝渠；均使原有之公共設施面積減少，應對於原告負擔不完全給付、給付不能等責任之部分；則被告否認之，並抗辯稱：原告並非系爭買賣合約之買受人，非該買賣契約之買受人，自不得基於買賣契約主張權利等前揭情詞抗辯之。是本件依兩造之書狀往來，以及於言詞辯論期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：原告得否行使系爭買賣合約之權利？
五、關於本件之爭點，分述如下：
（一）按，「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」民法第三百四十五條第一項、第三百四十八條第一項、第三百六十七條分別定有明文。是依此規定，買賣契約之買受人，得請求出賣人交付買賣標的物，買受人則得請求買受人給付價金。次按，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第二百二十七條復定有明文。則出賣人交付之買賣標的物，若因有可歸責出賣人之事由，致買賣標的物具有瑕疵，使買受人受有損害，而構成不完全給付之情事，買受人自得向出賣人依上開規定，請求損害賠償。經查，依原告提出已附卷之系爭買賣合約，系爭買賣合約之出賣人為被告，買受人為系爭大廈之各住戶，此為兩造所不爭執。則原告並非系爭買賣合約之買受人，其主張基於各住戶與被告所簽訂之各買賣合約，進而依據不完全給付等債務不履行之相關規定，對於原告請求損害賠償，顯屬無據。
（二）再按，「有關本大廈之各項公共設備，於管理委員會正式成立後之三十日內，列冊移交管理委員會接管。－－」系爭買賣合約第十五條第二項第三款約定有明文。末按，「管理委員會之職務如下：一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。二、住戶違反第六條第一項規定之協調。三、住戶共同事務應興革事項之建議。四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。七、區分所有權人會議決議事項之執行。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。一○、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。一一、其他規約所定事項。」公寓大廈管理條例第三十四條亦定有明文。本件原告雖為系爭大廈之管理委員會，依系爭買賣契約第十五條第二項第三款之約定，有代表系爭大廈之公共設施，有管理之權。惟此應屬於公寓大廈管理委員會之法定職務範圍，尚非謂管理委員會得以自己之名義，為全體住戶就各買賣合約，提起訴訟之權。故原告主張基於管理委員會之職權，得行使各住戶之買賣合約，對被告依不完全給付等債務不履行之規定，請求損害賠償，亦嫌無據。
六、綜上論述，本件原告雖為系爭大廈之管理委員會，但原告並非系爭買賣合約之買受人，其主張依各住戶與被告所簽訂之各買賣合約，進而依據不完全給付等債務不履行之相關規定，對於原告請求損害賠償，自屬無據，已如爭點部分所述。從而，原告依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百十五條之規定，請求被告給付七百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
乙、另原告之訴既經駁回，其該假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
丙、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十一 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十一 日
法院書記官 陳鳳瀴