臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一八七四號
原 告 台北市政府建設局市場管理處法定代理人 徐漢雄訴訟代理人 蔡正廷律師
謝啟明律師被 告 坡心商業股份有限公司法定代理人 徐迺煥訴訟代理人 陳福寧律師當事人間請求返還不當得利等事件，本院於九十三年二月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟零肆拾萬零肆佰元，及如附表所示之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰肆拾陸萬陸仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟零肆拾萬零肆佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、被告為投資興建坡心市場，於七十五年十二月一日與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，承租台北市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地，租賃期間為民國七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止，共計十五年，契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年，兩造約定之租金，以土地公告地價百分之二計算，但年利率調整時，應隨同調整，系爭土地為台北市政府所有，台北市政府將系爭土地撥由原告建設局市場管理處管理，自具當事人適格。
二、上開租賃契約業已於九十年十一月三十日屆滿，嗣經原告修正租約條款後，函請被告辦理續約手續，因被告不同意原告所提續約條件，故而拒絕簽約，是被告自九十年十二月一日起既與原告間已無租賃契約存在，卻仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有，又被告無權占有使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，致原告因此受有相當於租金之損害，原告自得依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求賠償相當於租金之損害或返還所受之利益。
三、原告因被告於租約屆滿後仍無權占用上開土地，相繼於九十二年五月六日以及同年五月二十六日函請被告按「台北市市有土地出租租金計收基準」第四點規定，繳交相當於「申報地價年息百分之五」之無權占有使用補償金，並未獲被告善意回應，嗣乃考量兩造將來仍有續約之可能，續約完成後，該使用關係仍將追溯變更回復為租賃關係，故乃於九十二年七月十七日再次函催被告暫依原訂租金之標準，於九十二年七月二十五日前，繳交九十年十二月一日（即原租約期滿之次日）起至九十二年七月三十一日止相當於租金之無權占有補償金，惟被告僅償付相當於三個月租金之一百二十四萬八千零四十八元之無權占有補償金，其餘七百零七萬二千二百七十二元則迄今尚未給付，另九十二年八月至十月之無權占有補償金，經原告按月催告，亦未獲回應。
四、被告僅支付至九十一年二月底相當於租金之無權占有之賠償或不當得利，自九十一年三月一日起均未償付，原告先就九十一年三月一日起至九十三年三月三十一日止，請求相當於租金之無權占有或不當得利，並請求如附表所示受催告時起算之遲延利息，為此提起本件訴訟。
五、系爭租賃契約第四條係有關原告於契約屆滿後得更新契約內容，而被告得以相同條件優先與原告續約之規定，並非僅租賃期限更新，被告終始不同意原告新修訂之租賃契約內容，兩造對續訂新約並未達成意思合致，租賃契約尚未成立生效。且原告僅為系爭土地之管理人，得否與被告續約，除應向上級台北市政府報核可外，仍須經台北市議會同意，始得簽立，惟台北市議會迄今未同意是項租賃合約簽訂案，被告辯稱兩造租賃契約期限已更新至一百零五年十一月三十日，並非事實。至被證四號乃市議員蔣乃辛個人就被告陳情之事項，召集包含兩造及財政局等單位所作成之協調會記錄，尚需經台北市政府核可及台北市議會同意後，新租約始成立生效，亦不得逕以之做為兩造就系爭租賃契約達成更新延長租賃期限合意之依據。
六、租賃期間之更新，非單方行為，屬契約行為，須以雙方之合意為必要，兩造始終未就原租賃契約更新與否，達成合意，自無「被告所抗辯兩造所簽立之租賃契約因有第四條更新期限之規定，而毋庸重訂租賃契約」之理。再系爭租賃契約第四條亦非租賃契約期限更新之「預約」。況民法第四百四十九條第一項定有租賃契約最長期限之限制，本件於訂立原租賃契約之初，即以「預約」約定得於契約屆滿時更新之，乃變相延長租賃契約之法定最長期限，於法未合。
參、證據：提出㈠坡心市場市有租賃契約影本一份、㈡原告九十一年五月二十九日北市祕字第○九○六一八七四五○○號函、被告九十年十一月二十六日北市（九○）心欣字第四七號函影本各一份、㈢被告九十一年七月五日北市（九一）心欣字第二六號函、九十一年八月九日北市（九一）字第二八號函影本各一份、㈣原告九十二年七月十七日北市祕字第○九二三一二五七○○○號函影本一份、㈤原告九十二年九月三日北市祕字第○九二三一五七九六○○號函影本一份、㈥新修訂台北市坡心市場市有基地租賃契約一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、依兩造租賃契約所載，租賃期間自七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止，共計十五年，契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年。被告於九十年十一月二十六日申請更新租賃期限至一百零五年十一月三十日止，原告於九十一年五月二十九日函知出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止。
二、兩造租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，非契約更新，故勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可，原告未經雙方洽商協議，即單方面修改契約條款，強要被告簽訂，不符契約對等之原則，被告無法接受。
三、有關更新租賃期限之問題，最後經台北市議員蔣乃辛召集台北市政府財政局、法規會、地政處及兩造共同協議，同意以加註方式更新延長租賃期限，亦足證本件屬期限更新，無庸重訂租賃契約。
四、被告繳付九十年十二月、九十一年一、二月之一百二十四萬八千零四十八元為租金，非相當於租金之補償金；又九十年三月份以後之租金，被告未繳納，係因原告所出具者非租金繳款書，而是相當於租金無權占有使用補償金繳款書，名目不符，被告無繳納之義務。
五、兩造七十五年十二月一日簽訂租賃契約之內容，並無約定「須經台北市議會同意」，且原告九十一年五月二十九日之函，亦未稱「須經台北市議會同意」，原告稱台北市政府報准核可外，並須經台北市議會同意，並非事實。
六、被告向原告承租市有土地，係被告與原告簽訂有投資興建坡心零售市場契約書，被告乃依當時之台北市獎勵投資興建公共設施辦法第六條第一款規定，申請租用系爭市有土地，經台北市政府建設局核准在案，顯然被告投資興建坡心市場，並無投資經營期限之限制，在被告投資興建市場案撤銷前，原告均有將系爭市有土地出租之義務，故原告不可能只准許被告承租十五年。
參、證據：提出㈠原告九十年十一月二十六日北市（九○）心欣字第四七號函影本一份、㈡原告九十一年五月二十九日北市祕字第九○六一八七四五○○號函影本一份、㈢台北市議會九十一年十二月四日議祕服字第九一○四一五六六○○號函影本一份、㈣被告九十二年七月二十四日北市（九二）坡煥字第三八號函影本一份、㈤坡心市場市有租賃契約影本一份、㈥投資興建坡心零售市場契約書影本一份、㈦台北市政府建設局七十一年二月三日建市字第五三○五號函影本一份、㈧原告九十一年五月二十九日北市祕字0000000000號函影本一份為證。
理 由
一、原告起訴主張其為台北市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地之管理人，被告為投資興建坡心市場，於七十五年十二月一日與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，承租上開土地，租賃期間為民國七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止，共計十五年，契約期限屆滿得更新之，並約定租金以土地公告地價百分之二計算。上開租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，經原告修正租約條款後，函請被告辦理續約手續，因被告不同意原告所提續約條件，故而拒絕簽約，是被告自九十年十一二月一日起既與原告間已無租賃契約存在，卻仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有，又被告無權占有使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，致原告因此受有相當於租金之損害，原告自得依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求賠償相當於租金之損害或返還所受之利益，為此提起本件訴訟。
被告則以兩造租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，非契約更新，勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可，原告於九十一年五月二十九日函知出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止等語置辯。
二、查原告為系爭台北市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地之管理人，被告於七十五年十一月一日與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，約定租賃期間自七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止計十五年，契約期限滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年，租金按土地公告地價百分之二計算，但年租率調整時，應隨之調整，依此計算，系爭土地於九十年十一月三十日止，當月租金為四十一萬六千零一十六元之事實，為兩造所不爭執，並有坡心市場市有租賃契約影本一份為證，自堪信為真實。
三、原告主張上開租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，經原告修正租約條款後，函請被告辦理續約手續，因被告不同意原告所提續約條件，故而拒絕簽約，是被告自九十年十一二月一日起既與原告間已無租賃契約存在，卻仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有等語。被告則辯稱系爭租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，非契約更新，勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可，原告於九十一年五月二十九日函知出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止等語置辯。經查：
㈠被告與台北市政府間七十五年十一月一日簽訂之「坡心市場市有地租賃契約」
第四條租賃期間約定「自民國七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止計十五年。契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年。
」，是系爭租賃乃訂有期限之租賃契約，租賃期限屆滿，租賃關係當然消滅。㈡被告辯稱原告於九十一年五月二十九日函知出租人台北市政府業已核可，原訂
租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止等語置辯。惟原告九十一年五月二十九日北市市祕字第九○六一八七四五○○號函主旨固記載「貴公司申請續租本市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地乙案，業經本處簽奉市府核可，得繼續原訂租賃契約之租期至民國一○五年十一月三十日止」等語，惟該函文亦檢附台北市坡心市場市有基地租賃契約乙式七份，要求被告尋覓連帶保證人，並於契約用印，完成租賃手續，有該函件影本在卷可憑，而上開函件所檢附之租賃契約即為新修訂台北市坡心市場市有基地租賃契約，此為兩造所不爭執，嗣被告以原告未經雙方洽商協議，單方面修改契約條款，強要被告簽訂，不符契對等之原則，無法接受，而未予簽約。故原告係以被告簽訂新修訂之台北市坡心市場市有基地租賃契約為前提，得繼續租賃契約之租期至一百零五年十一月三十日，被告既未簽訂租約，尚難以上開函件之記載，即認定出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止。
㈢被告辯稱系爭租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，非契約更新，勿庸重訂
租賃契約，僅更新期限即可等語，原告則陳稱原告得於原租賃期限屆滿後更新新契約內容，被告得以相同條件優先與原告續約，非僅租賃期限之更新等語。姑不問系爭契約第四條究為租賃期限之更新，或租賃契約內容之更新，縱如被告所稱屬租賃期限之更新，仍須當事人有以同一契約內容，更新租賃期限之合意，即期限之更新，非單方行為，屬契約行為，須以雙方之合意為必要。原告既以北市市祕字第九○六一八七四五○○號函檢附新修訂之租賃契約，則原出租人台北市政府顯未有以原租賃契約之內容，與被告為更新租賃期限之合意，故被告辯稱契約期限更新無庸重訂租賃契約，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日，即無足取。
㈣至被告辯稱有關系爭更新租賃期限之問題，最後經台北市議員蔣乃辛召集台北
市政府財政局、法規會、地政處及兩造共同協議，同意以加註方式更新延長租賃期限，亦足證本件屬期限更新，無庸重訂租賃契約等語。查台北市議員蔣乃辛因被告之陳情，於九十一年十二月三日召集之陳情案會議，其紀錄固記載協調結論為「有關『坡心市場市有地租賃契約』，同意依原有契約第四條約定將加註租賃期限，更新延長至一○五年十一月三十日止，其餘條文不變」等語，然原告陳稱尚需經台北市政府核可及台北市議會同意後，新租約始成立生效，亦不得逕以之做為兩造就系爭租賃契約達成更新延長租賃期限合意之依據等語。而系爭租賃契約簽約之兩造為被告及台北市政府，九十一年十二月三日會議出席人除陳情人徐迺煥（被告法定代理人）、台北市議員蔣乃辛外，尚有財政局（馮玉青）、法規會（陳清秀）、地政處（吳火焜）、市場管理處（方進貴），有該會議紀錄在卷可憑，則前開財政局、法規會、地政處、市場管理處之出席人員，是否得代出租人台北市政府與被告達成前開以原契約條件，延長租期至一百零五年十一月三十日之合意，已堪質疑；況於會議後，原出租人台北市政府，迄今仍未以原契約條件再與被告簽訂租賃契約，是被告辯稱由陳情會議足證無庸重新訂約等語，亦不足採。
㈤末被告辯稱被告承租市有土地，係被告與原告簽訂有投資興建坡心零售市場契
約書，被告乃依當時之台北市獎勵投資興建公共設施辦法第六條第一款規定，申請租用系爭市有土地，經台北市政府建設局核准在案，顯然被告投資興建坡心市場，並無投資經營期限之限制，在被告投資興建市場案撤銷前，原告均有將系爭市有土地出租之義務，故原告不可能只准許被告承租十五年等語。查被告與台北市政府間，因台北市政府核准被告申請投資興建大安區坡心零售市場，曾於七十年十二月十九日簽訂投資興建坡心零售市場契約書，有該契約書影本在卷可按，嗣被告就市場用地，另與台北市政府成立系爭租賃契約，前開投資興建坡心零售市場契約書第二十條固約定，契約至被告投資興建市場案消除時失效；然投資興建契約書，係簽約雙方就市場建興及管理方法為約定，至市場案消除時，簽約雙方當可約定契約失效。就市場用地，既另成立租賃契約，就市場基地部分，自應受租賃契約規範，而此租賃契約為定有期限之租賃契約，租賃期限屆滿，如未再有續約之合意，租賃關係當然消滅。被告以投資興建坡心零售市場契約書，推論市場基地不可能只租賃十五年等語，即不足採。
四、綜上，系爭租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，被告自九十年十二月一日起與原告間已無租賃契約存在，仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有，又被告無權占有使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，致原告因此受有相當於租金之損害，原告自得依第一百七十九條之規定，請求賠償相當於租金之不當利益。查原告於七月十七日催告被告依原訂租金四十一萬六千零一十六元之標準，於九十二年七月二十五日前繳交九十年十二月一日起至九十二年七月三十一日止相當於租金之無權占有補償金八百三十二萬零三百二十元，被告於九十二年七月二十四日以地租名義給付九十年十二月、九十一年一月、九十一年二月，三個月之金額一百二十四萬八千零四十八元，另九十二年八月至十月之無權占有補償金，原告以九十二年九月三日北市祕字第○九二三一五七九六○○號函、九十二年十月一日北市祕字第九二三一七八二九○○號函、九十二年十月三十日北市市祕字第九二三一九八七八○○號函，催告被告依序於九十二年九月二十五日、九十二年十月二十五日、九十二年十一月二十五日繳納，惟被告均未繳納之事實，為兩造所不爭執，並有原告九十二年七月十七日北市祕字第○九二三一二五七○○○號函影本、被告九十二年七月二十四日北市（九二）坡煥字第三八號函影本、原告九十二年九月三日北市祕字第○九二三一五七九六○○號函影本、九十二年十月一日北市祕字第九二三一七八二九○○號函影本、九十二年十月三十日北市市祕字第九二三一九八七八○○號函影本在卷足憑。再被告因認系爭租賃期限屆滿後，更新之契約僅屬契約期限更新，自九十年十一月三十日至今二年餘，均拒絕就新擬訂契約與台北市政府簽約，而造成二年多無權占有之狀況，且不願以無權占有補償金名義繳納使用土地之代價，堪信至九十三年三月三十一日止，被告仍不願繳納無權占有土地相當租金之不當得利，顯有到期不履行之虞，是原告請求自九十一年三月一日起至九十三月三十一日止，相當於租金之不當得利一千零四十萬零四百元（416,016×25=10,400,400），並自前開如附表所示原告催告繳款期限翌日起之遲延利息，即屬有據。
五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付一千零四十萬零四百元，及如附表所示之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 五 日
民事第五庭 法 官 吳青蓉正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 五 日
書記官 陳耀山