臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一九四三號
原 告 乙○○訴訟代理人 楊曉菁律師被 告 甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院於民國九十三年二月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告將門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號五樓之一、之二、之三，六樓之一、之
二、之三等房屋計陸戶及地下室編號一、二、三號等停車位叁個交付予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴於原告以新台幣柒佰伍拾叁萬叁仟元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣貳仟貳佰伍拾玖萬柒仟叁佰貳拾元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落於台北縣○○鎮○○街○○○號五樓之一、之二、之三，六樓之
一、之二、之三號房屋六戶及地下室編號一、二、三號停車位三個遷讓返還予原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）二千萬元及自民國八十八年十二月三十一日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告二萬元；
（三）原告願供擔保，聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十五年間向原告與訴外人茆瑞菊購買購買坐落於台北縣○○鎮○○段大湖小段四二四、四二四－五、四二七－六號地號（下稱系爭土地）興建大樓，買賣總價八千七百二十九萬元，被告應給付原告四千三百六十四萬五千元，嗣原告向被告購買系爭土地上興建之大樓房屋六間及停車位六個（完工後門牌號碼為台北縣○○鎮○○街○○○號五樓之一、之二、之三，六樓之一、之二、之三，及地下室編號一、二、三、四、五、六號停車位，下稱系爭房屋及車位），買賣總價二千二百一十三萬一千六百元，買賣價金之支付方式係以被告應給付原告土地價款中之二千萬元抵付二千萬元，原告尚應給付被告買賣尾款二百一十三萬一千六百元。而兩造約定被告應於八十八年十二月三十一日完工並辦妥交屋事宜，逾期交屋或違約者，除應賠償原告已付價金一倍之違約金外，並自逾期日起每逾一日加計已付款千分之一之懲罰性違約金。被告迄今未交付系爭房屋，然原告積欠被告之買賣尾款，因原告代償被告積欠聯邦商業銀行之二百五十萬元債務，而取得對被告二百五十萬元債權，經抵銷後，被告對原告亦無任何房屋尾款。爰依買賣之法律關係，請求被告交付系爭房屋及車位，並依買賣契約約定，請求被告給付二千萬元之及自八十八年十二月三十一日起至交付系爭房屋及車位之日止，按月給付原告二萬元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告於八十八年十二月間因不肯除去系爭土地之抵押權登記致無法如期交屋，經原告代償其積欠聯邦銀行之債務後，聯邦銀行始除去抵押權登記，然被告迄今仍拒絕交付系爭房屋，被告依權利瑕疵擔保規定，亦應負遲延責任。
２、原告於簽約時，即已給付被告二千萬元價金，且兩造於特別於契約中約定被告完工交屋期限及違約條款，但並未約定尾款應於何時給付，故如期交屋乃兩造成立系爭契約特別重視之點，被告以原告未給付房屋尾款拒絕給付，不符誠實及信用方法，依民法第二百六十四條第二項規定，被告無同時履行抗辯權；況原告代償被告積欠聯邦銀行之債務二百五十萬元取得對被告同額之債權，用以抵銷，不足抵付部分，因被告自八十八年十二月底即對原告負有二千萬元之違約金債務，經抵銷後，被告對原告已無買賣尾款，故其對於原告交付系爭房屋及車位之請求，並無同時履行抗辯權。
三、證據：提出房屋土地預定買賣合約書、不動產買賣契約書、土地登記謄本、聯邦商業銀行函、協議書。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；及以供擔保為條件之免假執行宣告。
二、陳述：
（一）被告早於八十八年十二月九日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，原告並於同年月十七日領回土地及房屋所有權狀，被告並未逾期完工，被告未將系爭房屋交付予原告，係因原告拒絕配合辦理，與被告無關。
（二）系爭買賣契約第四條約定，買賣標的物面積以地政機關登記為準，如有增減雙方同意以每坪一十一萬元計互相找補。系爭房屋完工後登面積合計六二八．八平方公尺，經換算後為一九○．二一二坪（兩造原約定之買賣坪數一七○．七六坪），房屋部分以每坪一十一萬元計為二千零九十二萬三千三百二十元，停車位每個為五十五萬八千元，六個停車位計三百三十四萬八千元，總價應為二千四百二十七萬一千三百二十元，扣除原告已付款二千萬元及原告代償之二百五十萬元後，原告仍須再給付被告一百七十七萬一千三百二十元之買賣價金，被告在原告給付前開價款前，行使同時履行抗辯權，拒絕給付。
（三）被告向原告及茆瑞菊購買系爭房屋坐落基地興建大樓，原告以被告應給付予原告之土地買賣款四千三百六十四萬元中之二千萬元，作為購買系爭房屋及車位之頭期款，但因原告已將土地過戶予被告，故原告要求被告開立面額二千萬元之本票予原告擔保。惟原告嗣竟以不實之理由，對被告其他財產實施強制執行，造成被告受有五千餘萬元之損失。
三、證據：提出建物登記謄本、領回憑證；並聲請回證人丙○○、丁○○。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度執字第八八三四號卷。理 由
一、原告起訴主張：其於八十五年間向被告購買系爭房屋及車位，買賣總價二千二百一十三萬一千六百元，已付價金二千萬元，被告依約應於八十八年十二月三十一日交屋，逾期除應給付原告已付價金一倍之違約金即二千萬元外，並應按日給付原告已付價金千分之一之懲罰性違約金。被告逾期完工，且迄今仍拒予交付系爭房屋及車位，爰依買賣之法律關係，請求判命被告交付系爭房屋及車位；並依買賣契約約定，請求判命被告給付二千萬元違約金及自八十八年十二月三十一日起至交付系爭房屋之日止，按日給付二萬元懲罰性違約金等語。
二、被告則以：被告於八十八年十二月九日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，原告並於同年月十七日領回土地及房屋所有權狀，被告未將系爭房屋點交予被告，係因原告拒絕配合所致，被告並無遲延或違約之可言；且原告尚積欠被告一百七十七萬一千三百二十元之買賣尾款，被告在原告給付買賣價款，行使同時履行抗辯權，拒絕給付交付系爭房屋及車位等語，資為抗辯。
三、原告主張其向被告購買系爭房屋及車位，已付買賣價款二千萬元，被告應於八十八年十二月三十一日完工交屋等情，業據提出買賣契約書為證（見本院卷第十五至十六頁），且為被告所自認。本件兩造所爭執者，被告有無逾期完工？被告未交付系爭房屋，原告有無可歸責事由？被告有無同時履行抗辯權？經查：
（一）系爭買賣契約第九條約定，被告應於八十八年十二月三十一日前完工（取得使用執照，並接妥水電及完成公共設施）交屋（見本院卷第十六頁），被告係於八十八年十二月九日將系爭房屋及土地之所有權移轉登記予原告，此有卷附土地及建物登記謄本足憑（見本院卷第九至十三頁、第二十至二十六頁），原告則於同年月十七日自尚直代書事務所領回系爭房地之所有權狀，亦有原告所不爭執之領回憑證足稽（見本院卷第五十頁）。而兩造洽談交屋時，只談到銀行抵押貸款事宜，並未談到有無遲延問題等情，亦據證人丙○○證述明確（見本院卷第六三頁），可見系爭房屋確於八十八年十二月三十一日前完工，故原告主張被告逾期完工，即無可取。
（二）按因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項定有明文。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯權。被告固於系爭房屋完工後通知原告辦理交屋，惟被告通知原告交屋時，系爭土地尚有抵押權登記未辦理塗銷，故原告拒絕辦理交屋，嗣兩造及游錦隆至聯邦銀行洽談塗銷抵押權登記事宜，由原告及丙○○各付二百五十萬元塗銷抵押權登記，作為買賣價金之一部分，原告於償還銀行貸款之後，委託丙○○辦理交屋，但被告以原告尚積欠尾款，並拍賣被告之擔保品，造成被告受有損失，而拒絕交屋等情，亦據丙○○證述在卷（見本院卷第六二至六四頁）。又系爭房屋建商於八十七年間倒閉，兩造曾多次至聯邦銀行洽談，後來總行同意原告還款後塗銷抵押權登記，還款金額約五、六百萬元等情，亦據證人丁○○證述在卷（見本院卷第六二至六三頁、第六六頁），而原告與聯邦銀行於九十二年四月三日簽訂抵押權塗銷契約，於同年月十五日支付聯邦銀行五百萬元，聯邦銀行始塗銷系爭土地之抵押權登記，亦有卷附被告所不爭之聯邦銀行函足憑（見本院卷第六八頁），可見被告於通知原告辦理交屋時，系爭土地之抵押權登記並未塗銷，原告依前開規定，主張同時履行抗辯權，拒絕辦理交屋，給付尾款，即無不合。而被告未能適時清償積欠聯邦銀行之債務塗銷系爭土地之抵押權登記，延至九十二年四月十五日原告代清償後始塗銷抵押權登記，則原告主張被告給付遲延，且係可歸責於被告之事由所致，即屬有據。
（三）系爭買賣契約第九條約定，被告應於八十八年十二月三十一日前交屋，逾期除應賠償原告已付價款一倍之違約金外，應自付款日起每逾一日加計千分之一之懲罰性違約金（見本院卷第十六頁）。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院七十九年台上字第一九一五號判例要旨參照）。被告未依約能及時交付系爭房屋予原告，可能使原告受有不能使用系爭房屋之損害，而原告又未能證明其在此之前有處分系爭房屋之計劃，故原告因被告違約所受之損害，應僅為系爭房屋之租金損失，而系爭房屋位於台北縣鶯歌鎮，每戶面積在七二．九八至七九．一六平方公尺間，此有建物登記謄本足參（見本院卷第九至十四頁），而系爭四二四地號、四二四－五地號土地面積分別二三四○、二一一平方公尺，原告應有部分為萬分之五六六，其土地申報地價為每平方公尺四千八百元，有土地登記謄本可參（見本院卷第二五至二六頁），依土地法第九十七條規定，以土地及建物建物申報總價百分之十計算，原告四年來所受之租金損失應在一百萬元範圍內，故本院認為兩造前開違約金之約定過高，應酌減為一百七十七萬一千三百二十元，始為相當。
（四）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第三百三十四條第一項前段所明定。被告對原告雖有一百七十七萬一千三百二十元之價金債權，惟原告對被告亦有同額之損害賠償債權存在，則原告主張以損害賠償債權抵銷被告之價金債權，即屬有據。則前開兩債權互相抵銷後，被告對原告已無價金債權，被告辯稱在原告給付尾款前，得行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房屋及車位，於法無據。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，為民法第三百四十八條第一項所明定。故原告依前開規定，請求被告交付系爭房屋及停車位，為有理由，應予准許；原告依系爭買賣契約約定，請求被告給付違約金一百七十七萬一千三百二十元，為有理由，前開請求與被告之價金尾款抵銷後，已無剩餘；至於告逾此部分之違約金請求，則無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，毋庸一一論述。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十八 日
民事第五庭 法 官 吳素勤正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 十八 日
書記官 曾寶生附錄：
民事訴訟法第三百九十二條：
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。