臺灣臺北地方法院民事判決 92年度重訴字第223號原 告 臺灣土地開發信託投資股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 周慧貞律師
林雅芬律師林峻立律師被 告 遠東百貨股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 古嘉諄律師
江如蓉律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國94年12月22日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒億貳仟肆佰壹拾壹萬零肆佰貳拾捌元，及其中新臺幣陸億玖仟貳佰捌拾萬零捌佰元自民國九十一年六月五日起，另新臺幣貳仟捌佰叁拾陸萬肆仟捌佰叁拾柒元自民國九十二年一月三十一日起，均至清償日止，按日息萬分之三計算之利息，暨新臺幣貳佰玖拾肆萬肆仟柒佰玖拾壹元自民國九十二年一月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳億伍仟萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒億貳仟肆佰壹拾壹萬零肆佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、買賣價金部分：
（一）被告於民國86年9月18日與原告訂定預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣標的為：（一）坐落新竹市○○段○○段○○○○號、面積7,722平方公尺、使用分區為都市計畫內商業區之土地；（二）坐落系爭土地內「金竹廣場甲基地」之地下1樓至地上12樓商場全部暨地上3層至地上14層住宅全部、建照號碼為新竹市政府工務局建造執照84年度工建字第196號之房屋；（三）地下1、2層全部法定停車位共計379個，其中含平面式車位33個，機械式停車位346個，停車位含車道及其他必要空間面積共計5,826.98平方公尺（下總稱系爭房地），並約定房地總價為新台幣（下同）4,186,219,000元（含稅，並含車位價款199,925,000元）。又系爭買賣契約第5條就付款條件及方式，乃於第1項約定應依附件四付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清，而付款明細表則約定：於訂購時交付訂金135,000,000元；於簽訂契約時交付簽約金214,555,600元；於地下室完成時交付第1期工期款104,866,650元；於大樓結構體完成時交付第2期工期款104,866,650元；於使用執照取得時交付第
3 期工期款139,822,200元；於完工後辦理房地產權移轉登記前交付尾款3,277,796,950元；交屋保留款則為209,310,950元。
（二）嗣原告於90年10月12日取得使用執照，依系爭買賣契約第5條及附件四付款明細表約定，被告於取得使用執照時即應交付139,822,200元，原告於90年10月15日以九十銷建字第○七六二四號函請求給付價金，被告未為給付，依買賣契約第5條第2項之約定，被告應自90年10月23日起加付每日0.03%之遲延利息。至於尾款被告應於完工後辦理房地產權移轉登記前交付3,277,796,950元，原告遂於90年
11 月19日以九十銷建字第○八六五三號函請求給付，被告亦未給付，應自90年11月27日起加付每日0.03%之遲延利息。其後，兩造對於契約之履行發生爭執，但為顧及雙方之權益乃達成協議，即先由被告於91年5月27日、91年6月10日、91年8月6日分別付款1,000,000,000元、1,000,000,000元、950,000,000元予原告，原告亦將系爭房地產權移轉予被告所有，並於91年8月6日正式將系爭房地點交予被告。
（三）被告於交付訂金、簽約金、第1期款、第2期款後，自第3期款起即遲延給付，應依系爭買賣契約第5條第2項約定按日給付0.03%之遲延利息，至於被告先行給付之2,950,000,000 元則依民法第323條規定先抵充到期之遲延利息，以此計算之結果，被告至其於91年8月6日第3次撥款950,000,000 元之日止，尚餘買賣價金（含5%交屋保留款）902,541,363元未支付，扣除原告就系爭房地之瑕疵同意扣款之金額7,448,953元（詳如附表一），被告尚應給付原告895,092,410 元及自91年8月6日起至清償日止按日息0.03%計算之遲延利息（計算式詳如附表二）。
二、變更設計追加工程款部分：
（一）被告於買賣契約訂立後，欲將商場、住宅及停車場等重新規劃為地下4層至地上11層之商業大樓，地下室部分原規劃為2層，重新規劃為4層，依系爭買賣契約第8條第4項之約定，被告應自行負擔建築師之變更設計費及申請變更設計執照之費用。至於變更設計各項費用負擔及計算方式則約定於系爭買賣契約附件七，其中預算變更之發包價格差異費用（下稱預變費用）計89,889,868元，且該加帳之費用依附件七註三之約定，被告應依附件三付款表各期款比例將加帳金額付清予原告，依加帳金額計算各期比例為第1期8.4%、第2期2.5%、第3期2.5%、第4期3.3%、第5期83.3%；除第1期加帳因房地價款簽約金已於簽訂本契約時付清，故被告應依買賣契約第8條第4項約定於簽認後7日付清予原告外，其餘各期仍於繳付各期房地價款時依比例付清。又依附件七第3項所示預變費用計算基準中，最後確定者為變更設計後發包價，該數額係於工程發包日87年3月19日即已確定，當時依附件七註三第1期款即簽約款業已過期，是原告以工程發包日作為被告應給付預變費用第1期款之期日，至其後2至5期款，原告皆應依附件七註三所載請求加計遲延利息。
（二）除前揭預變費用外，被告尚應給付4次變更設計追加工程款，其計算式為附件七第4項所約定之發包後小幅變更設計工程款加帳，均應依原告與包商之工程契約價格計算，加帳部分尚應加計1.5%變更設計管理費及5%營業稅。至各次變更設計之確定數額，依系爭買賣契約第8條第4項約定，原應由原告提出追加減帳後，通知被告於10日內簽認，然因被告所提變更設計幅度過大，以致原預算工程項目與原預算出入頗鉅，造成原告核計加減帳之困難，兩造遂於
87 年1月13日召開協調會，雙方達成結論，即加帳部分於發包前由原告公司將原預算項目數量函送被告公司確認，發包後無單價部分之項目由雙方共同按程序議價加減帳解決，惟此乃係就確認加減帳之程序事宜達成合意，而非變更計算基準。其中有關原預算項目數量函送被告確認一節，乃以吳卓夫建築師事務所就各次變更設計函送之工程預算表代之，該預算表仍係依原告與包商之工程契約價格為據，發包後無單價部分則依原告與包商之議價程序處理。準此，被告應給付原告第1次至第4次變更設計追加工程款分別為22,380,404元、59,404,539元、71,897,147元、26,364,837元（詳如附表三）。又第1次至第4次變更設計追加工程款原亦應依前揭附件七註三所載之給付時期給付，至遲亦應隨同買賣價金尾款給付時期付清，為免核計繁複，原告謹以尾款應繳付日即90年11月27日為第1次至第3次變更設計追加工程款之給付日期，至第4次變更設計追加工程款則以起訴狀繕本送達日為被告應給付之期日。
（三）被告就預變費用及第1次至第3次之變更設計追加工程款均已給付遲延，依系爭買賣契約第5條第2項約定，應按日給付0.03%之遲延利息，至於被告於89年12月30日先行給付之150,000,000元則依民法第323條規定先抵充到期之遲延利息，以此計算之結果，被告至90年11月26日尚餘89,889,868 元，及自90年11月27日起至清償日止按日息0.03%計算之遲延利息未給付（計算式詳如附表四）。至第4次變更設計追加工程款26,364,837元則均未清償。
三、代墊費用：
（一）建築師變更監造服務費3,700,629元（含稅）。
（二）消防變更審查服務費378,000元及自來水圖審查服務費126,000 元（含稅）：前開費用均係源於被告變更設計，依法需委託建築師呈送圖說予主管機關或向主管機關繳納之規費，該等事項既與買賣價金無關，亦非承攬工作之報酬，原告既已代墊之，被告依民法第312條之規定，應負償還之義務。
（三）遷移變壓器費用141,367元（含稅）：此費用係被告要求原告將位於西大路大門前之變壓器遷移，台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）通知線路變更設置之遷移費。
（四）電力機房之空調系統費用660,000元、增設管道間及管線配置費用75,000元、增設10樓露台不銹鋼門牆費用280,000元（加計5%營業稅後共計1,065,750元）：此等費用均係被告額外要求增設之工程，原告因此代被告墊付工程款，依民法第312條之規定，原告自得請求被告償還。
（五）如上所述，原告代墊之費用共計5,411,746元。又兩造於91年8月6日完成點交事宜，自該日起被告即已享受原告代為處理事項之利益，故被告應於該日返還原告之代墊費用，是原告據此請求自翌日即91年8月7日起至清償日止按法定利率即年息5%計算之利息。
四、房屋稅部分：依系爭買賣契約第10條第5款及第14條約定，房屋稅固應自交屋日起方由被告負擔，但倘因被告延誤或不協助辦理產權移轉登記事宜時，被告應就原告權益受損部分負賠償責任。
本件原告於90年11月19日即以存證信函催告被告於文到14日內協助辦理產權移轉事宜，被告卻未於期限內即90年12月2日前交付文件協辦相關手續，以致原告額外負擔90年12月2日以後之房屋稅，被告自應負賠償責任。又91年度房屋稅（核課期間自90年7月1日起至91年6月30日止）原為8,940,205元，原告已於91年5月13日先行繳納，嗣經原告以系爭房地屬非營業閒置狀況為由，向新竹縣稅捐稽徵處申請退稅2,669,492元，實際核定稅額為6,270,713元。是以，被告應負擔自90年12月3日起至91年6月30日止之房屋稅3,607,807元（6,270,713÷365天×210天＝3,607,807元），並依民法第213條第2項規定請求自損害發生時起按法定利率即年息5%計算之利息。
五、並聲明：（一）被告應給付原告1,020,366,668元，及其中895,092,410元自91年8月6日起至清償日止，按日息0.03%計算之利息；其中89,889,868元自90年11月27日起至清償日止，按日息0.03%計算之利息；其中26,364,837元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日息0.03%計算之利息；其中5,411,746元自91年8月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中3,607,807元自91年5月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯如下：
一、買賣價金部分：
（一）兩造因就第3期款、尾款、變更設計追加工程款之金額、給付時期等有爭議，原告數次發函請求被告給付第3期款、尾款、變更設計追加工程款等，被告均以與合約規定及雙方約定不符為由正式覆函拒絕。其後，為避免雙方僵持不下，兩造乃同意變更原契約約定之付款方式，即由被告就各項爭議款項（包含第3期款、尾款、變更設計追加工程款等）不考慮貸款問題提前分3期給付共2,950,000,000元予原告，原告則按變更後之付款時期分別辦理過戶及交屋手續，其餘爭執款項，則交由法院判決，故雙方業已合意變更原買賣契約之付款條件及方式，至為明確。是以，各項爭執款項超過2,950,000,000元以外之金額，於經法院判決被告應給付前，被告顯無給付之義務，原告自無理由就所請求之各項金額按原契約約定計算遲延利息。
（二）退步言之，縱兩造並未合意變更付款條件及方式，惟依據系爭買賣契約第5條、附件四付款明細表及系爭買賣契約第13條第2項、第10條第4項之約定，原告必須俟附件四所約定之付款條件成就時，始得通知被告繳款。原告雖於90年11月19日通知被告給付尾款，惟該項通知係於原告自行完成保存登記時即請求給付，與上開契約附件四及第10條第4項所定若不辦理貸款時，尾款應於「辦理房地產權移轉登記前」、「產權移轉送件時」支付之約定不符，故原告主張買賣價金之尾款，應自其催告後7日亦即90年11月27日起算遲延利息云云，顯與合約約定不符，自無可採。況被告業於90年12月20日發函原告，除表示原告之繳款通知，不符契約約定外，更進一步向原告表示，就尾款之給付，擬向原告營業部門及分公司以外之其他金融機構辦理貸款。職故，依據原買賣契約有關尾款付款期間之約定，被告僅須於貸款核撥日給付尾款，在此之前，被告並不負遲延責任，原告自無向被告請求遲延利息之理。
（三）甚者，被告既已表示欲辦理貸款，依照系爭買賣契約第13條第2項約定，原告本應配合相關手續並提供辦理貸款所需之證明文件，然原告遲至91年2月19日始提供建物所有權狀影本（所有權人仍為原告）供被告辦理產權移轉及銀行貸款等相關事宜，且所提供之文件不足，經被告電話要求，原告方於91年4月10日檢送辦理產權移轉所需相關資料及證明文件。後因雙方業已達成變更契約付款方式之合意，故被告不考慮貸款問題，提前分3期給付原告。然此益證若依照原買賣契約有關尾款之給付約定，被告僅須於貸款核撥日給付尾款，即無任何遲延可言。
（四）本件原告於89年12月16日致被告函及被告於89年12月28日覆函均已明確表明所預付之150,000,000元，係用以支付原合約之價款及變更設計追加工程款，原告依89年12月6日「提前給付變更設計款協調會」會議記錄主張被告所預付之150,000,000元，完全係預付變更設計追加款云云，顯與事實不符。況前開會議記錄係載明：「台開公司建議提前一付支付歷次變更設計追加款（暫以新台幣壹億伍仟萬元整估），應先行請台開公司確定本案完工工期，以便遠百公司提報該公司之董事會以評估提前給付之可行性」，足見該次會議係原告單方要求被告提前一次預付全部變更設計追加款，惟被告並未同意，而表示須經董事會評估可行性，其後被告於89年12月30日給付150,000,000元前，既已於89年12月28日正式覆函表示該150,000,000元係用以預付原合約之價款及變更設計追加工程款，顯然被告於提出給付時即明確指定該筆預付款擬預付之債務，原告自不得再依上開協調會議記錄主張該150,000,000元係預付變更設計追加工程款。從而，原告請求之買賣價金中並未先行扣抵前開預付之150,000,000元，顯然有誤。
二、變更設計追加工程款部分：
（一）第1次變更設計追加工程款22,380,404元：此次變更設計係因原告於發包予承包商程序中有疏漏，致發包圖說雖已載明混凝土強度為fc＝280kg/ｃ㎡，但詳細表內卻記載混凝土強度為fc＝210kg/ｃ㎡，致承包商爭執其與原告間之工程承攬契約有合約文件不一致之情形而要求追加工程款，而標單之製作及審圖工作，乃原告委任之建築師所應辦理之工作項目，故應由原告自行負擔該等費用，與被告無涉。是以，此項變更設計追加工程款，既非因被告於發包後另行要求其他變更設計所致，原告自不得請求被告負擔。
（二）第2次變更設計追加工程款59,404,539元：
１、附表三「二變之一標單5%差異數量變更」部分：此乃原告依據其與承包商之工程承攬契約約定，就標單與實際施作數量差異所為之工程追加款，惟該部分係因原告發包疏漏所致，不應由被告負擔。
２、附表三「二變之三遠百214張圖台電審查後變更」部分：系爭房地於發包前業已變更設計為全商大樓，內含戲院屬八大行業。至於原告就原發包之電力設計圖說未經台電公司審查合格，致發包後原告依台電公司審查結果辦理變更工程，係可歸責於原告發包疏漏所致，與被告無涉。況且，系爭房地於發包前業已變更設計為全商大樓，電力圖說本應按使用類別辦理修正，然原告並未依相關法令辦理修正，經台電公司審查圖說後要求辦理變更，此係原告依出賣人負有提供合法建物予買受人之義務，所應支出之費用，自應由原告負擔。
（三）第3次變更設計追加工程款71,897,147元：附表三「三變之四瓦斯配管變更」部分係原告依系爭買賣契約應給付之項目，原告發包時標單漏列，乃可歸責於原告發包疏漏所致，原告自不得請求被告負擔此項費用。況89年1月27日第15次工務協調會議紀錄已記載原告已依買賣契約約定向新竹縣瓦斯管理處繳納外管線費辦理瓦斯幹管至各樓層並安裝開關閥在案，顯見原告業已自認瓦斯幹管至各樓層並安裝開關閥等管線費用依約係屬原告依買賣契約應給付之項目。至於內部瓦斯管線及裝錶費用，被告業已支付完畢。
（四）第4次變更設計追加工程款28,364,837元：
１、依雙方87年1月13日發包事宜會議記錄及89年1月27日第15次工務協調會議記錄，可知兩造業已合意就變更設計新增項目之議價，需共同辦理，並由被告會核底價，並監辦議價，原告始得與其承包廠商辦理變更設計之議價簽約程序，並以其與包商間之工程契約金額拘束被告。然91年1月21日第4次變更設計土建工程新增項目議價時，被告精算後認為合理之底價應為31,793,922元，而該次議價，歷經承包商6次減價，最終減價金額為33,950,000元，未達底價，故保留未予決標。原告本應重新辦理議價程序，詎料，原告未按正常程序辦理，亦未說明原因，即逕自違約與其承包商以並未決摽之33,950,000元成議，被告業於91年
4 月23日以遠百（91）開字第○四○○九號函表示異議，並於91年7月15日再度以遠百（91）開字第○七○○四號函表示對於上述金額不予承認，原告自不得以該違約議價之金額拘束被告，要求被告依該金額計算應分擔款項。
２、附表三「四變之十八電扶梯旁增設防墜網」部分係屬勞工安全費用，已包含於前揭預變費用中，原告自不應重複請求。
（五）變更設計追加工程款之給付時期：兩造就變更設計追加工程款已於89年12月6日協調會達成協議，即由雙方另行協商確認總金額後，被告方有給付之義務，原告仍引用系爭買賣契約第8條第4項之約定主張被告應按各期款比例支付變更設計追加工程款並計算遲延利息云云，洵非有據。況兩造其後更於91年5月24日以往來函文合意變更原契約之付款方式，是除被告給付2,950,000,000元外之各項爭議款項，於經法院判決被告應給付前，被告顯無給付之義務。退步言之，縱兩造並未合意變更給付時期，惟原告遲至90年2月27日方提供「原設計發包預算」及「變更設計後發包預算」之文件予被告，且迄91年1月31日會議時方提出「原預算與發包預算相同項目單價比較表」予被告，是「預算變更發包價格之差異費用」顯無法於87年3月19日確定，至為明確，原告請求自斯時起計算遲延利息，要無理由。
三、代墊費用部分：
（一）消防變更審查服務費及自來水圖審查服務費：系爭買賣契約附件七就被告因變更設計應負擔之款項，已有明定，其中並無消防變更審查服務費，且此項費用乃原告依其與建築師間之合約所給付之報酬，並非代被告給付之費用，原告據此主張為被告代墊而請求償付云云，顯非有據。
（二）遷移變壓器之費用：原告所稱之變壓器原位於系爭房地大門前，原告依法自應將其遷移，並非代被告墊支，故原告自不得請求被告償付此項費用。
（三）電力機房之空調通風系統、增設管道間及管線配置暨增設
10 樓露台不銹鋼門牆等費用：前開費用均係被告於驗收時發現瑕疵，而列於瑕疵清單要求原告補正所發生，原告不得請求被告負擔。
四、房屋稅部分：依系爭買賣契約第14條第1款約定，房屋稅應以交屋日為準由買賣雙方按比例分擔，而原告自承係於91年8月6日方將系爭房地點交予被告，是原告本應負擔91年8月6日交屋前之房屋稅，原告請求被告負擔自90年12月3日起至91年6月30日止之房屋稅，顯與上開合約約定不符。此外，原告依前開約定應負擔91年7月1日起至交屋日即91年8月6日止之房屋稅，金額合計1,401,250元，此部分費用應自原告請求之買賣價金中扣抵。
五、瑕疵部分：
（一）附表一除第7項消防排風煙管外所示之瑕疵共計7,322,953元：此部分應從原告請求之價金中扣抵。
（二）公有停車場、廣場及空橋部分：
１、原告自始於銷售期間就銷售標的所召開之協調會及提供之各項說明資料、設計圖面，均表示其標售標的之建物與緊鄰之新竹市政府公有停車場聯合開發，該公有停車場將設置美食街、階梯式表演廣場、文化活動場所等，並設置約1,200個停車位，且銷售標的物與該公有停車場間，有一寬30公尺、長90公尺之露天廣場，並以空橋將銷售標的物與該公有停車場之2、3樓相連，被告因基於廣場及該公有停車場之規劃內容均具有巨大之聚客功能，大幅提昇原告銷售標的物之價值及日後營運之效益，故於原告數次以各項設計資料表示有廣場設置及該公有停車場之規劃內容後，方決定向原告購買整棟之銷售標的物，雙方並於買賣契約所附2樓平面圖中，明確標明「空橋預留處」，以供設置空橋，被告並基此就系爭房地鄰近廣場側進行相關規劃設計，如於該側規劃兩進出大門，並設置4部透明觀光電梯，以使顧客便利利用該廣場出入系爭房地，並可自透明電梯俯視該廣場等。詎原告卻未依約設置廣場，致系爭房地所臨者竟僅為前後寬各為9公尺及5.4公尺之狹長巷道，且亦未以空橋將系爭房地及鄰近公有停車場相連，而鄰近公有停車場除車位數較原告原告知者大幅減少外，亦無階梯式表演廣場、文化活動場所等之設置，致系爭房地周圍聯外廣場寬度大幅縮小成為一狹小巷道，周圍環境亦無法發揮聚客功能，足見原告所交付之系爭房地顯有重大減損價值及效用之瑕疵。
２、被告委託仲量聯行就前開廣場及空橋之瑕疵致價值減損進行鑑定，其結果認為系爭房地因此部分之瑕疵致減損911,000,000元之價值，故被告據此請求減少價金911,000,000元。
（三）消防排煙風管部分：依兩造合約約定消防排風煙管應以20號之鍍鋅鐵皮施作，亦即其厚度最小不得小於0.906mm、最大不得超過1.106mm，惟被告營運時發現原告施作之消防排風煙管厚度與上開合約約定品質不符，致排煙風管風量不足，經雙方共同採樣委託工業技術研究院鑑定，鑑定結果亦認定被告所施作之排煙風管厚度僅為0.83mm、0.62mm 、0.87mm、0.82mm、0.82mm，與合約規定厚度至少應有 0.906mm之約定不符，且原告施工之品質亦不符兩造合約明訂之SMACNA美國鈑金及國內一般工程之施工規範，故就此部分請求扣款4,600,805元。
（四）BUSWAY跳電營業及人力費用損失575,500元：系爭房地B3F之MLIA電盤供電匯流排（BUSWAY）於91年11月24日毀損，致賣場從地下1樓至地上3樓全部停電而無法營業，經被告通知原告，原告未立即修復，被告不得已自行僱工先行以PEX電纜線臨時配線方式供電。嗣原告雖於91年12月23日更換修復，惟甫更換完成之匯流排仍於92年1 月12日發生過熱產生異味現象，被告為免發生斷電情形，乃自行僱工再以PEX電纜線臨時配線方式供電。又上開瑕疵造成商場斷電所致被告公司商譽、營業、人力工時之損失共計575,500元，原告應賠償被告，並自原告請求之價金中扣抵。
六、被告於89年12月30日應原告要求預付150,000,000元，至90年10年22日抵付第3期款為止，該段期間，原告應按三商銀放款利率計算利息給付被告，金額合計9,807,461元。
七、原告依系爭買賣契約第11條第5項之約定，應於交屋時給付被告65,777,500元作為買賣價格之折讓，然原告迄今仍未依約給付，故原告除應給付上開金額外，並應自交屋日起至清償日止計算遲延利息，截至93年4月30日止，被告應給付之遲延利息為8,681,680。
八、並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於86年9月18日簽訂系爭買賣契約，由被告向原告買受系爭房地，總價為4,186,219,000元（含稅）。嗣被告於買賣契約訂立後，乃將商場、住宅及停車場等重新規劃為地下4層至地上11層之商業大樓，地下室部分原規劃為2層，重新規劃為4層，並由被告另行委託沈祖海建築師事務所為變更設計。
二、原告於90年10月12日日取得使用執照，並於90年10月15日以九十銷建字第○七六二四號函請求被告給付第3期款，被告未為給付。原告復於完工後房地產權移轉登記前之90年11月19日以九十銷建字第○八六五三號函請求被告於文到7日內給付尾款，被告亦未給付。其後兩造達成協議，即先由被告給付價金2,950,000,000元，被告並分別於91年5月27日、91年6月10日、91年8月6日付款1,000,000,000元、1,000,000,000元、950,000,000元，原告亦將房地產權移轉登記予被告所有，並於91年8月6日正式將系爭房地點交予被告。
三、被告於89年12月30日預付150,000,000元。
四、預變費用為83,685,441元。
五、原告就系爭房地之瑕疵同意扣款7,448,953元。
六、兩造於系爭買賣契約第5條第2項約定，被告如未依約給付各期價款，應按日息0.03%計付遲延利息。
肆、茲就原告主張之各項金額及被告抗辯之瑕疵扣款析述如下：
一、買賣價金部分：
（一）經查，系爭買賣契約第5條就付款條件及方式，乃於第1項約定買方即被告應依附件四付款明細表之約定，於接獲賣方即原告書面掛號繳款通知單7日內自行向原告指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清（參本院卷一第33頁）。又前揭附件四付款明細表則約定，被告於訂購時應交付訂金135,000,000元，於簽訂契約時應交付簽約金214,555,600元，於地下室完成時應交付第1期工期款104,866,650元，於大樓結構體完成時交付第2期工期款104,866,650元；於使用執照取得時交付第3期工期款139,822,200元；於完工後辦理房地產權移轉登記前交付尾款3,487,107,900元，如辦理貸款，依系爭買賣契約第13條約定辦理；交屋保留款則為209,310,950元，亦有該買賣契約附件四在卷可稽（參本院卷一第65頁）。另系爭買賣契約第13條約定：「第五條房地總價內之尾款部分，如由買方向賣方營業部門或分公司辦理第一順位抵押貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續，賣方於取得貸款金額後，應即交還禁止背書轉讓之本票予買方。其貸款金額少於上開預定貸款金額，如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起一個月內以現金一次（或分期）向賣方繳清或補足。買方如自行向其他金融機構辦理貸款，賣方應配合相關手續並提供辦理貸款所需之證明文件，買方應於貸款核撥日將貸款金額支付予賣方，如獲貸金額不足應繳付尾款，其不足部分買方應一併以現金給付賣方」（參本院卷一第38頁），而系爭買賣契約第10條第4項第1款亦約定：「買方於產權移轉送件時應履行下列義務俾辦理產權移轉登記：（一）繳清本契約所定之自備款（即訂金、簽約金及一、二、三期工期款）及因逾期付款加計之遲延利息。買方如不辦理貸款，並應繳清除交屋保留款以外之尾款」（參本院卷一第36頁）。是以，細譯上揭約定，被告就尾款部分，原則上於完工後辦理房地產權移轉登記前即有交付尾款3,487,107,900元之義務，至於所謂「完工後辦理房地產權移轉登記前」依系爭買賣契約第10條第4項第1款約定，應係指原告於將所有權移轉登記所需文件送件至地政事務所，辦理產權移轉登記前，故被告給付尾款之時期，即為原告將所有權移轉登記文件送件至地政事務所辦理移轉登記之前，此亦為原告於準備書（一）狀所自承（參本院卷二第138頁）。但倘被告欲辦理貸款，即以被告貸款之金額給付尾款，若有不足，再以現金補足之。從而，原告以其催告後7日即90年11月27日起算尾款之遲延利息，洵非可採。
（二）次查，兩造因就第3期款、尾款及變更設計追加工程款之金額有爭議，故原告發函請求被告給付第3期款、尾款、變更設計追加工程款時，被告均以與合約規定及雙方約定不符為由覆函拒絕，有被告於90年12月20日寄發之存證信函可稽（參本院卷三第22至32頁）。其後，被告另於91年
4 月17日寄發存證信函予原告，除重申原告請求被告給付第3期款及尾款乃與合約及法律各項規定不符外，並表示原告就系爭房地之給付有各項瑕疵及遲延之情事存在，惟為顧及雙方權益並誠意解決雙方間之爭執，乃提議就系爭房地之價金4,186,219,000元，扣除被告已付價款709,288,900 元，及原告依系爭買賣契約第11條第2項、第5項給付之公共基金、折讓各為3,964,835元、65,777,500元後，尚餘3,407,187,765元，因原告有違約情事，故先依法扣除800,000,000元，其餘2,607,187,765元分3期支付。
原告於接獲上開函文後，乃於91年4月24日以九一大慧律字第一一號函表明：「……至於該公司（即被告）為表示誠意解決雙方之爭執，建議先行給付部分款項其餘款項則留仲裁程序解決，本公司雖無法完全接受其建議，亦表示欣慰，針對該公司所建議之付款方式，本公司表示意見如下：（一）第一次撥款：本公司於完成移轉過戶文件交付及用印程序，並交付買賣標的房地圖面及設備之保固文件，遠東百貨公司同時撥付新台幣壹拾億元，另交付本公司第二、三次撥款之保證本票二張面額均為新台幣壹拾億元。（二）第二次撥款：買賣標的房地產權移轉登記完成三日內，撥付新台幣壹拾億元。本公司返還壹拾億元保證本票。（三）第三次撥款：本買賣標的房地產權移轉完成登記日起一個月內，遠東百貨公司需完成銀行貸款程序，並撥付壹拾億元予本公司，本公司將房地點交予遠東公司並返還新台幣壹拾億元之保證本票。以上付款方式之改變與貴我雙方原買賣契約書之約定不符，如貴公司同意上述之意見則本公司正式提報本公司董事會通過後辦理，至於其他爭執款項，雙方依照原買賣契約條款交由法院判決」，嗣被告並於91年5月22日以遠百（91）開字第○五○○五號函回覆：「……二、有關貴我雙方所簽訂金竹廣場甲基地預售屋買賣契約之變更付款乙事，就第一次、第二次撥款之金額及時期，本公司同意依貴公司九十一年四月二十四日九一大慧律字第○○一一號律師函辦理，惟第三次撥款之條件則應為：本買賣標的房地產權移轉完成登記日起一個月內，貴公司完成土地鑑界及房地點交之同時，本公司撥付新台幣玖億伍仟萬元予貴公司，貴公司並應於本公司付款之同時返還面額新台幣玖億伍仟萬元之保證本票予本公司……」，原告復於91年5月24日以九一銷建字第○○三六七○號函表示同意依被告91年5月22日遠百（91）開字第○五○○五號函文辦理，其餘爭執款項依照原買賣契約條款交由法院判決，有上揭函文在卷可憑（參本院卷三第149至158頁、第83至88頁）。揆諸上揭函文，原告固未提及免除被告之遲延責任，但兩造因就第3期款、尾款及變更設計追加工程款之金額有爭議，且被告就系爭房地之給付亦主張有瑕疵及遲延之情事存在，是兩造係在此背景下方為前開協議，且就其中2,950,000,000元部分之給付時期亦另外約定，足見兩造就第3期款及尾款部分其中2,950,000,000元顯已合意變更給付時期，至於其他款項方依原合約約定辦理，是原告再依原合約約定主張遲延責任，並計算遲延利息，顯非可取。
（三）再查，兩造於89年12月6日曾就金竹廣場甲基地「提前給付變更設計款」召開協調會，並於會議紀錄記載：「（二）對於台開公司建議提前一次支付歷次變更設計追加款（暫以新台幣壹億伍仟萬元整估），應先行請台開公司確定本案完工工期，以便遠百公司提報該公司之董事會以評估提前給付之可行性。……（三）雙方應於明年三月底前協商完成有關合約附件七計算變更設計追加款中相同工程項目之單價調整以及追減帳負擔之歸屬，並依協商確認後之金額再與前述提前給付之暫估歷次變更設計追加款之金額，辦理多退少補事宜」，有該次之會議紀錄可稽（參本院卷一第231至232頁）。揆諸上開會議紀錄，可知兩造係針對預付變更設計追加工程款召開協調會，並已預估金額為150,000,000元。嗣原告於前開協調會召開後之89年12月16日以八九銷售字第一○二七○號函乃再次發函表明：「主旨：有關貴公司向本公司承購金竹廣場甲基地，因目前貴公司付款比率僅一三．四%，且變更設計工程追加款復未確認，嚴重影響本公司資金規劃，為配合各項工程之進行，惠請貴公司於近期內撥付本公司相關工程款項。說明……二、查本案之工程進度為七一．六%，惟貴公司依約支付之金額僅占買賣總價之十三．四%，且本公司為辦理前開之變更設計案，已先行支付巨額工程款項，惟變更設計追加款與貴公司協商尚未確認，嚴重影響本公司資金規劃，為利後續工程之順利進行，惠請貴公司先行預付部分原合約及變更設計追加工程款計新台幣壹億伍千萬元整予本公司。而有關變更設計追加工程款希貴公司於近期內配合完成最後協商確認事宜，屆時再行辦理多退少補。三、另貴公司支付上揭款項後，倘經協商確認有超過原合約約定付款比率之情事，所喪失之期限利益本公司研議給予適當之折讓」等語（參本院卷一第229頁），亦是請求被告先預付150,000,000元之工程款項，核與先前協調會所預估之金額150,000,000相符，被告亦於89年12月30日支付原告150,000,000元，足見被告所支付之款項確係預付變更設計追加工程款，而未涉及買賣價金。被告雖稱：伊於
89 年12月30日給付150,000,000元前，已於89年12月28日正式覆函表示該150,000,000元係用以預付部分原合約之價款及變更設計追加工程款，是伊於提出給付時已明確指定該筆預付款擬預付之債務乃包括原合約之價款及變更設計追加工程款云云。然查，被告於89年12月28日雖以遠百
（89）開字第一二○一五號函載明：「本公司於本案施工前期確有為將來營運需要而依約要求變更設計，但均依約付款。貴公司辦理前開變更設計因追加款尚未協商確認而要求本公司先行預付原合約及變更設計追加工程款新台幣壹億伍仟萬元整乙事，本公司體諒貴公司資金規劃需要及配合歷次變更設計施作，在此勉予同意」等語（參本院卷一第230頁），但觀諸該函文之用語，可知被告所謂「先行預付原合約及變更設計追加工程款」係援引原告89年12月16日八九銷售字第一○二七○號函文，而原告上揭函文固然載明「先行預付部分原合約及變更設計追加工程款」，但此乃因變更設計追加工程款中，除新增原合約所無之工程項目單價外，亦包括就原合約項目數量調整部分。何況，原告前揭函文亦表明「有關變更設計追加工程款希貴公司於近期內配合完成最後協商確認事宜，屆時再行辦理多退少補」、「貴公司支付上揭款項後，倘經協商確認有超過原合約約定付款比率之情事，所喪失之期限利益本公司研議給予適當之折讓」，而倘原告要求被告預付之150,000,000元包括買賣價金，則被告當時尚未支付之買賣價金尚有幾十億元，而被告只是預付150,000,000元，何需辦理多退少補。且依買賣契約附件四之約定，買賣價金係分5期給付，並無確認付款比率之必要，核與變更設計追加工程款依附件七註三有付款比例之問題相異，益證前開150,000,000元確係用以支付變更設計追加工程款。職故，被告辯稱其所預付之150,000,000元應自原告請求之買賣價金中扣抵等語，並無足採。
（四）如上所述，被告尚未給付之買賣價金包括第3期款139,822,200 元及尾款3,487,107,900（含交屋保留款），共計3,626,930,100元，扣除被告業已支付之2,950,000,000元，尚餘676,930,100元之買賣價金未支付。又被告於原告將所有權移轉登記文件送件至地政事務所辦理移轉登記之前方有給付尾款之義務，已如前述，而系爭房地之所有權係於91年6月5日方移轉登記予被告（參本院卷三第117至120頁），是被告至91年6月4日方有給付其餘尾款676,930,100元之義務，亦即被告自91年6月5日起始負給付遲延責任。
二、變更設計追加工程款部分：
（一）預變費用89,889,868元：被告就此金額並不爭執。
（二）第1次變更設計追加工程款22,380,404元：
１、被告就第1次變更設計追加工程款為22,380,404元一節，並不爭執，僅辯稱：該追加工程款屬標單疏漏而可歸責於原告，原告不得請求被告負擔等語。
２、惟查，兩造於87年1 月13日就變更設計發包事宜召開協調會，會中達成結論：「（一）雙方同意以變更設計案先行辦理發包作業，俾合約繼續進行。（二）加減帳部分於發包前由台開公司將原預算項目數量函送遠百公司確認，發包後無單價之項目由雙方共同按程序議價加減帳解決」（參本院卷二第200頁），而所謂發包後無單價之項目由雙方共同按程序議價加減帳解決，係指發包標單疏漏部分，應依議價程序核計加減帳，蓋發包標單已列有工作項目者必有單價，僅標單疏漏部分始可能出現無單價之狀況，足證有關發包疏漏部分，經議價程序後，即應由被告負擔。何況，被告依其百貨業務特殊需求，將系爭房地變更設計為商業大樓，其因此所增加之工程費用，本即應由被告負擔。準此，建築師規劃設計系爭房地施工所需之平面圖暨發包標單，倘其標單毫無疏漏，則所有工程費用於計算預變費用時，即已計入，現原告所請求之變更設計追加工程款中，因標單疏漏另行發包之工程費用，實係本應計入預變費用之一部分。換言之，該等費用本即應由被告負擔，如標單無疏漏，即以預變費用名義支付，現有疏漏，故以變更設計追加工程款名義支付，則對被告而言，該工程費用由被告負擔，並無不當。
（三）第2次變更設計追加工程款59,404,539元：
１、被告就第2次變更設計追加工程款為59,404,539元一節並不爭執，且就附表三「二變之二遠東214張圖樣變更」所示之款項亦同意給付，惟就附表三「二變之一標單5%差異數量變更」及「二變之三遠百214張圖台電審查後變更」部分則均辯稱：此乃原告發包標單疏漏所致，不應由被告負擔。況系爭房地於發包前業已變更設計為全商大樓，電力圖說本應按使用類別辦理修正，然原告並未依相關法令辦理修正，經台電公司審查圖說後要求辦理變更，此係原告依出賣人負有提供合法建物予買受人之義務，所應支出之費用，自應由原告負擔等語。
２、經查，依兩造89年5月3日金竹廣場甲基地（遠東百貨新竹店）新建工程變更設計工期展延等相關事宜協調會議紀錄記載：「有關本工程第一次及第二次變更設計之內容，除第二次變更設計第一項圖說標單5%差異數量增減變更……遠百公同確認同意支付……」等語觀之（參本院卷四第26頁），足見原告於該次會議業已確認同意支付，原告就此部分請求「二變之一標單5%差異數量變更」工程款11,749,544 元，並非無據。
３、次查，系爭房地之建造執照已載明系爭建築物之用途為商場、停車場、餐廳電影（參本院卷四第29頁），而參諸原告於88年4月26日以八八工設字第○二九九二號函說明二、三載明：「二、申請台電用電用途依規定須與建造執照所列用途相符，本案用電用途貴公司基於需要，要求先列為餐廳及商場乙節，經會商請專業技師配合送件辦理中。
三、相關執照申請所作之變更及工程費用等另案正核算中，如有增減雙方依買賣契約互為找補負擔」等語，而被告收受上開函文後並未表示任何意見，可見被告確曾要求先以餐廳及商場申請用電用途，而將電影院排除在外，是被告抗辯該部分並非被告於發包後另行要求其他變更設計所致，要非可採，被告自應負擔就該部分之變更所發生之費用。
（四）第3次變更設計追加工程款71,897,147元：
１、被告就第 3 次變更設計追加工程款為 71,897,147元一節並不爭執，且就附表三三變之一、二、六、七、八亦同意給付，惟就附表三「三變之四瓦斯配管變更」部分則辯稱：此乃原告發包標單疏漏所致，不應由被告負擔。況原告於89年1月27日第15次工務協調會議紀錄已自承該部分費用係屬原告依買賣契約應給付之項目。至於內部瓦斯管線及裝錶費用，被告業已支付完畢等語。
２、經查，本件原告所請求之「瓦斯配管變更」部分之款項係指內部瓦斯管線及裝錶費用（參本院卷四第60頁），而89年1月27日第15次工務協調會議紀錄已記載：「……另本建物內部瓦斯管線及裝錶……遠百公司同意委託吳卓夫建築師事務所辦理設計，……併第三次變更設計依規定程序辦理，有關內裝管線費用俟經議價程序後由遠百公司支付」等語（參本院卷二第206頁），其後亦經吳卓夫建築師事務所於89年12月6日、13日，邀集兩造及承包商核對確認變更設計之項目數量，且被告就核對確認後之工程項目數量會核底價、參與議價程序（參本院卷二第77、81、91頁），是被告自應就此部分負給付之責。被告雖稱其已支付內部瓦斯管線及裝錶費用云云，並提出被告公司工程申請單3份為證（參本院卷四第130至132頁）。然查，前開工程申請單雖有記載「瓦斯工程錶前」、「瓦斯錶後二次配管工程」、「瓦斯警報遮斷設備工程」，但此是否即為前開內部瓦斯管線及裝錶之費用，已有疑義。且該工程申請單係被告公司內部之文件，尚無從證明被告業已支付該筆費用，是被告前開抗辯並無足採。
（五）第4次變更設計追加工程款28,364,837元：
１、被告就第4次變更設計追加工程款其中附表三四變之一、
二、五、十、十二、十四、十七、二一、二六至三二、三五至三六所示項目，被告同意給付。另就四變之四、六、
七、九、十一、十五、十六、十九、二十、二四、二五所增加之工程款應由被告負擔一節，被告亦不爭執，僅抗辯原告請求之金額未經被告同意；而就四變之十八不僅抗辯不應由被告負擔，且就數額亦有爭執（參本院卷四第54至56頁），合先敘明。
２、經查，依系爭買賣契約附件七第四項約定，發包後小幅變更設計工程費加減帳之核計方式，加帳係「依與包商之工程契約價格計算（1＋1.5%變更設計管理費）×（1＋0.5%營業稅）」。換言之，於被告應給付追加工程款之工程項目，其追加工程費並非以被告核算數額為準，而應以原告與包商之工程契約價格為據。又被告就第4次變更設計有爭執部分之工程項目均屬第4次變更設計土建工程新增項目，而原告與包商間第4次變更設計之土建工程新增項目，其契約價格為33,950,000元，且原告所請求之金額亦是依據其與包商間之契約價格暨依前揭計算式所計算出一節，亦為被告所不爭執，是以，原告依此請求第4次變更設計工程追加款，並非無據。
３、被告雖稱：依兩造87年1月13日發包事宜會議紀錄及89年1月27日第15次工務協調會議紀錄之記載，可知兩造業已合意就變更設計新增項目之議價，需共同辦理，並由被告會核底價，並監辦議價，原告始得與其承包廠商辦理變更設計之議價簽約程序。然91年1月21日議價時，被告認為合理之底價應為31,793,922元，而該次議價歷經承包商6次減價，最終減價金額為33,950,000元，未達底價，故保留未予決標，原告本應重新辦理議價程序，詎原告未按正常程序辦理，即逕自與包商以33,950,000元簽約，則原告自不得以該違約議價之金額拘束被告，要求被告依該金額計算應分擔款項云云。但查，揆諸兩造87年1月13日發包事宜會議紀錄及89年1月27日第15次工務協調會議紀錄分別記載：「（一）雙方同意以變更設計案先行辦理發包作業，俾合約繼續進行。（二）加減帳部分於發包前由台開公司將原預算項目數量函送遠百公司確認，發包後無單價之項目由雙方共同按程序議價加減帳解決」、「本工程辦理變更設計新增項目議價，應會同遠百公司會核底價並監辦議價」等語（參本院卷二第197、205頁），可知原告固同意由被告會核底價，並參與原告與承包商間之議價程序，然尚無從推知原告業已同意議價結果須經被告同意始生效力。況查，原告之工程招標作業要點第5條第7項業已明定：「在辦理比、議價時，其決標以在核定底價以內之最低投標總價為得標廠商……而投標廠商之最後報價超越核定底價未達百分之八且不逾預算金額，主辦單位得先保留該價格標，將擬委辦廠商敘明理由專案簽陳總經理核准後決標……」（參本院卷二第221頁），而前開土建工程新增項目承包商最終減價為33,950,000元，業已低於原告所定底價34,000,000元，且未逾被告所定底價之8%【（33,950,000 －31,793,922）/ 31,793,922＝0.068），並遠低於核定預算38,337,993元，是原告依工程招標作業要點規定，於保留後簽陳決標，再依程序以承包商最終減價數額為決標金額，要無違反議價程序可言。再參以第2次變更設計之議價程序，亦有兩造會核底價結果，以被告所定145,032,208元為底價，承包商最終減價金額為153,300,000元，雖超過被告所會核之底價，但因未逾底價之8%，故宣佈保留而後決標之情形（參本院卷二第217至218頁），益證原告所為之議價程序並未違反約定，被告以前詞為辯，並非可採。
４、再查，依中國國家標準（ＣＮＳ）周邊設備規定：「升降階梯出入口與建築構造物或相鄰兩升降階梯間之開口處，如有人或物墜落之虞時，應設置欄柵或隔板等安全措施」（參本院卷四第77頁），足證附表三「四變之十八電扶梯
旁增設防墜網」所示之款項非屬勞工安全費用，而係必預長期設置，以維護使用者安全之設備。又此工程費用與「四變之十七樓板挑空增設臨時欄杆」項目性質相同，且兩造90年8月8日第21次工務協調會議紀錄就此兩項工程均同樣載明「同意所增費用請建築師併案辦理變更設計」（本院卷四第34頁），而被告既同意給付四變之十七之工程費用，實無理由拒絕支付此工程費用。是以，原告據此請求被告給付此部分之工程款，洵屬有據。
（六）變更設計追加工程款之給付時期：
１、查系爭買賣契約第8條第4項約定：「工程變更事項買方應自行負擔建築師之變更設計費及申請變更設計執照費用委聘原建築師辦理變更設計作業，變更設計之工程費用由賣方提出追加減帳（加減帳相抵後加帳部分另計百分之一．五變更設計管理費）後，通知買方於十天內簽認，若買方未如期簽認，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更加減帳相抵後如為加帳，買方應依附件三付款表各期款比例將加帳金額付清予賣方；如為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依原設計施工；因工程變更加帳增加之監造費用亦由買方負擔。變更設計各項費用負擔及計算方式詳如附件七」（參本院卷一第35頁），而系爭買賣契約附件七註三則約定被告應依附件三付款表各期款比例將加帳金額付清予原告，即依加帳金額計算各期比例為第1期8.4%、第2期
2.5%、第3期2.5%、第4期3.3%、第5期83.3%；除第1期加帳因房地價款簽約金已於簽訂本契約時付清，故被告應依買賣契約第8條第4項於簽認後7日付清予原告外，其餘各期仍於繳付各期房地價款時依比例付清（參本院卷一第75頁）。又兩造曾因遲遲未能取得變更設計執照而於87年1月13日就變更設計發包事宜召開協調會，會中達成結論：
「（一）雙方同意以變更設計案先行辦理發包作業，俾合約繼續進行。（二）加減帳部分於發包前由台開公司將原預算項目數量函送遠百公司確認，發包後無單價之項目由雙方共同按程序議價加減帳解決」（參本院卷二第200頁）。準此，變更設計之工程費用確實應由原告提出追加減帳，並通知被告10日內簽認後，被告方有依附件七註三給付第1期8.4%變更設計追加工程款之義務。
２、次查，兩造90年2月23日協商「金竹廣場甲基地（遠東百貨新竹店）新建工程變更設計追加減工程費責任歸屬事宜」之會議紀錄乃記載「發包預算兩本已於九十年二月廿七日交付遠百公司」等語（參本院卷三第66頁），且原告係於91年1月15日方以九一工務字第○○○三七一號函檢送原預算與發包預算相同項目單價比較表予被告，亦有上揭函文在卷可考（參本院卷三第44頁），而原告於本院92年6月5日言詞辯論期日亦自承無法證明其於發包價格確定後即將文件送給原告（參本院卷三第126頁），是應認原告係於90年2月27日方將原設計發包預算及變更設計後發包預算之文件送交被告，且於91年1月15日方檢送原預算與發包預算相同項目單價比較表予被告。從而，原告主張其早於87年1月22日變更設計發包預算確定後，即併同變更設計後發包預算、原設計發包預算暨單價比較表檢送予被告供其核算確認，是應以工程發包日即87年3月19日作為被告給付第1期變更設計追加工程款之基準等語，顯非可採。
３、再查，原告既於90年2月27日始將原設計發包預算及變更設計後發包預算之文件送交被告，且於91年1月15日始檢送原預算與發包預算相同項目單價比較表予被告，兩造並於91年1月31日方召開協商被告就變更設計應負擔費用事宜之協調會（參本院卷三第44頁），則依系爭買賣契約第
8 條第4項約定，被告就第1期變更設計追加工程款（含預變費用）亦係自91年1月31日召開協調會確認被告應負擔之款項後10日方負給付遲延責任，亦即被告自91年2月11日起始負遲延責任，至於最後1期則至原告於91年6月5日將系爭房地之所有權移轉登記予被告前即91年6月4日，被告方有給付之義務，亦即被告自91年6月5日起始負給付遲延責任。又預變費用及第1次至第3次變更設計追加工程款共計243,571,958元，被告業已預付150,000,000元，顯然已超逾附件七註三所載第1期至第4期之付款比例16.7%，至於扣抵預付款項後所餘之93,571,958元，應自91年6月5日起負遲延責任。
（七）依上所陳，被告就預變費用及第1次至第3次變更設計追加工程款共計243,571,958元未給付，扣抵被告預付之150,000,000元後，尚餘93,571,958元未清償，並應自91年6月5日起負遲延責任。至第4期變更設計追加工程款28,364,837元部分原告則係請求自起訴狀繕本送達之翌日起計付遲延利息，亦屬有據。
三、代墊費用及房屋稅部分：
（一）建築師變更監造服務費3,700,629元（含稅）：被告就此部分不爭執。
（二）消防變更審查服務費378,000元及自來水圖審查服務費126,000元（含稅）：查被告既不否認前開費用係源於被告變更設計，依法需委託建築師呈送圖說予主管機關或向主管機關繳納之規費，則該部分之費用核屬建築師之設計費範圍內，依附件七第1項約定，自應由被告負擔。
（三）遷移變壓器費用141,367元（含稅）：查被告並不否認其曾要求原告將位於西大路大門前之變壓器遷移，且參諸原告90年9月26日九十工務字第○七二一四號函載明：「為『金竹廣場基地（遠東百貨新竹店）新建工程』遷移西大路前門處（西大路三六八號對面）變壓器一組，台電通知需遷移費用一三四、六三五元，如蒙貴公司同意支付，當即辦理後續作業，……」等語（參本院卷一第124頁），可見原告確實係在被告之要求下向台電公司申請遷移變壓器，是該部分之費用應由被告負擔。
（四）電力機房之空調系統費用660,000元、增設管道間及管線配置費用75,000元、增設10樓露台不銹鋼門牆費用280,000元（加計5%營業稅後共計1,065,750元）：原告主張此等費用係被告額外要求增設之工程一節，為被告否認之，並辯稱：該等費用均係被告於驗收時發現瑕疵，而列於瑕疵清單要求原告補正所發生等語。查依被告提出之91年6月13日複驗驗收紀錄表及91年7月19日之工程缺失/未完成工程彙總表觀之（參本院卷一第234至235頁），其上確有記載10樓露台推門不密實有滲水及「電力機房溫度過熱」、「管道間因挑空，操作閥件及錶類無維修步道，無法操作維修」等瑕疵，而原告91年7月18日九一工務字第○○五二一八號函亦載明：「本公司原則同意由貴公司（即中興電工機械股份有限公司）以新台幣陸拾陸萬元整（含稅）承作「新竹金竹廣場甲基地新建工程」配電室、發電機室工作環改境善工程，以解決遠百公司所提爭議缺失事項」等語（參本院卷一第125頁），足證原告亦認同電力機房之空調系統費用660,000元係補正瑕疵而發生。此外，原告就此部分復未能進一步舉證證明被告應負擔此等費用之依據，是原告主張被告應負擔此部分之費用，即無可採。
（五）房屋稅3,607,807元：依系爭買賣契約第10條第1款約定：「買賣標的土地稅、房屋稅由產權登記名義人負擔，但產權移轉當年度之地價稅、房屋稅以交屋日為準由買賣雙方按比例負擔」，又系爭房屋係於91年8月6日辦理點交，亦為兩造所不爭執，依前開約定，原告本應負擔91年8月6日前之房屋稅，是原告請求被告負擔自90年12月3日起至91年6月30日止之房屋稅，顯與上開合約約定不符。原告雖稱：其於90年11月19日即以存證信函催告被告於文到14日內協助辦理產權移轉事宜，被告卻未於期限內即90年12月
2 日前交付文件協辦相關手續，以致原告額外負擔90年12月2日以後之房屋稅，被告自應負賠償責任云云，惟查，兩造因就第3期款、尾款及變更設計追加工程款之金額有爭議，且被告就系爭房地之給付亦主張有瑕疵及遲延之情事存在，是兩造乃達成協議，即被告就買賣價金部分先行給付2,950,000,000元，且於「原告完成移轉過戶文件交付及用印程序，並交付系爭房地圖面及設備之保固文件」、「系爭房地產權移轉登記完成3日內」、「系爭房地產權移轉完成登記日起1個月內，原告完成土地鑑界及房地點交之同時」，各分別撥付1,000,000,000元、1,000,000,000 元、950,000,000元，已如前述，足見兩造就系爭買賣契約之價金給付、系爭房地所有權之移轉登記暨點交事宜，均已另外約定，是原告再依原合約約定主張被告未依約定交付文件協辦相關手續，並據此主張被告應負賠償責任，要非可取。至被告另依前開約定主張原告應負擔91年7月1日起至交屋日即91年8月6日止之房屋稅一節，亦據其提出92年度之房屋稅繳款書為證（參本院卷四第128頁），而觀諸前開房屋稅繳款書之記載，系爭房屋92年度所課徵之房屋稅為13,822,699元，原告依比例應負擔之房屋稅核計為1,401,205元（13,822,699×37/365＝1,401,205）。
（六）按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，民法第312條定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；另應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項、第203條亦分別定有明文。查如上所述，原告代墊之費用共計4,345,996元（3,700,629＋378,000＋126,000＋141,367＝4,345,996），扣除原告應負擔之房屋稅1,401,205元後，尚餘2,944,791元。又原告請求之代墊款，並無約定給付之期限，原告於代墊後復未催告被告付款，依前揭說明，被告自應從起訴狀繕本送達之翌日起始負遲延責任。又本件兩造既未就代墊款之給付約定利率，即應依法定利率計算遲延利息。至原告雖主張兩造於91年8月6日完成點交事宜，自該日起被告即已享受原告代為處理事項之利益，是被告應於該日返還原告之代墊費用云云，但原告就此並未提出支持其主張之依據，尚無足採。
四、瑕疵部分：
（一）附表一除第7項消防排風煙管外所示之瑕疵共計7,322,953元：此部分原告不爭執。
（二）公有停車場、廣場及空橋部分：
１、本件被告雖辯稱：原告未於系爭房地與相鄰之公有停車場間設置廣場，且未以空橋將系爭房地與該公有停車場連結，而該公有停車場之設置內容亦與原約定不符，致系爭房地之價值及效用有重大減損云云，並提出84年7月12日第一次協調會會議紀錄、金竹廣場新建工程簡介、系爭房地之平面圖及設計圖、財政廳新竹市○○區○○段土地整體開發案規劃報告摘要為證（參本院卷一第159至179頁、本院卷三第21頁），然為原告所否認。經查，被告所提出84年7月12日第一次協調會會議紀錄固載明：「壹、台開陳榮村建築師簡報事項：1.金竹大樓（甲-1基地）與緊臨之新竹市政府公有停車場預定地（甲-2基地）屬於聯合開發計劃，結合商業活動與文化休憩功能一體之MALL型態。2.停車場開發主體構想如附件。B1：美食街。1F：精品店鋪、階梯式表演廣場（B1-1F）。2F：文化活動場所。3F：
文化活動場所。4F-9F：停車場，約有1200個停車位。3、兩基地主體建物間之地面有30M＊99M之露天廣場連接，為人潮聚集處，百貨商場主要入口亦在此廣場側面。4、兩基地間2F、3F均有空橋連接」，但此係被告公司自行繕打之文件，此觀該文件係記載「本公司訂購台開金竹廣場簽約前第一次協調會會議紀錄」、「84.7.15開發本部提」等語即明，且被告就此亦不爭執，而原告既否認該文書之真正，被告復未舉他證以實其說，則尚難僅以前揭被告自行繕打之會議紀錄即遽認原告有設置廣場、空橋及與該會議紀錄內容相同之公有停車場之義務。又金竹廣場新建工程簡介固然有提及「甲基地採用開發空間設計，結合相鄰公有立體停車場（計劃興建地下二層地上九層）之開放空間，配合造景設計，以創造活潑、美觀、新穎之購物中心，並提供市民一個兼具商業、文化、娛樂及生活性質之場所」，但該簡介係台灣省政府財政廳與原告公司合作興建之工程，核與系爭買賣契約無涉，原告亦否認該簡介有作為銷售系爭房地期間之廣告或說明資料。況被告所指廣場之坐落土地，並非原告所有，亦非系爭買賣契約之一部分，故原告對於該筆土地未來是否確能設置廣場，並無決定權與控制力。又被告所謂之公有停車場既為公有，則該停車場如何設置亦非原告所能置喙，以被告一個知名財團，且係購買高達40餘億元之系爭房地，豈有可能不知。至於被告提出之「財政廳新竹市○○區○○段土地整體開發案規劃報告摘要」係原告與台灣省政府財政廳合作開發之規劃報告摘要，不僅未提及廣場及空橋之設置，且其等是否能依該規劃報告摘要順利簽約、完工，亦屬未定之數，被告豈有可能僅因前開規劃報告摘要之內容即認定原告就前開公有停車場、廣場之設置有決定權及控制力。再參以86年8月23日簽約前協調會紀錄記載：「台開公司應於簽約後協助遠東百貨公司與新竹市政府溝通協調，以使緊鄰本基地之公有停車場與本基地同時興建完成」等語觀之（參本院卷二第164頁），益證被告於簽約前即明知公有停車場之規劃及廣場之設置等節均非原告所能控制，故被告方要求原告從旁協助。是以，被告自難僅以非系爭買賣契約內容之工程簡介及規劃報告摘要即遽認原告有設置廣場、空橋及公有停車場之義務。
２、再查，系爭買賣契約書所檢附之平面圖及系爭房地之設計圖雖有空橋之設計，但因被告嗣後乃將住商合一大樓變更設計為全商大樓，且其所委託之沈祖海建築師之後提出之變更設計圖說，已無空橋設計（參本院卷二第167頁），則系爭房地之開放空間設計既全由被告自行決定，原告已無置喙餘地，從而原告未於系爭房地之2樓施作空橋，並無任何瑕疵可言。被告雖稱其嗣後所提出之變更設計圖說，仍與原合約附圖相同，均將擬以空橋連結位置保留，未進行其他設計，僅係未特別標明保留之位置係供空橋連結處等語，但查，被告既自承其嗣後所提出之變更設計圖說就空橋部分並未進行任何設計，縱有保留位置，亦只是期待將來有需要之時再進行設計施工，並非原告在交付系爭房地時即有施作空橋之義務。
３、依上所述，前開公有停車場及廣場既非系爭買賣契約之一部分，而原告亦否認有將此作為銷售廣告之資料，況原告就公有停車場及廣場之設置並無決定之權利，且此亦為被告於簽訂系爭買賣契約前所明知。是以，原告縱未於系爭房地與相鄰之公有停車場間設置廣場，且該公有停車場之設置內容亦與原先規劃之內容不符，亦難認原告所交付之系爭房地有何瑕疵。至於空橋部分既經被告於變更設計時所剔除，因此原告未於系爭房地之2樓施作空橋，亦無任何瑕疵可言。從而，被告以此抗辯原告交付之系爭房地有重大減損價值及效用之瑕疵，並據此請求減少價金911,000,000元云云，委無可取。
（三）消防排煙風管部分：查依系爭買賣契約約定，消防排風煙管應以20號之鍍鋅鐵皮施作，亦即其厚度最小不得小於
0.906mm、最大不得超過1.106mm。又原告所施作之排煙風管，經雙方共同採樣委託工業技術研究院鑑定，鑑定結果係認定被告所施作之排煙風管厚度僅為0.83mm、0.62mm、
0.87mm、0.82mm、0.82mm，與合約約定厚度至少應有0.906mm之約定不符，有消防排煙風管之合約規格及工業技術研究院之鑑定報告在卷足憑（參本院卷二第99至102 頁）。原告固稱其於系爭房地驗收前即已補強厚度云云，但並未舉證以實其說，難信屬實。又原告所施作之排煙風管與合約規範之排煙風管規格之價差為4,600,805元，亦有台北市消防設備師公會所為之鑑定報告可參，是被告就此部分之瑕疵主張扣抵4,600,805元，尚屬可採。原告雖又稱：被告委託之建築師將排風煙機由原設計靜壓4"（100mAq）變更設計為靜壓8"（200mAq），並未告知吳卓夫建築師，原設計之風管鐵皮厚度、風管接縫或防漏措施等，必須隨同變更或補強，則原告依其變更設計之指示，辦理消防排煙設備之發包、施工，即無任何注意義務之違反可言等語，然查，原告既不否認依系爭買賣契約約定，消防排風煙管應以20號之鍍鋅鐵皮施作，其厚度最小不得小於0.906mm、最大不得超過1.106mm，而其所施作之排煙風管確有厚度不足之問題，則縱被告嗣後並未變更設計，且原告施作之排煙風管亦能通過消防檢查而不影響其效能，但原告確實未依約定之厚度施作，確仍有其瑕疵存在，是被告就此部分請求減少價金尚非無據。
（四）BUSWAY跳電營業及人力費用損失575,500元：此部分被告固提出跳電損失估算表（參本院卷三第58頁）為證，然為原告否認之，而該估算表係被告自行製作之文件，尚難因此而遽認被告確實受有該項損失，是被告主張就此部分應扣抵575,500元，即非可取。
（五）如上所陳，被告可主張抵銷之瑕疵扣款共計11,923,758元（7,322,953＋4,600,805＝11,923,758）。
五、預付150,000,000元之利息：查兩造因就變更設計追加款尚未協商確認，致影響原告資金之規劃，兩造遂於89年12月6日召開金竹廣場甲基地提前給付變更設計款協調會，而觀諸該協調會議紀錄記載：「（二
）對於台開公司建議提前一次支付歷次變更設計追加款（暫以新台幣壹億伍仟萬元整估），應先行請台開公司確定本案完工工期，以便遠百公司提報該公司之董事會以評估提前給付之可行性。而提前給付之工程折讓應以三商銀之平均基本放款利率計算，並於雙方確定歷次變更設計追加款時依原合約付款約定計期計算扣抵之」等語觀之（參本院卷一第231頁），可見兩造於當時就預付工程款及折讓部分尚未達成一致之協議。嗣原告於前開協調會召開後之89年12月16日以八九銷售字第一○二七○號函雖表明：「……貴公司支付上揭款項後，倘經協商確認有超過原合約約定付款比率之情事，所喪失之期限利益本公司研議給予適當之折讓」等語（參本院卷一第229頁），但究應如何折讓並未言明，而被告於預付150,000,000元之變更設計追加工程款前之89年12月28日乃以遠百（89）開字第一二○一五號函載明：「本公司於本案施工前期確有為將來營運需要而依約要求變更設計，但均依約付款。貴公司辦理前開變更設計因追加款尚未協商確認而要求本公司先行預付原合約及變更設計追加工程款新台幣壹億伍仟萬元整乙事，本公司體諒貴公司資金規劃需要及配合歷次變更設計施作，在此勉予同意」等語（參本院卷一第230頁），亦未提及就預付之款項應為如何之折讓，因此兩造就此部分難認已達成協議，是被告就此部分主張原告應按三商銀放款利率計算利息即金額合計9,807,461元予被告云云，即非可取。
六、買賣價金65,777,500元之折讓：查系爭買賣契約第11條第5項約定：「賣方應於買方付清各期房地價款並交屋時交付新臺幣陸仟伍佰柒拾柒萬柒仟伍佰元整，以做為價格之折讓」，是原告即有於被告付清各期房地價款並交屋時交付65,777,500元之義務。原告雖稱：被告既未付清房地價款，自無要求給付折讓款之權利等語，惟查系爭房地已於91年8月6日交付被告，且原告於本件亦請求系爭房地之全部價款，是被告在此主張應扣除前揭約定之折讓款項，即非無據。至於被告固請求原告應給付前開折讓款自交屋日起至清償日止之遲延利息8,681,680元云云，然被告既未依約付清各期房地價款，揆諸前開約定，原告即無於交屋日當時給付折讓款之義務，是被告就此部分之主張，亦非可取。
伍、綜上所述，被告尚餘買賣價金676,930,100元、預變費用及第1次至第3次變更設計追加工程款93,571,958元、第4次變更設計追加工程款28,364,837元、代墊費用2,944,791元未支付，其中676,930,100元之買賣價金與被告主張之瑕疵扣款11,923,758元及折讓款65, 777,500元抵銷後，尚餘599,228,842元，是被告就系爭房地共計724,110,428元之價款未清償。其中買賣價金599,228,842元及預變費用、第1次至第3次變更設計追加工程款93,571,958元，共計692,800,800元，被告應自91年6月5日起負給付遲延責任，並按日息0.03%計付遲延利息。另第4次變更設計追加工程款28,364,837元及代墊費用2,944,791元，被告則應自起訴狀繕本送達之翌日即92年1月31日負給付遲延責任，其中第4次變更設計追加工程款28,364,837元應按日息0.03%計付遲延利息，另代墊費用2,944,791元則應按年息5%計付遲延利息。從而，原告依系爭買賣契約之法律關係及民法第312條之規定請求被告給付724,110,428元，及其中692,800,800元自91年6月5日起，另28,364,837元自92年1月31日起，均至清償日止，按日息0.03%計算之利息，另2,944,791元自92年1 月31日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
柒、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 2 月 14 日
民事第五庭法官 林秀圓正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 14 日
書記官 林蓮女