臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第四九一號
原 告 乙○○訴訟代理人 姜鈺君 律師被 告 甲○○右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段三小段0000－0000地號土地（面積一百二十一平方公尺）之租金，自民國九十一年九月二十七日起調整為每月新台幣叁萬零柒佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、訴之聲明：
（一）被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段三小段0000－0000地號土地面積一二一平方公尺之租金，自民國（下同）九十一年九月二十七日起調整為每月新台幣（下同）五萬一千三百零四元整。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）查坐落台北市○○區○○段三小段0000－0000地號土地為原告所有，與被告就系爭土地有不定期限租賃關係存在，有土地登記謄本、臺灣高等法院八十六年度重上更（一）字第一一四號及最高法院八十九年度台上字第一七七六號判決可稽。
（二）依被告於上開民事事件所提租金收據所載，系爭土地於五十八年及五十九年租金為每坪二十六元六角整，合計系爭土地之租金每月僅九百七十三元六角，惟系爭土地於九十一年七月之公告現值，業已調漲為每平方公尺十五萬六千一百元，較五十八年及五十九年時之公告地價調漲數十倍。依系爭土地登記謄本所載，系爭土地之申報地價為每平方公尺五萬零八百八十元，系爭土地面積為一百二十一平方公尺，合計申報地價額為六百十五萬六千四百八十元。而審酌系爭土地係位於台北市○○路、新生南路之繁榮地段，交通便利，以系爭土地申報地價總價額年息之百分之十計算租金應為適當，是原告請求將系爭土地租金調整為每月五萬一千三百零四元。
（三）依卷附系爭土地登記謄本所載，系爭土地面積為一百二十一平方公尺，而土地登記有絕對效力，被告辯稱係因土地分割時，將五四七號土地劃為系爭土地之一部分，致系爭土地面積增為一百二十一平方公尺云云，委無可採。系爭土地上雖僅有被告木造一層房屋，且部分房屋已廢棄不用，惟此係被告未善加利用所致，被告就系爭土地之利用情形，實不能作為審酌土地租金金額之依據，蓋將被告未地盡其用之過歸由原告負擔，並不公平。
三、證據：提出土地登記謄本正本一件、收據影本二件為證，並聲請本院勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明。
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：系爭土地上之房屋，於八十七年三月間因新東陽營造公司於鄰地興建大樓，因施工不當導致系爭土地及基牆沈陷、牆壁龜裂、屋頂倒塌等損害，被告嗣後因上開房舍無法供人居住而搬遷，目前僅為堆放舊家具之用。被告對於系爭土地實際使用面積僅為六十八點六平方公尺，被告對於系爭土地之經濟使用價值及使用土地所得之利益十分有限。原告泛稱系爭土地位於台北市○○路、新生南路之繁榮地段，交通便利，並未說明土地如何繁榮？繁榮之程度？鄰地租金之比較情形？且鄰地目前為工地，附近住戶大部分勢已搬遷，並對周圍交通造成阻礙。而系爭土地面積僅有一百十四點六五平方公尺，並非原告所稱之一百二十一平方公尺，是因八十四年測量時，把第五四七地號土地的一部分劃進來。
三、證據：提出租約、建物所有權狀、土地複丈成果圖、系爭土地上之房屋現況照片八張、存證信函為證。
理 由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段三小段0000－0000地號土地為原告所有，與被告就系爭土地有不定期限租賃關係存在。系爭土地於五十八年及五十九年租金為每坪二十六元六角，合計系爭土地之租金每月僅九百七十三元六角，惟系爭土地於九十一年七月之公告現值業已調漲為每平方公尺十五萬六千一百元，較五十八年及五十九年時之公告地價調漲數十倍，依系爭土地登記謄本所載，系爭土地之申報地價為每平方公尺五萬零八百八十元，系爭土地面積為一二一平方公尺，合計之申報地價額為六百十五萬六千四百八十元。而審酌系爭土地係位於台北市○○路、新生南路之繁榮地段，交通便利，以系爭土地申報地價總價額年息之百分之十計算租金應為適當，爰依民法第四百四十二條規定，請求自民國九十一年九月二十七日起調整為每月新台幣五萬一千三百零四元等語。
二、被告則以：系爭土地上之房屋，於八十七年三月間因新東陽營造公司於鄰地興建大樓，因施工不當導致系爭土地及基牆沈陷、牆壁龜裂、屋頂倒塌等損害，被告嗣後已因上開房舍無法供人居住而搬遷，目前僅為堆放舊家具之用。被告對於系爭土地實際使用面積僅為六十八點六平方公尺，被告對於系爭土地之經濟使用價值及使用土地所得之利益十分有限。原告泛稱系爭土地位於台北市○○路、新生南路之繁榮地段，交通便利，並未說明土地如何繁榮？繁榮之程度？鄰地租金之比較情形？系爭土地面積僅有一百十四點六五平方公尺，並非原告所稱之一百二十一平方公尺，為八十四年測量時，把五四七地號土地的一部分劃進來，原告請求調整之每月租金五萬一千三百零四元，亦有過高等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭第五六四之一地號土地為原告所有，與被告就系爭土地有不定期限租賃關係存在等情，並提出土地登記謄本、臺灣高等法院八十六年度重上更（一）字第一一四號及最高法院八十九年度台上字第一七七六號判決書為證，被告對此亦不爭執，自堪信為真實。至原告主張系爭土地之申報地價，已較兩造初成立租賃關係時，調漲數十倍，應以系爭土地之申報地價總價額年息百分之十計算租金即每月五萬一千三百零四元為適當等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造所爭執者，厥為被告承租之土地面積為若干？原告請求調整之租金額度是否合理？經查：
（一）原告主張被告承租之系爭第五六四之一地號土地，登記面積為一百二十一平方公尺，並提出土地登記謄本為證，經核相符。至被告所引臺灣高等法院八十六年度重上更（一）字第一一四號民事判決書所附複丈成果圖，主張系爭土地面積為一百一十四點六五平方公尺云云，並提出該複丈成果圖為證。惟依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文，此項絕對效力雖不能除斥真正之權利，惟真正權利人除依同法第六十八條因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，對登記機關訴請賠償，或訴請塗銷登記，確認所有權外，無從否認登記之公信力（最高法院五十二年度台上字第二三０一號民事判決可參）。查系爭第五六四之一地號土地，全部為被告占有使用中，既經被告自承在卷（見本院九十二年七月十日勘驗筆錄），而系爭第五六四之一地號土地登記面積為一百二十一平方公尺已如前述，依上述規定，於被告訴請塗銷登記前，應認被告承租之面積，有一百二十一平方公尺。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃物定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。次按租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條所定城市地方房屋之租金標準，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法施行法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。原告主張系爭土地九十一年七月份之申報地價為每平方公尺五萬零八百八十元，土地面積為一百二十一平方公尺，合計申報地價總額為六百十五萬六千四百八十元。而系爭土地於五十八、九年間，原約定租金每坪二十六元六角，為兩造所不爭執；故原告主張系爭土地依土地法所定租金之標準，自五十八年起至九十一年間已調漲數倍，堪予採信。從而，原告依前開規定，請求自九十一年九月二十七日起調整租金，自屬正當。
（三）再查系爭土地坐落於住宅區，其上有台北市○○路○段○巷○弄○號一層木造房屋，有一客廳、一臥房，目前由被告兒子使用，其餘均廢棄不用，該房屋前面為六米巷道，週圍皆為住家，大都為大廈型建築，離仁愛路約一百多公尺，距新生南路約二百公尺，與建國北路距離約二百公尺，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷足憑。就系爭土地附近之經濟機能、交通環境而言，原告主張該土地位於高級住宅區內，對面為中南海別墅高級住宅，右邊鄰接基泰國寶華廈，而仁愛路與建國北路口正興建宏盛帝寶豪宅該地段係繁榮地段，係公眾周知之事實，原告就此雖未舉證，亦足信為真實。而系爭土地所鄰近之仁愛路、新生南路、建國北路均為臺北市○○○○道，甚為便利，且因非鄰近道路，居堪用狀況，其餘均廢棄不用（見本院九十二年七月十日勘驗筆錄）。故本院審酌系爭土地附近之經濟機能、交通環境，被告未能充分使用系爭土地，係因鄰近均已興建華廈等情狀，認系爭土地之租金，以土地申報地價總額年息百分之六計算為合理。則系爭土地之租金以申報地價總額年息百分之六計算應為每月三萬零七百八十二元（（0000000×0.0六÷12=41056，四捨五入），故原告請求系爭土地租金自九十一年九月二十七日起調整每月為三萬零七百八十二元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日
民事第三庭 法 官 李慈惠正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
書記官 林秀娥