臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴字第五三三號
原 告 乙○○○訴訟代理人 楊俊雄律師被 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 梁穗昌律師複代理人 李夏菁律師右當事人間交付房屋等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台北縣中和市○○段○○○○號，面積：三一一五．九七平方公尺，權利範圍一○○○○分之七四之土地，及其上同段五○六三建號，門牌號碼台北縣中和市○○路○○○號十五樓之五，權利範圍全部暨其上同段五○六三建號門牌號碼台北縣中和市○○路○○○號十五樓之三，權利範圍全部，及地下三層，權利範圍三十三分之一之建築改良物（下稱系爭房地）移轉登記為原告名義，並交付之。
二、請求判令被告減少價金新台幣（下同）二百萬元。
貳、陳述：
一、原告於民國八十八年六月二十七日與被告就系爭房地成立買賣預約，買賣價金為房屋款八百六十五萬五千三百元（其中A6棟三百九十二萬九千四百元、A7棟四百七十二萬五千九百元），土地價款為六百零一萬四千七百元（其中A6棟二百七十三萬零六百元、A7棟三百二十八萬四千一百），另車位為一百三十五萬元，合計共為一千六百零二萬元。
二、被告於系爭房地建築完成後，即將前開房地之所有權移轉登記為原告名義，惟嗣發現，被告竟然以偽造買賣之方式，將前開房地再移轉登記為被告名義。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第三百四十八條第一項定有明文。被告雖將系爭房地所有權移轉登記為原告名義，惟復又以造文書買賣方式移轉登記為被告名義，且未將系爭房地交付原告使用，原告本於前揭規定，自得請求被告交付及將所有權移轉登記予原告。
四、再按，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項及第三百五十九條各有明文。系爭房屋興建完成之後，經原告檢視，發現兩戶房屋在平面圖上，共有七處陽台及落地門，但完工後，僅有二處陽台及落地門，其餘五處均無，僅在外牆加裝小型鋁窗，被告未經原告同意，擅自變更設計，嚴重損害原告權益，而鋁窗所用之材料及售價只有落地門的三分之一，故被告自有給付瑕疵之情事。而前開瑕疵原告計每戶減少系爭房屋價值約有一百萬元，故本於前揭條文規定，原告為如訴之聲明第二項減少價金之請求亦有理由。再原告以存證信函請求被告補正瑕疵，然迄今為止，被告均未補正瑕疵，故原告得主張同時履行抗辯權，是被告主張解除兩造買賣契約，自非合法，當然不生解除契約之效果。
五、原告雖於九十二年一月十六日接獲被告解除買賣契約之存證信函，但原告於九十一年十二月十八日除以前開存證信函表示房屋有瑕疵之情事外，並於前開存證信函內另表明「．．．房屋已建造完成，本人尚須繳付若干金額，請詳列清單及繳款單，以便繳納，在貴公司收到餘款之時，請三日內備妥相關資料點交房屋．．．」暨原告復於九十二年一月十三日再以存證信函函知被告「．．本人於八十八年六月二十七日向貴公司訂購快易居A6、A7棟十五樓及B3二二五車位一個，迄今已興建完成，並已辦妥產權移轉手續，但遲未辦理交屋，嚴重損害本人利益，因此本人於九十一年十二月十六日以掛號信催告，要求貴公司從速辦理交屋，但未獲回應，特再次聲除契稅、裝修費、管理費等三項，共計新台幣三十六萬八千二百七十元，因於法不合，本人拒付外，餘款尚欠若干，請速寄明細表及繳款單，以便繳納，並限函到五日內，辦妥交屋手續，如再拖延，本人將依法追訴」。請被告函寄明細表及繳款單，並辦理交屋手續之原告同時履行抗辯權，因此被告之前開解除兩造買賣契約之存證信函自屬被告片面之意思表示，並不發生解除兩造契約之意思表示。
參、證據：提出買賣契約書二份、所有權狀四份、土地及建物登記簿謄本四份、九十一年十二月十六日存證信函、九十一年一月十三日存證信函各一份等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、本件原告締約向被告購買系爭房屋及基地應有部分、車位，雙方於契約中明白約定：
（一）第六條：付款條件及方式本條付款辦法甲方應依附件八分期付款表之規定辦理，於甲方接獲乙方書面繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數一次繳清，不得藉故拖延，否則視同違約，依本約第十五條違約罰則處理。
（二）第七條協辦貸款第一項：「甲方如須委託乙方向金融機構申請貸款以資交付房地款者，應於簽訂本合約時另行簽立代辦貸款委託書（如附件四）予乙方代辦貸款，甲方同意以本約全部建物連同其持分土地提供擔保，設定抵押貸款，並於乙方代尋之金融機構辦理貸款。」第七條第七項：「甲方不辦理貸款者，應於乙方通知甲方已開始辦理產權移轉登記掛號同時，以現金繳清第一項之價款。第九條：瓦斯管路特約事項本房屋瓦斯之內外管道接通事項，由乙方負責代辦手續，其接戶費用按瓦斯公司之收據（不論收據上所載之名義人為何），由本社區之所有承購戶分攤之，甲方應於接獲乙方通知後七日內繳付予乙方。逾期未繳清，依本約第十五條處理」。
（三）第十二條產權移轉登記及費用負擔第二項：「一切有關辦理產權登記所需負用如產權登記費、印花稅、契稅、公証費（或監護費）、代辦手續費、所有抵押：「依前項所定期限內，甲方應同時備妥土地移轉登記於乙方之用印後文件及本基地合併之用印後文件及相關之印鑑証明，交乙方存留俾利乙方辦理土地過戶及合併事宜，如甲方違約，致乙方解除全部房地買賣契約時，甲方同意乙方可逕持前開文件，向地政機關辦理產權過戶與乙方指定之人，且甲方不得提出任何異議。」
（四）第十三條驗屋、交屋手續及交屋應負擔之費用第二項：「乙方於甲方全部履行左列各款義務後始行交屋：
１、甲方繳清本契約所有之房地價款及其他應付未付款、墊款、滯納金及完成一切甲方應履行之義務。
２、如有代辦貸款者，應將金融機構之貸款手續全部辦理完成，乙方並已受領該筆款項。未辦理貸款或自行洽辦貸款者，應繳清相當於貸款之金額。
３、甲方所繳之款項費用如以票據支付時，應在各期付款期限屆至前全部兌現。
４、甲方應簽立「交屋証明書」給予乙方。
（五）第十五條違約之處罰第一項：「甲方應支付乙方之各項價款及應繳之稅費或所支付之票據未能兌現，而違反第六條、第九條或第十六條第（四）項之規定，逾期達五日以上者，每逾一日，應加付按該逾期款項每日萬分之五計算之遲延利息，並於補繳其應付款時以現金或即期票據一併付與乙方，倘甲方再遲延達十五日以上不付款者，乙方得再定五日期限催告甲方付清，逾期仍不付，且亦未請求乙方准其緩期清償者，即視同甲方違約，乙方除得解除本契約及與本契約相牽涉之契約、協議書等外，並得沒收依買賣標的物總價款百分之二十之懲罰性違約金；但該沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限。
」
（六）第十六條特約條款第四項：「代辦貸款委託書之規定為本契約之一部分，如違反其中任一規定致付款遲延；或甲方依約應負之各項稅費遲延給付，乙方先行墊付而甲方未歸還乙方者；另本約付款明細表之第31期款，為工程期款之一部分，非交屋款或尾款，甲方未委託乙方代辦貸款支付或未自行於期限內付清者，皆應依本契約第十五條規定論究責任。
（七）第十九條公共管理第三項：本條所謂「共同部分」，依本契約第四條之規定認定之，而為管理所需之公共水電、公共維護、安全警衛、清潔衛生等一切費用，甲方同意於交屋時向乙方預繳每坪新台幣五百元為共同部分費用之準備金，此準備金由乙方在管理委員會成立一個月內依實收金額扣除應分攤共用部分之費用後結繳管理委員會。另甲方亦同意於交屋時，購買23坪（含）以上者，每戶繳納新台幣五仟元整，購買23坪以下者，每戶繳納新台幣三仟元整，作為社區整体運作之公基金。第二十條：附件效力及契約分存本契約之附件視為本契約之一部分。本契約一式二份，由買賣雙方各執一份為憑，並自簽約日起生效
（八）契約附件八房地款付款明細表第三十一期「辦理建物產權移轉五日內（支付）」。
二、本件事實經過如下：本件被告並無任何違約情事，所建房屋亦無原告所主張與契約附圖不一，被告取得使用執照完成建築，辦理產權移轉予原告後，依契約書第二十三條附件八房地款付款明細表第三十一期「辦理建物產權移轉五日內，原告應繳交第三十一期共新台幣共九六八萬元，另依前揭契約條款，原告應繳契稅一
四六、二七一元（第十二條第（二）項）、管理費及管理基金共五二、０００元（第十九條第（三）項）、裝潢保証金及裝修代收費一三０、０００元（被証一號、二號，原告與第三人所締裝修協議書第五條）」。另交屋前應繳自備款亦共有三十七萬元未繳，其他瓦斯外線費、規費等原告亦皆未付。綜上所述，原告除於被告九十一年十一月廿六日將產權過戶予原告，原告依約應於五日內即九十一年十二月一日前繳交九六八萬元外，其餘依約在交屋前另應繳被告前揭瓦斯外線、契稅等等費用。惟經被告通知原告清償，原告亦皆拒不支付，反而來函表明拒交契稅、裝修費、管理費外（即原証十號），就其早已應繳之三十一期等款亦拒不繳交，被告不得已再於九十二年一月八日以台北安和郵局第一一四號存証信函催告原告「依契約書第六條附件八之規定，台端應於接獲本公司辦理建物產權移轉完成五日內（建物產權於九十一年十一月二十六日已辦理完成），須繳納貸款金額計新台幣玖佰陸拾捌萬元整。惟台端拖延迄今仍不繳納，顯違貴我雙方合約之規定，僅以此函通知，並請於函到後五日內配合上開事項，否則依契約書第十五條規以違約論究，並解除貴我雙方之買賣契約」（被証三號）。原告接到被告存証定期催告函後仍拒不依約給付，契約應已依約解除，被告於九十二年一月十六日特再以安和郵局第二一四號存証信函通知原告解除買賣契約（被証四號），茲特再以本狀再行通知原告解除兩造所締系爭房地、車位買賣契約。被告依法解除兩造買賣契約後，係依契約第十二條第五項約定將原已過戶予原告之產權過戶回到被告名下，並無偽造可言，原告所指不實。
三、本件縱設原買賣契約未解除，原告亦無請求過戶及交付房屋之權，何況本件被告已合法解約，理由如下：１依契約第七條第七項「甲方（即原告）不辦貸款者，應於乙方（即被告）通知甲方已開始辦理產權移轉登記掛號同時，以現金繳清第一項之價款」，而第七條第一項之金額即係分期付款明細表第卅一期款（契約附件四、附件八參照），二戶總共九六八萬元。２另依契約第七條第七項，原告係應在被告過戶前，有先付清第卅一期款之義務，在原告未先付清前，被告甚至尚無過戶義務。３矧被告在催告原告付第卅一期款時，已將產權過戶予原告，而依契約第十三條，更明白約定乙方即原告應履行第十三條所列之所有各項義務後，被告始有交屋義務，原告當初係來函就其依約應繳之款項表明拒絕，有原証九號原告自呈之函可稽，則原告既未履行其依約應先履行之義務，自無權請求被告交屋，被告亦無交屋義務，請鈞長明鑒。４而當初被告確已將產權移轉予原告，此為原告無可否認之事實，其起訴狀亦自認在案。
四、雙方於契約第十二條第（二）項明白約定，原告應負擔契約、代辦手續費、規費，原告竟莫名其妙自稱「本人訂購之預售屋為原始取得，依章不必負擔契稅」云云（原証十號第一點），而悍然拒付，完全乏據，另契約第九條約定，原告應負瓦斯管線費，第十九條約定，原告應繳交管理費及基金，依被証一、二號第五條，原告應付裝修費，原告違約遲延極其明顯。另第三十一期款共九六八萬元，白紙黑字，載於付款明細表，其應付日期亦已明確，原告仍然拒不支付，被告九十二年一月八日訂期催告，原告仍不支付，被告乃依法解約，完全合法，既已解約，原告自無權請求被告過戶及交屋，原告之訴，應屬無理。
五、另原告主張被告所建房屋不符原告契約約定云云，完全不實，此觀被証一、二號原告與第三人所締裝修協議書即可無疑，現場係原告當初另委第三人裝修而有變更，非被告所建房屋不符原約，原告主張不實，其主張減價，應屬乏據。本件被告取得使用執照而將辦理過戶及貸款手續前，即先通知原告前來辦理相關手續，在九十一年十月十五日前來辦理過戶手續時，原告之丈夫簽發本票一張（被証五號），另在九十一年十一月十七日原告亦到現場作初步查驗，並指出現場應補、應修部分，以俟將來交屋時臻於完善，謹呈查驗表二張為証（被証六號），當時現狀即係與如今相符，若鈞長認有必要，請准傳訊當時為原告服務之工地人員張顧曦、謝政宏為証。尤有甚者，九十一年十一月廿六日過戶完成後，被告公司客戶服務人員鄭光男亦約原告到工地並提示權狀影本、交屋繳款明細表等資料，對原告說明並請其依約支付第三十一期九六八萬元等款項，此亦有証人鄭光男可得為証。事實上係原告早已透露其要將系爭房屋轉售，並曾請被告公司人員幫其找買主，惟因原告要求價格與買方談不攏而未轉售成功，原告亦一再藉詞拒不繳交應繳款項，原告所訴，完全與事實不符。
六、退而言之；縱認本件被告解約不合法，依契約第十三條約定，被告在原告繳清所有房地價款及其他應付未付款、墊款及完成一切原告應履行之義務前，並無交付房屋予原告之義務。本件原告並未依契約第十三條各項義務履行完畢，被告無交屋義務。另就移轉所有權部分，被告亦主張同時履行抗辯。
七、原告既有先給付之義務，其即無所謂同時履行抗辯可言，更何況原告在此之前，包括在被告催告時更未曾主張同時履行抗辯原告答辯三狀謂有瑕疵其主張同時履行抗辯云云，亦屬無稽，按１被証六號係交屋前之先行現場檢驗作業，除証明原告原先主張格局不符，完全不實外，更証明當初房屋確皆已建好僅剩客戶驗收、瑕疵修補而即可交屋，惟交屋時，原告依契約第十三條應另先繳交屋款（附件八第卅一期後另有交屋款），原告無同時履行抗辯可言。２矧被証六號所列並非瑕疵，而係交屋前檢驗記錄，交屋時應皆已補正完畢，原告主張無理由。
八、系爭房屋係照契約建造完成後，依被証一、二號裝修合約，另行裝修二次施工而將陽台打出，原告及其夫並在二次施工陽台打出後九十一年十一月十七日到場檢驗並有指示「外推陽台地排乙只取銷補磁磚」等等指示，原告臨訟指稱現場不符契約上之平面圖云云，完全無理。２九十一年十一月十七日被告公司職員鄭光男亦代表被告公司當面通知要求原告支付第卅一期款及其他契稅等等各筆款項，惟原告即表明拒付。
九、被告冠德公司通知原告依約付款，原告拒不支付，反而來函表明拒付（被証十號）。且由其原証十號更可証明被告確係早已催告原告支付，否則其各項目及金額從何而來？而第卅一期及交屋款金額則係明白載於買賣契約附件八付款表第卅一期，被告更於原告以原証十號來函拒付後，再以被証三號存証信函表明依據定期催告，請原告支付第卅一期款共九六八萬元，原告九十二年一月八日接獲後仍拒不支付，此時被告早己將房屋過戶予原告，被告不得已乃在原告逾期不理後，九十二年一月十六日以被証四號存証信函解除契約，完全正當合法。
十、被証三號存証信函白紙黑字向原告指明：「台端向本公司購買快易居ＡＯ６、ＡＯ７棟15樓房屋貳戶及Ｂ３225號車位一個，貴我雙方並訂有『房地買賣契約書』，依契約書第六條附件八（即房地款付款明細表第卅一期）之規定，台端應於接獲本公司辦理建物產權移轉完成五日內（建物產權於九十一年十一月廿六日已辦理完成），須繳納貸款金額計新台幣玖佰陸拾捌萬元整。惟台端拖延迄今仍不繳納，顯違貴我雙方合約之規定，僅以此函通知，並請於函到後五日內配合上開事項，否則依契約書第十五條規定以違約論究，並解除貴我雙方契定之房地買賣契約書」，被告主張極其明確並且正當合法，原告拒不給付，被告已合法解除。
參、證據：提出被告與第三人所簽裝修協議書、被告與第三人所簽裝修協議書、被告九十二年一月八日定期催告原告繳款之存証信函、被告九十二年一月十六日特別通知原告解約之存証信函、原告所簽本票、原告九十一年十一月十七日檢驗房屋之檢驗表等件為證。
理 由
一、原告主張其於八十八年六月二十七日與被告訂立房地買賣預約，購買被告所興建之系爭房地，其中房屋價款八百六十五萬五千三百元，土地價金六百零一萬四千七百元，車位價款一百三十五萬元，合計共一千六百零二萬元。被告已於九十一年十一月二十六日將房地所有權移轉登記予原告，然被告復於九十二年二月十日以買賣為原因擅將之移轉予己，原告自得依買賣契約請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告並交付之。又系爭房屋於交屋前，原告前往察看，發現系爭房屋有陽台及落地門減少五處，並逕行改為小型鋁窗之瑕疵，顯未按圖施工，擅自變更設計，故系爭房屋於交付前即有瑕疵存在，此項瑕疵應減少價金二百萬元，原告自得主張同時履行抗辯權，是被告所為催告履行及解約，均不合法而未生效，為此依買賣契約請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告並交付之，依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項及第三百五十九條之規定請求減少本件買賣價金二百萬元。
被告則以：被告於系爭房地取得使用執照完成建築，辦理產權移轉予原告後，原告依契約第二十一條約定即應於五日內給付第三十一期價金九百六十八萬元，另依契約條款，原告於交屋前另應繳契稅十四萬六千二百七十一元（第十二條第（二）項）、管理費及管理基金共五萬二千元（第十九條第（三）項）、另依原告與訴外人簽訂之裝修協議書第五條，被告應代收裝潢保証金及裝修費十三萬元。另交屋前應繳自備款亦共有三十七萬元未繳，其他瓦斯外線費、規費等原告亦皆未付。惟經被告通知原告清償，原告亦皆拒不支付，反而來函表明拒交契稅、裝修費、管理費外，就其早已應繳之三十一期價款九百六十八萬元亦拒不繳交，被告不得已再於九十二年一月八日以信函催告原告於函到後五日內繳交第三十一期價款九百六十八萬元，原告逾期拒不給付，被告於九十二年一月十六日再以信函通知原告解除系爭買賣契約，兩造買賣契約已合法解除，原告再依買賣契約請求移轉所有權並交付房屋及減少價金之請求，即無所據等語資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：
（一）原告於民國八十八年六月二十七日與被告簽訂「冠德快易居」房地預訂買賣契約書，購買系爭房地，約定買賣價金為房屋款八百六十五萬五千三百元（其中A6 棟三百九十二萬九千四百元、A7棟四百七十二萬五千九百元），土地價款為六百零一萬四千七百元（其中A6棟二百七十三萬零六百元、A7棟三百二十八萬四千一百），另車位為一百三十五萬元，合計共一千六百零二萬元。
（二）系爭買賣契約書第六條約定：（付款條件及方式）「本條付款辦法甲方應依附件八分期付款表之規定辦理，於甲方接獲乙方書面繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數一次繳清，不得藉故拖延，否則視同違約，依本約第十五條違約罰則處理」。第十五條（違約之處罰）第一項：「甲方應支付乙方之各項價款及應繳之稅費或所支付之票據未能兌現，而違反第六條、第九條或第十六條第（四）項之規定，逾期達五日以上者，每逾一日，應加付按該逾期款項每日萬分之五計算之遲延利息，並於補繳其應付款時以現金或即期票據一併付與乙方，倘甲方再遲延達十五日以上不付款者，乙方得再定五日期限催告甲方付清，逾期仍不付，且亦未請求乙方准其緩期清償者，即視同甲方違約，乙方除得解除本契約及與本契約相牽涉之契約、協議書等外，並得沒收依買賣標的物總價款百分之二十之懲罰性違約金；但該沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限。」
（三）契約附件八「房地款付款明細表」第三十一期「辦理建物產權移轉五日」內應支付房屋土地車位共九百六十八萬元之分期款。
（四）被告於九十一年十一月二十六日將系爭房屋所有權移轉登記予原告。被告則簽發發票日為九十一年十月十五日票面金額九百六十八萬元之本票一紙予原告收執。惟經被告催告，原告並未付款。嗣被告於九十二年二月十日再以買賣為原告將系爭房屋所有權移轉登記予己。
三、原告主張系爭房屋有未按圖施工擅自變更設計之瑕疵，其得主張同時履行抗辯權拒付價金，被告解除契約於法無據，是依約得請求被告再將系爭房地之所有權移轉登記予被告並交付房屋，被告則否認系爭房地有擅自變更設計之瑕疵，原告並無同時履行抗辯權，其按契約第十五條之規定解約，應有理由等語置辯，本院依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定整理並協議簡化本件爭點為：被告於九十二年一月十六日以原告給付價金遲延依契約第十五條解除系爭買賣契約有無理由？原告得否以系爭房屋有瑕疵為由拒絕給付九百六十八萬元之價金，即原告是否有同時履行抗辯權？兩造均同意僅就爭點審理及辯論（見本院九十二年五月二日言詞辯論筆錄），爰將本院得心證之理由分敘如下：
四、得心證之理由：
（一）按依兩造契約附件八分期付款表之記載，買受人即本件原告於辦理產權移轉五日內，應給付共九百六十八萬元之分期款；再兩造就付款方式約定：原告於接獲被告書面繳款通知單七日內自行向被告指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數一次繳清，不得藉故拖延，否則視同違約，依本約第十五條違約罰則處理。又依第十五條約定原告應支付被告之價款或所支付之票據未能兌現，而違反第六條之規定，逾期達五日以上者，應付遲延利息，倘再遲延達十五日以上不付款者，被告得再定五日期限催告原告付清，逾期仍不付，且亦未請求乙方准其緩期清償者，即視同甲方違約，被告即得解除本契約。已如前述，被告於九十一年十一月二十六日將系爭房地所有權移轉登記予原告，依約原告應於五日內，即至九十一年十二月一日止，以現金繳款或被告所指定之金融機構專戶辦理貸款；如累計逾期達二十日者即自九十一年十二月二十二日起被告得定五日期限催告原告付清，原告如逾期仍未履行，被告即可據以解除契約。經查，被告於交付原告第三十一期屋款本票後，並未付款亦未辦理貸款，原告第一次於九十二年一月八日以台北安和郵局第一一四號存證信函催告限原告於函到五日內付款，原告於同日收受此項催告函，有原告所提存證信函及回執在卷可參（被證三），惟至九十二年一月十三日期滿為止，原告亦未按期付款，被告並以九十二年一月十六日存證信函向原告解除系爭買賣契約，亦有存證信函及回執各一紙在卷足憑（被證四），則被告依前揭系爭買賣契約第十六條之約定解除契約，自屬有據。
（二）被告固辯稱系爭房屋有未按圖施工之瑕疵，此項瑕疵應減少價金二百萬元，自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金。惟按，「『債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。』本院著有五十年度台上字第一五五○號判例可資參照。依被上訴人於事實審所為系爭房屋無聯外道路等相關瑕疵之主張，其於上訴人催告給付價金時似未為同時履行之抗辯。原審未詳加勾稽，遽謂被上訴人業於上訴人催告給付價金時行使同時履行抗辯權，進而為上訴人不得解約之認定，自屬可議。」最高法院著有八十九年台上字第二八四九號判決要旨足資參照。經查，依原告於九十一年十二月十六日予被告之存證信函僅載明：其訂購為預售屋乃原始取得不必繳納契稅十四萬六千二百七十一元、及系爭房屋應有五處陽台及落地窗，完工後僅餘一處，其餘均改為小型鋁窗，因鋁窗價格與落地門差異僅有一半故應減少十七萬元之裝修費，被告無權預收管理費五萬二千元等語，此有原告所提之存證信函一紙在卷可憑，暫不論其所主張拒納款項部分有無理由，然就屋款部分，原告僅主張應減少裝修費十七萬元，惟系爭房屋第三十一期款價金共計九百六十八萬元，此不含原告拒繳之管理費及契稅等費用乙節，為原告所不爭，而此部分價金已經被告於九十二年一月八日催告在案，是原告至少就其餘屋款九百五十一萬元部分，並無以民法第二百六十四條第一項規定主張同時履行抗辯權而拒絕付款之理由。然於被告定期催告後，原告屆期仍未支付任何款項，已如前述，則原告自應就第三十一期屋款價金負遲延責任。至原告於起訴時，始主張被告另有將露台改為陽台、陽台無落地門、雨遮、且不能直通必須繞道等等瑕疵而應減少價金二百萬元所為抗辯，縱其所辯屬實，惟依前揭判決要旨所示，其未於原告催告時行使同時履行抗辯權，亦不能主張免責，因此，被告自得以原告遲延繳納第三十一期價款為由，依系爭房屋買賣契約第十六條之規定解除契約。原告主張被告片面解除契約，為不合法，即無足採。
五、兩造房屋契約既經合法解除在案，原告仍執系爭買賣契約，所為移轉登記及交付房屋，並依民法債務不履行、瑕疵擔保責任等規定減少價金之請求，均乏所據，而應予駁回。
六、兩造其餘主張及所提證據經核與本院上開論斷無涉或無違，茲不予贅述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 十 日
民事第一庭 法 官 王貞秀右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 十一 日
書記官 劉寶鈴