臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度重訴更一字第七號
原 告 台北市政府財政局法定代理人 丁○○訴訟代理人 古明峰律師被 告 戊○○兼李清
丙○○李清泉乙○○李清泉甲○○李清泉
己 ○SHE右當事人間請求拆屋還地等事件，經判決後，由臺灣高等法院發回更審（九十一年度重上更 (二）字第九三號），本院於九十二年九月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段第七五二號土地上，門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○○弄○○號、三九號及四一號如附圖二所示Ｈ之木造一層之建築物全部拆除，並將上開七五二號土地面積一九二平方公尺全部返還原告。
被告戊○○、被告丙○○、被告乙○○、被告甲○○應連帶給付原告新台幣肆拾陸萬肆仟元，及自民國八十四年五月一日起至返還右開七五二號土地之日止，按月連帶給付原告新台幣捌仟元。
第一審及發回前第二、三審訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰叁拾貳萬元供擔保後，得假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文第一項、第二項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠查本件系爭座落臺北市○○區○○段一小段第六四四、七００及七五二地號等三
筆土地係由原告所管理之臺北市市有土地，是本件由原告起訴，代臺北市主張所有人之權利，應無當事人不適格之問題（參照最高法院五十一年度臺上字第二六八０號判例）。
㈡臺北市於取得系爭土地時，具有獨立之法律上人格，自得為土地之所有權主體：
臺灣省各縣市（系爭土地係臺北市政府於民國四十六年間照價收買而取得，當時臺北市為臺灣省之省轄市）於三十年間雖未完全依憲法之規定實行地方自治，然當時之臺灣省各縣市既已實施地方自治，則臺北市在當時自為一地方自治團體，而所謂地方自治團體，係指某地區人民，依據國家之授權，在國家之監督下，自定規章，自組機關，以管理地方公共事務之法人也。地方自治團體既為法人，則其具有獨立之法律上人格，有享受權利負擔義務之能力，自不待言。另依三十九年四月二十日臺灣省政府公布施行之台灣省各縣市實施地方自治綱要第二條、第三條規定，縣、鄉鎮、市為法人，因此系爭土地照價收買時，臺北市自得為系爭土地之所有權主體。
㈢依土地法第四條、第五十三條之規定及其立法理由，可知公有土地由國家或地方
政府「所有」，其登記應由原保管或使用機關囑託該管縣市地政機關為之，惟登記簿內「所有權」欄應登記為國有或市縣有，以明其所有權之歸屬，則省市對公有土地非但能「管」，且可「有」 (所有)。
㈣被告並無合法有占有系爭土地之權源：
⒈已故李清泉生前與被告己○、戊○○三人共有（應有部分各三分之一）之門牌
號碼臺北市○○○路○○巷○○○弄○○號、三九號及四一號木造一層之建築物，係坐落於臺北市○○區○○段一小段第七五二號土地上，其等占有上開土地，未經臺北市及原告之同意，亦未有其他合法占有之權源，自屬無權占有，依民法第七百六十七條之規定，請求被告己○、戊○○及已故李清泉之全體繼承人將系爭建物拆除後，全部返還原告，並給付無權占有土地之不當得利。⒉又按「若政府接收敵偽房屋而不充公用，或者接收充公用後又廢止公用時，則
政府必須將基地歸還其所有權人，不得謂其非無權占有基地」（最高法院七十年度台上字第三四九號判決參照）。查系爭房屋，政府機關接收作為空軍眷屬之宿舍，即為國有公用財產。惟系爭建物於七十八年八月二十四日以買賣為原因，辦理移轉登記予被告等人前，已廢止公用，故系爭房屋於移轉登記前既已廢止公用，則參照前開最高法院判決意旨，政府機關於廢止公用時，空軍總司令部及國財局即無使用系爭土地理由，自應將系爭土地返還原所有權人，即台北市。
⒊修正土地登記規則第七十三條第三項及修正前之土地登記規則第七十條第二項
等故規定，建物與基地非屬同一人所有者，應出具「使用基地之證明文件」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，惟土地登記規則於光復後之三十五年十月二日始由地政署發布，系爭於日據時期建造之房屋，自無由依該規定，需系爭土地原所有人出具「同意書」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，故不能僅以系爭房屋已辦理建物所有權第一次登記，當然即認有合法占有土地權源。⒋被告所舉內政部八十一年編印之「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登
記之回顧」乙書，所引之法條是否為當時之正確條文，尚非無疑，縱使所引之條文為真，亦不能僅憑上開條文即認定上訴人就系爭土地有合法占用之權源。
⒌上開條文所登記原因須第三人許可、同意、承諾，應提出書面證明文件，應係如建物買賣、贈與契約等等契等，與土地所有權人是否同意無涉。
⒍前揭書第九九頁雖亦載有日本不動產登記法第一百零六條規定，未登記之建物
申請為所有權登記時，應提出土地登記謄本或土地台帳謄本，以證明申請人為已登記或登錄於土地台帳之建物基地所有權人或地上權人。然亦不能僅憑此證明系爭房屋於日據時代辦理保存登記時，當時系爭土地之所有權人一定同意其使用系爭土地，且上開條文僅以土地台帳謄本，以證明申請人為地上權人，亦與我國不動產物權之依法律行為創設須經登記不合。
⒎系爭土地系台北市政府於四十年間依法照價收買而取得所有權，而照價收買為公法上之行為，其因此取得所有權系屬原始取得，應無負擔存在。
㈤被告應就其有合法占有系爭土地之權源之事實，負舉證責任：
民法第九百四十三條權利推定之規定，僅推定占有人適法有此權利而已，若權利人能證明其為占有物之所有權人，即可推翻民法九百四十三條之推定，即占有人對於占有物之真正所有人不能主張民法九百四十三條權利推定之規定，此際無權占有人應依一般舉證責任分配之原則，就其對占有物有正當之占有權原之事實負舉證責任。系爭土地係台北市有，原告主張被告等人無權占有系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，訴請被告等拆屋還地，被告就其有合法使用系爭土地之權限之事實，自應負舉證責任。
㈥原告並無權利失效之情形：
⒈所謂權利失效之理論，就其要件言，必須有權利在相當期間內不行使之事實外
，並有特殊情況，足使義務人正當信任權利人不欲行使權利，致權利人之再為行使有違誠信原則。其須從嚴認定，以避免軟化權利之效能，使債務人履行義務之道德鬆懈，是以不能以權利人單純緘默而或不行使權利，即謂其權利失效。
⒉系爭土地於台北市照價收買時，當時為戒嚴體制，礙於與中央政府之關係，雖
並未向空軍總司令部或國財局主張無權占有，然不能以原告單純緘默或不行使權利，即謂權利失效。且當時被告等人亦未取得系爭房屋之所有權，是被告不訴請空軍總司令部或國財局拆屋還地，亦與被告無關。
⒊依平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定：「照價買收之土地
建有房屋，『得』讓受與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。」，其法文用「得」字，則主管機關自可行使裁量權，決定是否讓售，內政部七九地字第八一一七五八號函亦有釋示在案。本件空軍總司令部及國財局於七十八年間將系爭房屋違法讓售予被告己○、戊○○及已故李清泉時，正值國內土地飆漲，為免助長土地飆漲，並保留系爭土地做公共設施使用，因此原告拒絕系爭土地讓售予被告等人，並無違反前開施行細則之規定，且可抑制土地飆漲，而免助長土地投機，亦可使公有土地能作公用，是其拒絕讓售，在裁量上亦無不當可言，且符合憲法關於平均地權之規定。
⒋原告對被告並未有何行為或舉動，足使被告正當信任原告不欲行使權之情事，
反而原告發現被告己○、戊○○及已故李清泉取得系爭房屋後，即發函要求被告拆屋還地及給付不當得利，是原告已即時行使權利，無權利失效之情形。
㈦原告請求拆屋還地，並無違背誠信原則即權利之濫用：
⒈按「眷舍之土地或眷舍房屋為地方政府所有，或
人員者，其眷舍房屋協調地方政府處理之」，行政院發布施行之中央各機關學校國有眷舍房屋處理辦法第十二條訂有明文。查系爭房屋原係空軍總司令部管理而配住予上訴人之國有眷舍，然其基地係台北市有，是依上開辦法第十二條規定，上開眷舍即系爭房屋之處理原應協調台北市政府處理之，不得擅自讓售他人，乃空軍總司令及國財局竟未依法辦理，而將之讓售被告等人，是被告等人係違法取得系爭房屋，本身實無保護之餘地。
⒉被告己○、戊○○及已故李清泉等人於七十八年八月四日買受系爭房屋時，均
出具同意書，載明「．．．．並自行解決基地使用權問題，且基地所有人請求給付補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」，是上訴人於購買系爭房屋時，已知出售機關無使用系爭土地之權利，竟購買系爭房屋，繼續侵害原告對系爭土地之所有權，殊無保護之餘地。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、十四年度台再字第一號判決要旨、八十三年度台上字第二四四一號民事判決影本、八十五年度台上字第一四００號民事判決要旨影本等件為證。
貳、被告方面：
甲、被告戊○○、被告丙○○、被告乙○○、被告甲○○未於言詞辯論其日到場，據其於歷審提出書狀之記載略稱：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：㈠系爭坐落臺北市○○區○○段一小段七五二地號土地，於四十六年三月四日登記
為「台北市政府」所有，嗣於民國六十九年四月一日更正登記所有權人為「台北市」，管理者為「台北市政府」，於民國七十八年九月十三日管理者變更登記為原告即「台北市政府財政局」，上訴人等所有系爭房屋均係於三十九年九月十五日奉准接管總登記所有權人為「中華民國」，管理人為「財產部國有財產局」，被告己○、戊○○與已故李清泉等均於七十八年八月四日分別向中華民國買受門牌號碼台北市○○○路○○○巷○○○弄○○○號、四十一號及三十九號房屋後登記為各該房屋之所有權人。
㈡故本件之主要爭點在於系爭土地及房屋在被告等人承買系爭房屋之前是否係同屬
一人所有。經查系爭土地係屬市有土地，系爭房屋原屬國有房屋乙節為兩造所不爭已如前述，按憲法第一百四十三條第一項前段規定：「中華民國領土內之土地屬於國民全體。」，次按土地法第四條規定：「本法所稱公有土地，為國有土地、省有土地、市縣有土地或鄉鎮有之土地。」，則系爭土地係屬公有土地應無疑義。同法第十條第一項明載：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。」，同法第二十五條規定「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」，且按土地法第二十五條之文義：「省市縣政府對於其『所管』公有土地，．．」已明示地方政府對於公有土地之關係為「管有」而非「所有」，再參酌司法院院解字第一七七六號解釋：「土地法所稱之公有土地，無論其管理、使用、收益之權係屬於省、市、縣等地方政府，抑或屬於區、坊、鄉、鎮等自治團體，其所有權應專屬於國家，蓋地方政府係國家機關，其自身並無人格，不得為權利主體，至地方自治團體，雖為法人，而對於公有土地行使管理、使用、收益之權，則應視為國家所付與（如監督寺廟條例所定荒廢寺廟由地方自治團體管理之類），不得視為所有權之歸屬。」。是以系爭土地雖登記為台北市所有，但其係屬公有土地，依前引憲法、土地法規定及司法院解釋，省市縣政府無論其為國家機關抑係地方自治團體，對於其管有之公有土地，均僅有管理使用收益之權而已，並非即為該權利之主體，其所有權應認仍屬於國家。台北市因僅有管理、使用、收益之權，其如欲處分或設定負擔或超過十年期間之租賃，非經其民意機關之同意，並經行政院核准，不得為之。系爭土地既屬中華民國所有，系爭房屋亦原屬中華民國所有，並經中華民國於七十八年間將系爭房屋分別售予原審被告李瑞德等人，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示意旨，應推斷系爭土地之所有人默許被告等人繼續使用土地，且在未依法終止此項繼續使用關係之前，縱使系爭房屋有重建或重修情事，亦非無權占有系爭土地，是上訴人等就系爭土地之使用自有正當權源。
㈢現行土地法二十五條即舊土地法第十三條，是司法院第一七七六號解釋仍有現行
土地法之適用。再最高法院五十九年台再字第二十二號判決係針對土地登記簿上登記名義人為鄉公所之國家管理機關是否為土地權利主體，作明確闡示，與本件糾紛有雷同之處，足以作為參酌之依據。
㈣再按國有財產法第三十八條規定：「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公
務或公共所需，得申請撥用。：：前項撥用，應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核明屬實，並徵得財政部國有財產局同意後，層報行政院核定之。」，茲因公有土地之撥用，乃政府基於公法上之權力，使需用土地之機關取得土地使用權之謂。公地撥用為公法行為，基於公地公用原則，凡因公務或公益上需要均得申撥公有土地，並以無償撥用為原則。是故如非基於中華民國為公有土地之所有人之理由，則行政院有將公有土地核定無償撥用予另一需地政機關之權力即失其論據，從而原告僅就系爭土地為管有，並無所有權。
㈤再者，原告謂各地方自治團體得為所有權主體，從而司法院第一七七六號解釋：
：有違憲之嫌，惟按憲法第一百十八條規定「直轄市之自治，以法律定之。」次按憲法第一百四十三條第一項前段規定：「中華民國領土內之土地屬於國民全體。」，次按土地法第十條前段規定：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體。」。國家基於統治權之行使，對於一切公有土地享有支配權，故一切公有土地之所有權，應為代表國家之中華民國所有。而處分權乃為所有權之主要權力，依土地法第二十六條所規定：「各級政府機關需用公有土地時，應商同該管市縣政府，層請行政院核准撥用。」可茲證明地方政府所管理之公有土地不能排除中央政府之占有使用故無獨立處分權，此既無處分權，即不能解釋其已享有所有權。是故本件系爭房屋於出售予被告前原為中華民國所有，而系爭土地雖為台北市所管有，其所有權人仍為中華民國，上訴人等自有充分之理由信賴系爭房屋具有合法權源占有使用系爭土地。
㈥土地法第十條第二項規定：「私有土地之所有權消滅者，為國有土地」，所謂私
有土地之所有權消滅，按多數學者之見解，「此所謂消滅，乃指私有土地之所有權絕對消滅而言，‧‧‧上述之消滅情形雖多，但只能限於‧‧‧照價收買等項」。系爭土地既為臺北市政府照價收買而來，依土地法第十條第二項之規定，應屬國有土地。
㈦本件系爭房屋在日據時代即已建竣，原為日本海軍航空隊宿舍，於民國三十四年
台灣光復後，由國軍台灣空軍指揮部接收，並於四十年五月三日以「奉准接管」為登記原因辦理建物總登記，登記「中華民國」為所有權人，管理人為「財政部國有財產局」，惟仍由空軍總司令部使用並將該等房屋分別配住予上訴人等作為眷舍，而被告等居住於系爭房屋已歷數十年，嗣經國有財產局認定被告等依規定均合乎承購所住房屋之資格後，上訴人等因而分別向國有財產局交付價金承購並已移轉完畢，為系爭房屋之合法所有權人。而本件關於是否允許系爭房屋承買人繼續使用系爭土地之默示同意，其事實之有無，應取決於系爭土地之管理機關台北市政府，而非取決於系爭房屋之管理機關國有財產局，是以原告等買受系爭房屋時所簽立之同意書，載有「自行解決基地使用權問題」字樣，故國有財產局於出售系爭房屋時並未明示拒絕被告為基地之使用。是縱有簽立切結書或同意書予系爭國有房屋之管理機關國有財產局北區辦事處，亦係租購國有房屋之「制式例稿」，其中有房屋租購人自行解決基地使用權問題之字樣，亦不過為中華民國國有財產不同管理機關間權責之劃分，管理系爭房屋之國有財產局認其無法替管有系爭土地之台北市決定基地之使用權而已，於此自難認為中華民國於出售系爭房屋時就其所有之土地有拒絕房屋買受人使用之「明示」，且管理系爭房屋之國有財產局於出售系爭房屋與被告時，亦未告知被告系爭房屋應負隨時被出賣人中華民國拆除之危險。從而，原告違法不按平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定將其照價收買之土地讓售與房屋所有權人即被告，逕行訴請拆屋還地，顯屬權利濫用。
三、證據：提出建物登記謄本、「臺灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧」第九一頁至第九三頁及第九九頁影本、臺北市政府財政局（七六）財四字第二０六０一號函影本、臺北市議會於（七九）五二四（民）字第二七四四號函各一件為證。
乙、被告己○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、本院前審及臺灣高等法院前審分別於八十六年一月九日依職權於八十四年九月二十六日勘驗現場，並囑託中山地政事務所測量。
理 由
一、程序方面：㈠本案起訴繫屬時之被告李清泉於八十八年八月二十一日死亡，被告戊○○、丙○○、乙○○及甲○○為其繼承人，業已依法承受訴訟。
㈡被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈢本件前經最高法院九十一年度台上字第二八八號判決：「原判決關於於駁回㈠上
訴人對於命其拆屋還地、㈡上訴人戊○○、丙○○、乙○○、甲○○對於命李清泉遷出及返還不當得利之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。」是本件未確定者，為臺灣高等法院八十八年度重上更㈠字第一七○號命上訴人即被告等就附圖二所示Ｈ部分拆屋還地及命李清泉遷出及返還不當得利部分，合先敘明。
㈣本件原告於起訴時請求判決命李清泉應從坐落臺北市○○區○○段一小段第七五
二號土地上，門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○○弄○○號木造一層樓遷出，並將門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○○弄○○號、三九號及四一號如附圖Ｈ部分之木造一樓建築物全部拆除，並將上開七五二號土地面積一九二平方公尺全部返還原告。嗣後李清泉已死亡，由李清泉之全體繼承人即被告戊○○、丙○○、乙○○、甲○○承受訴訟，因遷出與拆屋還地之對象相同，故原告於本案審理中減縮聲明如主文第一項所示，僅聲明請求就附圖二所示Ｈ部分拆屋還地，應予准許。又原告於起訴狀請求命李清泉應連帶給付原告一百八十七萬七千一百二十元，及自八十四年五月一日起至返還之日止，按月連帶給付原告三萬二千元部分，於本院審理中減縮為如主文第二項所載，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定相符，亦予准許，附此敘明。
二、兩造爭執之要旨：原告主張坐落台北市○○區○○段一小段第七五二地號土地係台北市政府所有，並由原告管理之，被告己○與戊○○及已故李清泉，共有建於上開土地上之建物，即門牌號碼台北市○○○路○○○巷○○○弄○○○號、三十九號、四十一號等房屋，係無權占用台北市政府所有之上開土地而興建者。李清泉死後，由被告戊○○、丙○○、乙○○及甲○○繼承，原告自得本於民法第七百六十七條之規定，請求被告等拆除如附圖二所示Ｈ部分之建物將土地返還原告。又被告等自民國七十八年八月間起即無權占用原告所管理之台北市政府所有之上開土地，顯有故意不法侵害台北市政府之權利，且其等無法律上原因而占有上開土地，而受有未付地租之利益，並使台北市政府受有租金減少或無法有效使用上開土地之損害，原告亦得依民法第一百八十五條及第一百七十九條之規定，減縮請求被告賠償或返還不當得利如主文第二項所示之金額予原告等語。被告等則以：當初係經空軍配住，再合法向國有財產局購得系爭建物，居住其內已有二十餘年，未曾被告知有無權占用土地之情事，故並非無權占有系爭土地。且系爭房屋出售以前，原為中華民國所有，而系爭土地則係臺北市政府照價收買而來，為臺北市政府「管有」，但其所有權仍為中華民國。系爭土地之所有權既屬於國家，而僅由台北市「管有」，則本件原告自非適格之當事人（管理機關應為台北市政府）；系爭房屋係經國有財產局辦畢「總登記」（即建物所有權第一次登記）後，再移轉登記被告己○與戊○○及已故李清泉，故原告訴請拆屋還地尤屬權利之濫用。被告己○與戊○○及已故李清泉購買系爭房屋時，經國有財產局要求出具切結書，表示將自行解決基地使用權問題等語，則已明確表示仍須使用基地之意思，並無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之「特別情事」。中華民國於出售系爭房屋時，既無特別情事可解釋為當事人之真意僅限於賣屋而無基地之使用，依上開判例意旨所示，應推斷土地所有人中華民國默許房屋承買人繼續使用土地，被告等自非無權占有等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：經查：坐落臺北市○○區○○段一小段七五二號土地，於六十七年六月二十三日重測前，為臺北市○○區○○段一小段四六─一○○（由四六－４５地號分割出）地號，係臺北市政府於四十五年九月二十五日向原地主蘇郭紅哖等人照價收買，四十六年三月四日登記所有權人為「臺北市政府」，六十九年四月一日更正登記所有權人為「臺北市」，管理者為「臺北市政府」，七十八年九月十三日變更登記管理者為上訴人「臺北市政府財政局」。而系爭土地上之建物，即門牌臺北市○○○路○○○巷○○○弄○○號、三九號、四一號號房屋，在日據時代即已建竣，原為日本海軍航空隊宿舍，於三十四年台灣光復後，於三十九年九月十五日奉准接管，並於四十年五月三日以「奉准接管」為登記原因辦理建物總登記，登記「中華民國」為所有權人，管理人為「財政部國有財產局」，由被告己○與戊○○及已故李清泉於七十八年八月四日買受，並辦妥所有權移轉登記，其所有權及應有部分，與現占有使用系爭房屋之人，均如附表一所示，為兩造不爭之事實，並有土地及建築改良物登記簿謄本、台北市中山地政事務所四十六年收件中山字第二六六、四六七號登記案件影本、國財局臺灣北區辦事處國有房屋產權移轉證明書、出售資料可稽（見臺灣高等法院八十五年度重上字第一四一號卷二第七六至一○三頁、第一一二至一三六頁），堪信為實在。
四、被告雖辯稱系爭房屋原為中華民國所有，而系爭土地則係臺北市政府照價收買而來，所有權仍為中華民國。中華民國於出售系爭房屋時，並無特別情事，可解釋為當事人之真意僅限於賣屋而無基地之使用，依最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨所示，應推斷土地所有人中華民國默許房屋承買人繼續使用土地云云。惟查：
㈠系爭土地，乃臺北市政府於四十五年九月二十五日，依平均地權條例之規定向原
地主蘇郭紅哖等人照價收買，並登記所有權人為「臺北市政府」，嗣更正登記所有權人為「臺北市」，已如上述。私有土地應漲價歸公，政府因公益需要得徵收或照價收買土地，國家得對私有土地為公共管制，以達所有權社會化之目的，原無否定地方政府或自治團體得為公有土地所有權主體之意。而依平均地權條例施行細則第四十七條第一項之規定：「依本條規定照價收買之土地，其權屬直轄市、縣（市）有」；系爭土地既係臺北市政府照價收買而來，並登記所有權人為臺北市，自屬有市有之土地，洵屬無疑。至於中華民國憲法第一百四十三條第一項規定：「中華民國領土地內之土地屬於國民全體」，係國家對於領土主權之宣示；土地法第十條第一項規定：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地」「私有土地所有權消滅者，為國有土地」，其主要目的在宣示地利共享之原則，非謂私有土地以外之土地，均為「中華民國」所有，而排除地方自治團體或有具法人資格之國家機關擁有土地所有權，而私有土地所有權消滅應係指如所有權人死亡，並無任何繼承人者之類此狀況而言，若謂照價收買之土地亦屬國有，則省縣市政府徵收之土地為何由該機關籌措經費而補償原土地所有權人，何不均由國家為之，並登記為國家所有，至於被告所稱於民國四十五年照價收買當時，台北市尚未依法實施地方自治，雖省縣自治法尚未實施，但當時台灣省依據台灣省實施地方自治綱要而實施地方自治，台北市亦屬地方自治團體，有公法人之資格，當然可為權利義務之主體。而土地法第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為起過十年期間之租賃」，旨在限制省縣市政府任意處分土地。依此，地方政府機關對於其所有之公有地之處分，及申請撥用公有土地，均須經行政院核准，土地法第二十五條及第二十六條固有明文。然此乃行政院立於國家最高行政機關對其下級政府機關或自治團體所為之行政監督，以防止流弊發生，並非在剝奪地方政府機關或自治團體對公有土地之處分與有得為所有權之主體。至於司法院院解字第一七七六號解釋係針對十九年六月三十日國民政府公布二十五年三月一日施行之舊土地法第十三條「地方政府對於管轄區內公有之土地，除法令別有規定外，有使用收益之權。前項土地，非經國民政府核准不得處分，或設定負擔或為超過十年期之租賃」規定而來，因當時時空環境，地方自治尚未開始，地方政府之公有土地之處分全應受國民政府之限制，與現行土地法第二十五條之規定，省市縣政府處分其公有土地，應經民意機關之同意，並受行政院之監督，雖屬同一旨趣，但『台北市』已如前述依台灣省實施地方自治綱要實施地方自治，當與前揭解釋所指地方自治尚未實施，土地屬中華民國所有情形不同，該解釋於本件情形不同，自無適用之餘地。況本件並非原告欲處分系爭土地並違反前揭土地法之規定，而係本於權責收回被佔用之土地，被告自不能執前揭解釋而指系爭土地非屬「台北市」所有，而謂管理機關之原告非適格之當事人，或基於管理權責之原告有權利濫用之問題，被告所引據之各節，均不足為解釋系爭土地非屬「臺北市」所有之論據，且均不足採。
㈡按最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨，謂：「．．．．土地及房屋
同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。亦即必須「除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外」，始可「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，文義甚明。查被告己○、戊○○及已故李清泉於七十八年八月四日買受系爭房屋時，均出具同意書，載明：「．．．．並自行解決基地使用權問題，且基地所有人請求給付使用補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」，有國有財產局臺灣北區辦事處八十五年十二月十九日台財產北二字第八五０三五三一二一號函檢送之同意書可稽（見臺灣高等法院八十五年度重上字第一四一號卷二第一一三至一一五頁），該函並覆稱：「前述坐落之臺北市○○區○○段一小段七五二、六四四、七○○號土地，於民國四十六年間即登記為『臺北市所有』，並非財政部國有財產局管理之國有土地，本處自無處分之權利」；又稱：「是類坐落於『非國有土地』之國有房屋，其未租用基地之方式處理，係由申請租購國有房屋之使用人具結承諾『自行解決基地使用權問題，且基地所有權人請求給付使用補償金及損害賠償時，蓋由申請租購人負擔』．．．．」等語翔實；已敘明系爭土地乃「非國有之土地」，而系爭房屋之買賣雙方當事人間，於買賣時即亦已明示限於賣屋而排除基地之使用，自無最高法院上開判例之適用，殊無疑義。雖被告等稱購買系爭房屋時，經國財局要求出具切結書，表示將自行解決基地使用權問題即已明確表示仍須使用基地之意思，顯無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之「特別情事」云云，但「除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外」，始可「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，係指若出賣人『中華民國之管理機關國有財產局』『無特別之情事』，並非被告等有無表示需使用基地之意思，否則如有權使用，當無損害賠償由租購人自行負責之問題，是被告等人非無權占有之辯解亦不足採。
㈢按「所有權人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告以非無權占
有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之」（最高法院七十二年台上一五五二號判決參照）。本件系爭房屋係日據時代，日軍佔領台灣時占用系爭土地所建之日本海軍航空隊宿舍，於光復後，由國軍台灣空軍指揮部接收，於三十九年九月十五日奉准接管，並於四十年五月三日以「奉准接管」為登記原因，辦理總登記所有權人為中華民國，管理人為「財政部國有財產局」，並撥用予空軍總部，足見系爭房屋屬敵偽財產。查日據時期日本政府於人民私有土地上興建房屋之初，若無合法權源，台灣光復後，我國政府基於國家權力關係所接收者，乃僅地上之房屋，並非房屋所占用之土地，即不得因該接收關係，而使原屬無權占有土地變成有權占有，而排除土地所有人行使私法上所有人之權利（最高法院八十七年度第五次民事庭會議決議參照）。又依修正土地登記規則第七十三條第三項及修正前土地登記規則第七十條第二項等固規定，建物與基地非屬同一人所有者，應出具「使用基地之證明文件」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，惟土地登記規則於光復後之三十五年十月二日始由地政署發布，系爭於日據時期建造之房屋，自無由依該規定，需系爭土地原所有人出具「同意書」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，故不能僅以系爭房屋已辦理建物所有權第一次登記，當然即認有合法占有土地權源。此外，被告並不能舉證證明其有合法占有土地權源，自屬無權占有。
㈣系爭土地於台北市政府照價收買後，至系爭房屋移轉登記為被告等人前，時值戒
嚴時期，礙於與中央政府之關係，原告雖並未向空軍總司令部或國財局請求拆屋還地，然不能以原告單純緘默或不行使權利，即謂權利失效。又依平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定：「照價收買之土地建有房屋時，『得』讓受與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。」其法文用「得」字，則原告自可行使裁量權，決定是否讓售。被告抗辯原告違法未予讓售，顯已構成權利失效云云，亦不足採。
五、原告基於物上請求權，請求被告拆屋還地，爰論述如次：㈠系爭七五二號土地，面積為一九二平方公尺。而系爭房屋經本院前審及臺灣高等
法院前審履勘，並囑託臺北市中山地政事務所測量結果，其中①門牌三七號房屋占有第七五二地號如附圖二所示Ｉ主體、Ｊ主體、Ｋ庭院部分面積各為一七平方公尺、三九平方公尺、二四平方公尺，②門牌三九號房屋占有七五二地號如附圖二所示Ｈ主體、Ｇ庭院部分面積各為七四平方公尺、六平方公尺，③門牌四一號房屋占有第七五二地號如附圖二所示Ｆ主體部分面積三二平方公尺，〔其合計面積與附圖一之面積相同〕，有土地複丈成果圖足憑。
㈡系爭房屋門牌三七號、三九號及四一號均屬臺北市○○區○○段一小段第二○○
建號，該建號為獨立一體之建物而分別編立三個門牌，其所有權人為己○、李清泉、戊○○，應有部分各三分之一。原告請求被告己○、戊○○及李清泉之全體繼承人即被告戊○○、丙○○、乙○○及甲○○拆屋還地，自屬有據。
六、按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告依不當得利之法律關係，請求占有系爭土地之房屋所有人即被告等返還其因占有土地所得之利益，亦為正當。查系爭土地位於臺北市○○區○○○路○○○巷一百五十弄，其地上物均屬老舊眷舍，且作為住宅使用，並無營利，且附近交通便利，為兩造所不爭執；參酌土地法第一百零五條、第九十七條之規定，本院認原告不當得利之請求，自七十八年八月起至八十年六月止，以土地申報價額年息百分之二．四，自八十年七月起至拆屋還地之日止，以土地申報價額年息百分之三為適當。又系爭土地雖未申報地價，依平均地權條例施行細則第二十一條之規定，應以公告地價為申報地價；而系爭土地七十六、八十、八十三年度之公告地價依序為三萬元、三萬八千元、四萬元，有地價證明書可稽（外放證物），自應以此為計算其利得金額之標準，則原告請求李清泉之繼承人即被告戊○○、丙○○、乙○○及甲○○自應連帶給付原告詳如附表共計四十六萬四千元之不當得利，及自八十四年五月一日起至返還占用之土地日止，連帶按月給付原告相當於租金之損害金八千元，為有理由。
七、綜上所述，原告請求被告等拆屋還地、及命被告戊○○、丙○○、乙○○及甲○○泉、戊○○連帶返還附表所示之不當得利，及自八十四年五月一日起按月給付相當租金之損害金八千元，為有理由。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻防方法，經審酌後認並不影響本件判決結果，自無庸逐一贅述，併予敘明。
十、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第二項，第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
民事第四庭審判長法 官 林勤綱
法 官 周玫芳法 官 紀文惠正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
書記官 袁以明