臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一九八號
上 訴 人 乙○○（即附帶被上訴人）
訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 高全定即祭祀公業高積淵管理人（即附帶上訴人）
訴訟代理人 劉錦隆律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人、被上訴人對於中華民國九十二年十二月三十一日本院新店簡易庭九十一年度店簡字第八一三號第一審判決分別提起上訴、附帶上訴，本院於中華民國九十三年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄，被上訴人第一審之訴駁回。㈡附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）民國四十年代，正值政府大力推行三七五減租及耕者有其田政策之際，被上訴人為避免其所有祖傳廣大土地被徵收放領而將土地出賣給多名需地建屋者（即土地原始買受人），並以部分賣地所得款項付給佃農，讓其退耕後將土地收回交給原始買受人建屋。惟因受當時法令限制致無法辦理所有權移轉登記，雙方只好仍以被上訴人為所有權人，但約定原始買受人享有永久承租之權，而以支付租金之方式，補償被上訴人基於所有權人地位每年必須繳納之地價稅，該項租金跟隨政府徵收地價稅方式訂定，即初以稻穀，後以土地申報地價百分之三，至七十六年改為土地申報地價百分之三點五計算，支付給被上訴人。被上訴人因而避免被政府徵收放領的土地，依申報地價計算高達新台幣（下同）三億二千二百六十五萬九千三百十元，如以時價計當數倍於此。系爭土地面積一百四十九平方公尺，六十四年公告現值每平方公尺一千四百六十四元，則總公告現值為二十一萬八千一百三十六元，即上訴人多支付四十萬元之現銷金為當時系爭土地公告現值之二倍，足以證明現銷金即係系爭土地之買賣價金，亦即本件「土地租賃契約」隱藏「土地買賣契約」。上訴人享有永久承租權係經買賣而獲得的地上權，並非約定而獲得，自無民法第四百四十九條之適用，又上訴人「享有永久承租之權」，其期間是永久的，雖未確定期限，亦屬於定有期限之一種，依民法第四百四十二條但書規定，被上訴人並無聲請法院增減租金之權利。原判決引用民法第四百四十九條以解釋民法第四百四十二條之適用係屬違法。
（二）根據九十二年十一月二十七日台北市稅捐處文山分處函本院新店簡易庭資料，系爭土地九十年、九十一年及九十二年地價稅各期均為一十一萬九千四百六十五元。依據此資料計算結果，被上訴人應負擔稅率僅為百分之二點一二四而已。上訴人依原來租金百分之三點五計算，月需負擔租金一萬一千一百六十元，比系爭土地前賣牛肉麵營業用店面月租金一萬元還貴，但地主卻有年營利率百分之五十二，相當於優良企業公司之利潤，即目前租金對被上訴人已相當優厚，被上訴人自無請求提高租金之理由。
（三）系爭土地附近環境是否足以顯示土地繁榮程度，多屬見仁見智之主觀判斷，自不適合作為認定標準。本件系爭土地處於狹隘巷弄中屬於住宅區，近鄰景美溪，附近人口少系爭土地被限建二層樓，無法充分利用，失去經濟價值，且僅供實上並無原判決所列之美景存在。至於距離系爭土地約八百公尺外有遠東愛買購物中心、漢神百貨公司及巨星全球影城等，惟這些商業中心不但距離遠且對已年屆七十的上訴人而言生活上並未有特別意義，且交通四方八達，交通工具種類多樣之國內現況，商業中心距離住宅多少並無特別意義。因此，縱認本件可適用民法第四百四十二條，但系爭土地事實上並未具備原判決所列之美景，自不能依該條法規調整租金，而應依多項最高法院判例原則，即租金計算標準採用固定比率者，所約定之租金係隨不動產價值之升降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定聲請調整之必要。
（四）被上訴人的眾多承租人數十年來已將地上物改建為五層樓至七層樓，並於最近陸續以各個擊破方法分別被訴訟提高租金且均經判決確定提高租金為申報地價百分之五，若以五層樓計算，則每一層樓負擔地租為百分之一。系爭土地現一半空地，另一半建有二層樓，因被上訴人不同意上訴人改建，致無法充分利用，但目前租金卻為百分之三點五，即每一層樓需負擔百分之一點七五租金，較諸前者已高出近一倍。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另補提出稅捐處函、計算表及系爭土地位置圖等件為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈢附帶被上訴人承租附帶上訴人祭祀公業高積淵所有坐落台北市○○區○○段二小段七二一地號土地（下稱系爭土地），其中面積一百四十九平方公尺土地之每坪租金，自訴狀繕本計算。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴部分：１依原審卷附台北市稅捐稽徵處文山分處九十二年十一月二十七日覆函，被上訴
人繳納系爭土地之地價稅率確為千分之三十五，且被上訴人收取租金之收入依法確應課徵百分之五之營業稅，上訴人上訴主張以原訂租金申報地價總額百分之三點五計算，地主年營利率有百分之五十二，不知其所指為何。
２上訴人主張往年給地主相當於當時地價的現銷金云云，並不實在。
３上訴人是否年老是否有收入，是否無子，是否其五女已出嫁均薪水階級，均與其承租系爭土地應付之租金數額無關。
（二）附帶上訴部分：１由系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活
動繁榮，且附近土地租金經本院判決調整者，多為按申報地價年息百分之七、百分之八調整，原審判決按申報地價年息百分之五調整，顯然偏低。至於附帶被上訴人於六十四年向訴外人張永禎購買系爭土地上之加強磚造二層樓房時，所支付金額之多寡為其付給張永禎之對價，應與系爭土地之合理租金數額無關。
２依最高法院七十三年八月二十一日七十三年度第九次民事庭會議決議，出租人
起訴請求增高租金，若未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，應判決自原告起訴時增高租金，原審判決認僅得自九十二年七月中起調整，顯然有誤。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
甲、程序部分：按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴於管轄之地方法院，其上訴程序，準用第三編第一章之規定，民事訴訟法第四百三十六條之一規定甚明。又被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，同法第四百六十條第一項定有明文。本件被上訴人於本院言詞辯論終結前提起附帶上訴，自應准許。
乙、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：本件系爭土地面積二百一十九平方公尺土地為祭祀公業高積淵所有，於六十四年六月二十九日以不定期限將其中之四十五坪（即一百四十九平方公尺）出租上訴人做為其門牌台北市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）之基地，約定租金每年按申報地價百分之三計算，嗣調整為按申報地價年息百分之三點五。又系爭土地於六十七年五月之公告現值及公告地價均為每平方公尺三千九百四十元，嗣公告現值不斷昇高，公告地價維持不變，至七十六年七月之公告現值及公告地價均調升為每平方公尺二萬一千元，其後兩者均分別上升，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺八萬零五百元，公告地價為每平方公尺二萬八千七百元，兩者差距二點八倍餘，再至八十九年七月之公告現值上升為每平方公尺九萬零五百元，公告地價上升為三萬二千一百元，惟兩者差距仍為二點八倍餘，九十一年七月之公告現值雖略降為每平方公尺八萬七千八百元，與公告地價之差距仍有七點七倍餘，足見兩造以系爭土地申報地價百分之三點五計算每年租金數額，該租金雖隨系爭土地申報地價之昇降而更動，迄七十六年七月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，迄於八十六年七月至八十九年七月間已持續差距二點八倍餘，原約定按申報地價百分之三點五計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。爰依據民法第四百四十二條規定請求調整該土地租金以申報地價年息百分之七計算。
二、上訴人抗辯如左：
（一）本件「土地租賃契約」隱藏「土地買賣契約」。上訴人享有永久承租權係經買賣而獲得的地上權，自無民法第四百四十九條之適用且又上訴人「享有永久承租之權」，其期間是永久的，雖未確定期限，亦屬於定有期限之一種，依民法第四百四十二條但書規定，被上訴人並無聲請法院調整租金之權利。
（二）縱認本件可適用民法第四百四十二條，但系爭土地並不具備該條所規定之租金調整要件，但基於下列理由被上訴人仍不得主張調整租金：
１民法第四百四十二條立法理由明示得聲請租金調整之基礎為「租賃物價值之升
降」，若非租賃物價值有所升降，即無適用該條之餘地。系爭土地過去固有漲價情形，但依據上訴人所提資料顯示系爭土地之價值，近年來不僅未上升，反而呈現下降趨勢。
２系爭土地上之建築物存在已達四十餘年，然四十餘年來，系爭土地方圓一百公
尺內，除捷運聯合開發之景行綜合大樓及文凱捷運企業大樓外，鮮有新建建築物。面臨羅斯福路兩旁之建築物多屬二至五樓老舊樓房。且附近一樓商家生意普遍不佳，至於系爭土地後面鄰近地區則更顯現建築老舊低矮、巷弄狹窄，出入不便；而所稱愛買、漢神百貨均遠在五、六百公尺之外，故系爭土地毫無被上訴人所形容之繁榮景象。
３上訴人等承租系爭土地原係供建築自用住宅之用，且承租面積均在一百平方公
尺以內，如依據台北市政府八十三府財五字第八三○四三九七○號函所定租金標準，租金率僅為年息百分之二，現上訴人等均已支付年息百分之四之租金，高達公有土地租金率之二倍，被上訴人自無再聲請調高租金之理由。
（三）系爭土地地價及公告現值縱使已經上漲，但被上訴人請求調高租金仍難以成立，理由如下：
１被上訴人以租賃契約第五條嚴格限制上訴人在系爭土地只能維持契約訂定時之
二層樓之使用狀態。故上訴人雖以租賃契約取得土地之使用權，但土地使用權卻受到限制，只能作局部之利用。
２被上訴人雖主張系爭土地之公告現值已有大幅度上漲，作為調整租金之依據。
然查所謂「公告現值」，依土地徵收條例第三十條之規定，係作為土地徵收補償費之計算標準，亦即係該土地之處分價值，而非使用價值。而本件所涉及者為土地之租賃，並非土地之買賣，性質上僅為土地使用權之取得，上訴人等並未取得系爭土地之所有權，亦未影響或妨礙被上訴人處分系爭土地，自與該土地之處分價值多少無涉。此極類似於房地產市場上建造於僅有地上權之土地上之建物，其價格與建造於有土地所有權之土地上之建物，有大幅度差距之情形，是以被上訴人援引公告現值作為調整租金之依據，無足採信。
（四）本件被上訴人於起訴前從未為調整租金之意思表示，其起訴狀送達上訴人之時點為九十一年十一月，已在該年度開始之後，而本件租金採年度計算法，且九十一年度之全度租金，上訴人已經於九十一年八月五日以存證信函檢附支票十三萬三千九百二十一元送達被上訴人，並經被上訴人收受無誤。因此，該年度之租金即不得溯及請求調高，最多僅能從九十二年度起調整。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為祭祀公業高積淵所有，自六十四年六月二十九日起，將其中一百四十九平方公尺出租予上訴人，作為系爭房屋之基地。
（二）兩造原約定每年租金以申報地價總額百分之三計算，嗣後調整按申報地價百分之三點五計算，於每年七月中憑被上訴人之收據繳納。
（三）又系爭土地於六十七年之公告現值及公告地價均為每平方公尺三千九百四十元，然九十一年七月時，公告現值為每平方公尺八萬七千八百元，公告地價為叁萬貳仟壹佰元。
（四）系爭土地為建地，位於台北市○○區○○街與萬慶街交叉口，近羅斯福路六段，前臨捷運景美站出口，路旁有多線公車站牌，鄰近台北市政府警察局文山第二分局，來來佳佳戲院、景美國中、景美夜市、遠東愛買購物中心、漢神百貨、巨星全球影城來來餐廳。然系爭土地上之建物存在已達四十逾年，為二層樓之建築。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人既辯稱：其與被上訴人間所成立者為定有期限之租賃契約，且依約租金係隨申報地價之調整而變動，所約定之租金係隨不動產價值之升降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整之必要。且本件被上訴人請求調整之比例過高，亦不得從起訴狀繕本送達翌日起調整租金云云，故本件之主要爭點即在㈠兩造間是否存有不定期限之租賃契約關係、㈡關於系爭土地之租金以如何調整為適宜及㈢關於調整租金應自何時起算？現就本件之主要爭點析述如后：
（一）關於上訴人依民法第四百四十二條請求調整租金之爭點部分：１本件兩造間所成立者係屬租賃契約，而非於土地租賃中隱藏土地買賣契約：
查，本件兩造所簽訂之「土地租賃契約」中，除於契約之始即載明兩造間之法律關係為租賃契約外，另約定如上訴人積欠租金達二年時，被上訴人得解除本租約、上訴人如需修建或改建房屋時，被上訴人應無條件同意。轉租頂替、改良原形時上訴人應徵得被上訴人之同意，並要求由被上訴人負擔應繳納之土地稅等規定，核予民法第四百四十條第三項、第四百四十三條、第四百四十四條中關於租賃之相關規定相符。倘如上訴人所稱該契約隱藏買賣之性質在內，則上訴人對系爭土地自應有使用、收益之權限，亦應由上訴人自行負擔土地相關賦稅。綜上，自應認兩造簽訂系爭契約時，並未隱藏有買賣土地之合意，而仍應認定僅為土地租賃契約。故上訴人抗辯：其締約時因受當時法令限制致無法辦理所有權移轉登記，雙方只好仍以被上訴人為所有權人，但約定原始買受人「享有永久承租之權」，而以支付租金之方式，補償被上訴人基於所有權人地位每年必須繳納之地價稅，並以現銷金為系爭土地之買賣價金，故本件「土地租賃契約」隱藏「土地買賣契約」云云，尚屬無據。
２兩造之租賃契約係屬不定期限之租賃契約，而非定有期限之租約：
查，依據系爭契約所載：「乙方享有永久承租之權」，租期既明定為「永久」，則推求當事人之真意，應解為其期限至房屋毀損不堪使用或承租人依該契約第七條規定出售建築物為止，至於房屋何時毀損至不堪使用或承租人何時出售系爭房屋均屬不確定之因素，故本件土地租賃非屬定有期限之不動產租賃，自有民法第四百四十二條前段之適用，而非如上訴人所辯稱，因約定期間是永久的，雖未確定期限，亦屬於定有期限之一種，而應適用民法第四百四十二條但書規定。
３系爭租約雖約定每年租金以租用土地申報地價總額之百分比計算，但被上訴人仍得訴請調整租金：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。而依此規定為租金數額之調整時，須斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益，鄰地租金現況等情形，亦即土地價格之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。又土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價；其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價，亦為土地法第一百四十八條、平均地權條例第十六條所明文規定。準此，本件被上訴人就系爭土地並未自行申報地價，自應以公告地百分之八十為其申報地價，而公告地價與土地公告現值或實際市價亦常有差異，則前述土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。故本件兩造固約定以系爭土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，惟系爭土地倘因前述工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，本件不定期租賃之出租人即被上訴人尚非不得依民法第四百四十二條規定，訴請調整租金之比例。是上訴人逕以本件係採申報地價之固定比率計租，抗辯不得依民法第四百四十二條請求調整租金云云，尚屬無據。
（二）關於系爭土地之租金，以如何調整為適宜之爭點部分：１按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其
租金，又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。查，系爭土地係屬建地，位於台北市○○街上，靠近羅斯福路六段，附近有捷運景美站出口，出羅斯福路後，路旁有多線公車站牌，斜對面為佳佳大戲院、來來大戲院、ＫＴＶ、百貨廣場及證券公司之商業大樓，且臨近台北市政府警察局文山第二分局、景美國中、景美夜市、遠東愛買購物中心、漢神百貨公司、餐廳等情，為兩造所不爭執，由系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，核與兩造訂立租約當時之情況顯有高度之不同。
２系爭土地於六十七年五月之公告現值及公告地價均為每平方公尺三千九百四十
元，嗣公告現值不斷昇高，公告地價維持不變，至七十六年七月之公告現值及公告地價均調升為每平方公尺二萬一千元，其後兩者均分別上升，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺八萬零五百元，公告地價為每平方公尺二萬八千七百元，兩者差距二點八倍餘，再至八十九年七月之公告現值上升為每平方公尺九萬零五百元，公告地價上升為三萬二千一百元，惟兩者差距仍為二點八倍餘，九十一年七月之公告現值雖略降為每平方公尺八萬七千八百元，與公告地價之差距仍有七點七倍餘，此有系爭土地公告現值及公告地價查詢表在卷可稽（見原審卷第一二八頁）。相互以對，足見兩造以系爭土地申報地價百分之三點五計算每年租金數額，該租金雖隨系爭土地申報地價之昇降而更動，迄七十六年七月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，迄於八十六年七月至八十九年七月間已持續差距二點八倍餘，原約定按申報地價百分之三‧五計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。又系爭土地每平方公尺之公告現值雖於九十年七月自九萬零五百元降為八萬九千七百元，再於九十一年七月降為八萬七千八百元，惟目前之公告現值仍較六十七年五月之公告現值三千九百四十元上漲約二十二點三倍，較七十六年七月之公告現值二萬一千元上漲約四點二倍，並非較原租金約定時有所下降，而依民法第四百四十二條規定，只要系爭土地之價值有上昇，被上訴人即得聲請增加租金，被上訴人雖未於系爭土地每次價值有上昇之時，即刻聲請增加租金，致上訴人長期以來仍繳納低額之租金而已，故上訴人辯稱系爭土地之公告現值較八十七年七月略有調降，故現非調整租金之適當時機，即屬無據。
３本院審酌前述系爭土地所在位置，利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、
商業活動等情形，被上訴人就系爭土地按累進稅率千分之三五課稅，而八十九年被上訴人應繳納之地價稅為一十一萬一千三百一十六元，九十年度至九十二年度之地價稅各期均為一萬九千四百六十五元，此亦有台北市稅捐稽徵處文山分處九十二年十一月二十七日函覆在卷足憑（見原審卷第一六七頁），即祭祀公業所有之房屋、土地出租所收取之租金收入，屬銷售勞務之收入，應依法課徵百分之五營業稅等一切情狀，應認系爭土地之租金，應調整為以申報地價年息百分之五計算為合理。
（三）關於調整租金應自何時起算部分：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。又房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。最高法院四十七年台上字第一一五二號、四十八年台上字第五二一號判例分別著有明文可參。本件被上訴人於起訴前並未向上訴人為調整租金之意思表示，故依據前開最高法院判例意旨，被上訴人僅得請求自起訴狀繕本送達翌日作為調整租金之起算時點。然查，依系爭契約第三條所載：「憑甲方收據於每年七月中內繳清。」故系爭租約關於租金係採年度計算法，而九十一年度之全年租金，上訴人於九十一年七月份即有給付義務，倘上訴人已依約給付該年度之租金後，被上訴人雖於之前即向上訴人為調整租金之意思表示，但因上訴人已付清該年度之租金，故被上訴人亦僅能自下年度起方能調整租金。又本件被上訴人雖未依約開立收據，但被上訴人已於九十一年八月五日以存證信函將九十一年全年度之租金檢附支票送達被上訴人，上訴人既已依據債之本旨提出提出給付，自不因被上訴人嗣後以存證信函將支票退還予上訴人而認定上訴人尚未給付九十一年度租金。綜上，被上訴人請求調整系爭土地租金，僅得自九十二年度起算，被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十月十八日起調整租金，尚非有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第四百四十二條規定，請求上訴人就系爭土地應給付被上訴人之租金，自九十二年七月中起調整為為按每年度之土地申報地價年息百分之五計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。原審判准系爭土地之每年租金，自民國九十二年七月中起調整為依該土地當年度申報地價前息百分之五計算，而駁回被上訴人其餘調整租金之請求，經核並無違誤。上訴人就其敗訴部分上訴後，被上訴人亦附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應分別駁回其上訴、附帶上訴。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結：本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十五 日
民事第四庭審判長法 官 盧彥如
法 官 洪遠亮法 官 黃柄縉右正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十六 日
書記官 楊湘雯