臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度簡上字第三二六號
上訴人即附 甲○○帶被上訴人訴訟代理人 陳崇善 律師被上訴人即 乙○○附帶上訴人
丙○○當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年三月五日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十三年度北簡字第六七號第一審判決提起上訴，附帶上訴人並提起附帶上訴，本院於九十三年六月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由附帶上訴人即被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決廢棄、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）在第一審之訴駁回。
二、被上訴人之附帶上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、關於兩造間無法順利簽訂合約，究竟應歸責於何方，原審之認定顯然有誤。其理由如次：
㈠、民國九十二年十一月二十七日當天，雙方至代書事務所後係應被上訴人希望儘早搬入之請求，上訴人為配合其請求，乃與之協商修改部分條款，上訴人雖然即將出國，並不急於辦完所有過戶手續，不需要對方提早付款。
㈡、擬定之草約，係經由雙方充分協商，之所以會與原訂金收據內容不同，完全係因應被上訴人之需求所改變，最重要之原因就是國宅辦理轉讓所需要之手續與時間問題，為因應被上訴人希望於十二月二十五日前搬入之需求，付款時程乃因而改變。該等改變於上訴人並無任何實質利益，上訴人並不急需運用該筆金錢。
二、於雙方協議後，經蔡代書將契約印出，被上訴人方不願簽約，而主張審閱權。此時，上訴人曾主張如被上訴人不願就當天協議之條件簽約，亦可就原訂金收據約定內容簽約，然，被上訴人亦不願就原訂金收據之內容而為簽約。
三、國宅貸款未事先清償，影響者係辦理國宅轉讓之時程（如果先付清，再辦理買賣與貸款，時程可以由一般之四十天縮短時程為八天，節省約二十天左右。以及被上訴人搬遷進入之時間，上訴人無須要求被上訴人變更付款條件；何況胞弟林明翰尚居住於該處房屋，如果提早交屋，胞弟需早日另覓他處居住，更須負擔租賃之租金，上訴人實無任何要求變更付款條件之需要。
四、上訴人之胞弟林明翰在協商經過全程在場，亦協助希望雙方能順利簽約，於整個協商過程於雙方之良好互動多所助益，如今僅因為其為上訴人之胞弟，被上訴人為求勝訴，乃指摘其證言，此種心態實令人心寒；於整個訴訟過程，一開始即以謊言企圖誆騙鈞院者乃為被上訴人。被上訴人提出訴訟後，於九十三年二月四日之庭期，趁上訴人尚在國外不及趕回處理之際，向當時審判長表示「原證三的契約我們從來沒有表示過意見，是上訴人自己提出來的，．．」云云，然依據三位證人之證詞，可以得知，原證三係經由雙方充分討論，其後乃請蔡代書將之列印，提供為近一步討論、簽署之依據。被上訴人開始即以謊言欺瞞鈞院，其說法與主張實不可採。
五、㈠、又關於貸款尾款成數，由證人蔡錦豐與林明翰證詞，可知其說法係一致，俱為尾款成數八成。
㈡、就買房屋辦理貸款而言，倘因自有資金較少而需給付之尾款成數較高，以尾款需給付較高金額之買賣契約與銀行溝通，較能獲得較高成數與額度之貸款，否則，自有資金相當充裕，尾款如只需二、三成，又何需向銀行貸用較多資金。況且，以此種購屋貸款方式，貸出資金以為運用，往往比一般消費借款之利率為低，對於貸款人相當有利。故證人林明翰所親自認知被上訴人希望「被上訴人希望把尾款改成百分之八十，這樣貸款比較容易」乃為事實。
㈢、買方 (被上訴人)如能因此貸得較多款項，除付款於上訴人之外，其餘金額將可充分運用於裝潢或其他需求，故證人蔡錦豐所述「買方有希望尾款到八成，以利裝潢。」亦為事實。
㈣、就貸款成數部分，證人對其原因有不同體驗，係雙方於討論過程，被上訴人就更改成數部分，曾經提出不同之原因或想法，證人對之有不同體驗，故關於原因，有不同之認知。
叁、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、上訴駁回。
二、原判決關於被上訴人敗訴部分廢棄。
三、右開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣（下同）十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、否認上訴人雖主張係因被上訴人希望提早搬入系爭房屋之主張。
㈠、被上訴人自始即要求應依原訂金收據內容簽訂本約。
㈡、況被上訴人現之住所，係於九十二年七月六日剛承租，租期至九十三年七月五日方才屆滿，益明被上訴人並無提前搬入之迫切需要。
二、系爭草約內容與原訂金收據不同，並非因被上訴人之要求所致：
㈠、證人蔡錦豐雖於原審證稱：其當場依兩造的協議草擬出買賣契約書、在草擬契約草稿前，雙方對契約條件已有共識、預約與契約的付款條件不同，是經過雙方協商，然證人蔡錦豐究未提及係何人提出要求變更系爭付款條件。添
㈡、證人林明翰雖於原審證稱：買方說想更改預約之付款條件，把尾款改成百分之八十這樣貸款比較容易云云，然證人之證詞委不足採：
１、證人林明翰為上訴人之胞弟其證言即有偏頗而無法輕信。添
２、證人蔡錦豐另於原審證稱：買方有希望尾款到八成以利裝潢云云，姑不論該證詞為被上訴人嚴正否認，然觀諸二位證人就調高貸款成數之原因所述不一，即明該二位證人之證言顯然不實要無可採。
添 ３、況且，貸款成數高者對銀行而言風險較大，故貸款成數低者顯較貸款成數
高者容易，此亦為眾所週知之事，是則，證人林明翰證稱：尾款改成百分
之八十，這樣貸款比較容易云云，顯悖常情，基此益明證人林明翰證稱買方說想更改預約之付款條件云云，顯不足採信。
㈢、另觀諸證人何春玲於原審證稱：我有聽到買方說契約草稿的付款約定與預約不合，所以契約沒有簽成，是者，被上訴人既已針對契約草稿之付款約定與預約不符乙節提出質疑，足證被上訴人絕無主動提議要求變更付款條件之理。
三、上訴人並未要求被上訴人依原訂金收據內容簽約，系爭預約之無法履行係因可歸責於上訴人之事由所致：
㈠、因為上訴人於簽約當天才向被上訴人表示系爭房屋尚有國宅貸款未付清，希望被上訴人能配合變更付款條件，以便其償還銀行貸款，然兩造對變更後之契約條件並未達成共識，基此，被上訴人即要求上訴人依原訂金收據內容履約，然上訴人卻不願配合，致雙方無法完成簽約。
㈡、被上訴人並非主張上訴人隱瞞貸款乙節涉及違反預約，而係上訴人基於清償貸款考量，乃於簽約當天擅自變更付款條件嗣兩造就新約未達成共識後，又不願依原訂金收據內容履約，而有違反預約情事。添 ㈢、茲系爭「房屋買賣定金收據」係屬預約性質之債權契約，換言之，本約與預
約內容相同時，當事人即負有簽訂本約之義務，基此，兩造既就新約無法達成共識，而被上訴人又主張回歸原訂金收據內容，上訴人即負有依預約本旨履約（即簽定與預約內容相同之本約）之義務，然上訴人竟百般阻饒致雙方終究無法完成簽約，故預約本旨之無法履行，自屬可歸責於上訴人之事由所致。
四、縱認系爭草約內容與原訂金收據不同，係因被上訴人之要求所致，惟兩造最後未完成簽約，被上訴人亦無契約義務之違反，循此，系爭預約本旨之無法履行既不可歸責於被上訴人，上訴人自應依民法第二百四十九條規定返還其已收受之訂金。
五、附帶上訴部分：系爭預約之無法履行，係因可歸責於附帶被上訴人之事由所致，因上訴人於九十二年十一月二十六日簽訂房屋買賣定金收據時，並未告知系爭房屋尚有國宅貸款未清償，九十二年十一月二十七日簽約時，上訴人始表示系爭房屋尚有國宅貸款約一百三十餘萬元未付清，希望變更付款條件以便其先還清貸款，早日完成過戶。上訴人擅自變更付款條件，此觀諸證人何春玲之證詞即可知。上訴人並無簽訂本約之本意，縱被上訴人曾於原審再度表明，願依原本訂金收據所載付款條件進行簽約，惟因系爭不動產已賣給別人，不可能再賣給被上訴人，足證附帶被上訴人根本無簽訂本約之本意。
叁、證據：除援用第一審所提證據外，補提租賃契約書為證。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於九十二年十一月二十六日就上訴人所有系爭不動產成立買賣之預約，除約定買賣總價款六百十五萬元及各期付款額度外，並約定應於九十二年十一月二十七日十八時三十分前簽訂買賣契約，被上訴人並於當日給付十萬元定金予上訴人。上訴人於九十二年十一月二十七日洽談簽訂買賣契約當日，擅自變更付款約定，導致買賣契約未能簽訂，而買賣契約未能簽訂（即預約之不能履行）係因可歸責於上訴人之事由所致，依據民法第二百四十九條第三款，上訴人應加倍返還定金等語。復於本院補陳：依證人何春玲之證詞可知，被上訴人自始即要求應依原訂金收據內容簽訂本約，上訴人本無要求變更付款條件之權利。又依被上訴人住處之租賃期間可知並無請求提早搬入之可能。且系爭草約內容與原訂金收據不同，並非因被上訴人之要求所致，上訴人並未要求被上訴人依原訂金收據內容簽約，系爭預約之無法履行係因可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人即可依前開民法規定請求加倍返還定金，即二十萬元，是除原審判決所命給付外，上訴人應另給付如附帶上訴聲明所示等語。
二、上訴人於原審抗辯：兩造於九十二年十一月二十七日當日十七時簽約所變更之付款條件，是用以減輕被上訴人現金調度之負擔，並係兩造另行商議所成。被上訴人於兩造達成協議後，始表示有七日審閱權利，上訴人無法接受，即表示可以依原預約之條件簽約，被上訴人亦不願接受。又被上訴人於簽約前，已知系爭不動產尚有貸款未清償，且被上訴人因所租賃之房屋於十二月底到期，惟因被上訴人不願承受系爭不動產之貸款，兩造始協議，由被上訴人提供足夠之金額，上訴人清償銀行貸款並取得清償證明，惟被上訴人同意改變付款條件後又反悔，且亦不願依預約條件履約，其自應就買賣契約無法簽訂一節自屬可歸責之事由等語。
三、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就本院九十三年六月二日準備程序中協議簡化之爭點為主張及辯論。查兩造不爭執所簽訂之房屋買賣訂金收據（見本院卷第八頁），就付款方式約定為：簽約金六十一萬五千元（買賣總價款百分之十），第一期款（用印款）六十一萬五千元，第二期款（完稅款）六十一萬五千元，交屋尾款四百三十萬五千元（買賣總價款百分之七十）。而於九十二年十一月二十七日始出現之房地產買賣契約書（見本院卷第十一至十六頁），其中第四條關於付款約定為：第一次付款六十一萬五千元，應於簽訂買賣契約時同時支付；第二次付款六十一萬五千元，於九十二年十一月二十八日支付；第三次付款十二萬三千元（用印款）；第四次付款十八萬四千五百元；尾款四百六十一萬二千五百元（買賣總價款百分之七十五），亦即房屋買賣訂金收據（原審卷第八頁）、房地產買賣契約書（原審卷第十一至十六頁）為真正，是兩造於支付訂金時與協商買賣契約條款時之付款條件確有不相同之處堪予認定。而被上訴人主張買賣契約無法簽立，係可歸責於上訴人之事由，為上訴人所否認。則本件之爭點，即在於兩造間買賣契約無法簽立之可歸責之事由。
四、查對於兩造於九十二年十一月二十七日磋商時，曾有一份房屋買賣契約書之產生，依證人蔡錦豐即參與兩造簽訂買賣契約之代書證述：「兩造於當天下午四點半到我事務所，就買賣付款細節討論後，當場由我依照兩造的協議草擬出買賣契約書」、「因為買方主張契約審閱權及另外對付款的時程有意見，所以契約沒有簽成」（原審卷第五○頁)、「草擬契約草稿前，雙方對契約條件已有共識．．我有告知雙方本件不適用契約審閱權的規定」（原審卷第五二頁）、「預約與契約的付款條件不同，是經過雙方協商」（原審卷第五三頁）等語。另證人林明翰證稱：買方 (指被上訴人)想更改預約之付款條件，把尾款改成買賣總價款之百分之八十，但上訴人認為百分之八十風險太高，最後兩造協議尾款為買賣總價款之百分之七十五。另外被上訴人希望在聖誕節以前交屋，蔡代書說程序上會來不及，系爭房屋尚有一百十六萬元之貸款，故伊建議被上訴人第一次付百分之二十的款項，另外百分之五分散在第二次及第三次，以提早還清貸款，被上訴人原本同意，但在證人蔡錦豐擬出契約草稿，．．．被上訴人主張他有審閱權等語（原審卷第五一頁），則自上開證人證言可知，兩造係於代書事務所就買賣契約之細節討論後，始由證人蔡錦豐將兩造協議結果作成書面契約草稿，是被上訴人主張證人蔡錦豐所草擬之房地產買賣契約書係上訴人片面提出，未曾就內容與其討論云云，已不足採。再者，兩造於正式討論買賣契約時，因就分期付款之方式、金額有不同於預約之意見，是兩造再經過協商後，曾針對買賣契約草稿上所載明之付款方法達成初步同意，而無論係何方先建議變更與預約不同之付款方式，兩造既已就不同於預約上所記載之付款條件為討論，甚或達成初步合意，顯見預約上所記載之付款方式，並非不可更改，兩造亦有無庸依照預約之付款條件訂立買賣契約之共識。又依證人林明翰所證「但被上訴人在預約裡，就已經同意當天要簽約」等語（原審卷第五一頁），惟兩造就預約中所定之付款條件，業已為重新協商，足見兩造有不受預約拘束之合意，兩造最後就變更後之付款條件未能達成合意，亦僅屬於買賣契約必要之點無法達成合致，尚難認未依預約之付款條件簽訂買賣契約，即屬違反預約義務。又被上訴人復主張其因無法接受新的付款條件，故提出依預約所定付款條件簽訂契約之要求，惟亦遭上訴人拒絕云云，然被上訴人亦未就此項有利於己之事實舉證證明之，自難採信，況縱認被上訴人上開主張屬實，如前所述，兩造已有合意不受預約約定之拘束，自難遽認上訴人違反預約契約上義務。上訴人亦主張被上訴人不願意就當天協議之條件簽約，亦可就原訂金收據（即預約）約定內容簽約，然被上訴人亦不願就原訂金收據之內容而為簽約，即係有可歸責之事由云云，就兩造事實上已為契約之要素重新為談論，即應視出賣人為一新要約，此時，兩造間預約之舊要約已失其拘束力，上訴人主張被上訴人仍受預約之拘束即無所據，則證人林明翰固證述「被上訴人並沒有說依預約履行，而是上訴人說如果不願意依照契約草稿履行的話，就依照訂金收據上的條件來履行，但是被上訴人不同意」等語，此亦無法認定契約未訂定係有可歸責於被上訴人之事由。次查，被上訴人雖主張上訴人未於事前告知系爭房地尚有貸款未清償，遲至簽訂買賣契約時始告知等語，然以不動產買賣之經驗法則，買受人為避免產權不清之不動產，對於不動產之所有權之調查，應會先以不動產登記謄本本為識別，而不動產登記謄本上對於抵押權之設定，均有詳細之登載，是被上訴人主張不知系爭不動產有貸款之事顯與常情不符。再以卷內證據觀之，上訴人亦未告知或保證系爭房地並無貸款，而被上訴人亦未能舉證證明，上訴人明確知悉若被上訴人了解系爭房地尚有貸款未清償，被上訴人絕不會購買系爭房地，而仍故意隱瞞不告知，是縱認被上訴人上開主張屬實，亦難認上訴人有違反預約之處。末查，上訴人雖已將系爭房地出賣與他人，惟此係發生在兩造之買賣契約無法於約定期限內簽訂之後，尚難推定上訴人自始即無簽訂買賣契約之意，被上訴人就上訴人確無簽訂買賣契約之真意一節，又無法舉證以實其說，其主張上訴人自始無簽約真意，買賣契約無法簽訂完成係屬可歸責於上訴人，亦非可採。從而，被上訴人主張買賣契約之無法簽訂，係屬可歸責於上訴人即附帶被上訴人云云，自難採信。
五、上訴人主張買賣契約無法簽訂，係因可歸責於被上訴人之事由云云，然證人蔡錦豐證述「因為買方主張契約審閱權及另外對付款時程有意見，所以契約沒有簽成」等語（原審卷第五○頁），證人何春玲證述「另外我有聽到買方說契約草稿的付款約定與預約不合，所以契約沒有簽成」等語（原審卷第五一頁），足見兩造契約未達成最後之合致，乃係因系爭不動產買賣之重要要素付款條件未予達成合意已屬明確。則無論變更付款之利益歸屬於何方，兩造均有權就協商新的付款條件加以思考之權利，是被上訴人所為考量亦非悖於常理，則被上訴人最後無法接受與預約不同之付款條件，而依據草擬之契約條款完成買賣契約之簽訂，亦難認其有可歸責之事由。至被上訴人所提出七日契約審閱權雖不符合消費者保護法第十一條之一之規定，然以本件買賣契約於九十二年十一月二十七日簽約當日，因付款條件無法達成合意，買賣契約本已無法簽訂，則被上訴人上開請求亦不影響兩造買賣契約無法簽訂之事實，自難認因被上訴人要求七日契約審閱權，則其對於買賣契約無法簽訂即屬可歸責。
六、按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第二百四十九條第四款定有明文。兩造所簽訂之房屋買賣訂金收據，為一預約性質，既為兩造所不爭，則依據該預約，兩造所負之義務，係簽訂一買賣契約。而兩造之所以無法簽訂買賣契約，係於重新協商契約要素時，對付款條件之重要要素無法合致，惟尚難認係可歸責於兩造任一方，是揆諸前揭法條規定，上訴人自應返還自被上訴人處收取之定金十萬元。而被上訴人另請求上訴人應加倍返還定金，既不該當於民法第二百四十九條第三款之要件，即無所理由。綜上所述，本件被上訴人請求上訴人返還十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十三年一月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，則乏所據，應予駁回。至於被上訴人逾前開金額範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審判命上訴人就上開應予准許部分如數給付，並駁回被上訴人上開不應准許部分，經核並無違誤。上訴人就其敗訴部分上訴，被上訴人就被駁回之十萬元部分為附帶上訴，各自指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十三 日
民事第四庭審判長法 官 盧彥如
法 官 劉又菁法 官 洪于智正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十三 年 七 月 十三 日
書記官 薛德芬