臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第390號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 簡炎申律師
林光彥律師被 上訴人 甲○○
丙○○共 同訴訟代理人 李宗憲律師
林正忠律師上 一 人複 代理人 陳繼民律師上述當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於本院臺北簡易庭民國九十三年四月二十三日第一審判決（九十三年度北簡字第七七０九號）提起上訴，本院於民國九十四年五月二十日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更
之聲明，依民事訴訟法第四百四十一條第一項第三款雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第四百七十三條第一項同樣之規定，亦可推知（最高法院三十年抗字第六六號判例意旨參照）。上訴人於第一審訴之聲明：確認兩造間就門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○○號一、二樓建築物（下稱：本件房屋）及其坐落如附圖一所示基地Ａ區域（面積八十二平方公尺）、Ｂ區域（面積四四平方公尺）、Ｃ區域（面積二０平方公尺），暨坐落附圖二所示甲、乙區域鐵皮屋及其基地之不定期租賃關係存在（見一審卷第五頁）。經原審為上訴人敗訴判決，上訴人對敗訴部分上訴，嗣減縮上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵確認兩造間就「本件房屋」及其坐落基地如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ區域之不定期租賃契約關係存在（見二審卷第一一七頁），依前開說明，自應准許，先予說明。
民國九十四年五月二十日言詞辯論時，雙方同意本案爭點為下列三項：
⑴附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ區域基地是否在雙方租賃範圍？⑵雙方就本件房屋與基地是否存在不定期租賃關係？⑶被上訴人得否依土地法第一百條第一款收回租賃物？
貳、上訴人主張：（綜合自一審卷第六至七頁、第三四八至三四九頁、二審卷第一三九頁，見一審卷第三五０至三五四頁，見二審卷第二三至二四頁）上訴人自八十四年起，向被上訴人承租本件房屋及基地（即
附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ區域），月租新台幣（以下同）五萬元），九十一年三月九日租約到期，被上訴人並未表示不租，反而持續收租至九十二年一月十日止，九十二年一月十一日以後卻突然拒收租金，依民法第四百五十一條規定，雙方就本件房屋與基地存在不定期租賃關係。況且上訴人現在仍有支付租金。
被上訴人辯稱出租時即與上訴人約定，被上訴人倘日後與鄰
地近地主達成合建約定即會終止租約，上訴人同意屆時無條件返還租賃物云云。但是，被上訴人從未與上訴人有上揭約定，雙方既已成立不定期租賃契約，被上訴人無權片面終止租約，因此被上訴人所述各項通知，縱使其為真實，亦不發生終止租約之效力。又本件房屋不符合土地法第一百條第一款「出租人收回自住或重新建築」之收回房屋事由，該條係立於保護承租人之立法意旨而生，應有客觀標準與正當理由且係必要情形，出租人始得收回房屋，非任由出租人主觀上任意決定之。被上訴人空言本件房屋屋齡久遠不宜居住、應配合都市發展云云，均非可採。縱認被上訴人符合該款事由，則其終止租約之意思表示內容亦應清楚載明此項事由，但被上訴人各項通知均未載明因收回重建而終止租約，其法定要件仍有欠缺。
原判決有諸多錯誤：
⑴被上訴人所提出之合併興建大樓契約書，僅能證明被上訴
人有合建之主觀意思，尚無法證明符合客觀標準之正當理由及必要情形。
⑵原判決未調查相關證據或說明理由，竟論定本件房屋之使
用時間，顯有錯誤。縱如所稱本件房屋已使用三十年，亦非使用逾齡。蓋依「台北市各類房屋折舊率及耐用年數標準表」，本件房屋屬鋼筋混凝土造，故耐用年數為六十年，原主判決僅憑主觀臆測之論斷顯有錯誤，亦不符最高法院七十年台上字第一四○一號、六十四年台上字第三八七號判例意旨。又本件房屋之鋼筋外露僅為局部，其情形並不嚴重，僅稍加修補即可，本件房屋仍能正常使用，實無重建必要。
⑶縱認被上訴人得依法終止租約，然證人郭柯素絢證稱被上
訴人亦僅有口頭告知終止租約（九十二年十月二日言詞辯論筆錄第四頁），並未表示收回重建之原因，法定要件仍有欠缺，不定期租賃仍未合法終止。
為此訴請確認雙方就本件房屋及附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ區域基地之不定期租賃關係存在。
叁、被上訴人則辯稱：（綜合自一審卷第一一四至一二四頁
、第二０三至二０四頁，二審卷第一三九頁，見一審卷二０二至二０三頁、二審卷第四五至四六頁）衡諸常情，一般人租屋只簽訂房屋租賃契約，因承租人僅使
用房屋並不及於基地，雖然房屋坐落土地上，但絕無可能再另行與出租人簽訂基地租賃契約，況且沒有任何承租人會向出租人給付基地租金。準此，被上訴人與上訴人僅就本件房屋成立租賃，被上訴人並未出租附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ區域之基地。
上訴人承租本件房屋共二層樓，一樓係商業店面供上訴人經
營汽車百貨之用，租金五萬元，就臺北市○○區○○○路○段而言，已是非常便宜。被上訴人計劃將本件房屋基地與鄰地合建，故本件房屋並無修繕之打算（因地震、颱風肆虐，二樓多處破損，鋼筋裸露），才一直以低於市面之行情租予上訴人。九十年初，被上訴人告知將與鄰地合建，已與鄰地所有權人大致達成合建協議，並草擬合併興建大樓契約書，故本次租賃契約到期後（自九十年三月十日起至九十一年三月九日止）不再續租，希望上訴人屆時能遷讓，然租約屆滿時，上訴人以尚未覓妥新址，需時二個月搬遷為由，並願以押租金十萬元抵付此期間損害。被上訴人遂同意再出租二個月，並將二個月租賃契約書交付上訴人，惟上訴人事後竟不簽還，也不搬遷；然二個期滿，租約關係即消滅。在押租金扣抵租金後，上訴人更未給付被上訴人任何補償，被上訴人遂在九十一年九月十二日發函終止租約，然上訴人怠於收受；被上訴人復在九十一年十一月六日、九十二年一月二十四日、同月二十八日、同年四月十一日，先後以書函或親自前往上訴人住處，告知上訴人本人或配偶終止租約情事，要求上訴人遷離房屋。上訴人所稱支付租金情節不對，被上訴人是在一審判決後才依照相當於租金之不當得利去收取金錢。即使雙方就本件房屋有不定期租賃關係，惟房屋係六十年代
所建，至今尚未辦理第一次所有權登記，其使用年限已將近三十年，屋齡可謂老舊，價值僅二十三萬餘元，然被上訴人合建後房屋之總價達三億元許，其合建後之經濟效益顯然大於維持現狀。被上訴人得依土地法第一百條第一款終止租約以收回房屋並重建。
並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本院得心證理由：雙方同意、不爭執事項：
⑴本件房屋門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○○
號，坐落台北市○○區○○段第一小段第一０九、一三五地號如附圖Ａ、Ｂ區域，Ａ部分係二層樓鋼筋混凝土建物─面積八十二平方公尺，Ｂ部分係鋼架屋─面積四四平方公尺，Ｃ部分係建物後方空地。（見二審卷第九九頁勘驗筆錄、第一０二頁複丈成果圖）⑵被上訴人係上述土地共有人，第一０九、一三五地號土地
面積分別為六二平方公尺、八四平方公尺（見被上訴人九十三年十二月三日陳報狀附件二）。
⑶被上訴人自八十四年即與上訴人簽訂租賃契約書，出租本
件房屋予上訴人，月租金五萬元，九十年三月十日續租時，租期至九十一年三月九日止（原證三，但雙方爭執租賃標的物是否包括附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ基地）⑷本件房屋係未辦保存登記之違章建築。
雙方租賃標的物方面：
雙方均同意曾就本件房屋簽訂上述租約。上訴人另主張附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ基地亦屬租賃範圍云云，惟被上訴人否認此情。經查：
⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
⑵上訴人主張基地亦在租賃範圍，固提出租賃契約書一份（
見原證三─一審卷第一四至一八頁）；惟租約第一條僅約定：「甲方（指被上訴人）房店屋所在地及使用範圍臺北市○○○路○段○○○巷○○號。」，並未提及基地亦在租賃範圍。況且第三條約定：「租金每個月伍萬元正（收款付據）乙方（指上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」，電費、自來水費均與房屋使用息息相關；如雙方確將基地納入租賃範圍，何以未將與土地密切相關之地價稅負擔加以註明？⑶再者，承租房屋一般不會直接涉及基地利用，只就房屋訂立租約即已足，是以通常情形不就基地另成立租賃關係。
依照原承租人劉學乾及黃木添證詞，亦只能證明彼等曾承租本件房屋，仍無法證明基地亦在租賃範圍內（見一審卷第二二五至二二七頁，二八０至二八二頁）。上訴人所述既與常情不符，又未能證明就基地亦成立租賃契約，故本院無從採信此一主張。
不定期租賃方面：
上訴人主張九十一年三月九日租期屆滿後，被上訴人持續收租至九十二年一月十日止，九十二年一月十一日以後卻突然拒收租金，雙方已就本件房屋發生不定期租賃關係。被上訴人則辯稱租期屆滿前已通知上訴人不續租，後因上訴人要求延期二個月，被上訴人才同意，但上訴人期滿仍未搬遷，被上訴人先在九十一年九月十二日發函終止租約，同年十一月六日、九十二年一月二十八日先後通知終止租約情事云云。
經查：
⑴上訴人主張九十一年三月九日租期屆滿後，被上訴人持續
收租至九十二年一月十日止，此有被上訴人在本院台北簡易庭九十二年度北簡字八八七三號訴狀影本一份可證（見一審卷第一九頁），被上訴人既於該案主張上訴人應自九十二年四月十日起至遷讓本件房屋止，按月支付不當得利五萬元予被上訴人，顯見上訴人此一主張為真正。
⑵被上訴人固辯稱租期屆滿前已通知上訴人不續租云云，但
是本件租約附註二約定：「甲方（即被上訴人）如需收回時，須兩個月前通知乙方，乙方不得拖延。」，被上訴人始終無法證明在訂約時或租期屆滿前二個月通知對方不續租，其聲稱上訴人屆期要求延期二月一節，又為上訴人所否認，各件通知（見被證五至八─一審卷第一四二至一五一頁）亦無上訴人收受之紀錄。故本院無從採信被上訴人辯解。
因此，上訴人主張被上訴人於九十一年三月九日租約屆滿後未反對續租，持續收取租金至九十二年一月十一日，應屬可信。依民法第四百五十一條規定，雙方就本件房屋成立不定期租賃關係。
土地法第一百條第一款方面：
被上訴人認為本件房屋符合土地法第一百條第一款收回重建之事由，被上訴人自九十一至九十二年多次以此為由向上訴人終止租約，雙方不定期租賃已消滅等語。上訴人反駁本件房屋仍有相當價值，收回重建必須有客觀標準、正當理由，且出於必要；被上訴人不符此等要件，且相關通知均未載明此一事由云云。經查：
⑴按土地法第一百條第一款規定，出租人非因收回自住或重
新建築，不得收回房屋。最高法院並有數則判例闡釋：「土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於
倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。」（最高法院六十四年台上字第一三八七號判例）「土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以
充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。」（最高法院七十年台上字第一四０一號）⑵被上訴人表示本件房屋將拆除與鄰地合建，此有合併興建
大樓契約書一份可證（見被證四─一審卷第一三三至一四一頁），依契約內容，合建後為地上八層、地下一層之鋼筋混凝土建物（見該契約第貳條第一款）；而本件房屋係未辦保存登記之一至二層建物，比較合建前後，合建將鉅幅增加不動產利用價值。參酌被上訴人所提出現場相片，附近土地已建有十層樓大廈（見一審卷第二一四頁），現場位於於台北市○○區○○○○路五段七四三巷，前臨八線之重要幹道（同卷第二一三頁），堪認被上訴人欲收回房屋與他人合建，已符合土地法第一百條第一款事由。⑶上訴人聲稱本件房屋耐用年限為六十年，縱使已使用三十
年，瑕疵稍加修補即，目前仍有相當價值不必重建云云；但是，上揭判例已說明房屋結構安全並非必要因素，應以重建前後土地利用價值為取捨標準，上訴人空言被上訴人欠缺收回重建之客觀標準、正當理由，且非必要情形云云，並非可取。
⑷依被上訴人所提出九十二年一月二十八日通知函，已載明
有意拆除原屋並與鄰地合建（見被證十─一審卷第一五一頁）；先前於九十一年九月十二日所寄存證信函亦表明此情（見被證六─一審卷第一四四至一四五頁）。雖上訴人未領取此等書函（見被證七─同卷第一四六頁信封），但被上訴人甲○○阿姨郭柯素絢就通知經過證稱，已於九十二年一月二十四日協同被上訴人、林律師前去上訴人住處，向上訴人以口頭及書面表示終止租約，但上訴人不肯收文件等語（見一審卷第一九五至一九六頁），顯見至遲在九十二一月二十四日，被上訴人已向上訴人表示收回房屋重建之意思，前述不定期租賃契約至此終止。
是以，被上訴人主張終止租約之事由符合土地法第一百條第一款之規定，雙方不定期租賃關係因被上訴人終止契約之意思表示而消滅。至於上訴人辯稱被上訴人事後又收取租金一節；因被上訴人係於一審判決後表明基於不當得利而收取金錢，故雙方並未另成立不定期租賃關係，併此說明。
從而，上訴人依據租賃權訴請確認兩造間就本件房屋及其座
落基地如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ區域之不定期租賃契約關係存在，為無理由，應予駁回；原審所為上訴人敗訴判決，合於法律規定，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
因本件事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六
條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 3 日
民事第二庭審判長法官 鄭純惠
法官 楊代華法官 吳燁山上為正本係照原本作成。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）中 華 民 國 94 年 6 月 3 日
書記官 柯月英