臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第440號上 訴 人 好江山開發顧問有限公司法定代理人 甲○○
20號訴訟代理人 趙國生律師複代理人 連復淇律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 柏有為律師
張文輝律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國93年5月26日本院臺北簡易庭91年度北簡字第19068號第一審判決提起上訴，本院於95年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並本訴訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾柒萬伍仟貳佰肆拾捌元，及自民國九十一年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審本訴訴訟費用由被上訴人負擔百分之八，餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、本訴部分：
（一）上訴人於民國91年8月上旬經訴外人黃麗華介紹向被上訴人承租門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之1房屋（下簡稱系爭房屋），兩造並於91年8月9日簽訂租賃契約，租期自91年9月1日起至93年8月31日止，上訴人給付被上訴人押租金新台幣（下同）33萬元，並交付台北國際商業銀行儲蓄部票號QF0000000-QF0000000及QF0000000號支票11紙（下稱系爭支票）支付第一年度之租金。惟上訴人進場開始整修後發現系爭房屋有諸多瑕疵，建物內上層樓板之鋼筋已鏽蝕，無法裝置供應10噸水冷式冷氣機運轉之系統，致上訴人無法以系爭房屋作為辦公營業使用，此屬被上訴人或其代理人於出租前故意不告知瑕疵，且未給付合於預定效用之租賃物，經上訴人請求被上訴人修繕竟遭被上訴人拒絕，是上訴人以系爭房屋無法達到契約預定效用為由解除兩造租約，解約後被上訴人應負回復原狀及損害賠償之義務，爰依法請求被上訴人返還上訴人已給付之押租金33萬元、租金11萬元、上訴人已支出之必要費用（地板整理費235,000元、水電工程材料費用84,000元、仲介費55,000元、公證費7,500元、管理費5,190元），及賠償已支出之有益費用（設計費6萬元、室內裝修費用63,000元），共計949, 690元（計算式為：330,000＋110,000＋235,000＋84,000＋55,000＋7,500＋60,000＋5,190＋63,000＝949,690），另請求被告返還系爭支票。此外，依法上訴人亦有契約終止權，上訴人並以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示。上訴人自得依法訴請被上訴人賠償949,690元，並請求返還系爭支票。
（二）系爭房屋應處於可裝設有足夠冷房效果之冷氣系統，始合乎契約預定效用：系爭房屋必須處於可裝設有足夠冷房效果之冷氣系統，始合乎約定之使用、收益狀態，倘若系爭房屋無從裝設冷氣系統或所裝設之冷氣系統無法達到足夠之冷房效果，則系爭房屋為帷幕大樓密不通風而台灣炎炎夏日，溫度經常高達35、36度以上，實難認僅有房屋之交付即已合乎約定收益狀態，而是否合於約定之使用收益狀態，自應以兩造在訂立租約當時所預設之共同主觀認知為可裝設有足夠冷房效果之冷氣系統，無庸置疑。而裝設有足夠冷房效果之冷氣系統之途徑有3：（1）直接在大樓屋頂平台上裝設10噸水冷式冷氣主機及冷氣水塔；（2）於帷幕大樓外牆上直接裝設窗型或分離式冷氣；（3）在法定空地上裝設空調系統，惟上開途徑於本案皆不可行，是被上訴人未能提出合於收益狀態之房屋，且依兩造租約第3條規定，不得損害原有建築，從而上訴人在屋頂平台帷幕牆、外牆等處施工時，必然會敲打、破壞壁面，非但影響觀瞻，且亦會損害原有建築，而有違租約第3條規定，更難令上訴人能既不破壞原有建築，又不違反前述之公寓大廈等法令，而能裝設冷氣系統，故被上訴人未提出合於用益狀態之房屋至明。準此，上訴人爰依物之瑕疵擔保，不完全給付等規定，解除本契約並請求損害賠償。再者，上訴人曾催告被上訴人履行民法第429條之修繕義務，卻未見被上訴人履行之，故上訴人自得依民法第430條終止本租約，並請求被上訴人返還押租金及有益費用。
（三）被上訴人依法實應給付有益費用及必要費用：⒈有益費用及必要費用：有關請求償還被上訴人有益費用部
分，被上訴人一再爭執上訴人首應證明有益費用之支出為被上訴人知其情事而不為反對之表示，次應證明現存增加之價額是否多於支出費用，若少於支出費用，只需償還現存之增價額而已，惟被上訴人已知悉地板裝潢之有益費用支出，而不為反對之表示，當上訴人支出有益費用時，被上訴人顯然知悉，此可參閱房屋租賃契約第7條第5款約定：「自公證日（即民國91年8月9日）至起租日（即同年9月1日）止為裝潢期，該期間不收租金」等語可知，被上訴人既同意上訴人進行裝潢，即可表示對有益費用之支出未為任何反對之意思。再者，於斡旋金收據付款第二點原有記載：「地板補貼1萬元」等語，雖已刪除，然雙方僅是就應否補貼1萬元部分有所爭議，而對被上訴人會支出裝潢地板之有益費用並無疑義，可見被上訴人確已就上訴人在裝潢期間支出有益費用之情事業已知悉，然未為任何反對之表示。按必要費用係指為保存租賃物，使租賃物能維持合於所約定之使用收益狀態所必須支出之費用。「有益費用」係指並非為保存租賃物或為維持租賃物合於約定用益狀態所不可或缺之費用，惟支出該費用卻能增加租賃物之價值，卻未達奢侈之程度者，即屬之。
⒉現存之增加額部分：本件爭執者為上訴人雖曾提出發票證
明確曾支出有益費用之金額，然無法推認該發票金額係為系爭房屋所支出，且亦無法推認增加房屋價值之金額，故有委請第三人鑑定之必要，該鑑定人鑑定後，上訴人表示意見如下：（1）拋光面石英磚地坪整修部分：①施工費用估計為36萬元正不爭執。②所爭執者為鑑定報告第4頁八結論之（二）、（三）：經查，上訴人在鋪設拋光面石英磚時，地面上並無鑑定結論（二）所指40cm×40cm地磚存在，僅有水泥地而已，故同結論（三）由36萬施工費用中扣除40cm×40cm地磚之現存價額164,592元云云，與事實不符。（2）天花板及其燈罩組裝修部分，不爭執。
（3）地坪網路資訊線部分，不爭執。（4）增設電路管線工程部分：鑑定報告所指目前增設之電力管線並未完成，而無使用價值云云，亦與事實不符。蓋上訴人曾委請歡揚企業有限公司施作電力管線工程，共計施工費用84,000元，此有統一發票可稽，可見上訴人確有施作無疑，且其施作已將室內管線部分全部施作完畢，處於隨時可接外電之狀態，在向台灣電力股份有限公司申請外電時，由外電接室內電路管線即可使用，故目前增設之電力管線於室內部分，業已完成，且經鈞院傳訊歡揚企業有限公司之負責人乙○○到庭證述在卷。上訴人業已付清有關增設電路管線工程費84,000元，且該電路管線工程僅須向台灣電力股份有限公司報請完工後即可使用，準此，增設電路管線之費用係屬必要費用，自應由被上訴人負擔至明。
二、反訴部分：
（一）系爭租約並未經被上訴人合法終止：（1）系爭租約業經上訴人解除及終止在前，已不復存在，被上訴人不得就已失其效力之租約再行終止。（2）上訴人於被上訴人違反保持約定狀態義務，且未履行修繕之義務前，自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，在上訴人得主張同時履行抗辯權之情形下，被上訴人既不得請求租金之給付，自不能以租金未為給付逕行終止租約，是本件租約之終止並不合法，既未合法終止，如何請求恢復原狀之費用。
（二）觀諸二造所不爭執之房屋租賃契約書第6條約定：「本契約期間內，乙方他遷或不租時，應將房屋原狀交還甲方，甲方扣除一個月之押租保證金，剩餘部分無息退還乙方」，可知上訴人隨時得不租系爭房屋，且於不租時，被上訴人僅可扣除1個月押租保證金而已，繹其本旨在於反訴被告期前終止租約時，僅需再給付一個月租金為已足，被上訴人既已扣除1個月押租金，又如何能請求5個月餘之租金及多扣除2個月之押租金。
（三）上訴人曾於91年9月11日委請磊實法律事務所發函催告被上訴人出面處理並進行修繕，惟雙方協調時遭被上訴人拒絕，因上訴人所欲承租之建物已無法達到契約預定效用，上訴人91年10月2日再委請律師向被上訴人函達解除雙方所訂租賃契約之意思表示，不論上開律師函已生解除契約之效果，然該函至少已有不租之效果，在上訴人表達不租系爭房屋時，被上訴人僅能扣除1個月之押租保證金11萬元，而非3個月押租保證金33萬元，上訴人可將剩餘2個月租金22萬元提出抵銷被上訴人所主張之管理費41,001元及恢復原狀費用149,462元，且被上訴人請求5個月又27天之租金649, 000元，於法未合。
貳、被上訴人則以：
一、本訴部分：
（一）上訴人所稱「系爭房屋得以裝設10噸水冷式主機以使用原先之中央空調系統」有合意或保證之情，與事實不符：
就上訴人主張被上訴人曾明確表示「系爭房屋得以裝設10噸水冷式主機以使用原先之中央空調系統」一節，被上訴人予以否認，請上訴人明確舉證以實其說，尤其被上訴人既非製造冷氣機或室內裝修之專業人員，如何可能作上開之保證？退步言之，縱鈞院採信其主張，惟當事人間權利義務應於正式租賃契約簽訂生效後始告確定而生契約之拘束力，被上訴人於締約過程中曾表示過之說法或建議，僅屬「建議」性質，並不生契約之效力，當事人間之權利義務仍應以系爭租賃契約明文規定為依據。證人黃麗華既證稱被上訴人自始從未提到「保證」兩字，佐以系爭租賃契約書、斡旋金收據及定金收據，均明白約定依現況交屋，足證被上訴人確未與上訴人就所稱「系爭房屋得以裝設10噸水冷式主機以使用原先之中央空調系統」有合意或保證之情事，灼然至明。
（二）系爭房屋並無滅失或減少預定效用之情：上訴人主張兩造在訂立租約當時所預設之共同主觀認識為系爭房屋可裝設有足夠冷房效果之冷氣系統一節，被上訴人予以否認。退步言之，縱鈞院採信其主張，惟系爭房屋確可裝置供應10噸水冷式冷氣機運轉之系統，系爭房屋出租予上訴人前，被上訴人原將之與六樓其他兩戶共同出租予KTV業者長達10餘年，該業者即於本大樓頂樓裝置15噸之水冷式冷氣機運轉系統，並將冷氣壓縮機置於室內，目前室內之冷氣壓縮機因老舊而遭丟棄，惟位於頂樓之冷卻系統迄今仍存在，上訴人或可將之拆除新裝10噸之冷卻系統，或簡單修繕後接通管線使用舊系統，均不發生上訴人所謂無法安裝10噸水冷式冷氣系統之情形。且房屋之冷氣系統本不限於單一形式，系爭房屋縱不裝置10噸式水冷式冷氣系統，以系爭房屋室內50餘坪之面積，本得安裝數台窗型或分離式冷氣機，以達到相同之冷房效果，事實上，本大樓亦有相當住戶裝設窗型或分離式冷氣系統，系爭大樓正面、右側及左側照片可為確實之證明。
（三）上訴人無權要求被上訴人給付有益費用：民法第431條第1項並非強制規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29 年上字第1542號判例參照）。系爭租賃契約第3條、第7條第2款既已明白規定「未經甲方（即被上訴人）同意，乙方（即上訴人）不得將房屋全部或一部轉租，出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。房屋有改裝之必要，乙方取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方於交還房屋時負回復原狀之責任。」、「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為拋棄所有，任由甲方處理。」，換言之，上訴人改裝系爭房屋時，依約本應自行裝設，佐以兩造於91年8月5日（8月9日簽約前）所簽斡旋金收據附款第2點原記載「地板補貼一萬元」之部分已遭刪除之情，可見上訴人希望被上訴人補貼地板裝設一萬元之要求，嗣經雙方合意刪除，而由上訴人負擔全部裝潢費用，則上訴人改裝系爭房屋時，依約應自行負擔全部之費用，並無上揭民法第431條第1項之適用。更何況，系爭租賃契約終止時，上訴人依約亦應負回復原狀之責任，如有遺留不搬者，視為拋棄所有，益證系爭租賃契約終止時，上訴人實無權要求被上訴人給付有益費用之理。上訴人欲適用該條請求被告償還「所有支出之費用」者，須符合「出租人曾知其支出有益費用而不為反對之表示」及「租賃物具有現存增加之價額」等兩項要件。至於台北市建築師公95年5月1日（95）（14）鑑字第0133號返還押租金事件鑑定報告書，其鑑定結果固認定系爭房屋新裝修工程現存價額339,840元及舊裝修工程現存價額164,592元，現存增加總價額為175,248 元，惟裝修工程現存增加價額，與系爭房屋現存增加價額，純屬二事，縱認「裝修工程」仍有現存增加價額，並不代表「系爭房屋」之價值當然增加，自無從以該鑑定報告書為有利於上訴人之認定。上訴人主張已增設電子管線工程，並以乙○○之證詞為證乙節，惟如前述，縱使上訴人曾「增設電子管線工程」，並不代表「系爭房屋」之價值當然增加，且證人梁華煙之證詞，亦不足作為有利於上訴人之認定。
二、反訴部分：
（一）本案經原審近二年之審理，兩造均多次交換書狀，有充分機會為攻擊與防禦，上訴人於無前揭民事訴訟法第447條但書所列之情形下，自不得於第二審提出新攻擊防禦方法。是以，上訴人提出「依系爭租賃契約第6條約定，上訴人隨時得不租系爭房屋，且於不租時，被上訴人僅可扣除一個月押租保證金。」及其他原審所未提出之新攻擊防禦方法為上訴理由，自難謂適法。又上訴人從未依系爭租賃契約第6條規定，向被上訴人為「不租」之意思表示，自不生「不租」之法律效果，上訴人主張上開函文至少已有「不租」之效果，被上訴人僅能扣除一個月之押租保證金云云，委不足取。
（二）系爭租賃契約確已於92年4月28日合法終止：上訴人於被上訴人交屋後，竟以被上訴人故意隱匿瑕疵及系爭房屋無法裝設十水冷式冷氣系統等為由，片面發函主張終止、解除契約，嗣並向台灣台北地方法院提起本訴，惟上訴人片面主張終止、解除契約，並無理由，已如前述，系爭租約仍屬合法有效，上訴人自應繼續給付租金。詎其所開立之91年10月1日、12月1日、92年1月1日至4月1日共6個月之租金支票於提示後均遭退票。因上訴人已有六個月租金未付，以押租金扣抵後，遲付租金之總額仍已逾二個月之租額，被上訴人即委託務實法律事務所於92年4月18日以務實發文法字第25號律師函定五日之期限催告，並聲明期限屆至即終止租約，惟上訴人於92年4月22日收受律師函後，並未於被上訴人所定同年月27日之期限前交付租金，系爭租約即應於同年月28日終止。
（三）系爭房屋並無滅失或減少預定效用之情事，被上訴人依約僅負依現狀交屋之義務，上訴人既未明確舉證被上訴人違反保持約定狀態義務，所稱同時履行抗辯，亦失所附麗，從而系爭租約確已合法終止。
參、本件上訴人於原審聲明請求（1）被上訴人應給付上訴人949,690元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（2）被上訴人應將上訴人所交付之台北國際商業銀行儲蓄部票號QF0000000-QF0000000及QF0000000號支票十一紙返還予上訴人。被上訴人則於原審反訴請求：上訴人應給付被上訴人579,685元及自92年4月28日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原審就本訴部分為上訴人全部敗訴之判決，就反訴部分為上訴人部分敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，並聲明：⒈本訴部分：
（1）原判決廢棄，（2）被上訴人應給付上訴人949,690元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，（3）被上訴人應返還台北國際商業銀行儲蓄部票號QF0000000-QF0000000及QF00000 00號支票十一紙返還予上訴人。⒉反訴部分：（1）原判決不利於上訴人部分廢棄，（2）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明上訴駁回。
肆、不爭執之事項：上訴人主張二造於91年8月9日簽訂租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自91年9月1日起至93年8月31日止，上訴人則給付被上訴人押租金33萬元，並交付系爭支票11紙以支付第一年度之租金等情，業據其提出房屋租賃契約書為憑，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：上訴人主張系爭房屋未合於契約預定效用，且被上訴人故意隱匿不告知瑕疵情事，故其得解除租約或終止租約，並請求有益費用、必要費用等語，此為被上訴人否認，並以前詞置辯。經查：
（一）上訴人於原審固舉證人黃麗華欲證稱被上訴人曾告知系爭房屋得以裝設十噸水冷式冷氣系統，即十噸式水冷式冷氣系統為二造所合意之系爭房屋預定效用之一，惟查，證人黃麗華證述：被上訴人曾經向伊表示有一個承租人留下舊的中央空調冷氣主機，因為舊了已丟棄，只要上訴人承租後再買一台放下去即可，91年8月9日簽約當日，伊有聽聞二造談到冷氣的事，被上訴人亦按照上述告知上訴人，被上訴人沒有提到保證等語（見原審卷第112、113頁）。依證人上開證述，僅可推知二造簽訂系爭租約前，確曾就系爭房屋冷氣部分進行討論，惟尚難認上訴人曾要求被上訴人確認系爭房屋須得以裝設十噸式水冷式冷氣系統，而被上訴人雖曾告知上訴人可於承租後再買一台冷氣主機以使用原先之冷房效果，然此僅屬對於系爭房屋冷氣系統利用之建議，蓋欲達系爭房屋之冷房效果，除裝設中央空調系統外，尚有其他途徑，如裝設窗型或分離式冷氣等，且被上訴人未曾向上訴人保證舊有之空調系統確屬可利用，再從二造之租約或斡旋金收據、訂金收據等文件，亦無就冷氣之使用為約定，是依本件情形觀之，尚難將「系爭房屋得裝設十噸式水冷式冷氣系統」提升至二造合意系爭房屋預定效用之一。上訴人雖主張系爭房屋直接在大樓屋頂平台上裝設10噸水冷式冷氣主機及冷氣水塔；或於帷幕大樓外牆上直接裝設窗型或分離式冷氣；或在法定空地上裝設空調系統均不可行，惟為被上訴人否認。經查，被上訴人於出租系爭房屋予上訴人之前，已出租予第三人，且從證人黃麗華所證，該第三人並無不能使用冷氣之情形，上訴人並未舉證系爭房屋所在大樓區分所有權人已決議不得於系爭房屋原承租人置放冷氣冷卻水塔處再置放冷氣主機設備，及已決議系爭房屋不得裝設窗型冷氣或其他系統冷氣，上訴人自行推論無法裝置冷氣設備（含窗型冷氣及分離式冷氣），自不足採。從而，縱認系爭房屋無法以裝設十噸式水冷式冷氣系統之方式達到冷房效果，亦不得謂被上訴人未交付合於契約預定效用之租賃物或系爭房屋有何瑕疵可言，是上訴人以系爭房屋未符契約預定效用，存有瑕疵為由解除二造租約，自屬無據。其依據民法第259條、第260條規定，請求被上訴人回復原狀及損害賠償，均乏所據。
（二）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條固定有明文。惟查，系爭房屋無法裝設十噸式水冷式冷氣系統一節，非屬瑕疵問題，已如前述，是被上訴人就此自不負修繕義務。另上訴人固主張系爭房屋內上層樓板之鋼筋已鏽蝕等語，惟系爭房屋出租予上訴人時，已屬使用達15年以上之建物，為二造所不爭執；而於二造所簽立之斡旋金收據及定金收據上（見原審卷第50、51頁），均載明系爭房屋依現況交屋，是系爭房屋若確有樓板鋼筋鏽蝕情形，亦難排除係因時日經過所導致之正常現象，而上訴人所謂系爭房屋之樓板鏽蝕程度，是否已導致系爭房屋失去應有之安全性而有修繕必要，亦未據上訴人舉證證明，是上訴人以被上訴人未盡修繕義務而主張終止二造租約，並請求返還預收之租金，及請求損害賠償等，均屬無理。
（三）另按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存增加之價額為限，民法第431條定有明文。上訴人主張其有裝修系爭房屋請求有益費用，此為被上訴人否認，經查：
（1）上訴人自91年10月1日起即未依約給付租金，經被上訴人以92年4月18日催告上訴人於文到5日內給付租金，函文中並表示若上訴人未於期限內履行，被上訴人即依法終止契約，不另為通知；上開函文經上訴人於92年4月22日收受，然上訴人並未於催告期限內給付遲延租金等情，有附於原審卷之支票及退票理由單、催告函文、回執等件為憑（見原審卷第151至第161頁），復為二造所不爭執，堪信為真實，而上訴人主張解約及終止租約並無理由，已如前述，上訴人繳交租金之義務自不因而免除，故二造租賃關係已於92年4月28日終止，堪予認定。
（2）經本院將上訴人主張就系爭房屋裝修工程現存增加之價額送請台北市建築師公會鑑定結果：「（一）各項裝修工程之施工費用：⒈拋光面石英磚地坪整修：經現場丈量計算，其鋪設面積為160㎡，以目前市價施工費用估計為2,250×160㎡=360,000元整。⒉天花板及其燈罩組裝修：查閱原訴狀卷宗附件三裝修前之照片顯示，天花板及燈罩為既存裝修物，對照目前勘查現況，並無明顯差異，且天花板新舊無法目視查知，故本項無從估列。⒊地坪網路資訊線路：現場勘查僅有發現地板面上之蓋板，唯其管線路徑、長度、接合及型式等，均為隱蔽部份而無從查知，且本項工程係專為承租人需求而設，對於出租之標的物而言，並無通案之價值，本鑑定建議，不予估列。⒋增設電力管線工程：經查閱訴狀得知，本棟大樓並無適當地點設置相關空調設備，而電力管線專為增設空調系統而設，非屬原大樓既有電力系統負載，依法得向電力機關申請核准增加用電容量，以維用電安全。目前增設之電力管線並未完成，本鑑定認其並無使用上之價值，建議承租人拆回。施工費用(價額)合計360,000元整。（二）舊有地坪之材料，依裝修前相片所示，研判為40cm×40cm地磚，以目前市價施工費用估計為1,350×160㎡=216,000元正。（三）折舊率之計算，依臺北市房屋折舊率及耐用年數表（如附件5）計算為每年1.4%，折舊年數新裝修為4年(95 -91)，舊裝修為17年（以本訴訟案93.5.7公開辯論庭所斷15年推計），因此計算新裝修工程現存價額為360,000×（1－0.014×4）=339,840元正，舊裝修工程現存價額為216,000×(1-0.014×17)=164,592元正。（四）由上計算現存增加總價額為339,840-164,592=175,248元正」，有台北市建築師公會95（十四）鑑字第133號鑑定報告書可稽。是應認上訴人支出之有益費用其現存增加之價額為175,248元。
（3）上訴人雖主張在鋪設拋光面石英磚時，地面上並無鑑定結論所指40cm×40cm地磚存在，僅有水泥地而已；又就增設電路管線工程部分，其曾委請歡揚企業有限公司施作電力管線工程，共計施工費用84,000元，上訴人確已施作完成云云，並提出統一發票及傳訊證人乙○○為證。惟查，本件施作前之地板照片係由上訴人所提出（上證1號，見本院卷第84頁），上訴人主張地面上並無鑑定結論所指40cm×40cm地磚存在，自不足採。次查，證人乙○○固證稱其有在系爭房屋施作水電工程，惟其亦證稱：因為三相冷氣機沒有裝，無法向台電申報竣工，（三相冷氣機）有裝才有用，沒有裝就沒有用等語（見本院95年6月13日準備程序筆錄），足認鑑定意見認增設之電力管線並無使用上之價值，應屬可採，是上訴人主張請求電路管線施工費用84,000元，自無理由。另上訴人僅得就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值，以其現存增加之價額為限請求償還，至其餘仲介費用、公證費用、管理費用均非屬有益費用，均不應准許。
（4）至被上訴人辯稱系爭租賃契約第3條、第7條第2款已明白規定「未經甲方（即被上訴人）同意，乙方（即上訴人）不得將房屋全部或一部轉租，出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。房屋有改裝之必要，乙方取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方於交還房屋時負回復原狀之責任。」、「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為拋棄所有，任由甲方處理。」，是上訴人改裝系爭房屋時，依約應自行負擔全部之費用，並無上揭民法第431條第1項之適用，上訴人無權要求被上訴人給付有益費用云云，惟查，惟依二造租賃契約第3條、第7條第2款之約定，並未就增加房屋價值之歸屬為約定，尚難認係民法第431條之特別約定，又上訴人應回復原狀與增加房屋之價值亦屬二事，被上訴人混為一事，亦不足採。
（四）綜上，上訴人主張其得解除或終止契約，並無理由。惟上訴人就系爭租賃物支出有益費用，從而，上訴人依民法第431條請求有益費用175,248元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分五計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）二造租約業經被上訴人於92年4月28日合法終止，已如前述，被上訴人主張上訴人尚積欠5個月又27日之租金即649,000元未付，與上訴人先前支付之押租保證金33萬元扣抵後，尚積欠31萬9仟元，另上訴人應付而未付之管理費共計41,001元，已由被上訴人代墊等情，業據被上訴人提出管理費收據3紙為憑（見原審卷第136頁），另被上訴人主張系爭房屋之廁所交付上訴人承租後，上訴人將之拆除，其請求回復原狀，經原審將此部份送請台北市建築師公會鑑定並經扣除折舊後，折舊後回復原狀所需費用為149,462元，亦有台北市建築師公會93（十三）鑑字第295號鑑定報告書可憑。
（二）上訴人雖辯稱其因被上訴人違反保持約定狀態義務，且未履行修繕之義務前，自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，是被上訴人終止租約並不合法云云，惟上訴人主張被上訴人違反保持約定狀態義務，且未履行修繕之義務等節，並不足採，已如前述，上訴人主張同時履行抗辯，自屬無據。
（三）上訴人另辯稱依二造租約第6條約定：「本契約期間內，乙方他遷或不租時，應將房屋原狀交還甲方，甲方扣除一個月之押租保證金，剩餘部分無息退還乙方」，可知上訴人隨時得不租系爭房屋，且於不租時，被上訴人僅可扣除1個月押租保證金而已云云。惟按，終止權之發生，有法定終止權及約定終止權二種態樣，依上開租賃契約第6條約定觀之，僅係就租約終止時之效果而為約定，尚難認二造已有合意賦予上訴人隨時終止租約之權利。經查，被上訴人於92年4月28日合法終止系爭租賃契約，上訴人於該時尚積欠5個月又27日之租金即649,000元未付，與上訴人先前支付之押租保證金33萬元扣抵後，尚積欠31萬9仟元租金，是上訴人已無剩餘之押租金，而本件上訴人並未合法終止及解除契約，上訴人以91年10月已表示不租之意思表示，主張被上訴人僅得扣除1個月之押租金云云，亦不可採。
（四）綜上，被上訴人依據租約及不當得利法律關係，請求上訴人給付租金、墊付之管理費及回復原狀費用共計509,463元，及自92年8月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
陸、綜上所述，上訴人本訴部分本於民法第431條之規定，請求被上訴人給付175,248元，及起訴狀繕本送達翌日起（即91年11月23日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人反訴部分主張為不足採，已如前述。原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭純惠
法 官 蕭胤瑮法 官 吳淑惠以上正本係照原本作成。
不得上訴中 華 民 國 95 年 8 月 29 日
書記官 蔡凱如