臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第458號
上 訴 人 乙○○又名王
（在臺灣臺北監獄執行中）被上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○○當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國93年6 月9日本院臺北簡易庭92年度北簡字第13844 號第一審判決提起上訴，本院於94年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人應將坐落臺北市○○區○○段二小段一七八三建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○號九樓之七房屋遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人新臺幣壹萬貳仟玖佰肆拾捌元，及自民國九十二年七月十七日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬壹仟元及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴，及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、被上訴人主張略以：上訴人於民國92年1 月22日簽訂房屋租賃契約書，向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○段2 小段1783建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○號9 樓之7 房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自92年1 月23日起至94年1 月22日止，租金每月新臺幣（下同）1 萬1000元，電費、自來水費及大樓管理費由被上訴人負擔，租金每六個月一付，第一次於簽約時一次付清，第二次於7 月23日前付清，上訴人並應於訂約時，交付被上訴人6 萬6000元作為押租保證金，並約定上訴人如有違反契約任何條款之約定時，被上訴人得隨時解約收回房屋，詎上訴人僅於簽約時交付租金現金1萬1000元，上訴人交付面額5 萬5000元之租金支票，經向付款人提示遭存款不足、拒絕往來戶、簽章不符之理由退票，又上訴人交付面額6 萬6000元之押租金支票，經向付款人提示亦遭存款不足及拒絕往來戶之理由退票，經被上訴人催告上訴人給付，上訴人僅清償3 萬2052元，其餘租金上訴人於92年7 月11日起訴狀繕本送達5 日內仍未清償，爰主張解除契約。並提出房屋租賃契約書、建物登記謄本、支票暨退票理由單、存摺、照片、不起訴處分書、印鑑證明、地價稅繳款書等件為證，第一審起訴聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人2 萬2948元，及自起訴狀繕本
1 萬1000元。原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人1 萬2948元，及自92年7 月17日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬1000元。被上訴人其餘之訴駁回。（被上訴人對於敗訴部分並未上訴而確定）。為此聲明上訴駁回。
三、上訴人則以：訴訟代理人甲○○○以被上訴人之名洽租、收租，被上訴人之授權書係屬偽造，上訴人每個月都有匯租金至被上訴人之帳戶，其餘租金上訴人均有提存於法院，並無積欠，又押租金部分，被上訴人未將押租金支票返還，所以才未給付，另訴訟代理人甲○○○故意隱瞞11樓裝有大哥大基地臺輻射危害，9 樓之房屋頂蓋裂縫等，對上訴人造成巨大災害，並竊取上訴人財物，加裝鐵門阻住唯一通路資為抗辯。並提出存證信函、存款憑條等件為證、第一審聲明原告之訴駁回（原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人1 萬2948元，及自92年7 月17日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬1000元及其假執行。）上訴聲明為原判決不利上訴人部分均廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造於92年1 月22日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自92年1 月23日起至94年1月22日止，租金每月1 萬1000元，每六個月支付一次六個月份，第一次於簽約時一次付清，第二次於7 月23日前付清，押租金為6 萬6000元。另契約書第14條「甲（被上訴人）乙（上訴人）方應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失甲方概不負責」。又上訴人交付5 萬5000元租金及6 萬6000元押租金支票均退票、另上訴人交付現金1 萬1000元予被上訴人，此為兩造所不爭執，復有房屋租賃契約書、支票暨退票理由單，堪信為真實。茲兩造所爭執者為被上訴人訴訟代理人甲○○○是否有被授權處理關於系爭房屋租賃事宜？被上訴人解除契約或終止契約是否合法？
五、被上訴人訴訟代理人甲○○○是否有被授權處理關於系爭房屋租賃事宜？上訴人雖抗辯被上訴人訴訟代理人甲○○○以被上訴人之名洽租、收租，授權書係屬偽造云云，惟被上訴人則主張合法授權。查被上訴人授權其訴訟代理人甲○○○處理系爭房屋之買賣、租賃或轉讓事宜，有被上訴人提出之授權書一份在卷可稽，且該授權書上之印文與被上訴人之印鑑證明上之印文，經本院以肉眼比對兩者相符，縱系爭租賃契約係被上訴人訴訟代理人甲○○○以訴訟代理人之名簽訂一情屬實，亦屬代理人甲○○○代理權限內，自對被上訴人發生效力，是上訴人上開抗辯，不足採信。
六、被上訴人解除（終止）契約是否合法？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。所謂解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。如屬已開始履行之繼續性租賃契約，已有終止契約等相關規定，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜（最高法院51年台上字第2829號、91年度台上字第577 號、93年度台上字第161 號判決參照）。經查被上訴人雖主張上訴人因遲延給付租金情事而依租賃契約第14條「解約」之約定解除契約，惟揆諸前揭說明，應認為被上訴人係行使租賃契約終止權而非契約解除權。
七、被上訴人終止租賃契約是否符合民法第440 條第2 項之規定？按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項定有明文。經查：（一）被上訴人於92年7 月3 日提起本件民事訴訟，並於繕本送達後五日上訴人應給付所欠租金及押租金，否則解除（終止）租賃契約。上訴人於同月11日收受。（二）上訴人於訂約時已給付現金1 萬1000元，另於92年3 月4 日匯款3 萬2000元，92年
4 月7 日匯款1 萬52元，合計5 萬3052元。此有上訴人提出存款憑條及被上訴人提出存摺可證，被上訴人雖主張其收到上訴人現金為3 萬2052元，然依據被上訴人提出存摺所示，
92 年3月4 日「無摺現存22,000元」、「現金存入10,000元」、92年4 月7 日「無摺現存10,052元」，加上被上訴人自陳簽約時收受現金1 萬1000元，合計5 萬3052元，足認被上訴人主張為不可採。（三）本件租賃期間自92年1 月23日起算，租金每月為1 萬1000元，上訴人既已給付租金5 萬3052元，相當於四個多月租金，被上訴人於92年7 月11日催告上訴人，揆諸前揭說明，被上訴人遲付租金之總額，尚未達二個月之租額，核與上開規定不符。從而，被上訴人主張終止契約尚非合法。兩造租賃契約既未終止，被上訴人請求終止契約後相當於租金之不當得利亦屬無據。被上訴人請求為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人抗辯租賃關係仍然存在自屬可信，被上訴人主張終止契約為不足採。從而，被上訴人本於租賃契約終止權，請求上訴人返還系爭房屋及相當於租金之不當得利為無理由，不應淮許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條、判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 14 日
民事第四庭審判長法 官 盧彥如
法 官 劉又菁法 官 薛中興正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 94 年 1 月 14 日
書記官 薛德芬