臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第600號
上 訴 人 中國力霸股份有限公司法定代理人 甲○○○訴訟代理人 吳光陸律師被上訴人 台灣新生報股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 洪貴參律師複代理人 蕭誌萍律師當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年8 月27日本院臺北簡易庭93年度北簡字第8898號第一審判決提起上訴，本院於93年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠上訴人於民國90年10月1 日向被上訴人承租其所有門牌號碼
臺北市○○○路○○○ 號6 樓房屋及平面停車位2 個、機械停車位1 個，租期自90年10月1 日起至92年9 月30日止，房屋租金每月新臺幣（下同）105 萬1624元，每3 個月給付一次，平面停車位每月租金6000元，機械停車位每月租金7000元，上訴人並給付被上訴人押租金841 萬2992元，約定於上訴人交還系爭租賃房屋及停車位時，無息返還於上訴人；嗣於92年3 、4 月間，因受ＳＡＲＳ疫情影響，上訴人經營不善，遂於92年5 月27日發函通知被上訴人於同年5 月30日終止租賃契約，並願以已付之6 月份租金作為損害賠償等語，被上訴人則表示系爭房屋之回復原狀工程費用以625 萬8346元計算，扣除上訴人積欠之5 月份停車費1 萬9000元後，被上訴人尚應返還押租金213 萬5646元（0000000 －00000 －0000000＝0000000）。
㈡被上訴人同意上訴人於93年5 月30日終止本件租賃契約，且
上訴人於同年5 月31日停止使用系爭房屋，通知被上訴人於同年6 月11日辦理交還房屋事宜，詎被上訴人要求上訴人回復原狀，租金及停車費應給付至實際點交日為止，再加收1個月租金作為損害賠償云云，與兩造租賃契約第6 條第10項：「押租金除扣除欠租、墊付之費用、損害賠償、因租賃契約而致訴訟所須費用外，於乙方（即上訴人）交還房屋後無息償還」之約定不合，應無理由。況上訴人既已同意以625萬8346元作為回復原狀費用，自不得再行請求回復原狀期間之損害賠償。
㈢綜上，被上訴人同意以扣除92年5 、6 、7 月份停車費5 萬
1398元及92年6 、7 月租金210 萬3248元後，其餘押租金
625 萬8346元作為回復原狀之工程費用，則上訴人主張以押租金841 萬2992元扣除5 月份停車費1 萬9000元及工程復原費用625 萬8346元後，其餘押租金213 萬5645元應返還予上訴人。（原審判決被上訴人應給付上訴人1548元及自93年5月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上訴人其餘之訴駁回。）㈣上訴人於本院補充陳述：被上訴人92年6 月10日函係同意上
訴人5 月30日終止租約；兩造租賃關係因終止而消滅與消滅後之返還租賃物為二事，租賃關係一經終止，雙方間即無租賃法律關係，承租人自毌庸依租約給付租金。上訴人係承租
6 樓房屋及平面停車位2 個、機械停車位1 個，既係一併承租，終止日應相同，怎會如原審認定各別終止。依據台北市營業人銷售額與稅額申報書分別載有92年6 、7 、8 月份未購發票、上訴人函被上訴人於5 月31日對外停止營業，證人談莉娟亦證稱其於6 月入屋內時已停止營業，足見上訴人於92年5 月31日起已未依租約使用系爭房屋。上訴人已拋棄占有，回復原狀兩造已同意被上訴人自行處理，費用由押租金扣抵，況回復原狀之費用625 萬8346元已包括被上訴人主張未回復原狀之損害在內，甚至兩造亦同意就上訴人已付6 月份租金由被上訴人扣抵為終止租約之損害賠償，被上訴人自不可重覆請求此一期間之租金或損害賠償。況本件租約並無違約金約定，被上訴人請求扣抵違約金，應無理由。並提出房屋租賃契約、92年5 月27日上訴人函、92年5 月30日上訴人函、92年6 月9 日上訴人函、92年6 月10日被上訴人函、92年7 月16日上訴人函、92年7 月24日上訴人函、92年7 月31日上訴人函、92年7 月22日被上訴人函、92年8 月4 日被上訴人函各1 份及臺北市營業人銷售額與稅額申報書影本4份為證。為此聲明（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）右開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人213 萬4098元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠兩造間租賃契約為定有期限之租賃，租期應至92年9 月30日
止，依民法第450 條第1 項、第453 條之規定，兩造並無約定得於租賃期限屆滿前提前終止租約，則兩造均無權提前終止，上訴人於92年5 月27日發函表示系爭租賃契約於同年5月30日終止，即屬違約，且上訴人表示願以1 個月份租金作為損害賠償，即無權請求返還。
㈡被上訴人於92年6 月10日發函「有關房屋之租金支付終止日
以貴我雙方完成房屋驗收點交無誤後之日期起算」，並列表要求上訴人將系爭房屋回復原狀、騰空交還予被上訴人，上訴人並應給付租金至兩造完成房屋驗收點交無誤之日止，另加收1 個月之租金作為上訴人未於期前通知被上訴人終止契約之損害賠償。上訴人固於92年5 月31日起停止營業，然至同年7 月底前，仍陸續搬離其所有之物品、設備等，被上訴人自得請求上訴人給付7 月份相當於租金之損害賠償，再以
1 個月份之租金作為上訴人未提前通知之損害賠償，即需加收兩個月份租金210 萬3248元。又上訴人於92年7 月7 日始將機械停車位遙控器交還被上訴人，加計兩個平面停車位之停車費，被上訴人得請求上訴人給付5 至7 月份平面停車位及5 月、6 月、7 月1 日至7 日機械停車位之租金或相當於租金之損害賠償，共計5萬1398元。
㈢綜上，上訴人交付之押租金914 萬2992元扣除停車費5 萬13
98元、租金210 萬3248元後，被上訴人願以其餘625 萬8346元作為回復原狀之工程費用，則被上訴人無須返還任何押租金予上訴人。（原審判決被上訴人應給付上訴人1548元及自93年5 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人未上訴而確定）㈣被上訴人於本院補充陳述：被上訴人並未同意上訴人所提自
92年5 月30日終止租約之請求；上訴人亦未完成租賃物復原相關協調作業，仍有未搬離廚具、物品，從上訴人用電資料顯示6 、7 月份仍在使用，又依管理服務人員值勤表可知上訴人並未拋棄占有，且於92年7 月25日將殘存二手家電變賣，屢經被上訴人函催回復原狀仍置之不理，上訴人亦不同意被上訴人與廠商議價之金額，被上訴人才於92年8 月4 日函知以剩餘押租金抵充回復原狀費用並於8 月4 日換鎖使上訴人無法再為使用收益。上訴人應支付被上訴人6 、7 月份租金，或相當於租金之損害賠償外，另須支付因提前終止租約
1 個月租金賠償。停車位租賃契約係分別於7 月7 日、7 月27日終止，上訴人占有使用停車位，自應給付5 、6 、7 月之停車費或賠償金，再者；停車位租賃與房屋租賃終止係屬二事。並提出92年6 月10日被上訴人函、92年7 月22被上訴人函、管理服務人員值勤日報表、大樓管理委員會機電組製作之用電記錄各1 份及統一發票2 紙、92年5 月29日被上訴人函為證。為此聲明（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、按上訴人於90年10月1 日向被上訴人承租系爭房屋及停車位，租期自90年10月1 日起至92年9 月30日止，房屋租金每月
105 萬1624元，每3 個月給付1 次，平面停車位每月租金6000元，機械停車位每月租金7000元，上訴人並給付被上訴人押租金841 萬2992元，上訴人函知被上訴人自92年5 月30日起提前終止租約，並已付清至6 月30日止之租金轉作賠償之用，被上訴人於同年6 月10日函復略以：交還房屋時應負責回復原狀，相關復原事項請參照附表所列事項辦理，其中地下3 樓停車場部分，因已洽出租請先行施工拆除。有關房屋終止日以貴我雙方完成房屋驗收點交無誤後之日期起算，加收1 個月之房屋租金，作為未依法在1 個月前通知本公司契約終止之賠償損失。房屋騰空復原之期間，據廠商估計工程期約須1 個月，為顧及貴公司因施工復原作業，影響房屋點交，同意雙方分別洽3 家廠商計算復原所須費用，待雙方同意時，委由被上訴人速完成驗收，上訴人通知於6 月11日辦理交還房屋，因前述應辦事項尚未履行之前，被上訴人歉難辦理等情，為兩造所不爭執，復有上開證據附卷可稽，堪信為真實。茲兩造所爭執者為被上訴人得否逕自押租金中扣除兩個月份之房屋租金，及92年6月份、7月份停車位租金等問題？
四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，且定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450 條第3 項之規定，先期通知，同法第450 條第1 項、第453 條定有明文。依前揭法條之反面解釋，定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。再按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條定有明文，再參諸契約自由之原則，契約亦可因雙方互相表示意思一致而解除或終止。據本件房屋租賃契約第2 條明訂租賃期間自90年10月1 日起至92年9 月30日止計2 年，除於第
9 條約定「乙方（即上訴人）如積欠兩個月份之租金或違背本契約所訂條款時，甲方（即被上訴人）得不經催告隨時解約收回房屋」外，並無約定任何一造得於租賃期限屆滿前任意終止契約，揆諸前揭說明，自不允許上訴人以單方意思表示終止租賃契約。從而，應予探究者係兩造是否合意終止本件租賃契約。經查，本件上訴人以營業衰退為由，於92年5月27日發函表示「自92年5 月30日起提前終止租約，函請惠予同意」，嗣被上訴人於92年6 月10日回函表示「房屋之租金支付終止日以貴我雙方完成房屋驗收點交無誤後之日期起算」，顯見被上訴人並未同意上訴人所提自92年5 月30日終止租約之請求，而另行提出以「房屋驗收點交無誤之日期」為本件租約終止時點之新要約，自無達成合意，不生終止契約之效果。上訴人主張本件契約經兩造合意於92年5 月30日終止云云，與事實不符。
五、證人談莉娟即被上訴人公司總務於原審證稱：「我在92年6月帶廠商至6 樓看拆除復原工程估價，辦公室當時有人，裡面燈亮著．．．辦公設備、餐具還在，有點零亂，有些物品疊在一起，應該是準備打包搬走」、「碗盤、小型活動櫃擺在地上」、「有搬走一部份桌椅，但是還有部份桌椅和碗盤」、「在92年6 月底作消防安檢時，廚具及冷凍櫃還在，隔間及屏風還在」等語（見原審93年7 月26日言詞辯論筆錄第
3 至5 頁），又上訴人於92年7 月30日派員進入租賃房屋搬運家俱，於同年月31日早上9 時30分起至晚間7 時許入內搬運碗盤等事實，亦有良福保全股份有限公司製作之管理服務人員值勤日報表在卷可按。上訴人雖主張於92年5 月30日拋棄占有租賃房屋，然事實上於92年6 月至7 月間仍未騰空搬離之事實，堪以認定。且系爭租賃房屋遲至92年8 月4 日始換鎖之事實，為兩造所不爭執（見原審93年7 月26日言詞辯論筆錄第6 頁），足認此時被上訴人不再出租系爭房屋予上訴人，致使上訴人無法再為使用、收益之意思，上訴人亦聲稱未使用收益，依此事實，應認為此時兩造已因意思實現而終止租賃契約。是本件租賃契約於92年8 月4 日經兩造合意終止，而契約於92年8 月4 日前仍繼續有效，被上訴人自得請求上訴人給付92年6 月份及7 月份之房屋租金。此外，被上訴人要求加收1 個月房屋租金作為損害賠償一節，嗣經上訴人於92年7 月24日回函表示同意「加付相當1 個月租金賠償作為違約金」，被上訴人自得請求上訴人給付相當於1個月租金之損害賠償。綜上，上訴人除已經給付之92年6 月份租金外，尚應給付92年7 月份租金及相當於1 個月租金之損害賠償，故被上訴人抗辯其自押租金中扣除2 個月份租金21
0 萬3248元，即屬有據。上訴人主張其已自92年5 月30日起拋棄占有與事實不符、上訴人稱6 、7 月份並未營業與有無使用收益並無必然關係，而有關回復原狀費用遲至92年8 月
4 日被上訴人回函而確定，上訴人上述主張均不足採信。
六、就停車位部分，被上訴人抗辯上訴人租用2 個平面停車位上放置緊急發電機，迄至92年7 月19日始著手搬離，被上訴人亦稱至同年月27日始將停車位清空，此有良福保全股份有限公司執勤日報表在卷可佐。另機械停車位之遙控器於同年月
7 日交還被上訴人，亦有統一發票上訴人職員簽名可證，故被上訴人自押租金中扣除6 、7 月份之平面停車位租金及6月、7 月1 日至7 日之機械停車位租金等情；而上訴人主張
6 月、7 月間上訴人係在清理或取回物品而非使用停車位，屬回復原狀工作，不應負擔租金云云。惟上訴人既對於92年
7 月27日始將停車位清理完畢一事不爭執（見上訴人原審辯論狀第10頁至第11頁），復有上開值勤日報表及統一發票附卷可參，被上訴人抗辯應屬可採。上訴人主張其已於92年5月30日拋棄占有等情，與上開證據不符。另上訴人主張房屋與停車位租賃既為一起租賃怎會個別終止，惟上訴人既係提前要求終止租賃契約，而兩造同意終止租賃之期間又不相一致，則以雙方停車位騰空或遙控器交還即意思實現為終止時點，並無不當，上訴人主張自無足採。從而，上訴人仍繼續占有2 個平面停車位至92年7 月27日止、繼續占有機械停車位至92年7 月7 日止等事實，堪以認定。則上訴人應給付平面停車位租金2 萬2452元（6000×2 ＋6000×27/31 ×2＝22452 ，元以下四捨五入）、機械停車位租金8581元（7000＋7000×7/31＝8581）。其中，被上訴人提出之平面停車位租金部分未按日數比例計算，應予縮減如上，而機械停車位
7 月份租金部分，被上訴人僅請求1398元，爰以1398 元 計算。故被上訴人得請求之6 月、7 月停車位租金合計為3 萬
850 元（22452 ＋7000＋1398＝30850）， 加上上訴人所不爭執之5 月份租金1 萬9000元，合計可得扣抵之停車位租金為4 萬9850元。
七、上訴人主張其於92年5 月30日拋棄占有，並同意以625 萬8346元作為回復原狀之費用，被上訴人不得重複請求租金或相當於租金之損害賠償云云。惟按租賃消滅時，承租人負有回復原狀之義務。所謂回復原狀應指將房屋改裝設施部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。觀諸被上訴人92年6 月10日函說明4 ：「貴公司辦理房屋騰空復原之期間，據廠商估計所須之工程期約1 個月，本公司為顧及貴公司因施工復原作業，影響房屋點交，同意貴我雙方分別洽3 家廠商計算復原所須費用，待雙方達成一致共識時，由貴公司出具同意書，委由本公司儘速完成驗收」，而上訴人92年7 月24日函亦表示「本公司同意工程復原費用以新台幣陸佰萬元抵償貴公司並逕行租金內扣除」等語，可知625 萬8346元乃系爭租賃房屋回復原狀工程費用，本件兩造固合意以金錢賠償代替回復原狀，然上訴人回復原狀與支付租金本屬二事，本件租賃契約之終止時點業經認定如前述，則上訴人應給付回復原狀費用及支付租金至契約終止之日為止，並無齟齬。
八、按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用；是租賃關係消滅時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交之押租金當然抵充，即不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額。本件房屋租賃契約第10條亦訂有「押租金除供扣除欠租、墊付之費用、損害賠償、因租賃契約而致訴訟所需之費用外，於乙方交還房屋後無息退還」等語。綜合上述，上訴人尚積欠92年7 月份之房屋租金及相當於1 個月房屋租金之損害賠償、92年5 月、6 月、7 月1日至7 月27日之平面停車位租金、92年5 月、6 月、7 月1日至7 月7 日之機械停車位租金，則被上訴人逕自押租金中扣抵兩個月份房屋租金210 萬3248元及停車位租金4 萬9850元，為有理由。抵償前揭金額後，系爭押租金僅餘1548元（0000000 －0000000 －00000 －0000000 ＝1548，此部分原審判決上訴人勝訴，被上訴人未上訴而確定），故上訴人請求被上訴人再返還押租金213 萬4098元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，即屬無據。
九、綜上所述，本件上訴人主張租賃契約於92年5 月30日終止為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於租賃契約終止押租金返還請求權，請求被上訴人應再給付上訴人213 萬4098元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
民事第四庭審判長法 官 盧彥如
法 官 劉又菁法 官 薛中興正本係照原本作成當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，經原裁判法院之許可，逕向最高法院提起上訴；如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
書記官 薛德芬