臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第602號上 訴 人法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉智園律師
黃淑華律師被上訴人 國賓藝術大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 林明正律師複 代理人 朱容辰律師
陳麗玢律師陳伊甄律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十三年八月二十七日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭92年度北簡字第3018號第一審判決提起上訴，本院於九十五年十一月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人係國賓藝術大廈之區分所有權人，有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，而依被上訴人區分所有權人會議所定「藝術國賓社區管理委員會公寓大廈管理規約」第10條規定，管理費授權管理委員會訂定並收取之，又依同條第5 項規定，區分所有權人未依規定繳納管理費時，被上訴人得向區分所有權人請求給付按未繳納金額年息10％計算之遲延利息。被上訴人前於民國89年11月23日召開第1 屆管理委員會第1 次會議，決議管理費自90年1 月1 日起按月收取，每坪暫訂為新台幣（下同）80元；嗣於91年4 月14日召開第2 屆管理委員會第6 次會議，決議商場管理費為每坪80元，再於91年4 月27日召開商場管理委員會第1 屆委員第1 次會議，決議商場營運前，91年度之管理費仍維持每坪80元，商場營運後管理費之收繳標準及款項列帳運用，每坪暫訂為150 元，待未來運作及人事任用狀況確定開支後再行研討。因此於91年10月27日之第2 屆管理委員會第9 次會議乃依前開商場管理委員會決議為基礎，決議商場部分區分所有權人應繳管理費，於商場營業前按每坪80元，營業後按每坪135 元計收。詎上訴人卻積欠90年及91年之管理費530,523 元，及本件起訴後之92年1 月至5 月份管理費暨91年1 月至12月份之停車位管理費合計311, 238元迄未清償，爰依管理費給付請求權之法律關係，求為命上訴人給付841,761 元，及其中530,523 元自92年1 月5 日起，餘自92年6 月10日起，均至清償日止，按年息10％計算之利息（原審判決上訴人應給付被上訴人683,001 元，及其中371,763 元自92年1 月5 日起，餘自92年6 月10日起，均至清償日止，按年息10％計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回，並依職權宣告假執行。惟上訴人不服，提起本件上訴，至被上訴人就其敗訴部分未據提起上訴，不在本院審理範圍）。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠國賓藝術大廈為住商混合大樓，其中商場部分自地下2 層至
地上4 層，顯占有相當比例之應有部分，且採住商分離而有其管理上之特殊性（如住宅區及商場區各自使用專用電梯進出、住宅區進出門廳獨立等），被上訴人既欲向上訴人收取商場部分之管理費，被上訴人負責管理維護修繕之範圍，就應包含商場區內、外公共設施管理所需一切開支之費用，並採與住戶應享管理權益相同之作為。然被上訴人在管理事務上，僅一味要求商場區分所有權人繳納與住戶等額之管理費，卻刻意無視商場區分所有權人應享管理上之權益（如商場範圍電梯由第3 人住福物業管理室內裝修有限公司，下稱福物公司，暫支保養維護，地下2 樓至3 樓商場公用電費由上訴人暫支，2 、3 樓商場公設未清潔，保全派遣僅及於住戶範圍，致曾有遊民進住商場2 樓等），其結果無異於要求商場區分所有權人分攤住戶區分所有權人為享管理利益而支付之管理費用。而依上開社區於91年11月29日召開第3 屆區分所有權人會議中被上訴人所提出共用設備及支出概算表，其就管理費用支出僅為每坪每月27元，縱將管理委員會未提供服務之清潔、保全、電梯保養、小公用電等計入，每坪每月概算亦僅77元，被上訴人竟以每坪每月135 元向上訴人收費，有違「使用者付費」及「實報實銷」之衡平原則。
㈡而依系爭管理規約第10條第2 項：「管理費應經各區分所有
權人會議之決議而授權管理委員會訂定而收取之」之規定，顯見系爭社區管理費之制定程序仍須先經過商場區及住宅區區分所有權人會議之決議，以便授權管理委員會視實際具體情形制定之，絕非單純空白授權管理委員會恣意行之。然被上訴人在制定管理費之每坪繳交單價時，不僅未經商場區及住宅區區分所有權人會議之決議，甚至未經社區區分所有權人會議之決議，即與前揭規定有悖。況系爭社區管理委員會委員席次共計17席，住戶委員11席，商場委員6 席，表面上是依據持分比例產生，但實際執行權利時會造成兩個系統（住戶委員、商場委員）各自基於本位立場來作決定，因此只要住戶區委員代表在每次表決時動員11席中之7 席，超過商場區委員代表之全數，其提議之議案形同通過定案，此無異是使商場區分所有權人遭受多數強暴之假民主作法，特別在制定管理費之每坪收繳標準乙事上尤如是。則被上訴人在住戶區委員代表佔大多數之把持下，未尊重管理規約第10條第
2 項之規定，係經由各區分所有權人會議（指住戶區及商場區）之決議授權下制定合理之每坪收費標準，未與商場區代表充分溝通，即決議向商場區分所有權人收取較住戶每坪多55元（135 元-80 元=55 元）之管理費，該決議即屬顯失公平，亦屬逾法之權利濫用。故在管理費每坪繳交單價未經商場區及住宅區區分所有權人會議決議授權管理委員會決定前，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應由管理委員會依社區每個月開銷概算支出費用後由區分所有權人按每坪單價乘以所有之總坪數繳交，方屬公平。
㈢又上訴人及商場區分所有權人原均遵照上揭社區第2 屆管理
委員會第1 次會議決議每坪繳交60元管理費作為共同設備維護使用，另收20元供商場區管理中心處理專用設備及人事費用，總計商場區分所有權人每坪應繳80元，雖商場區之管理委員會會議紀錄載有管理費每坪暫訂為150 等字，然觀諸該會議紀錄載有「規劃」字眼，及所記載內容係被上訴人目前並未提供之「商場管理服務人事評估規劃」服務，顯見超逾原應收60元之90元部分僅係供商場管理、服務及人事評估規劃預算，既然商場管理委員會之預估未經區分所有權人同意，被上訴人又未提供前揭服務而無該等費用之支出，被上訴人請求每坪135 元計算之管理費顯屬過高而顯失公平。被上訴人於前審調解時自陳91年商場區分所有權人尚未繳交每坪60元之管理費前，大廈各項設備之管理維護支出均能維持正常運作，上訴人乃按每坪60元計算91年1 月至93年10月應繳之管理費。故在系爭社區收取之管理費標準仍須作檢討修訂之際，本院應衡酌上情，就被上訴人請求每坪逾越60元部分駁回其訴。
㈣再者，被上訴人對於上揭社區之小公用電未盡繳交之責，自
91年1 月起迄92年8 月止，均由上訴人暫墊支付社區地下2樓至3 樓商場區之小公用電電費，以維持電力系統之正常運作，核上訴人墊支費用計811,651 元；另被上訴人亦未對系爭社區之景觀電梯負起保養之責，保養費用自91年12月至93年12月止，均由上訴人之子公司即第三人福物公司墊支，墊支費用計188,000 元，福物公司且已將該部分債權轉讓上訴人，上訴人並已為債權讓與通知，總計上訴人墊支之小公電費及電梯保養費為999,651 元，上訴人主張與系爭管理費債務為抵銷。至被上訴人主張地下2 樓至3 樓之小公用電有部分遭上訴人流用，則流用部分多少，應由被上訴人負舉證之責等語，資為抗辯。並聲明：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。⒉前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人係上揭社區之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第
18條第1 項第2 款規定，上訴人有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務。
㈡被上訴人前於89年11月23日召開第1 屆管理委員會第1 次會
議，決議管理費自90年1 月1 日起按月收取，每坪暫訂為80元；嗣於91年4 月14日召開第2 屆管理委員會第6 次會議，決議商場管理費為每坪80元，再於91年4 月27日召開商場管理委員會第1 屆委員第1 次會議，決議商場營運前，91年度之管理費仍維持每坪80元，商場營運後管理費之收繳標準及款項列帳運用，每坪暫訂為150 元，待未來運作及人事任用狀況確定開支後再行研討。
㈢於91年10月27日之第2 屆管理委員會第9 次會議決議商場部
分區分所有權人應繳管理費，於商場營業前按每坪80元，營業後即自91年10月起按每坪135 元計收。
㈣依被上訴人上開決議收取管理費之標準計算，上訴人於90年
、91年及92年1 月至5 月管理費合計819,325 元（其計算細目如附件所示，其中包含90年及91年之管理費526,822 元，92年1 月至5 月份管理費及91年1 月至12月份之停車位管理費合計292,503 元）。
㈤系爭管理規約第10條第5 項並規定，區分所有權人未依規定
繳納管理費時，被上訴人得向區分所有權人請求給付按未繳納金額年息10％計算之遲延利息。被上訴人以上訴人積欠90年、91年管理費，曾於91年12月27 日 以存證信函催告上訴人於92年1 月4 日前繳清，並於原審審理中追加請求上訴人繳交積欠之92年1 月至5 月份管理費及91年度1 月至12月份之停車位管理費，上訴人係於原審92 年6月9 日言詞辯論期日知悉此項追加之聲請。
㈥又系爭社區地下2 樓至3 樓商場之小公用電與商場私人專用
部分有用電流用不清情形，上訴人已繳交91年1 月起迄92年
8 月止之商場小公用電電費811,651 元。
四、被上訴人主張上訴人應繳交如上所述金額之管理費，但為上訴人所拒，並以前開情詞置辯，是本件爭執要點應在於：㈠被上訴人是否有權決定系爭社區管理費收費標準？㈡如有，被上訴人依所決議上開收費標準（即商場部分區分所有權人應繳管理費，於商場營業前按每坪80元，營業後即自91年10月起按每坪135 元計收）向上訴人收取管理費是否合法有據？㈢上訴人主張以墊支商場小公用電電費及電梯保養費用與上開應繳納管理費相抵銷，是否合法有據？茲分述如下。
㈠被上訴人是否有權決定系爭社區管理費收費標準？
⒈按共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，原則上係由區分所有權人會議決議，然若區分所有權人會議直接或透過規約授權以他方式決定，亦無不可。
⒉而依被上訴人提出兩造不爭執真正之系爭社區管理規約第
10 條 規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應依管理委員會之決議而繳交下列款項：㈠公共基金。㈡管理費。管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定並收取之。㈢各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。管理費以足敷第11條第2 款開支為原則，公共基金依每月管理費5 ％至20％收繳，（其標準由管理委員會訂定之），..... 。」之文義觀之，上揭社區之區分所有權人有依第1 項規定向被上訴人繳交管理費之義務，為兩造所不爭執，而上開第4項復明文規定，管理費、公共基金之標準由被上訴人訂定之，則被上訴人據此訂定收費標準，上訴人即有依被上訴人所定標準繳納管理費之義務。況被上訴人已就管理費、公共基金之收費標準為決議，並收取多年，復為上訴人所不爭執，則依上說明，上訴人自應依上訴人議決之標準繳納管理費。
⒊上訴人雖抗辯系爭規約僅將「應否繳交」及「收繳、支付
方法」授權管理委員會訂定，而管理費之數額或標準則需由「各區分所有權人會議之決議」授權管理委員會訂定云云，惟此與上揭規約第4 項明文規定管理費、公共基金之收費標準由被上訴人訂定等語不符，諉無可採。另上揭規約第2 項固規定，管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權被上訴人訂定並收取之，惟在該項後另有上揭第4項授權被上訴人訂定管理費標準，此規定當屬上揭第2 項之特別規定，是被上訴人既於91年10月27日第2 屆管理委員會第9 次會議決議，商場部分區分所有權人應繳管理費，於商場營業前按每坪80元，營業後即自91年10月起按每坪135 元計收，上訴人自有依該決議繳納管理費之義務。
㈡被上訴人依所決議上開收費標準向上訴人收取管理費是否合
法有據？⒈如前所述，被上訴人依上開規約訂定收費標準為上訴人於
商場營業前按每坪80元，營業後自91年10月起按每坪135元計收管理費，上訴人抗辯商場與住戶委員席次不均，故管理委員會之收費標準係多數暴力之假民主，該收費標準過高而不符實際云云，惟系爭管理規約既已授權管理委員會制定管理費收費標準，而管理規約者，依公寓大廈管理條例第3 條第13款規定，係公寓大廈區分所有權人為社區共同利益，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，乃
2 以上區分所有權人意思表示而成立之法律行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，屬共同行為，除規約內容抵觸法律強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗情形，或決議過程有民法第56條決議無效或得撤銷事由，經撤銷者外，基於私法自治及契約自由原則，自應確保該規約及據此授權訂定之相關收費辦法之效力，故被上訴人依其基於規約間接授權制定之收費辦法向被上訴人收取管理費，自屬合法有據，參以於住商混合式大樓，商場因為不特定客戶之進出，其所需公共用電、清潔服務工作等費用支出較單純住戶所需金額為高，且使同屬一棟大樓之住戶區管理較為不易，並增加一般住戶諸如火災、竊盜等居住安全風險，此為公眾周知之事實，是被上訴人就商場開始營業後，區分商場及住戶區分所有權人不同而使商場區分所有權人較住戶每坪多繳55元管理費，亦無過高或顯失公平情事，是上訴人自有依決議繳交管理費之義務。
⒉至上訴人抗辯被上訴人未盡管理、服務義務云云，惟管理
費之收取乃係為全體住戶之共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用之支出，此觀之公寓大廈管理條例第10條規定自明，從而，管理費用之支付，並非為對待給付之雙務契約，況公寓大廈之共用部分管理項目多方，管理維護及水電開支等支出係為公寓大廈之整體使用為目的，尚難以單獨切割何項支出係為某部分用戶之利益，何者為某部分住戶不應負擔之項目，上訴人自不得以管理委員會未盡職責為由，主張免除己身管理費用之給付義務。
㈢上訴人主張以墊支商場小公用電電費及電梯保養費用與上開
應繳納管理費相抵銷，是否合法有據？⒈上訴人抗辯以自91年1 月起至92年8 月止墊支商場小公用
電電費與管理費主張抵銷云云，惟兩造不爭執上訴人所支付者為電號：00-0000-00號電表之用電，該電表所支應者為上揭社區地下2 樓至3 樓商場之小公用電，亦有上訴人提出電費繳納收據在卷可按，則以上揭社區特將商場小公用電另設置電表以觀，顯有將商場小公用電自一般公共用電區分以分別計付之用意，參以於91年10月6 日第2 屆管理委員會10月份臨時會議決議：「與商場無關之小公電費由管委會支付，其餘與商場營業有關之小公電費歸入商場費用，由商場支付：如電扶梯、招牌照明、商場之中央空調.... 等 」，亦有該會議紀錄存卷可佐，堪認該電表係為商場營業另設置之電表，其電費除與商場無關之小公電費應由被上訴人支付外，均應由商場自行支付，上訴人又未就所支付之電費中有何部分與商場營業無關舉證說明，是上訴人依據此商場小公用電電表所示用電量繳納電費，尚難認有為與商場無關之共用或約定共用部分支出情事，故上訴人如認此部分支出費用非其一人使用，自應依法向商場其餘區分所有權人請求返還。至上訴人復抗辯部分公共區域亦有使用系爭電表用電云云，亦應依民事訴訟法第
277 條前段規定，就其有利之事實，負舉證責任，然上訴人迄本件訴訟終結猶未就被上訴人應分擔電費幾何說明並提出證據以供調查審認，則其主張被上訴人應支付此部分電費，並以之與其管理費繳納義務相抵銷云云，即無足採。
⒉上訴人另辯稱第三人福物公司墊支自91年12月至93年12月
止之大廈景觀電梯保養費用188,000 元，上訴人並已受讓該部分債權，亦得主張抵銷云云，惟被上訴人否認上訴人提出債權讓與契約書之真正，上訴人就此節並未舉證以實其說，況縱上訴人與第三人福物公司間債權讓與契約為真正，上訴人復自承系爭社區之商場與住宅區進出門廳獨立，住宅區及商場區係各自使用專用電梯進出，系爭景觀電梯係商場通停車場使用等語（見本院95年10月16日準備程序筆錄），其對被上訴人主張地下停車場係上訴人交訴外人第一停車場經營，該部電梯本已關閉，係上訴人自行啟用，並與訴外人大同奧的斯電梯股份有限公司簽訂保養契約等情亦不爭執，則該部電梯既僅供商場使用，且係上訴人為利自己經營停車場而開啟使用，則基於使用者付費原理，自應由上訴人繳付該電梯之保養費，是上訴人主張就此支出保養費用與管理費相抵銷，亦無可採。
五、綜上所述，被上訴人既已依規約之授權，決議各區分所有權人繳納管理費之標準，上訴人又無何可得主張抵銷之事由，其自應依約繳交管理費。從而，被上訴人本於管理費請求權，請求上訴人給付683,001 元，及其中371,763 元自92年1月5 日起，其餘自92年6 月10日起，均至清償日止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第4 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 13 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 林振芳法 官 管靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 13 日
書記官 趙郁涵