臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第634號上 訴 人 乙○○即附帶被上訴人 4樓訴 訟 代 理 人 丙○○被 上 訴 人 永慶房屋仲介股份有限公司即 附帶上訴 人法 定 代 理 人 丁○○訴 訟 代 理 人 己○○
甲○○上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國93年9 月
8 日本院臺北簡易庭93年度北簡字第14588 號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國94年6 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴，及命附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣伍萬伍仟元，及自民國九十三年三月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）之附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：㈠伊依約於民國92年10月31日下午5 時半至被上訴人處所，但
買方戊○○未到場，被上訴人未盡其仲介義務，依照民法第
549 條第2 項規定，本件委託銷售契約乃因非可歸責於伊之事由而終止，伊無須給付仲介費作為賠償。然伊竟於隔日上午收到被上訴人於92年10月31日下午6 時許寄出之存證信函，指稱伊拒收定金，催告伊前去訂約云云，當時伊仍在被上訴人公司內，亦證被上訴人違背仲介義務，伊無須給付仲介費。且兩造於92年9 月30日簽訂委託事項變更契約書，第3項載明變更委託期限為92年12月31日至93年1 月31日止，即已變更原來專任委託契約之約定，而屬一般委託，故伊無須給付違約賠償。
㈡況被上訴人於92年10月31日當場提出之買方支票為新臺幣（
下同）20萬元、發票日為92年11月12日之遠期支票，金額不達兩造約定之簽約金58萬元，且違反一般成屋買賣簽約價款支付應以現金或即期支票給付之原則。基此，被上訴人未完成伊委託之任務，伊自得拒絕收受被上訴人提出之支票。而委託銷售契約第6 條第2 項雖約定被上訴人得全權代伊收取買方之定金云云，但此為定型化契約條款，依照消費者保護法第11條，應為有利於消費者之解釋，故定金仍應以現金或即期支票給付始能保護消費者權益。又依照民法第247 條之
1 規定，伊立於弱勢之一方與被上訴人簽訂委託銷售契約，不應加重伊之責任，則被上訴人收受遠期支票作為定金，該支票屆期能否兌現仍有疑問，是使伊承擔風險，實有加重伊之責任。被上訴人罔顧伊權益在先，違反誠信原則甚明。縱認伊應給付仲介費予被上訴人，該仲介費亦過高，應予酌減為2 ％為適當。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：委託事項變更契約書、房屋買賣契約書範本影本各1 份為證，並聲請訊問證人戊○○，暨函詢臺北市不動產仲介經紀商業同業公會。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈢前項廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人55,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即93年3 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：㈠定金之給付方式，於仲介交易習慣不以現金或即期支票為限
，蓋現金或即期支票之交付容有風險。又定金與簽約金不同，先有定金始有簽約金之給付。本件買方交付之支票為15日票，尚屬合理。本件伊尋得買方戊○○於92年10月28日出價
580 萬元，已超過上訴人委託銷售金額，故伊代為收受定金20萬元後，旋打電話通知上訴人前來簽約，但上訴人未予置理，故伊擬妥存證信函交由法務人員於92年10月31日下午寄出，催告上訴人前來簽約。然當日下午5 時許，上訴人突至伊公司要求簽約，待承辦人員黃桂霖到場後，上訴人又拒絕收受定金支票，不同意黃桂霖安排雙方會面簽約時間，嗣上訴人回函表示終止委託銷售契約，故本件房屋買賣契約並未簽訂。是上訴人無正當理由拒絕與買方簽訂房屋買賣契約，致伊無法收取買方1 ％之仲介費，及為尋找買主所付出人員費用、刊登廣告費用等，更造成伊銷售士氣低落、商譽之不利評價等損害，爰按委託銷售契約約定，請求上訴人給付成交價格4 ％之仲介費用。此仲介費用為損害賠償預定性質，並未過高。
㈡兩造簽訂之委託事項變更契約書是屬專任委託契約書之延續
性質，故上訴人之委託期間應自92年9 月29日延續至93 年1月31日止，非謂變更委託期間限於92年12月31日至93年1 月31日間，此為一般仲介常情。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：郵局存證信函影本
1 份為證。理 由
一、被上訴人主張：兩造於92年9 月29日簽訂專任委託銷售契約書，上訴人委託伊居間銷售臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○○弄○○號4 樓房屋（下稱系爭房屋），委託銷售價額680萬元，委託期間自92年9 月29日起至92年12月31日止，約定若買方出價達委託價額時，伊得全權代為收受買方定金，買賣契約視為成立，伊應即通知上訴人與買方簽訂買賣契約書，若伊收受買方定金後，因可歸責於上訴人之事由，上訴人不願或無法與買方簽訂買賣契約時，上訴人仍應支付委託銷售價額4 ％之服務報酬；嗣兩造於92年9 月30日簽訂委託事項變更契約書，延長委託期間至93年1 月31日止，又於92年10月10日簽訂委託事項變更契約書，變更委託價額為550 萬元；詎經伊尋得買方戊○○出價580 萬元並給付20萬元支票作為定金，惟上訴人拒絕收受定金支票，嗣無正當理由函覆伊終止委託銷售契約；爰本於委託銷售契約第8 條第3 項第
3 款約定，求為命上訴人給付服務報酬22萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即93年3 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息之判決。
二、上訴人則以：伊依約定於92年10月31日至被上訴人公司時，買方並未到場簽約，而被上訴人提出之定金支票僅20萬元，且為15日之遠期支票，與一般不動產買賣習慣不符，又委託銷售契約第6 條第2 項為定型化契約條款，應為有利於消費者之解釋，不得加重消費者責任及風險；況兩造早於92年9月30日簽訂委託事項變更契約書，將委託期間變更為92年12月31日起至93年1 月31日止，是被上訴人未於委託期間內盡其仲介之義務，依照民法第549 條第2 項規定，伊無須給付服務報酬等語，資為抗辯。
三、經查，兩造於92年9 月29日簽訂專任委託銷售契約書，上訴人委託被上訴人居間銷售系爭房屋，委託價額為680 萬元，委託期間為92年9 月29日至92年12月31日，嗣兩造又於92年
9 月30日、92年10月10日分別簽訂委託事項變更契約書，委託期間為92年12月31日至93年1 月31日，委託價額為550 萬元等事實，為兩造所不爭，復有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書等件為證（見支付命令卷、本院卷第75頁），復為兩造所不爭，堪信為真實。
四、被上訴人主張：上訴人拒絕收受定金又違約終止本件委託銷售契約，伊本於委託銷售契約第8 條第3 項第3 款約定，得請求服務報酬22萬元等情，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠兩造約定之委託銷售期間為何；㈡被上訴人收受買方定金支票是否合於兩造契約關於定金之約定；㈢兩造與戊○○是否約定於92年10月31日在被上訴人處所簽訂買賣契約書，是否因可歸責於上訴人之事由而未簽訂；㈣被上訴人請求按委託價額4 ％計算之服務報酬是否應予酌減。茲分述如下：
㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年臺上字第1053號判例可資參照。本件兩造原約定委託期間自92年9 月29日至92年12月31日止，嗣於92年9 月30日簽訂委託事項變更契約書約定：「變更委託期間自民國92年12月31日起至民國93年元月31日止」。雖觀其文字似指原約定之委託期間已為變更而為後約定之期間所取代，然如此解釋即於9 月間預先委託將來於12月之後開始銷售系爭房屋之事宜，顯與一般委託銷售常情不符。且兩造嗣於92年10月10日又簽訂委託事項變更契約書，變更委託銷售價額，若此時尚未居於委託銷售期間，亦屬突兀。況若被上訴人於92年10月28日並無受委託銷售系爭房屋之義務，何須斡旋訴外人戊○○簽訂買賣意願書，於理不合。甚者，上訴人既已自承於92年10月31日前往被上訴人公司欲簽訂買賣契約，無異承認委託被上訴人居間之效力。綜合上述一切事實及情狀判斷，兩造於92年9 月30日簽訂委託事項變更契約書之真意應為延長委託期間至93年
1 月31日止。上訴人辯稱：兩造變更委託期間為92年12月31日至93年1 月31日云云，殊難採信。
㈡依照兩造委託銷售契約書第6 條第2 項約定：「買方出價達
到委託價額時，乙方（即被上訴人）無須再行通知甲方（即上訴人）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，顯見兩造並未約定定金之金額多寡，亦未約定給付方式，若買方出價高於上訴人委託價額，被上訴人即得全權代理上訴人收受不定額之定金。而訴外人戊○○於92年10月28日簽訂不動產買賣意願書，出價580 萬元要約購買本件房屋，有效期間至92年11月10日止，並給付發票日92年11月12日、面額20 萬元支票一張（下稱系爭支票）作為定金，其出價已超過上訴人委託價額550 萬元。又戊○○給付之系爭支票依照被上訴人與戊○○簽訂之買賣意願書約定係屬「斡旋金」，「永慶房屋得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據」，有買賣意願書在卷可稽（見原審卷第37頁），則被上訴人收受戊○○交付之系爭支票，應已生給付定金予賣方即上訴人之效力。上訴人固以：定金應以現金或即期支票給付始可，系爭支票為遠期支票，伊得拒絕收受云云置辯。惟查兩造並未約定定金給付之方式限於現金或即期支票，業如前述，復經臺北市不動產仲介經紀商業同業公會於94年1 月10日函覆本院表示：目前不動產交易之常態，定金之交付不限於現金或即期支票方式，由於不動產交易金額龐大，以遠期支票支付者，其票期多在一個月以下，此情形為仲介實務上所常見等語（見本院卷第66頁），自堪認定。
又上訴人雖提出內政部制訂經行政院消費者保護委員會通過之成屋買賣契約書範本，辯稱：該範本明訂定金應以現金或即期支票給付云云。然觀諸前開範本第3 條付款約定係就各期價款如簽約款、備證款、完稅款、交屋款等款項，提供現金或即期支票二種給付方式（見本院卷第83頁），而本件被上訴人收受戊○○之定金，實屬買賣雙方正式簽訂買賣契約前之定金，與簽約時給付之簽約款，性質殊不相同，買方非不得以遠期支票給付定金。至上訴人所辯：委託銷售契約為定型化契約條款，依照民法第247 條之1 、消費者保護法第11條，應為有利於消費者之解釋，且不得加重消費者之責任，而定金以遠期支票給付即有違前開規定云云。然查被上訴人於92年10月29日收受系爭支票，其發票日載為92年11月12日，為一個月以下之遠期支票，難認有悖平等互惠原則，亦無加重上訴人責任可言。故上訴人所辯，俱無可取。
㈢上訴人又辯以：三方約定於93年10月31日簽訂契約，但戊○
○並未到場簽約，非可歸責於伊云云。據證人戊○○到庭證稱：「（問：是否於93年10月31日與兩造約妥簽約？）當時我人在國外，永慶房屋事先沒有跟我說當天要簽約，如果永慶先跟我說，我想辦法協調，因為我很想買房子」等語（見本院卷第111 頁），是難認為三方有約定於93年10月31日簽約。基此，依照兩造委託銷售契約書第6 條第2 項：「………甲方應於乙方通知後5 日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書……」，上訴人本有出面簽約之義務，故被上訴人於93年10月31日寄發存證信函通知上訴人收取定金並簽訂契約，與前開約定相符。至上訴人稱：該存證信函係於當日下午6 時許自郵局寄出，當時伊仍在被上訴人公司內云云，然上訴人既已明示拒絕收受系爭支票作為定金，則被上訴人以該存證信函作為通知並催告之意思表示，其旨自無不合，縱上訴人當時仍在被上訴人公司內，要無影響其通知並催告之效力甚明。
㈣復查，依據兩造委託銷售契約第8 條第3 項約定：「有下列
情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額2 ％之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價
4 ％服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」本件被上訴人收受定金後，因可歸責於上訴人之事由，未與戊○○簽訂買賣契約，則上訴人得請求委託銷售價額4 ％計算之服務報酬。上訴人雖辯稱：此違約金過高云云。然揆諸前開約定性質，應係居間人已為報告訂約之機會或訂約之媒介，委託人故不出面與相對人洽商訂約時，即係以不不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，依法視為居間之條件成就，居間人仍得請求酬金。本件上訴人經被上訴人通知買方戊○○出價580 萬元後，拒絕收受定金、拒絕簽訂買賣契約之行為，核其性質，係以不正當方法阻止訂約之機會或媒介，則應視為被上訴人請求居間報酬之條件已成就，被上訴人自得請求按委託銷售價額4 ％計算之服務報酬。此屬居間人之服務報酬請求權，自與違約金不同，本院無從酌減，上訴人所辯並非的論。
五、綜上所述，本件被上訴人主張不動產買賣契約未簽訂是因可歸責於上訴人之事由為可採，上訴人所辯均無可取。另被上訴人主張得請求委託銷售價額4 ％之服務報酬亦屬可取，上訴人要求酌減，應屬無據。從而，依委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款約定，被上訴人請求上訴人給付服務報酬22萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即93年3 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
又民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第3款定有明文。從而，原判決命上訴人給付165,000 元，及自93年3 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行，不足被上訴人上開應准許部分。上訴意旨指摘原判決判命前開給付部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回，被上訴人提起附帶上訴，請求上訴人應再給付上開不足部分55,000元及自93年3 月27日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，即無不合，應予准許。
六、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 24 日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 楊絮雲法 官 林晏如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 24 日
法院書記官 高菁菁