臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度簡上字第六四號
上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 郭蕙蘭律師複 代理人 甲○○被 上訴人 全家便利商店股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十二年十月三十一日本院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一八九八八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月二十二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人全家便利商店股份有限公司並未合法終止租約：
㈠、臺中市○○路○○號一樓、二樓及地下室房屋（下稱系爭房屋）點交確認書（下稱系爭確認書）並非上訴人丙○○○親自簽名認可，對上訴人不生效力：系爭確認書乃上訴人之夫所簽立，而上訴人將租賃物出租收取價金，乃上訴人謀生之工具及方法，自與民法第一千零三條「日常家務」規定之內涵不同，再參酌最高法院九十二年度臺簡上字第九號判決之見解，上訴人之夫自無代理權可處理返還租賃物之相關事宜，則系爭確認書雖經上訴人之夫簽名，於兩造間亦不生效力，殆無疑義。
㈡、縱本院認系爭確認書有效，於系爭確認書中亦無免除回復原狀義務之表示：系爭確認書之內容，並無上訴人同意被上訴人對租賃物有免除回復原狀義務之記載。是系爭確認書之內容記載顯足以證明，上訴人之夫所為當時對於租賃物整體（不論外觀抑或本身之結構）是否已回復至出租前原本之狀態未予確認之供述為真，系爭確認書並不生免除被上訴人回復原狀義務之效力。
㈢、被上訴人拋棄系爭房屋之占有後，上訴人再將系爭房屋出租予第三人，與被上訴人是否合法提前終止租約無涉，原審顯然違背經驗法則及論理法則：原審乃依系爭確認書及事後上訴人另行將系爭房屋出租於他人等情，遽認上訴人同意被上訴人提前終止租約，與一般經驗法則不符。蓋被上訴人未合法提前終止租約而拋棄對系爭房屋之占有後，即使被上訴人未回復系爭租賃物之原狀，上訴人並非不得再將系爭房屋出租予他人。豈可以上訴人復將系爭房屋出租予第三人，作為被上訴人拋棄系爭房屋占有時已將系爭房屋回復原狀之證據，此兩者間並無必然性可言。反之，上訴人另行將系爭房屋出租之行為，乃平日維持個人生活基本開銷所必要，原審竟將兩者混為一談，遽認被上訴人所言為真，顯有未洽。
二、退步言之，縱本院認上訴人同意提前契約終止，上訴人亦因被上訴人未回復系爭租賃物原狀致上訴人受有損害，被上訴人亦不得請求返還押租金：
㈠、被上訴人未盡到善良管理人注意義務，於搬離系爭房屋後，竟將系爭房屋毀損，且並未回復原狀造成上訴人嚴重損失，依民法第四百三十二條第二項規定，應由被上訴人負損害賠償責任，無庸待言。再依最高法院八十一年臺上字第一九七號判決之見解，押租金係為擔保承租人租賃契約之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還承租人，無債務不履行情事，始得請求返還，而被上訴人既有毀損系爭租賃物之債務不履行情事，自不得請求返還押租金，殆無疑義。
㈡、又原審判決略以：「‧‧‧至被告另以原告於遷離時，有毀損系爭房屋，未予回復原狀‧‧‧被告並同意原則上僅須遷空返還，即為已足，而無庸拆空返還或進行復原工程，有原告提出被告所不爭執之確認表可憑。‧‧‧至被告就其前開所辯，雖提出照片及估價單為證，惟原告否認該等照片係其遷離時之房屋情況，且依照片觀之，亦不能證明系爭房屋有何遭原告毀損之情形，再參以估價單又係原告搬遷前九十一年六月間所出具，亦難據為被告搬遷時有毀損房屋之認定。‧‧‧」等語，遽而認定被上訴人無任何債務不履行之情事，惟本件審理過程中，原審從未就系爭房屋在被上訴人承租前及拋棄占有後之情狀進行調查，更遑論原審是否曾經履勘系爭房屋現場，足見原審對於上訴人有利部分多未審酌，已失公允。
參、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人已依續租契約之規定合法終止租約：上訴人辯稱系爭確認書，非上訴人親自簽名認可，對上訴人不生效力等語，實則，由被上訴人與上訴人簽訂之八十二年八月二十五日租約（下稱第一份租約）、押金收據、租約修訂協議書、九十年五月二十四日租約（下稱系爭租約）及閉店工程現說確認表等文件，均由上訴人之夫代理簽訂。況於系爭房屋返還及簽訂點交書當日，被上訴人之臺中區代表傅在捐至上訴人之住所欲確認時，被上訴人當場即指示一切由其夫（亦同時在場）處理並代為簽名即可。故上訴人稱上訴人之夫無權代為處理返還系爭房屋事宜，顯與事實相違。
二、被上訴人於租約合法終止後，並無回復原狀之義務：兩造間系爭租約第四條第五項規定：「乙方（即被上訴人）於租賃期滿或終止應立即以現狀搬空返還房屋‧‧‧」，且於民國九十一年七月二日兩造所簽訂之閉店工程現說確認表，上訴人之代理人亦預先表明保留部分被上訴人所增設之工作物，且將來毋須復原房屋。則被上訴人依約及協議如期返還系爭房屋，並由上訴人之代理人確認房屋現況後，未為任何異議即點交收受，據此，被上訴人實無回復原狀之義務。
三、被上訴人已於租賃關係終了時返還系爭房屋，且無債務不履行情事，自得請求返還押租金及違約金：
上訴人既已明示同意被上訴人現狀搬空返還系爭房屋，且對系爭房屋之受損未即時主張，待至被上訴人對上訴人請求返還押金時，始抗辯系爭房屋受有損害。上訴人不僅提出三張無法確實證明損害之照片，且欲以估價單（上載估價時間為九十一年六月十七日、十九日、三十日，當時系爭租賃物被上訴人尚在使用中）為其損害之證明，且該估價單所列修復項目，無非上訴人欲藉此而將其房屋全部裝璜更新，更令人懷疑上訴人是否有乘機訛詐之嫌，或只是藉故托辭拒絕返押金。又依上訴人所提損害賠償估價單，損害總額僅新臺幣（下同）四十萬七千八百八十六元，與被上訴人之押租金債權五十四萬元（兩造約定之押租金原為六十萬元，扣除提前終止租約之賠償金六萬元後，即為五十四萬元），相互扣抵後仍剩餘約十三萬元，是上訴人為何不先為給付上開扣抵後之餘額？足見上訴人自始即無返還押租金之誠意，上開估價單純為卸責之工具。
四、被上訴人於原審判決後為假執行時，發覺系爭房屋及土地早於九十一年六月十七日，亦即兩造租賃契約存續中已移轉出賣予第三人，因此，上訴人已無回復系爭房屋原狀之權利保護必要。
參、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造簽立第一份租約，約定由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，租期自八十二年八月二十九日起至八十七年八月二十八日止，租金每月十萬元，自第二年起，每年調整百分之六，被上訴人並於簽約時交付押金六十萬元予上訴人收受。嗣兩造於八十七年三月二十二日簽立租約修訂協議書，約定將租期延長至九十年八月三十一日止。其後兩造又簽立系爭租約，約定租期自九十年九月一日起至九十三年八月三十一日止，租金每月六萬元，押金六十萬元則以被上訴人前所交付之押金抵充之。嗣被上訴人於九十一年五月三十一日向上訴人表示提前至同年七月三十一日終止租約之意思，並經上訴人同意，渠乃於同年七月三十一日將系爭房屋遷空返還予上訴人。又依系爭租約第六條第一項關於渠提前終止租約，應以一個月租金為損害賠償總額之約定，是上訴人應於受領房屋同時，將前開押金扣除一個月租金六萬元後所餘之五十四萬元返還予渠。詎上訴人屢經催討，迄未依約返還等情，爰依系爭租約第三條第二項約定起訴請求等語。
二、上訴人則以：其並未同意被上訴人提前終止租約，是系爭租約仍屬有效。又依系爭租約第六條第一項約定，被上訴人如擬提前終止租約，應於三個月前通知其，被上訴人既於九十一年五月三十一日通知其提前終止租約，自應以同年八月三十一日為租約終止之日，其並未同意被上訴人提前於同年七月三十一日終止租約。又被上訴人於遷離系爭房屋後，竟將之毀損，未予回復原狀，致其受有嚴重損失，是被上訴人自不得請求返還押金等語資為抗辯。
三、被上訴人主張兩造簽定第一份租約，約定由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，租期自八十二年八月二十九日起至八十七年八月二十八日止，租金每月十萬元，自第二年起，每年調整百分之六，被上訴人並於簽約時交付押金六十萬元予上訴人收受。嗣兩造於八十七年三月二十二日簽訂租約修訂協議書，約定將租期延長至九十年八月三十一日止。其後兩造又簽訂系爭租約，約定租期自九十年九月一日起至九十三年八月三十一日止，租金每月六萬元，押金六十萬元則以被上訴人前所交付之押金抵充之。嗣被上訴人於九十一年五月三十一日向上訴人表示提前至同年七月三十一日終止租約，並於同年七月三十一日將系爭房屋遷讓交還予上訴人等情，業據被上訴人提出第一份租約（原審卷第九至十一頁參照）、租約修定協議書（原審卷第一二頁參照）、系爭租約（原審卷第一三頁參照）為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真正。上訴人對於被上訴人之主張，抗辯其並未同意提前終止租約，且被上訴人毀損系爭房屋，應以押租金抵扣等語。經本院協商兩造整理簡化爭點為：㈠系爭租約是否已於九十一年七月三十一日合意提前終止？㈡被上訴人是否有未盡民法第四百三十二條及系爭租約第五條義務，致系爭房屋毀損，而對於上訴人負損害賠償責任？㈢若上訴人能證明第二爭點，則其損害額為何？證明方法為何？
四、按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文，查「（法官當庭提示點交確認書給被告詳閱）答：確認書是被告所簽的沒錯．．．」、「原告當初有拿確認表等文件給家父蔡謀成及家母（即被告）簽」，業據上訴人在原審之訴訟代理人，於原審九十二年十月二十二日言詞辯論期日當庭陳明在卷（原審卷第三四、三五頁參照），顯然已自認被上訴人所主張「系爭確認書是上訴人同意後，由上訴人配偶簽立」之事實，堪認被上訴人之主張為真實。又按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第三百五十八條第一項亦有明文規定，系爭確認書明載：「出租人丙○○○（下稱甲方）與承租人全家便利商店股份有限公司（下稱乙方）間就甲方所有坐落於台中市○○路○○號之房屋之租賃契約合意提前終止，乙方於民國九十一年七月三十一日由乙方之點交人依租約之規定點交房屋於甲方，甲方並確認點交無誤，自點交完成時起，由甲方接管房屋。」（原審卷第一七頁參照），參以兩造不爭執之被上訴人於九十一年七月三十一日將系爭房屋遷讓返還上訴人，上訴人亦將系爭房屋另行出租於他人等情，足認兩造合意提前終止系爭租約，並於九十一年七月三十一日點交房屋。上訴人辯稱其配偶蔡謀成無代理權處理返還租賃物之相關事宜，系爭租約尚未提前終止等語，不足採信。
五、次按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」民法第四百三十二條第一項、第二項前段固定有明文，系爭租約第五條亦約定：「乙方（被上訴人）應以善良管理人之注意使用本房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致本房屋毀損，應負損害賠償之責。本房屋因自然之損壞或不可歸責於乙方之事由之損壞而有修繕必要時，由甲方負責修繕。」（原審卷第一三頁參照），然上訴人主張此一權利，必須證明：㈠損害之存在。㈡被上訴人有故意過失（未盡善良管理人義務）。㈢前兩者間有因果關係。等要件。上訴人雖於原審提出照片三幀（原審卷第二四、二五頁參照），但被上訴人否認此即為「損害」，並抗辯該照片是八十二年起租時系爭房屋之狀況，且該照片不能證明有何損失等語。而上訴人復未能證明系爭房屋時出租予被上訴人之狀況為何，點交時系爭房屋有何出租時所無之損害狀況，以及該損害係被上訴人故意過失所致等要件，其泛稱被上訴人有毀損系爭房屋，而要以押租金抵扣等語，亦不能採信。上訴人不能證明被上訴人有毀損系爭房屋之情事，自無庸論斷其損害之數額，併此敘明。
六、至於上訴人請求本院履勘系爭房屋，以瞭解系爭房屋損害情況乙節，因上訴人未能證明系爭房屋交付被上訴人之狀況為何，且系爭房屋目前業由第三人承租經營拿坡里披薩。顯然無法認定系爭房屋是否受有八十二年出租予被上訴人時所無之損害，以及兩造點交時房屋之狀況。並且上訴人已於原審表示：「關於毀損的證據都已經提出。」（原審卷第三五頁參照），是以上訴人此一證據調查之聲請為不必要，爰不予調查。
七、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於契約關係，請求上訴人給付被上訴人五十四萬元，及自九十二年九月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自九十一年八月一日起至清償日止，按月以五千四百元計算之違約金；自屬正當，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為准假執行之宣告，核無不洽；上訴論旨求予廢棄，為無理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
民事第六庭審判長法 官 林惠瑜
法 官 姜悌文法 官 姚念慈右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
書記官 朱俶伶