臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第673號
上 訴 人 丁○○○○股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丙○○
陳明正律師上 1 人 己○○複 代 理人被 上 訴人 皇家金狐狸股份有限公司
（原名安皓股份有限公司）法定代理人 乙○○訴訟代理人 李成功律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國93年7月6日本院臺北簡易庭92年度北簡字第10406號第一審判決，提起上訴，本院於民國95年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國89年8月1日起將台北縣新莊市○○○路○○號6 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期至92 年7月31日止，第1、2年之每月租金（含其他費用）為新台幣（下同）204,546元，第3 年起每月租金為212,421元。詎上訴人自92 年1月起未支付租金及其他費用，數度催告仍拒不繳納，經以律師函通知上訴人自92年5月1日起終止租約，惟上訴人遲至同年8 月1日始交還鑰匙，尚積欠92年1月至同年4月租金共計1,393,984元，並致伊受有92 年5月至
7 月相當3個月之602,613元租金損失，以及回復系爭房屋原狀費用546,000元損失。爰依租約、不當得利及民法第214條之法律關係，求為命上訴人給付伊2,542,597元，其中1,996,597元部分自起訴狀繕本送達翌日即92年6月7日起至清償日止，其中546,000元部分則自準備㈡狀繕本送達之日即92年10月24日起至清償日止，均按年息5% 計算利息之判決。原審判命上訴人應給付被上訴人1,027,597元，其中481,597元部分自92年6月7日起至清償日止，其中546,000元部分自92年10月24日起至清償日止，均按年息5% 計算利息，並駁回其餘之訴（原判決駁回被上訴人逾上開金額請求部分，被上訴人未據繳納上訴裁判費，經原審裁定限期補繳，仍未補正，業由原審以上訴人不合法駁回上訴，已告確定），上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人於本院將原判決第2項所命上訴人給付回復原狀金額減縮為535,787元（原判決所命給付經減縮後為1,017,384 元），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人未盡出租人義務，使伊無法利用系爭房屋取得工廠登記證，反須轉向訴外人羽崧實業有限公司（下稱羽崧公司）承租位於台北縣新莊市○○○路○○號5樓之3房屋辦理工廠登記（下稱五權二路廠房），伊自得拒絕給付租金。況上訴人於92 年5月19日將系爭房屋斷水斷電，伊即搬離而占用系爭房屋，被上訴人不得請求伊給付92年5 月至
8 月份之租金。又縱使伊仍應給付租金，但因被上訴人無法提供系爭房屋作為工廠登記，致伊額外支付羽崧公司租金1,515,000元、營業損失25,435,045元與裝潢損失1,880,000元，共計28,830,045元，連同30萬元押租金部分，伊均主張與被上訴人請求金額予以抵銷。再退而言之，縱伊不得拒付租金或主張抵銷，系爭房屋既無法辦理工廠登記，則每坪1,300元租金過高，爰依民法第442條規定，請求調降92年1月至5月之租金及其後相當租金之損失等語，資為抗辯。原審依被上訴人所請判命伊給付前開金額及遲延利息部分，伊聲明不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決關於判命上訴人給付前開金額部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔均廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、查兩造於89年7月6日簽訂租賃契約，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人使用，租期至92 年7月31日止，第1、2年之每月租金為204,546元，第3 年起每月租金為212,421元。上訴人因積欠92年1 月至同年4月間之租金共計1,393,984元，被上訴人於92年5月6日發函催告上訴人通知上訴人未於文到後3日內結清，即自92年5月1日終止租約。上訴人於92 年8月1日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人。而上訴人自89 年11月1日起至92 年7月31日止另向羽崧公司租用五權二路廠房資為工廠登記，共支付1,515,000 元租金等情，為兩造所不爭，並有廠房租賃契約書、終止租約律師函及請求費用明細表，以及羽崧公司租賃契約書、工廠登記證在卷可參（分見原審卷第8 頁至第12頁，第14頁至第15頁、第99頁、第63頁至第76頁、第110頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人拒付租金及費用達2 個月，依約終止租約後，上訴人遲滯3 個月後始交還系爭房屋等情，本於租約、不當得利及回復原狀損害賠償請求權，請求上訴人給付租金及賠償金等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。茲本件兩造爭點厥為：㈠被上訴人是否負有告知上訴人系爭房屋已無法辦理工廠登記之義務？㈡上訴人可否以系爭房屋無法辦理工廠登記證為由，拒付全部租金？㈢又被上訴人解除租約是否合法？㈣被上訴人請求上訴人給付欠租、不當得利及回復系爭房屋之費用是否有據？㈤上訴人以五權二路廠房租金、營業、裝潢損失及押租金與被上訴人請求金額主張抵銷，以及調降系爭房屋租金，是否有理由？茲分述如后：
㈠、按債之關係除雙方約定之主給付義務與次給付義務外，基於誠信原則，為維護他方當事人人身或財產上利益，一方當事人應善盡交易上之必要注意，以保護他方當事人利益具有保護功能之附隨義務。查被上訴人雖辯稱：上訴人在租屋時並未要求設立工廠登記，伊告知系爭房屋僅能作倉庫及辦公室之用，故租約並未約定伊應提供工廠登記文件云云，惟證人即上訴人公司總經理特別助理甲○○於本院訊問時證陳：伊代表上訴人公司與被上訴人公司洽談及簽約，起初是與一位王先生商談，但後來被上訴人公司之負責人李瑞河談租金，雖然當初沒有談到要被上訴人協助辦理工廠登記，但被上訴人詢問承租房屋目的，伊表明上訴人公司要在此處生產並維修產品及當辦公室使用，伊當時並不知道要工廠登記證，簽約之後，上訴人在此開立公司及設廠後，台北縣政府要求辦理工廠登記證，但被上訴人卻無法提供等語（見本院2 卷第39頁至第40頁），而證人即被上訴人法定代理人李瑞河於原審亦證述：伊知道系爭房屋當作辦公室、生產線及員工宿舍等語（見原審卷第26 2頁），可見被上訴人辯稱上訴人僅利用該處為倉庫云云，顯無可採。又當事人締約時之真意，法院自可綜觀締約過程及契約全文，依誠實信用原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。是本件兩造在締訂租約過程，被上訴人基於出租人立場詢問上訴人租屋用途，上訴人表示欲設立公司並從事生產及維修之用，雖上訴人或因法令不熟，並未要求被上訴人協助辦理工廠登記，但被上訴人係五股工業區廠房之出租人，對工業區法令規範系爭房屋設立工廠登記證之使用目的，自較承租人熟稔，則被上訴人知悉上訴人除設立公司外，尚有從事生產之設廠目的，自應本於誠信原則，表明該大樓已辦理三張工廠登記證，無法再容上訴人辦理工廠登記證等情，俾供上訴人評判承租與否，惟被上訴人卻未據實以告，致上訴人事後無法利用系爭房屋辦理工廠登記證，則被上訴人顯有違保護上訴人利益之附隨義務。
㈡、次按所謂同時履行給付抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上不無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之問題，最高法院59年台上字第
850 號著有判例可參。是租賃關係之承租人支付租金所欲實現之主要經濟目的，依民法第421 條之規定，在於交換對於租賃標的物使用收益之利益，除能證明當事人間別有特約之情形外，僅在出租人怠於履行民法第423 條所定交付租賃物義務時，承租人始得就其所負租金給付義務主張同時履行。至於出租人附隨義務之違反，除已達契約目的無法實現之程度，而得援為同時履行抗辯外，否則尚無同時履行抗辯之可言。查上訴人租用系爭房屋將該處裝潢成辦公室及廠房，而廠房位於裡面，組裝健康器材及維修等情，業據證人甲○○於本院訊問時證述綦詳（見本院2 卷第39頁），並有上訴人在系爭房屋設立公司之相片可參（見原審卷第93頁），且上訴人自承因系爭房屋無法辦理工廠登記證，另向羽崧公司租用五權二路廠房取得工廠登記證等情，故五權二路廠房租金低於系爭房屋，此有五權二路廠房租約在卷可稽。足見系爭房屋雖無法供上訴人辦理工廠登記從事生產外，但上訴人尚可利用系爭房屋設立公司營業，是被上訴人違反告知上訴人系爭房屋無法辦理工廠登記證之附隨義務，尚未達使上訴人完全無法使用系爭房屋之目的，則上訴人執此拒絕繳付全部租金云云，顯無理由。
㈢、再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定終止租約，民法第440 條定有明文。查兩造簽訂之房屋租賃契約第8條第1項約定：乙方（按指上訴人）違反約定方法使用或積欠租金達2 個月時，經由甲方（按指被上訴人）限期催告繳納仍不支付時，甲方得終止租約，沒收保證金等語。查被上訴人以上訴人欠租已達2 個月為由，以92 年5月6日律師函催告上訴人限其於文到後3日結清欠租，否則自92年5月1日終止租約等語，然該催告函於92年5月9日始送達上訴人收受（見原審卷第14頁、第15頁），上訴人雖仍未在3日內結清欠租，則該催告函應自92年5月13日發生終止租約，而非被上訴人所稱回溯自同年5月1日起發生終止效力，是本件系爭房屋租約既自92 年5月13日終止，被上訴人自無繼續提供系爭房屋義務，故上訴人以被上訴人於同年5 月19日斷水斷電，致其無使用，拒絕繳付租金云云，自無可採。是本件上訴人既無拒繳租金之同時履行抗辯權，而被上訴人業於同年5 月13日終止雙方租約，則被上訴人依上訴人所不爭之費用明細表（見原審卷第99頁），請求上訴人給付所欠92年1月至同年5月12日止之租金費用共計1,460,401元〈計算式：696,366（1月）＋224,406（2月）＋224,305（3月）＋230,405（4月）＋219,373×12/31（5月，元以下四捨五入）＝1,460,401〉等情，為有理由。
㈣、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號判例參照。查被上訴人自92 年5月13日合法終止租約，上訴人自斯時起應謄空交還系爭房屋予被上訴人，惟上訴人遲至92 年8月1 日始交還鑰匙（見原審卷第50頁、第83頁），則上訴人在交還鑰匙前，系爭房屋仍在其客觀占有管業之中，自與其有無實際使用等情無涉，則上訴人以被上訴人於92 年5月19日斷水斷電後即搬離而無實際占用云云置辯，自無可採。是上訴人自92年5月13日至同年7月31日間，無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，堪可認定。是被上訴人請求上訴人給付無權占有之相當租金536,196元〈計算式：219,373×19/31（5月，元以下四拾五入）＋200,871（6 月）＋200,871（7月）＝536,196〉之不當得利，自屬有據。又上訴人自系爭房屋搬遷後，並未將系爭房屋回復至原租賃前狀態，現場遺留垃圾及隔間裝潢等情，此觀諸系爭房屋租賃前後相片即明（見原審卷第96頁至第98頁），被上訴人為此支出535,787 元之回復原狀費用一節，並有回復費用明細表、發票、工程合約書在卷可參（見本院
2 卷第74頁至第82頁），堪予採信。是本件被上訴人請求上訴人給付積欠租金、不當得利及回復原狀費用共計2,532,38
4 元（計算式：1,460,401＋536,196＋535,787＝2,532,384），為有理由。
㈤、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。經查：
⒈被上訴人未告知系爭房屋無法辦理工廠登記，致上訴人無法
達到原先租用系爭房屋，從事生產之目的，轉而另向羽崧公司承租五權二路廠房辦理工廠登記證，造成上訴人為此額外支付之1,515,000 元部分，既係被上訴人債務不履行所造成上訴人之損害，則其執此部分與被上訴人上開請求金額予以抵銷，自屬有據。至上訴人另主張營業、裝潢損失及押租金30萬元抵銷部分，其中營業及裝潢損失部分，尚乏實證證明與被上訴人違反附隨義務間有何相當因果關係存在；而30萬元押租金部分，係因上訴人違反租約積欠2 個月租金在先，被上訴人依兩造租賃契約第8條第1項約定沒收該押租金，洵屬有據，則上訴人執此為抵銷抗辯，自屬無理由，應予駁回。又當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442 條之規定自明。而本件系爭房屋係定有期限之租約，上訴人依上開規定主張調降租金，顯有未合，自無可採。
⒉上訴人於本院審理時依民法第342條、第321條規定指定本件
抵銷順序分別為租金債權、回復原狀及不當得利等情（見本院2卷第62頁），則上訴人主張抵銷之主動債權為1,515,000元，依其主張抵銷順序之被動債權分別為1,460,401元、535,787 元及536,196元，經抵銷後，上訴人尚給付被上訴人481,188元回復原狀及536,196元不當得利費用（計算式：1,515,000－1,460,401－535,787＝－481,188）。又本件被上訴人於起訴時請求上訴人給付欠租及不當得利，並以起訴狀繕本送達翌日（即92年6月7日）起計算法定遲延利息，嗣以準備㈠狀另催告上訴人給付回復原狀費用，並以準備㈡狀送達之日（即92年10月24日）起計算回復原狀之法定遲延利息。
基此，被上訴人請求上訴人給付1,017,384元及其中536,196元自92年6月7日起至清償日止，按年息5%計算利息，餘481,188元自92 年10月24日起至清償日止，按年息5%計算利息，為有理由。
五、綜上所述，本件被上訴人本於租約、不當得利及回復原狀損害賠償請求權之法律關係，請求上訴人給付如上開所述金額，為有理由，應予准許。又本件因上訴人在本院主張抵銷順序異於原審判命抵銷順序，致本院所命上訴人在給付不當得利之遲延利息計算上大於原審所命部分，但此部分既不在上訴範圍之內，則原審判命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第389條第1 項第3款規定依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
民事第一庭審判長法官 詹文馨
法官 張明輝法官 傅中樂以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 葉志昭