臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第701號上訴人即附 丙○○帶被上訴人 乙○○
戊○○ 台同上共 同訴訟代理人 黃訓章律師被上訴人即 瑛聲科技企業股份有限公司附帶上訴人法定代理人 甲○○訴訟代理人 顧定軒律師複代理人 丁○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年9月30日本院台北簡易庭92年度北簡字第19750號第一審判決提起上訴，本院於中華民國94年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳拾叁萬玖仟壹佰柒拾捌元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人負擔。
第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
壹、聲明：上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審簡易之訴駁回。
附帶上訴答辯聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：系爭租賃契約原係自民國86年2月1日起至92年1月31日計6年，
俟被上訴人於租期屆滿時表示再租1年，因租賃條件大致相同，雙方乃未另立書面，僅在原租約所載租賃期限更改為至93年1月31日止。兩造所訂立者為一年期之新租約，被上訴人僅租3個月即終止，依系爭租賃契約第20條約定，被上訴人應賠償上訴人相當於1個月之租金即新台幣（下同）150,500元。
被上訴人搬離系爭房屋時未將天花板、窗戶回復可使用之狀態
，且被上訴人於點交時未將房屋鑰匙交付上訴人，上訴人無從受領，自不負受領遲延之責任，被上訴人迄93年6月24日始進入系爭房屋，被上訴人應賠償從同年6月25日起至上訴人自行回復原狀止相當於租金之損害、管理費、水電費及安裝玻璃、拆冷氣架、更換門鎖等回復原狀之費用。
叁、證據：除援用第一審所提證據外，補提房屋稅繳款書為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
壹、聲明：答辯聲明：駁回上訴。
附帶上訴聲明：
㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人158,403元及自92年8月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：被上訴人自86年起向上訴人承租系爭房屋，嗣將原訂租賃期間
延長1年，並非新訂1年期之租約，被上訴人於93年3月間發函通知上訴人將於同年4月30日終止系爭租賃契約，並未違反系爭租賃契約第20條之約定，自無須賠償上訴人相當於1個月之租金。
系爭租賃契約已於93年4月30日終止，被上訴人亦未再使用系
爭房屋，自93年5月1日起已無須再給付任何租金。又上訴人提出之水電費單據記載：「用電計費期間：0402~0602」、「92年4 月~5月水費（2,435元）」、「92年6月~7月水費（959元）」，橫跨被上訴人未繼續承租及使用系爭房屋期間，上訴人抗辯被上訴人應負擔上開費用，洵屬無據。且上訴人遲至93年6月26日及7月1日方為換裝玻璃、更換門鎖之行為，要與被上訴人無涉，上訴人辯稱被上訴人應負擔該等費用，亦無理由。
兩造於系爭租賃契約終止後，原已合意於93年5月30日辦理點
交，詎上訴人藉詞被上訴人仍積欠違約金等款項而拒絕辦理點交，應自負受領遲延之責任。
叁、證據：援用第一審所提證據。
理 由本件被上訴人之法定代理人原為吳彥宏，於93年10月8日變更
為甲○○，此有被上訴人公司基本資料在卷可稽（見本院卷第25頁），是被上訴人依民事訴訟法第175條第1項規定聲明承受訴訟，經核尚無不合，合先敘明。
本件被上訴人即附帶上訴人起訴主張：被上訴人於86年初與上
訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租上訴人所有門牌號碼台北市○○○路○段○○號11樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自86年2月1日起至92年1月31日止，合計6年，每月租金為145,000元，於每月1日繳納，簽約時被上訴人並交付400,000元作為押租保證金。嗣於91年初雙方同意將原租賃期限延長1年至93年1月31日止，惟被上訴人因業務拓展需要，系爭房屋已不敷使用，將遷移至南港軟體園區，遂於92年3月底函告上訴人僅續租至92年4月30日，嗣於92年5月23日發函上訴人為終止契約之意思表示，並將系爭房屋騰空交還房屋，為此依房屋租賃契約第5條約定請求上訴人返還押租保證金等情，求為命上訴人應給付400,000元及自支付命令送達翌日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人即附帶被上訴人則以：雙方於原租賃契約租期屆至時又
依原租賃條件另訂租賃期限至93年1月31日止之1年期新租約，依約每月租金為150,500元，若承租人欲提前終止租約時，應於1個月前以書面通知出租人，並應賠償出租人相當於1個月之租金，承租人遷離時應無條件負責將房屋回復原狀返還出租人。被上訴人於92年5月23日雖委由律師表示將於92年5月30日下午3時至租屋現場會同辦理點交返還押金等事宜，惟於約定時日現場，被上訴人並未依雙方約定將租賃物予以回復原狀，致無法完成點交。上訴人嗣後委託律師催告被上訴人速將租賃物回復原狀，將於92年6月18日點交，並給付積欠之租金、違約金及相當於租金之損害，及結清被上訴人應繳未繳之管理費、水電費，惟被上訴人始終未將系爭房屋回復原狀返還上訴人，上訴人僅得於函告被上訴人後於92年6月25日會同大樓管理員請鎖匠將系爭房屋大門打開，並更換新鎖，同時自行僱工回復原狀，是被上訴人應賠償提前終止租約之違約金150,500元，並應給付上訴人其積欠自92年5月1日起至6月25日止相當於租金之損害270,900元、92年5月起至6月24日止之管理費14,904元、水費2,139元、電費8,197元、回復原狀安裝玻璃、拆冷氣架3,000元及換鎖費用5,000元，合計454,640元，上訴人以上開債權對被上訴人主張抵銷，被上訴人反積欠上訴人54,640元，故被上訴人之訴顯無理由等語，資為抗辯。
查被上訴人於86年初與上訴人簽訂房屋租賃契約書，承租系爭
房屋，雙方約定租賃期間自86年2月1日起至92年1月31日止共6年，每月租金於1日繳納，簽約時被上訴人並交付400,000元作為押租保證金，嗣雙方約定將租賃期限延長至93年1月31日止，且自92年2月1日租金調整為每月150,500元，其後兩造於92年4月30日合意終止系爭租賃契約，上訴人已收回系爭房屋等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第59、60頁），並有房屋租賃契約書、照片、掛號函件執據、被上訴人函、周宜隆律師事務所92年5月23日（92）律隆字第920523號函為證（見本院92年度促字第43694號支付命令卷第6至14頁、原審卷第30至33頁），堪信為真正。
被上訴人主張系爭租賃契約已於93年4月30日終止，並將系爭
房屋騰空返還上訴人，上訴人應給付被上訴人押租保證金400,000元等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，茲就兩造爭執析述如下：
㈠依系爭租賃契約第5條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂
約時，交於甲方（即上訴人）400,000元作為押租金保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」，查系爭租賃契約已於92年4月30日終止，上訴人亦已將系爭房屋收回等情為兩造所不爭執，則被上訴人依上開約定，請求上訴人返還押租保證金400,000元，洵屬有據。
㈡上訴人辯稱雙方於原租賃契約租期屆至時，又依原租賃條件
另訂租賃期限至93年1月31日止之1年期新租約，依租約第20條約定，被上訴人應賠償其提前終止租約之按1個月租金計算之違約金150,500元，並應給付其積欠自92年5月1日起至6月25日止相當於租金之損害270,900元、92年5月起至6月24日止之管理費14,904元、水費2,139元、電費8,197元、回復原狀安裝玻璃、拆冷氣架3,000元及換鎖費用5,000元，合計454,640元，上訴人以上開債權對被上訴人主張抵銷，經抵銷後已無須返還被上訴人押租保證金云云，固據提出豪美大樓管理費收據聯、台灣電力公司收據（扣抵聯）、台北自來水事業處用戶繳費收據、收據及統一發票為證（見原審卷第43至45頁），然亦為被上訴人所否認。經查：
⒈關於被上訴人應否賠償上訴人提前終止租約之按1個月租金計算之違約金150,500元部分：
系爭租賃契約第20條固約定：「乙方（即被上訴人）若租賃未滿1年欲提前終止租約時，除應於1個月前以書面通知甲方（即上訴人）外，並應賠償甲方相當於1個月之租金」，惟兩造於86年初簽訂之房屋租賃契約書原約定租賃期間自86年2月1日起至92年1月31日止，迄原訂租賃期限屆至前，始合意將租賃期限延長至93年1月31日止，此為兩造所是認，而觀諸系租賃契約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為6年零個月即自86年2月1日起至93年1月31日止」等語，其中租賃期限雖由「92年」以手寫方式塗改為「93年」，惟租賃期間起點「86年」並未變更，果如上訴人所辯兩造於租期屆至前係以另訂租賃契約方式續約1年，何以租賃期間起點並未更改？參以上訴人於92年6月間委請律師所發致被上訴人之奇佳法律事務所92年6月10日奇律訓字第9206102號函上亦記載：「．．．說明．．
．茲據上開當事人委稱：『㈠吾等於86年2月1日起自（應為至之誤寫）93年1月31日止，將所有坐落台北市○○○路○段○○號11樓房屋，出租予瑛聲科技企業股份有限公司。．．．』．．．」等語（見原審卷第34頁），足認被上訴人主張雙方於租賃期限屆至前，同意將原租賃期限延長1年至93年1月31日止，並非以同一條件另訂為期1年之新租約乙節，應為可信。故被上訴人於系爭租賃契約經過6年多後，方提前終止系爭租賃契約，自無須依系爭租賃契約第20條約定賠償上訴人相當於1個月租金之違約金，是上訴人此部分所辯尚無足採。
⒉關於被上訴人應否給付上訴人自92年5月1日起至6月25日止相當於租金之損害、管理費、水費及電費部分：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有
生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。是租賃關係終止後，承租人僅須從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則。
⑵本件被上訴人主張其已將系爭房屋先行騰空而與上訴人
約定於92年5月30日辦理交屋等情，業據提出照片及周宜隆律師事務所92年5月23日（92）律隆字第920523號函為證（見上開支付命令卷第6至14頁、原審卷第31至33頁）。又證人即被上訴人業務部門副總經理劉長慶於原審到庭證稱：「我有參與本件上訴人房屋點交的問題，當初是與上訴人乙○○聯繫，．．．我們也有就房屋搬家做過協議，我們有表示4月中旬我們會搬完，可以做善後的處理，合約是要到4月底，緩衝期間是可以到4月底，4月13日我們公司完全搬遷完畢，4月25日善後工作全部完成，也就是清理完畢所有的家具，然後有請清潔公司打掃乾淨，4月25日點交房屋給上訴人乙○○，電話中我有提出：如果其希望將家具留下，可以配合，我們會送交給他，隔間部分，我們也會留下，其表示：家具不要留下，隔間可以留下。除此之外，沒有其他協議。電話中我也有提及，4月底之前我們會將房屋給他，其也沒有表示任何意見。點交房屋時，只有我與上訴人乙○○在場，當天點交並不順利，其比我早到幾分鐘，其表示並不滿意，沒有特別言明何處不滿意，其要我拆除隔間再說，後來因為其不滿意，我就回公司告知我的總經理管先生．．．上訴人乙○○當時表示：家具要清理完畢，隔間要拆除。我們有與負責搬遷的公司聯繫，該公司表示要再多花2、3萬元，因為是木板隔間，所以比較簡單，拆除大約要2天．．．今日到庭的另外一位證人，也就是我所指稱的乙○○先生（經指認後，證人劉長慶所稱之上訴人乙○○實際上為證人宮發瑋）」等語（見原審卷第83、84頁）。參以證人即代理上訴人處理本件事務之人宮發瑋於原審亦證稱：「當初房屋點交時我有參與，．．．上訴人都有委託我去協商點交之事，．．．最初劉長慶告知我，室內東西都不要更動，我表示其內有分離式冷氣，因為比較省錢，所以我同意，後來卻搬走分離式冷氣，留下空洞沒有補好，天花板電線亂七八糟，沒有處理，我就向管總經理、林前總經理反應，我怕將來颱風會有問題，所以就有提出意見．．．」等語（見原審卷第85頁），足認兩造原已約定被上訴人搬離系爭房屋時，僅須將家具清空，而無須拆除隔間，且被上訴人已於91年5月30日前遷空搬離系爭房屋，嗣更依上訴人要求將木隔間拆除完畢。
⑶上訴人雖辯稱被上訴人並未依雙方約定將租賃物回復原
狀，致無法完成點交，上訴人於92年6月25日始至租賃物現場請鎖匠將大門打開，並更換新鎖，同時自行僱工回復租賃物出租前原狀云云。惟查，被上訴人於91年5月30日前即已遷空搬離系爭房屋，並通知上訴人於91年5月30日在系爭房屋現場點交，依上開說明，應認被上訴人已依債之本旨提出給付，至上訴人辯稱被上訴人未回復原狀安裝窗戶玻璃、拆冷氣架等縱認屬實，亦為上訴人得否自押租保證金取償之問題，尚難執以拒絕點交受領系爭房屋。是上訴人泛稱被上訴人未依約定回復原狀而拒絕點交受領系爭租賃物，顯乏依據。
⑷承前，本件兩造於91年4月30日終止雙止租賃契約，被
上訴人至91年5月30日始依債之本旨提出給付，則被上訴人於租賃關係消滅後至91年5月30日止，仍占有管領使用系爭房屋，自應賠償上訴人自91年5月1日起至91年5月30日止相當於租金之損害，並應負擔系爭房屋自91年5月1日起至91年5月30日止支出之管理費、水費及電費。準此，上訴人抗辯被上訴人應給付其自91年5月1日起至91年5月30日止相當於租金之損害145,645元（150,500 ÷31×30=145,645.16，元以下四捨五入）、管理費8,013元（8,280÷31×30=8,012.9，元以下四捨五入）、水費1,198元（2,435÷61×30=1,197.54，元以下四捨五入）及電費3,966元（8,197÷62×30=3,966.29，元以下四捨五入），洵屬有據，至上訴人逾上開範圍之請求，均係其拒絕受領被上訴人返還租賃房屋所產生，應由上訴人自行負擔。
⒊關於被上訴人應否賠償上訴人安裝玻璃、拆除氣架3,000元及換鎖費用5,000元部分：
⑴按押租保證金之主要目的在於擔保租金之給付及租賃債
務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵銷之效力。而於抵銷後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。⑵上訴人辯稱於91年5月30日辦理點交時，被上訴人未將
玻璃破損之窗戶扣復原狀及拆除冷氣架，業據提出現場照片為憑（見原審卷第70、72頁）。依系爭租契賃契約第7條約定：「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時，乙方．．．應無條件將該房屋照原狀還甲方（即上訴人）．．．」、第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」。是依系爭租賃契約出租人固有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務，惟承租人於租約終止後，應負有將租賃物回復原狀之義務，又所謂回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。經查，本件上訴人就系爭房屋出租前之狀態，已提出照片為證（見原審卷第73頁），且衡諸常情，房屋之窗戶應裝有玻璃始符其效用，本件觀諸上訴人所提92年5月30日現場照片，應係被上訴人為裝設冷氣機而將窗戶玻璃拆除並安裝冷氣架，則被上訴人於遷讓返還系爭房屋時，自應將就該部分予以回復原狀，本件被上訴人既未履行其義務，而由上訴人自行僱工回復原狀，被上訴人即應給付安裝玻璃、拆冷氣架之費用3,000元，上訴人辯稱得自本件上訴人請求返還之押租保證金抵銷，應可採信。
⑶上訴人就其請求被上訴人給付換鎖費用5,000元乙節，
雖提出統一發票為證（見原審卷第45頁）。然觀之系爭統一發票品名、數量上記載：「換新專利鐵捲門專用遙控器材料及折舊換新一組」等語，實難認此費用支出與被上訴人未交付系爭房屋鑰匙有何因果關係，上訴人支出此費用有何必要性，是上訴人此部分請求難認有據。⒋從而，被上訴人尚積欠上訴人自91年5月1日起至91年5月
30日止相當於租金之損害145,645元、管理費8,013元、水費1,198元、電費3,966元、安裝玻璃及拆冷氣架3,000元，合計161,822元迄未給付，上訴人自得以之與被上訴人請求之押租保證金400,000元為抵銷，經抵銷後，上訴人應返還原告之押租保證金為239,178元。
從而，被上訴人即附帶上訴人本於系爭租賃契約請求上訴人即
附帶被上訴人返還押租保證金400,000元及自支付命令送達翌日即92年8月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於239,178元及法定遲延利息之範圍內為有理由，應予准許，就此原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴及附帶上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。至逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 25 日
民事第四庭審判長法 官 周玫芳
法 官 黃柄縉法 官 劉又菁以上為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 94 年 2 月 25 日
書記官 楊勝欽