臺灣臺北地方法院民事判決 93年度簡上字第716號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 遠雄建設事業股份有限公司（原名：大都市建設開
發股份有限公司）法定代理人 丙○○訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊斌律師上列上列當事人間請求給付票款事件，上訴人對於民國93年9月27日本院臺北簡易庭91年度北簡字第12775號第一審判決提起上訴，本院於民國96年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人本訴起訴主張：被上訴人執有上訴人於民國91年6月30日簽發，號碼CG0000000、面額新臺幣（下同）116,403元、付款人彰化商業銀行古亭分行之支票一紙，係上訴人交付用以支付其向被上訴人買受臺北縣中和市○○段○○○號等50筆土地，及其上編號第Ｂ棟第17樓房屋及停車位之代書費及規費、代收瓦斯管線費、房屋及車位契稅之費用。詎上開支票於91年7月1日提示竟遭退票，經被上訴人一再催索迄未清償。上訴人雖指被上訴人交付之系爭房屋有瑕疵，惟兩造於91年6月1日辦理交屋手續，當時上訴人即於住戶設備移交清單上載明其所指之瑕疵，嗣後被上訴人隨即予以修補，並於91年7月9日及7月10日經上訴人驗收房屋完畢，足證被上訴人已經補正瑕疵，故上訴人減少價金之抗辯顯不足採。又上訴人縱於該移交清單上另註明地坪規格不同保留意見，惟兩造協商結果，上訴人同意被上訴人就該部分之瑕疵以無縫方式處理，該修繕事項並於91年7月9日經上訴人簽認無訛，顯見兩造就該瑕疵已有處理方式之合意，且被上訴人已依上訴人同意及指示之方式處理，該瑕疵應已補正。另被上訴人之廣告說明物僅為傢俱擺設之建議，並無任何長度寬度高度之記載，現況情形如與廣告說明物有些微之扞格，但並未減少房屋之價值、通常效用、預定效用，對於房屋之價值而言根本無關重要，且減少之客觀價值亦非將現況全部破壞後所需之費用，或者冷氣機如何搬動所需之費用。再者，上訴人於交屋同意書上已就房屋之坪數計算清楚，並由上訴人簽名承認，系爭房屋面積依建物登記謄本所載為99.52平方公尺較兩造契約書約定面積所載98.9752平方公尺多出0.5448平方公尺，並無面積短少情事。兩造契約約定之完工日為核發使用執照日，並非點交日，公設之點交係對管理委員會辦理，被上訴人自無遲延完工應給付上訴人遲延利息之情。上訴人於取得重要文件後，故意就票據為假處分使其無法兌現，其瑕疵及抵銷之抗辯，雖非不法，但手段實已嚴重違反誠信原則，爰請求上訴人應給付被上訴人116,403元，及自91年7月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭支票確係由上訴人開立，惟上訴人於89年8月29日與被上訴人簽立「歐洲愛樂房地預售屋買賣契約書」，由上訴人向被上訴人購買系爭土地及房屋，合計總價808萬元，嗣被上訴人通知交屋後，上訴人陸續發現該房屋有規格瑕疵及與契約書圖面不符之瑕疵，經多次口頭告知後，該瑕疵仍未獲改善，上訴人再於91年6月17日以存證信函通知被上訴人，被上訴人已於同年6月18日收受該函卻置之不理，且該瑕疵部分已有多項無法改正，實已造成上訴人之重大損失，依票據法第13條前段之反面解釋，上訴人自得對執票人即被上訴人主張票據原因抗辯。系爭預售屋經交屋後發現有室內地坪規格不符、公共衛浴尺寸不合、廚房放置冰箱位置不符且深度不足、冷氣主機位置不符、後陽台放置洗衣機位置不符，臥室內門處加作之地坪接縫有大裂縫、接合處不平、客廳與主臥間之走道地坪顏色與客廳、餐廳之地坪顏色有色差、客廳灑水頭其中一個與另兩個高度不同多項之瑕疵存在，經向廠商洽詢有關修補該瑕疵之費用合計為200,570元，上訴人自得依民法第354條、第359條規定主張減少價金，並得依民法第324條第1項前段主張予以抵銷。另依契約書第17條第1項規定，被上訴人應自88年11月5日開始起算970個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，則被上訴人應於91年7月2日完成，惟公共設施迄至91年11月5日始完成數量點交，故被上訴人已違反契約第17條第1項規定，上訴人自得依同條第2項之規定主張被上訴人應給付遲延之利息，又縱認共用部分應以交付管理委員會為原則，系爭房屋坐落之社區管理委員會第一次召開區分所有權人會議及選舉委員、成立管理委員會之時間為91年8月17日，被上訴人並通知管理委員會於91年8月24日辦理公設點交工作，惟被上訴人遲至91年11月5日才完成初步之點交工作，且仍有部分公設應交付而迄今未交付，管理委員會已於92年3月13日以存證信函通知，被上訴人顯已違反契約第17條第1項規定，上訴人依同條第2項規定主張被上訴人應給付遲延之利息，即自91年8月25日起算至91年11月5日止共計73日，被上訴人應給付上訴人276,305元，自得依民法第334條第1項規定主張予以抵銷，且在被上訴人未交付相關之公設前，上訴人得依民法第264條第1項前段規定拒絕給付系爭票款。再者，契約書上關於主建物面積之約定為26.70坪，換算成為88.26平方公尺，而依契約第6條第1項約定，面積如有誤差，其誤差在1%以內者，雙方互不找補，不足部分超過1%以上者，就超過1%以上部分給予找補。系爭房屋依據92年7月8日現場會勘所丈量之數據計算實際之面積為97.4196平方公尺，與合約書約定之98.9752平方公尺，短少1.5556平方公尺，則被上訴人應退還33,956元等詞，資為抗辯。
三、上訴人反訴主張：依兩造契約書第二章買賣標的第4條第2項、第3項規定，買賣房屋時之價金已包含專有部分及公共設施之價金，故公設點交的時間自應與專有部分同時為之，被上訴人遲延完成公共設施，依契約書第17條第2項約定，每逾一日應按已繳房地價款757萬元之萬分之五計算遲延利息，故自91年8月25日起算至91年11月5日止共計73日，被上訴人應給付上訴人276,305元。又系爭房屋面積較契約書短少，經計算後被上訴人應退還33,956元，而被上訴人交付之房屋有瑕疵，其修補費用合計為200,570元，扣除抵銷票款116,403元後，被上訴人尚應給付上訴人394,428元等情，爰求為命上訴人應給付394,428元。
四、被上訴人則以：依兩造契約約定之完工日為「建築主管機關核發使用執照日為完工日」，並非點交日，而系爭建物之使用執照領取日為91年5月7日，上訴人之交屋日為同年6月1日，對其專有部分之建物已經點交，並無爭執，而公共設施（即共用部分）之點交，依契約第23條第1款係授權管理委員會辦理，並非對上訴人辦理，管理委員會所提出公設與銷售簡介不符之處，此係屬管理委員會與被上訴人間關於公設點交之爭議，上訴人所稱逾期完工並無理由。又系爭房屋面積係以地政機關登記完竣之面積為準，被上訴人未短少給付。
另上訴人所主張其受領房屋地面舖設磁磚之尺寸不對、顏色有色差、地坪接縫有裂、接合處不平等瑕疵，於房屋之價值、通常效用、預定效用皆毫無影響，縱有影響亦甚細微，其程度無關緊要，且被上訴人曾應上訴人要求已進行補正。又上訴人所指稱公共衛浴設備尺寸不合、廚房放置冰箱位置困難、後陽台放置洗衣機位置困難、客廳灑水頭高度不同等瑕疵，被上訴人之廣告說明物僅為傢俱擺設之建議，並無任何長度寬度高度之記載，對於房屋之價值、通常效用、預定效用毫無影響，縱有影響亦甚細微，其程度無關緊要等語，資為抗辯。
五、原審本訴部分判命上訴人應給付被上訴人116,403元，及自91年7月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息。而就反訴部分則駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：本訴部分：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。反訴部分：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人394,428元。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
六、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於89年8月29日簽立預售房地買賣契約書，由上訴人
向被上訴人買受臺北縣中和市○○段○○○號等50筆土地，及其上編號第Ｂ棟第17樓房屋及停車位。
㈡上訴人於91年6月30日簽發號碼CG0000000、面額116,403
元、付款人彰化商業銀行古亭分行之支票一紙，用以支付其向被上訴人買受上開土地、房屋及停車位之代書費及規費、代收瓦斯管線費、房屋及車位契稅之費用。
七、得心證之理由：被上訴人主張上訴人向其買受系爭土地及房屋，並交付上訴人於91年6月30日所簽發，號碼CG0000000、面額116,403元、付款人彰化商業銀行古亭分行之支票一紙，支付代書費及規費、代收瓦斯管線費、房屋及車位契稅等費用，詎於91年7月1日提示竟遭退票之情，有上訴人提出之預收費用明細表、支票為證（見原審卷第13頁、第29頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真正。惟被上訴人另主張上訴人應給付前開票款，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審究者為：上訴人以系爭房屋有瑕疵而請求減少價金是否有理由？上訴人以系爭房屋面積短少而請求返還價金是否有理由？上訴人以系爭房屋遲延完工而請求給付遲延利息是否有理由？以下分述之：
㈠上訴人以系爭房屋有瑕疵而請求減少價金是否有理由？
１、按物出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院亦著有73年台上字第1173號判例可資參照。
２、查上訴人辯稱兩造契約約定地坪應舖設60×60公分大小規格，為兩造所不爭執，而系爭房屋現場舖設之尺寸為長方形，與合約不符一節，有大都市建設歐洲愛樂新建住宅大樓住戶設備移交清單一紙在卷可憑（見原審卷第58頁），並經原審勘驗現場時測量客廳大理石地磚每塊尺寸為長71公分，寬52公分屬實，有勘驗筆錄附卷足稽（見原審卷第124頁），復為被上訴人所不爭執，堪信為真正。惟被上訴人另主張上訴人已同意以石材拋光研磨及鏡面無接縫方式處理上開瑕疵，並提出報價單為證（見原審卷第59頁），則系爭房屋地坪舖設之尺寸規格雖與兩造契約約定不符，惟實際舖設尺寸與約定舖設尺寸大小並非相差甚鉅，再經被上訴人以石材拋光研磨及鏡面無接縫方式處理後，已難認係有滅失或減少其價值，或滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，上訴人以此抗辯稱被上訴人應將該地坪拆除，並負擔重新施作之工程費用179,970元（見原審卷第356頁報價單）顯失所據。
３、上訴人另辯稱系爭房屋有公共衛浴尺寸不符、廚房冰箱位置尺寸不符、後陽台冷氣主機位置不符、後陽台洗衣機位置尺寸不符等瑕疵，雖提出照片、傢具配置圖、傢俱平面圖等為證（見原審卷第133頁至第138頁、本院卷第120頁至第123頁），惟被上訴人已否認上開圖面係由被上訴人交付（見原審卷第208頁），復提出契約附件一未記載傢俱長度、寬度、高度之房屋平面圖為證（見原審卷第249頁），則上訴人既未舉證證明其提出之圖面資料係由被上訴人製作且公開宣傳之預售屋廣告資料，難認該圖面資料係屬兩造契約之一部分，是以，上訴人引據前述圖面資料而辯稱系爭房屋有上開瑕疵云云，尚非可採。
４、又上訴人辯稱系爭房屋客廳與主臥房間之走道之地坪顏色與客廳、餐廳之地坪顏色有色差等語，固據提出照片為證（見本院卷第120頁），並經原審及本院勘驗明確，有勘驗筆錄及照片可參（見原審卷第124頁、第125頁、本院卷第112頁）。然查，本件地坪係採天然石材施作，其顏色難期完全一致，縱有些微色差，亦難遽認有減少房屋之價值或影響預定或通常效用。上訴人於91年6月17日寄送予被上訴人之存證信函上雖有記載客廳與主臥間之走道之地坪顏色與客廳、餐廳之地坪顏色有色差等文句（見原審卷第62頁），惟之後於91年7月9、7月10日，上訴人於兩造不爭執真正之大都市建設歐洲愛樂新建住宅大樓住戶設備移交清單上並未加註地坪有色差情事（見原審卷第58頁），足可推知交屋時上開地坪色差情節縱屬實，上訴人於斯時亦認尚屬輕微。又天然石材顏色會隨使用者之使用、保養情形而有所不同，本件原審及本院係於92年7月8日、95年6月14日至現場履勘並拍攝現場狀況，距91年6月1日交屋均已經過一年以上期間，換言之，原審、本院履勘現場結果及拍攝之照片，均無法用以證明交屋時地坪色差情形，則系爭房屋現存地坪色差情況，究係因被上訴人施作明顯有色差之石材，抑或係上訴人未注意系爭石材之使用、保養所致，即非無疑，故本院尚無從推認現存地坪色差應由被上訴人負擔保之責，上訴人以系爭房屋有地坪色差之瑕疵而辯稱應減少價金云云，亦非足採。
５、至上訴人辯稱客廳灑水頭其中之一較長一節，固為兩造所不爭執，惟上開情事依通常交易觀念，並不足以影響系爭房屋應具備之價值、效用或品質，上訴人以之主張應減少價金云云，殊不可採。又上訴人所稱地坪接縫瑕疵部分，被上訴人已主張係磁磚接合的自然縫隙（見本院卷第112頁），本院審酌上訴人主張瑕疵之磁磚位置、大小及情況後，認上訴人所指前述情節並無減少或滅失系爭房屋之價值、通常效用或預定效用，上訴人以此辯稱應減少價金云云，復不足採信。
㈡上訴人以系爭房屋面積短少而請求返還價金是否有理由？
１、兩造所簽立之系爭預售房地買賣契約書第6條第1項已約定：乙方（即被上訴人）出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準。．．面積如有誤差，其誤差在1%以內者（含1%）雙方互不找補；惟其不足部分，如超過1%以上者，則不足部分乙方就超過1%以上部分給予找補，其超過部分，如超過1%以上者，甲方（即上訴人）只找補超過1%至3%之部分為限（即至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第五條之土地與房屋價款之總數除了房屋面積所計算之平均單價，以無息相互補貼價款，於交屋時一次結清等語（見原審卷第223頁反面），故由上開買賣契約書約定內容可知，系爭房屋價金是否找補係以地政機關登記完竣之面積與該買賣契約書約定之面積有無誤差為計算標準。
２、查系爭買賣契約書第4條第2項約定本房屋面積約
38.16 坪，包含主建物面積約26.70坪，附屬建物面積（如陽台）約3.24坪，共用部份面積約8.22坪（見原審卷第223頁）。而系爭房屋地政機關登記之主建物面積為89.07平方公尺，陽台為10.45平方公尺，大公設2 .72 平方公尺、B棟公設24.67平方公尺，合計
126.91 平公尺公尺，換算以坪計算為38.39坪，亦有被上訴人提出之交屋同意書可稽（見原審卷第30頁）。則系爭買賣契約書約定房屋面積為38.16坪，地政機關登記面積為38.39坪，換言之，地政機關登記房屋面積尚較契約書約定房屋面積為大，上訴人辯稱系爭房屋面積短少，被上訴人應退還價金云云，顯難採信。
３、上訴人固辯稱系爭房屋實際面積為97.4196平方公尺云云，並引用臺北縣中和地政事務所複丈成果圖為據（見原審卷第152頁），然查，臺北縣中和地政事務所人員於原審履勘現場時已陳明該次測量部分並未包含牆壁厚度，實測結果與設計圖會有誤差，應以設計圖所標示之尺寸為準等詞（見原審卷第123頁），而證人干紹基即系爭房屋建築時工地主任復到庭證稱在施工當中與使用執照建照會有微調，難免有出入，是跟設計圖比對發現裝設有困難，所以將牆面微調，實際內部面積並不影響，只是門面位置往旁邊移動而已等語（見原審卷第329頁）。是故，上訴人自行計算房屋面積，並一再爭執登記面積有誤，惟並未將牆壁厚度（包含粉刷厚度）計算在內，其引用未含牆壁厚度之數據計算房屋面積既已有違誤，其主張面積找補而請求被上訴人返還價金自無憑據。
㈢上訴人以系爭房屋遲延完工而請求給付遲延利息是否有理
由？查上訴人提出之歐洲愛樂第一屆第七次管理委員會會議紀錄雖登載「公共設備（設）已於91.11.05完成數量點交，開放住戶使用。有關公設缺失部份另已做成表冊，並由大都市公司蓋章確認進行缺失改善」等語（見原審卷第86頁），歐洲受樂公寓大廈管理委員會亦函覆原審被上訴人就該社區之公設部分尚有部分未交付等詞（見原審卷第391頁至第393頁）。惟兩造簽立之房地預售買賣契約書第17條第1項、第2項約定：本預售屋之建築工程應在88年11月5日之前開工，自開工日起算970個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日；乙方（指被上訴人）如逾本條第一項期間未完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方（指上訴人）。若逾期6個月仍未完工，視為乙方違約，依違約之處罰約定辦理等語（見原審卷第81頁反面、第82頁），足見上訴人得請求被上訴人賠償房地價款萬分之五計算之遲延利息依據須被上訴人遲延完工，而所謂完工日之認定乃以建築主管機關核發使用執照日為準。系爭建物之使用執照係於91年5月7日領取，此有被上訴人提出之使用執照附卷可參（見原審卷第168頁），並為上訴人所是認，則被上訴人完工日為91年5月7日，距88年11月5日開工日尚未逾970日曆天，上訴人請求被上訴人給付遲延利息云云，當非可採。
八、綜上所述，被上訴人所交付之房屋並無上訴人所指足以減少價金之瑕疵，亦無面積短少及遲延完工之情事，上訴人所為減少價金、返還價金、給付遲延利息之抵銷及同時履行抗辯均不足採，從而，被上訴人請求上訴人給付票款116,403元，及自退票日即91年7月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人反訴請求上訴人減少價金、返還價金、給付遲延利息，如前所述為無理由，應予駁回，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法亦無不符，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 張 靜 女
法 官 黃 明 發法 官 鄭 佾 瑩以上正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 96 年 12 月 26 日
書記官 高雲龍