臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第一一七六號原 告 大都市建設開發股份有公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊斌律師被 告 甲○○
丙○○右當事人間確認買賣關係無效等事件，本院於中華民國九十四年五月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告甲○○與被告丙○○就坐落台北市○○區○○段二小段五四二地號土地面積25平方公尺暨其上門牌號碼台北市○○區○○街○○○號之建物所有權全部之買賣關係無效。
被告丙○○就前項不動產於民國九十二年九月十九日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告甲○○係台北市○○區○○段2小段542地號土地暨門牌號碼台北市○○區○○街○○○號建物（下稱系爭房地）之所有權人，與原告先後所有同地段第540之2地號毗鄰，被告甲○○有建物占有原告所有土地，前經本院77年重訴字第168號民事判決命被告甲○○應拆屋還地，因十數年來被告甲○○無權占有使用，已損及原告之權益，故原告再對被告甲○○提起本院92年訴字第4501號不當得利之訴並得勝訴判決（下稱系爭不當得利訴訟）。而原告對被告甲○○聲請強制執行前揭拆屋還地事件時，被告甲○○竟於民國（下同）92年9月2日將系爭房地移轉登記予被告丙○○，以逃避原告將對其請求不當得利及執行費用。被告丙○○對於其為何購入系爭房地之說詞前後矛盾，且其在不知系爭房屋將被部分拆除之情況向第三人借貸巨額款項購買系爭房地，但卻未入系爭房屋內察看、點交，又在毫無使用該系爭房地之計劃下支付借款利息，更將系爭房地無償借貸與被告甲○○等違反常理之情事，即可推知被告間所成立之買賣契約應係被告丙○○為協助被告張葉脫產所為之通謀虛偽意思表示，應自始無效。被告之通謀行為係故意以背於善良風俗方法，共同加損害於原告之共同侵權行為，原告於先位之訴得依民法第184第1項後段及第185條之規定；以及依被告甲○○債權人之資格，代位其依不當得利之法律關係請求被告丙○○塗銷系爭房地之所有權移轉登記。又縱被告間存有買賣關係或其他法律關係，但被告丙○○顯然未以相當之代價承受系爭房地，原告亦得依民法第244條第1項請求撤銷其無償行為。被告丙○○於承受該系爭房地時，應明知被告甲○○已受拆屋還地之強制執行，將面臨強制執行之債權人追償之狀態，係明知其買賣行為有損害於債權人即原告之權利，原告亦得依同法條第2項、第4項備位請求撤銷該買賣契約及回復原狀等語。為此提起本件訴訟，並聲明如下：
甲、先位聲明：如主文所示。
乙、備位聲明：
㈠、被告甲○○與丙○○間九十二年九月二日就台北市○○區○○段二小段五四二地號土地暨門牌號碼台北市○○區○○街○○○號之建物所訂之買賣契約應予撤銷。
㈡、被告丙○○就上開不動產於92年9月19日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
貳、被告則以：
一、被告甲○○部分：被告甲○○與原告拆屋還地之訴，即本院77年度重訴字第168號拆屋還地事件，係經最高法院以90 年度台上字第1417號判決終局確定，而實際法院強制執行拆除房屋之時間係於92年9月5日。惟被告間係早於92年7月13 日訂立系爭房地買賣契約，而於陸續收到餘款後，92年9月2日辦理所有權移轉登記，繳交房屋稅、土地增值稅、印花稅及契稅，依土地法第43條之規定，系爭房地所有權移轉登記有絕對效力，被告丙○○已合法取得系爭房地之所有權。且被告甲○○與原告之拆屋還地訴訟之強制執行拆屋還地執行時間係於被告間訂立系爭房地買賣契約之後，而原告對被告甲○○提起系爭不當得利之訴，被告甲○○係於92年9月24 日始收到起訴狀，故被告間簽訂買賣契約前並不知原告會對被告甲○○提起不當得利之訴而有不當得利債權存在，自無通謀偽造買賣契約之動機與必要。又被告甲○○於61年時即合法取得系爭房地之所有權，且被告間所辦理系爭房地所有權移轉之範圍面積為25平方公尺，並無侵害原告之權利。因此，原告主張被告丙○○協助被告張葉脫產而為通謀虛偽意思表示，或為詐害原告債權而訂立系爭房地之買賣契約，應自始無效及請求撤銷云云，實與事實不符。況系爭房地之買賣和原告與被告甲○○間有關本院前揭拆屋還地訴訟之標的物台北市○○區○○段二小段第540之2地號房地毫無關係，原告之訴，實無理由等語。並聲明：駁回原告之訴。
二、被告丙○○部分：其所購買之系爭房地乃經合法程序辦理買賣移轉登記，且簽訂買賣契約前系爭房地亦為被告甲○○合法所有。縱原告與被告甲○○間存有債務關係亦與其無關，原告所受之損害，不應由被告丙○○承受。而被告丙○○購買系爭房地係為自行創業尋找店面時在系爭房屋前遇到被告甲○○，得知其有意出租系爭房屋店面，交談後始知被告甲○○欠有大筆債務，經其出價900萬元出售系爭房屋，嗣經議價後以670萬元成交，而於92年7月13日交付現金50萬元為訂金，被告丙○○即開始籌備公司營業登記與房舍改建事宜，之後在同年9月4日支付280萬元，並簽訂買賣契約，同時辦理不動產移轉登記，期後依買賣契約所載在10月15日支付280萬元，11月12日再支付60萬元完成所有買賣程序，價金均係以臺灣銀行支票給付被告甲○○，至其來源則無必要說明，因原告與被告甲○○之債權與被告丙○○無涉。被告間自90年9月4日簽訂買賣契約，於同年9月19日辦理移轉登記，一切之買賣程序皆合法，均已支付價金完畢，並無原告所主張有詐害原告債權之情事，故依土地法第43條之規定，此系爭房地所有權移轉登記有絕對效力，被告丙○○已合法取得系爭房地之所有權等語。並聲明：駁回原告之訴。
參、不爭執事項：
一、坐落臺北市萬華區（○○○區○○○段二小段540地號土地（下稱540地號土地）原為一筆，為訴外人陳財增所有，嗣於87年6月3日移轉登記於本件原告大都市公司所有；540-2地號土地於88年10月25日自540地號土地分割而來；而被告甲○○係於61年8月27日向訴外人賈陳彩英買受系爭房屋，並於78年1月4日移轉登記取得所有權。訴外人陳財增前於77年間，本於民法第767條之規定，訴請甲○○拆除系爭房屋無權佔用540-2地號內，面積34平方公尺之土地，經本院以
77 年度重訴字第168號民事事件受理，嗣於90年8月16日經最高法院以90年度台上字第1417號判決訴外人陳財增勝訴確定在案；而系爭房屋佔用上開540地號土地所分割出來之540-2地號土地內，面積29平方公尺土地，業經原告持上開確定判決為執行名義，聲請本院執行處於92年9月5日強制執行予以拆除完畢。原告另本於被告甲○○無權占有之事實，於92年8月22日向本院提起92年訴字第4501號不當得利事件，請求被告甲○○返還自87年10月29日起至92年10月28日止無權占用540-2地號土地之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日即92年9月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣經臺灣高等法院於93年8月10日以93年上字第58號判決本件原告部分勝訴確定，即被告甲○○應給付原告415,860元及其法定遲延利息。（見本院卷第27頁本院92年訴字第4501號判決、第109頁本院民事執行處通知、第115頁起訴狀、第217、218頁臺灣高等法院93年上字第58號判決）。
二、系爭房屋建號為台北市○○區○○段二小段1257號、係加強磚造二層樓建築，其登記面積一層為43.93平方公尺、二層為56.51平方公尺，坐落基地除上開540-2地號外，尚有同小段540-4、及系爭542地號土地，系爭土地面積25平方公尺，原係被告甲○○所有，於92年9月19日以買賣為原因移轉登記予被告丙○○所有，其原因發生日期登記為92年9月2日。
（見本院卷第37、38頁土地及建物登記謄本）。
三、被告甲○○為出賣人，與被告丙○○間訂有土地房屋買賣契約書將系爭房地出售予被告丙○○，該契約書上載時間為92年9月4日，其不動產標示為系爭土地及房屋一、二樓全部。價金為670萬元，約定價金給付方式為契約成立同時給付280萬元，92年10月20日前續付280萬元，於92年11月20日前續付60萬元。（見本院卷第78頁土地房屋買賣契約書）
四、被告丙○○於92年9月4日以現金280萬元存入臺灣銀行信義分行（下稱臺灣銀行），請求臺灣銀行簽發以被告甲○○為受款人之同額支票。嗣於92年9月23日於該行開立帳號為000000000000之帳戶，開戶時存入現金10萬元，另於92年10月1日存入現金99萬元、92年10月2日存入現金21萬元，於同日並委託該行簽發以被告甲○○為受款人之120萬元之支票並由其帳戶轉帳；另於92年10月8日、92年10月13日分別存入現金75萬元、10萬元；又於同年10月14日存入現金80萬元、10月15日現金存入50萬元；並於同年10月16日委託該行簽發以被告甲○○為受款人、面額160萬元之支票並由其帳戶轉帳；再於10月27日以現金存入25萬元，並於11月12日委託該行簽發以被告甲○○為受款人面額60萬元之支票一紙亦自該帳戶轉帳。（見本院卷第166、167頁支票影本、第223頁之被告丙○○臺灣銀行帳戶交易往來明細表）。
肆、本件爭點及本院之判斷：
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於原告之確認判決除去之者，即足當之。原告於先位之訴主張其為被告甲○○之債權人，被告間之系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，該契約存在已侵害其債權受償之利益而有以本確認判決加以除去之必要，則依其主張足認有即受確認判決之法律上利益，核與前揭規定相符，自得提起，合先敘明。
二、次按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第87條第1項定有明文。又債務人為免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記。最高法院亦著有73年臺抗字第472號判例意旨足供參照，原告主張被告間之系爭買賣為通謀虛偽意思表示，為被告否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點即為系爭不動產買賣是否為被告通謀所為？經查：
（一）訴外人陳財增本於540-2地號土地所有權人之地位，依民法第767條之規定，訴請被告甲○○拆屋還地，而於90年8月16日獲得勝訴判決，而原告於前揭拆屋還地訴訟繫屬後之87年6月3日輾轉取得上開540-2地號土地所有權，已如前述，是依民事訴訟法第400條第1項之規定前揭確定判決對訴訟繫屬後受讓土地之本件原告亦有效力，亦即，原告對於被告甲○○自90年8月16日起即有拆屋還地之確定債權存在，被告甲○○就上揭土地自原告受讓所有權起，即不得對原告主張有權占有；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照），準此，原告對於被告甲○○自前揭拆屋還地判決確定即90年8月6日起即存在不當得利請求權，而為被告甲○○之債權人，尚不以經法院判決確定為必要；又無權占有他人土地將造成他人相當租金之損害，應屬常識，故被告甲○○至少於90年間前揭拆屋還地判決確定時，即知對土地所有權人有不當得利或損害賠償之債務存在，是被告甲○○辯稱其與被告丙○○訂約時不知原告對其有不當得利之債權，並無通謀偽造假買賣之動機及必要云云，即無可取。
（二）被告丙○○雖提出臺灣銀行支票四紙，辯稱其確係為創業需用店面而買受系爭房地云云，惟查：
１、被告丙○○辯稱其係為租屋而結識被告甲○○，在其要求下購買系爭房屋，其原出價900萬元，後議價以670萬元成交，其覺價錢便宜故決定購買云云，惟不動產交易價值甚鉅，常人於購買前均多方詢價、比價始得判斷價格是否合理，查被告丙○○住於台北市○○區○○路一帶，系爭房地尚非其日常生活區域，而得熟悉其合理市價為何，且其自承本件買賣為其首次購置不動產，之前並無經驗，如未經比價，如何得知價錢是否合理划算，然其於本院詢以如何認定系爭交易價格便宜時，答稱係依其個人財力判斷，伊自認負擔得起即是划算，不會去比較周遭價錢云云（見本院卷第243頁背面），已有違常理。
２、再者，就買賣標的物之面積而言，被告丙○○對於其所購置之房地坪數多少，並無所悉，就每平方公尺售價如何，亦無概念，則其如何得知所購房地之是否適用，已非無疑；而其既係為承租店面始結識被告甲○○，並因此購買系爭房地，則其當於訂約之前即有使用系爭房屋之計劃。且系爭台北市○○街○○○號二層樓房亦屬被告買賣標的之一部，然其自承於訂約前不知該屋部分係無權占用原告土地，且本院民事執行處將於渠等訂約翌日即92年9月5日拆除其中29平方公尺之事實；而於該屋部分遭強制拆除後，其竟彷若無事，既未就該屋已失通常效用乙節責成被告甲○○負擔買賣標的物之瑕疵擔保責任，甚仍將剩餘部分借予並非親故之被告甲○○使用，更有悖常情。
３、次查，被告丙○○雖提出以被告甲○○之受款人、作為價金給付之支票四紙欲證明系爭交易並非虛偽之事實，然觀以被告丙○○之買賣價金支付過程，所有交付被告甲○○之臺灣銀行支票，均係以現金存入其在臺灣銀行之帳戶，已非尋常；且每筆存入現金高者為280萬元、最少者亦有
25 萬元，類此高額現金，無論係向他人借貸或自身存款，應無存放家中之可能，然被告丙○○亦不能舉證證明該現金為其個人所得或自何處提領之事實；且其辯稱係獨資購買，然其為00年0月00日出生，於買賣契約成立時年僅三十一歲，而其自承之前從事平面廣告設計之個人工作室，年收入僅6、70萬元，是如無他人提供資金，衡情應無獨資以670萬元購買房屋之經濟能力。然就其資金來源，被告丙○○先則辯稱係向他人週轉，後又翻稱係其個人積蓄，已有矛盾，繼之則拒絕陳述關於資金來源之事實，難認該資金來源非被告甲○○所提供。故原告主張其係與被告甲○○通謀成立系爭買賣契約，資金來源為被告甲○○始無法說明，即符事理之常而為可取。
４、末依系爭買賣契約之流程而論，被告丙○○雖辯稱係渠等於92年7月13日即已交付被告甲○○50萬元訂金，並提出訂金收據為證（見本院卷㈠第146、147頁）。然被告二人至92年9月4日始簽訂買賣契約，被告丙○○簽約時給付280萬元價金，被告甲○○於未收足價金前隨即於92年9月19日將系爭房地所有權過戶予被告丙○○。惟被告二人自承乃於訂約前始結識，且無任何淵源，被告甲○○竟於收取價金半數時，便急將產權登記予並非熟識且無任何擔保之被告丙○○，亦非正常。再者，其二人先於92年9月2日，訂立土地及建物之物權移轉契約，再於92年9月4日訂立買賣契約，亦與一般二者為同日簽訂，或先訂立買賣契約再簽訂土地建物之物權移轉契約之情不合。且系爭房地於訂約後即遭強制拆除已如前述，被告丙○○至92年11月12日交付尾款60萬元長達二個月間竟未曾至系爭房地查看，毫不知情，而願給付全額價金予被告甲○○，更係罕有。是以、綜上所述，無論就其購買系爭房地之動機、購買之過程及資金來源，均與社會一般購買房地產之常態大相徑庭，原告主張系爭買賣係被告甲○○為恐受強制執行，而與被告丙○○通謀所為之虛偽交易，依民法第87條之規定，應屬無效，即有所據，應為可取。被告甲○○辯稱其至92年9月24日始收受原告前揭不當得利訴訟起訴狀，自無虛偽買賣之動機云云，並非事實，而無可取。
三、末按民法第242條規定：債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。查，被告間就系爭房地之買賣契約既為通謀，依法無效，是原告請求確認被告甲○○與丙○○就台北市○○區○○段二小段542地號土地暨門牌號碼台北市○○區○○街○○○號之建物之買賣關係無效，即有理由。又被告丙○○仍登記為系爭房地之所有權人，對於真正權利人被告甲○○而言，其所有權自受有損害；且渠二人之通謀行為亦使原告債權人即被告甲○○之責任財產減少而侵害原告之利益，從而，原告依民法共同侵權行為及民法第242條之規定，請求被告丙○○回復原狀，塗銷上開不動產於92年9月19日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，亦有理由，應予准許。
四、又原告先位之訴既有理由，其備位之訴及兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不一一再予論述，附此敘明。
五、本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第85條第1項，判決如
主文。中 華 民 國 93 年 7 月 12 日
民事第一庭 法 官 王貞秀以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 93 年 7 月 12 日
書記官 劉寶鈴