臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第1860號原 告 甲○○○訴訟代理人 乙○○
鄭昱廷律師莊佳樺律師被 告 金陵貿易有限公司兼法定代理 丁○○人被 告 戊○
丙○○上列四人共同訴訟代理人
謝天仁律師複代理人 謝樹藝律師
吳佩玲律師當事人間請求返還房屋等事件，經本院於中華民國94年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告金陵貿易有限公司承租原告所有門牌號碼台北市○○○路○段○○○號一樓之房屋自九十三年四月起至判決之日止按月應給付新台幣壹萬元租金。自判決之日起租金應調整為每月新台幣肆萬陸仟陸佰柒拾捌元。
被告金陵貿易有限公司應將台北市○○○路○段○○○號地下樓層停車位返還予原告及其他共有人車橋祺及車橋賢，並自九十四年五月六日起至返還之日止，按月給付原告及其他共有人新台幣參仟柒佰伍拾元。
被告金陵貿易有限公司應自台北市○○○路○段○○○號二樓房屋遷出，並返還予原告，並自九十四年五月六日起至返還之日止，按月給付原告新台幣參萬貳仟貳佰柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告金陵貿易有限公司負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。本件原告於起訴時以金陵貿易有限公司（下稱金陵公司）、丁○○、戊○為被告，主張其就門牌號碼台北市○○○路○段○○號1樓之房屋、台北市○○○路○段○○號之地下樓層停車位、台北市○○○路○段○○號2樓房屋之所有權受侵害，被告金陵公司無權占有台北市○○○路○段○○號一樓之房屋、台北市○○○路○段○○號之地下樓層停車位；被告金陵公司、丁○○、戊○無權占有台北市○○○路○段○○號2樓房屋，且無法律上原因，受有相當於租金之利益，為此先位之訴本於不當得利及物上請求權之法律關係請求被告返還房屋、給付相當於租金之不當得利，備位之訴則本於民法第442條規定請求調整租金，嗣於94年3月3日擴張所請求調整租金及相當於租金之不當得利之數額（見本院卷第214頁、215頁）。復於訴訟中追加丙○○為共同被告（見本院卷第154頁），主張被告丙○○亦屬無權占有系爭66號2樓房屋，而併請求其遷出返還房屋，被告對此雖表示不同意。惟核原告追加前後所主張之基礎事實均以其所有之上開房屋遭被告無權占有為據，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，依前揭法條規定，應准許其為訴之追加。
二、原告起訴主張：
甲、先位部分：
（一）座落台北市○○區○○段四小段475地號土地，門牌號碼台北市○○○路○段○○號1樓房屋（下稱系爭64號1樓房屋）、台北市○○○路○段○○號2樓房屋（下稱系爭66號2樓房屋）及台北市○○○路○段○○號之地下樓層停車位、（下稱系爭58號地下停車位），係原告於91年7月18日因繼承林玉蘭之遺產，原告為系爭64號1樓房屋、66號2樓房屋及地下停車位之所有權人或共有人。查林玉蘭生前曾將系爭64號1樓房屋出租予被告金陵公司為營業使用，約定每月租金為1萬元，然被告金陵公司自原告繼承以來未給付租金予原告，經原告二次催告給付仍遲延未付。雖金陵公司於93年4月13日將租金18萬元匯入原告之帳戶，然原告於93年4月9日發函予被告時，函告被告應於文到三日內給付租金，逾期則以該函為終止租約之意思表示（之前3月23日已發函催告一次），故兩造租約於93年4月12日即已終止，被告雖於隔日給付租金，仍無礙於原告終止之意思表示。再者，被告迄今尚有2萬元租金未付，亦屬遲延，原告以本訴狀繕本之送達，再為終止租約之意思表示。
兩造租約既已終止，是契約終止後，被告金陵公司自無權使用系爭一樓房屋。然因系爭一樓房屋現仍由被告金陵公司占有使用中，按無權使用他人房屋者，受有相當於租金之不當得利，是原告爰依合理租金鑑定結果，請求被告金陵公司自93年4月14日起至返還之日止，按月給付原告相當於租金46,678元之不當得利。
（二）至於系爭66號2樓房屋及58號1樓地下停車位並未出租予被告金陵公司或其他人，系爭地下停車位為原告及訴外人車橋祺、車橋賢三人所共有，惟系爭停車位目前遭被告金陵公司以公司之貨車占有而為使用，原告及共有人屢向被告催告返還，均遭被告所拒，甚而辯稱系爭停車位係與系爭64號1樓房屋一併出租。然依被繼承人林玉蘭生前之國稅局所得資料明細中可知，所有出租之建物皆會申報所得，而系爭停位並無報租賃所得，顯見系爭停車位並未出租。被告若為此抗辯，自應就系爭停車位之租賃事實，負舉證責任。因被告金陵公司長期無權占用系爭地下停車位，受有相當於租金之不當得利，原告爰依合理租金鑑定結果，請求被告金陵公司自擴張聲請狀繕本送達翌日至返還系爭停車位於原告及其他共有人之日止，按月給付原告及其他共有人相當於租金3,750元之不當得利。系爭66號2樓房屋部分，被告金陵公司、丁○○及戊○應將二樓房屋返還予原告，據被告丁○○、戊○於台北地院檢察署92年偵字第2664號偵查庭上表示渠等：至今仍持有該屋鑰匙無法返還原告，係因被告金陵公司需使用系爭房屋2樓之客廳為會客室使用，且被繼承人林玉蘭之牌位需置放於該屋云云，然事實上，2樓房屋客廳僅係林玉蘭的貴客偶而到2樓作客才會使用，被告不得因此主張有何租賃或使用借貸的關係，故原告依所有物返還請求權請求被告金陵公司將公司所有物品遷出，且不得再假會客室之名侵入該房屋。又查系爭二樓房屋之數個房間現在還由被告丁○○及戊○使用中，鈞院得現場勘驗屋內之渠等私人用品，且鑰匙亦由渠等所持有，致使原告無法使用該屋，確屬無權占有。縱林玉蘭生前曾將鑰匙置放於渠等供偶爾休息使用，原告亦以本狀終止無償使用借貸契約，請求丁○○及戊○遷出房屋，勿再以置放被繼承人靈位之荒唐理由侵占拒還，被繼承人之靈位置放應屬原告之處分權，原告自會妥善處置。被告金陵公司雖於93年3月30日律師函中佯稱系爭2樓房屋亦與1樓房屋一併出租，然查被繼承人林玉蘭生前之國稅局所得資料明細中，所有出租的建物皆會申報租賃所得，如系爭1樓房屋即有申報租賃所得，而系爭2樓房屋並無申報租賃所得，足見系爭2樓房屋並未出租。被告金陵公司、丁○○、戊○、丙○○無權使用原告所有系爭二樓房屋，受有相當於租金之不當得利，且其無權使用之舉，乃係故意過失不法侵害原告之所有權，依一般社會通念，致原告受有相當於租金之損害。是原告爰依合理租金鑑定結果，請求被告等自93年4月14日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金32,271元之不當得利及損害賠償。
（三）綜上，原告已終止與被告金陵公司間就系爭64號1樓房屋之租賃契約，為此請求被告金陵公司返還上述租賃物；又因被告金陵公司無權占有系爭58號1樓地下樓層停車位，依所有物返還請求權請求被告金陵公司返還占有物及相當於租金之不當得利；再因被告金陵公司、丁○○、戊○及丙○○無權占有系爭66號2樓房屋，依所有物返還請求權請求被告等返還占有物及相當於租金之不當得利。
（四）又丙○○亦持有2樓房屋之鑰匙，因目前丁○○長期在大陸經商，金陵公司所在之系爭1樓房屋及系爭2樓房屋皆由丙○○占用之，丙○○時常進入系爭2樓房屋，原告之大媳賈錫芳及兒子乙○○曾經到系爭2樓房屋請求丙○○將房屋交還之，丙○○親自帶該二人進屋內談判，最後表示無法交還鑰匙，故丙○○亦係無權占有系爭二樓房屋，應返還之。
（五）退而言之，若鈞院認為系爭66號2樓房屋與地下停車位係與系爭64號1樓房屋一併出租被告金陵公司，原告亦得因被告金陵公司遲延給付租金，終止租約，並依租賃物返還請求權請求被告金陵公司返還系爭1樓、2樓房屋及地下停車位。另因被告金陵公司現仍使用系爭1樓、2樓房屋及地下停車位，受有相當於租金之不當得利，原告爰請求被告金陵公司自93年4月14日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金82,699元之不當得利。
乙、備位（一）部分：再退而言之，若鈞院認系爭一樓房屋之租賃契約並未終止，原告爰請求被告金陵公司自93年4月起至判決日止按月給付1萬元租金予原告，另依民法第442條規定及合理租金鑑定結果，請求自判決之日起調整與被告金陵公司就系爭1樓房屋之租金為每月46,678元。而系爭66號2樓房屋及地下停車位之返還請求，如先位部分所述。
丙、備位（二）部分：退萬步言，若鈞院認為系爭64號1樓、2樓房屋及地下停車位係一併出租與被告公司金陵公司，且租約尚未終止，原告爰請求被告金陵公司自93年4月起至判決日止按月給付新台幣1萬元租金予原告，另依民法第442條規定及合理租金鑑定結果，請求調整與被告金陵公司就系爭64號1樓、66號2樓房屋及地下停車位之租金，自判決之日起調整為每月82,699元。
丁、訴之聲明：
（一）先位聲明：
（1）被告金陵公司應給付原告2萬元，及自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年利率5%計算之利息。
（2）被告金陵公司應自台北市○○○路○段○○號1樓之房屋遷出，返還予原告，並自93年4月14日起至返還之日止，按月給付原告相當於租金46,678元之不當得利。
（3）被告金陵公司應將台北市○○○路○段○○號之地下樓層停車位返還予原告及其他共有人車橋祺及車橋賢，並自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至返還之日止，按月給付原告及其他共有人相當於租金3,750元之不當得利。
（4）被告金陵公司、丁○○、戊○及丙○○應自台北市○○○路○段○○號2樓房屋遷出，並返還予原告，並自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至返還之日止，按月給付原告相當於租金32,271元之不當得利。
（二）備位（一）聲明：
（1）本項與先位聲明第一項同。
（2）被告金陵公司承租台北市○○○路○段○○號1樓之房屋自93年4月起至判決之日止按月仍應給付1萬元租金。判決之日開始租金應調高為每月46,678元。
（3）本項與先位聲明第三項同。
（4）本項與先位聲明第四項同。
（三）備位（二）聲明：
（1）本項與先位聲明第一項同。
（2）被告金陵公司承租原告所有之台北市○○○路○段○○號1樓、中山北路一段66號2樓及原告與共有人車橋祺及車橋賢所有之中山北路一段58號地下樓層停車位，自93年4月起至判決之日止按月仍應給付1萬元租金。判決之日開始租金應調高為82,699元。
三、被告則以：
甲、先位部分：
（一）就系爭64號1樓房屋，原告主張被告應自93年4月起，遷讓該系爭房屋返還於原告，並給付原告相當每月租金之不當得利，實屬無據。蓋系爭房屋，兩造間仍存在租賃關係，租賃契約仍未合法終止，被告占有該系爭房屋非無法律上原因，原告所主張之遷讓房屋與不當得利請求，於法無據。就系爭58號地下樓層停車位，原告主張被告應將該系爭地下樓層停車位返還於原告與其他共有人，並給付原告相當租金之不當得利，亦屬無據。蓋系爭地下樓停車位，兩造間仍存在租賃關係，租賃契約仍未合法終止，被告占有該系爭地下樓層停車位非無法律上原因，原告所主張地下樓層停車位之返還與不當得利請求，於法無據。就系爭66號2樓房屋，原告主張被告丁○○等二人應遷讓該系爭房屋返還於原告，並給付原告相當每月租金之不當得利，亦屬無據。蓋系爭房屋，兩造間仍存在租賃關係，租賃契約仍未合法終止，被告等占有該系爭房屋非無法律上原因，原告所主張遷讓房屋與不當得利之請求，於法無據。
（二）原告於起訴狀陳稱，租賃契約僅存在於64號1樓房屋，而不及於58號地下樓層停車位，系爭58號地下樓層停車位之其他共有人未同意出租該停車位予被告，被告乃無權占有該停車位云云，顯非實在。蓋租賃契約訂立時，並無書面，乃原告所承認，系爭地下樓層停車位乃前共有人林玉蘭生前與其夫之繼承人口頭約定出租與被告，林玉蘭或與其他共有人有成立分管契約，或得他共有人同意而出租該停車位，被告不得而知，但當年債權關係僅存在於被告與林玉蘭之間，林玉蘭是否有權出租該車位，是否侵害到其他共有人之權利，乃林玉蘭與其他共有人之事，與被告並無關連。且倘依原告所言，系爭停車位之共有人林玉蘭與其他共有人並未同意出租該停車位，那為何多年來均未見林玉蘭與其他共有人有任何請求返還系爭停車位之表示，因此更可見系爭停車位乃經共有人同意由林玉蘭出租予被告，被告乃基於租賃關係有權占有該停車位，並非無權占有。
（三）又原告於起訴狀陳稱，系爭66號2樓房屋，並未一併出租予被告，並舉原證五國稅局之林玉蘭所得申報，僅有64號1樓房屋租金收入，並無系爭66號2樓房屋之租金收入申報，故系爭66號2樓房屋並未出租予被告云云。然系爭66號2樓房屋租金所得，林玉蘭之所以未申報或為便宜行事或其乃疏忽未一併將其他兩筆不動產出租列入申報所致，其原因不可歸責於被告等人，是以原告所具原證五，並無法證明該租約不及於系爭66號2樓之房屋。系爭66號2樓、58號地下樓層之停車位，管理費向來均由被告所支付，倘租賃契約範圍不及於該二處，何以由被告支付該二處及停車場之管理費，是以租賃契約範圍應包括此二處，被告乃基於租賃契約占有該二處，並非無權占有。
（四）原告稱兩造租約於93年4月12日即已終止，顯非實在。查原告於93年4月9日發函予被告，主張被告應於函到3日內給付租金，逾期則以該函為終止租約之意思表示云云，被告業已於93年4月13日，給付租金新台幣18萬元予原告（依所得稅法第88條第1項第2款及第89條第1項第2款扣繳10%），原告終止租約並不合法。蓋依民法第450條第3項規定，不定期租賃契約之終止應先期通知，且不動產租金以1個月定其支付期限者，出租人應至少於1個月前通知承租人為終止租約之意思表示，有最高法院67年台上字第2293號判例可稽。但本件中，原告於93年4月9日函告被告給付租金及逾3日即終止租約之意思表示，進而主張租約已於93年4月12日終止，顯不符前述民法之規定。故兩造租約仍未合法終止，租賃關係仍然存續。又本件屬不定期租賃，而不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付。承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院42年台上字第1186號判例著有明文。本此，本件原告要終止租約，即便被告已有土地法第100條第1項第3款之事由，原告仍須定相當期限催告被告。原告主張依土地法第100條第1項第3款，即無須定相當期限催告被告，顯於法不合。
（五）又按最高法院69年度台上字第1280號判例「所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。原審既認上訴人主張一向均由被上訴人派人向其收取租金，應以上訴人之住所為清償地，尚屬可信。是本件租金之給付，顯為往取債務，上訴人是否負給付遲延責任，應以被上訴人於清償期屆滿後有無前往上訴人之住所收取經拒絕清償為斷，被上訴人雖定期催告上訴人付清欠租，如未往取，上訴人仍不負給付遲延責任，從而被上訴人於催告期限屆滿時，逕行終止租約，自不生租約終止之效力。」，本件租金給付地點為被告金陵公司之營業所，是兩造租賃契約所定租金之給付為往取債務至明，被告之住所、營業所復為原告所明知，原告應前往被告住所收取租金，方與往取債務之本旨無違，原告以93年4月9日之律師函支付租金之催告，係限被告於文到三日內將積欠租金匯入原告郵局帳戶，逾期則以該函為終止租約之意思表示，自與往取債務之要件不符，不生催告之效力，則原告據以終止租約，於法不合，兩造間之租賃關係仍繼續有效，原告所稱其終止租約之意思表示確實合法，又稱自從原告催告付租並終止租約之後，被告亦未繼續給付任何租金，足見兩造租約確實已經終止等語，顯屬無據。
（六）原告以承租人積欠租金為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。矧原告未依約前來收租金，被告業已於93年4月13日相當期限（距原告催告日起4日，原告定限期3日過程，不符合相當期限之意旨）內，給付租金新台幣20萬元（依法扣繳百分之十租賃所得稅二萬元）予原告，實無積欠租金之情事，原告已為租金之支付，當已發生清償效力，即不許被告再以催告期限屆滿租約已經終止為理由，請求交還租賃物，另原告所稱被告積欠租金之事實，實係原告受領遲延。又承租人於出租人所定之期限內，曾依債務本旨提出支付之租金，而因出租人受領遲延，致未能支付時，尚難謂與上開絛項所定之情形相當。且依民法第148條關於行使債權應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執為終止租賃契約之理由。原告稱被告於93年4月13日將租金匯入指定帳戶已經超過催告函之三天期限，兩造租約於4月12日終止云云，所定之期限顯不相當，違背民法第148條之意旨，再者，本件租金之給付，顯為往取債務，本應由原告至承租人之住所收取，並須於催告期滿，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，惟原告自91年8月起即未至被告處所，收取租金，被告自不負給付遲延責任，原告事後反發函要求被告前去匯款給付租金，故原告所稱終止租約之主張，顯無理由。
（七）原告一再指稱被告應付租金應為20萬，被告並未扣繳2萬元之租賃所得稅，被告茲提出財政部台北市國稅局91年度及92年度各類所得扣繳稅額繳款書為證，所得依法扣繳百分之十，即二萬元之租賃所得稅，被告應付租金應為18萬，矧原告當初已同意應付租金之金額，原告於93年4月6日委託律師來函中稱「因甲○○○不方便親自領取，煩請於明日以前將十八萬元租金匯入以下帳戶（苗栗八支郵局：000000-0，戶名：甲○○○，帳號：0000000，立帳局名：苗栗嘉勝郵局），如此，金陵公司亦可以匯款條為付租憑證」，等語，原告既以同意應付租金為18萬元，事後又一再指稱，租金為20萬元，顯係前後矛盾。被告前在93年3月30日復函願付91年7月至12月及92年度之租金共18萬元，並為原告93年4月3日函所同意。惟因原告反悔要求付20萬元，被告認爭執無益下，才給付20萬元，但法律規定營業事業給付租金應扣繳百分之十之所得稅，匯款才是18萬元。本此，被告給付金額為20萬元，前兩造同意給付18萬元，已因原告後悔，被告也同意付20萬元。原告再執原合意之18萬元，突顯其反覆不定罷了。
（八）本件系爭停車位均有分管協議，無從返還其他共有人，原告訴之聲明，顯於法不合。又該車位為車家兄弟與林玉蘭共有，林玉蘭過世後，其權利由原告繼承，原告與車家兄弟共有該車位之管領使用權，本件原告只有甲○○○，當事人不適格。
（九）原告主張丙○○無權使用云云，更屬無據。今原告與被告間之租賃契約仍有效存在，二樓房屋係被告公司作為會客之用，丙○○為被告公司之員工，其進出系爭房屋，當然為合理使用，何來無權？原告陳述，要無可採。被告丙○○係基於職務關係使用系爭房屋，應屬於承租人金陵公司之受僱人或使用人，難謂有無權占有之情。
乙、 原告備位（一）部分：
（一）原告備位（一）訴之聲明中，與先位聲明第三、四項同者，請求鈞院均予駁回，理由如前所述。
（二）原告備位（一）訴之聲明中第二項，主張調整系爭64號1樓房屋租金，於法不合。雖原告引用民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減租金」，而主張將租金自每月一萬元調高，但衡諸系爭房屋於租約訂定時（系爭房屋租約乃房屋前所有權人林玉蘭生前與被告等訂立，僅以口頭約定成立租約，並無書面）之市價與今日相較，當年系爭房屋之價格仍較今日為高，系爭房屋今日之價值不昇反降，何來原告所謂因系爭房屋價值之升高，繼而調高租金之理。是故原告調高租金之請求，於法不合，應予駁回。
（三）按中聯公司就系爭不動產租金之鑑定價值以「區域環境分析」及「標的物附近查證事例」作為鑑定依據，有失偏頗事實上，一樓店面究係作為直接商家營利使用或作為公司行號之營業地，租金之鑑定自應有所不同。按若係直接作為商家營業用，則該地段之坐落地點是否為人潮往來所經之地、交通是否便捷，自為租金考量重點；反之，若係單純作為公司行號之營業地，則交通便利與否，即非評定租金之重要依據。承此，金陵貿易有限公司係從事貿易業務之經營，公司營業地之登記僅係作為生意往來之聯絡地，交通便利與否，並非決定之要件，中聯公司以系爭房屋位於台北車站周邊，並以附近商家租金為鑑定參考依據，恐有疑異。此外，中聯公司亦以附近住家之租金作為鑑定依據，然其所採樣之不動產與系爭房屋坐落之地點有所差距，此其二也。舉例而言：1.系爭房屋係位於台北市○○○路○段○○號、66號2樓、58號地下層，其中僅有66號2樓係作為住家用，中聯公司以中山北路1段83巷5號3樓之1及83巷9號4樓之10，作為住家使用之建築物作為鑑定基準，該等建築物除與系爭64號1樓及58號地下室之性質炯異外，該二建築物與系爭標的物坐落之位置有所差距，故租金之標準鑑定自應有所不同。同理，中聯公司以中山北路二段巷道內四層中古公寓第二層及中山北路一段巷道內四層中古公寓第四層，作為比較基準，該描述除含糊不清外，且就地理位置上，中山北路二段已接鄰南京西路，該地段屬於新光三越及衣蝶百貨之購物商圈，不但與系爭房屋位置差距大，購物商圈之地價當然高於一般住家，中聯公司竟將之作為鑑定比較之參考依據，恐非具有專業判斷能力之鑑定機關所應為，該鑑定報告業已失其公允性。次按，租金之增減應視不動產價值而定，民法第442條定有明文。
本件系爭房屋租金約定時，屋況尚屬良好，亦僅收取壹萬元整，現今房屋已逐漸斑駁、老舊，依上開規定，自無增加租金之道理。事實上，被告丁○○等與原出租人林玉蘭為姑媽與外甥之關係，出租系爭房屋予被告等，本即非欲藉此牟利，因此關於租金之請求，僅象徵性酌收新台幣壹萬元。今原出租人林玉蘭業已死亡，原告基於繼承關係，本應概括承受被繼承人之權利義務。
丙、原告備位（二）部分：原告主張被告金陵公司承租之系爭64號1樓房屋、66號2樓房屋、58號地下樓層停車位等三處，其每月租金應調高，亦於法無據。蓋如前述，原告引用民法第442條規定據以調高租金，但本件事實，原告並不符得以調高租金之情事，已如前所述，故謹請鈞院駁回其調高租金之請求等語，資為抗辯。
丁、聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執之事實：
（一）原告主張坐落台北市○○區○○段4小段475地號土地及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○號1樓房屋、66號2樓房屋及58號之地下樓層停車位，為其於91年7月18日因繼承林玉蘭之遺產，其為系爭64號1樓房屋、66號2樓房屋及58號地下停車位之所有權人或共有人，業據其提出建物登記簿謄本為憑。
（二）林玉蘭生前曾將系爭64號1樓房屋出租予被告金陵公司為營業使用，約定每月租金為1萬元，有財政部台北市國稅局90年度綜合所得稅各類所得資料清單在卷可憑。
五、得心證之理由：
（甲）、被告金陵公司部分：
（一）被告金陵公司給付租金是否遲延？原告終止系爭租賃契約是否合法？
（1）原告主張系爭租賃契約租金給付係屬於赴償之債，被告金陵公司辯稱系爭租金給付為往取之債，原告並未向其收取，其租金給付並無遲延等語。按清債地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為之，民法第314條第2款定有明文。經查，兩造租約並未訂立書面，對於清債地並無特別規定或約定，被告辯稱系爭租約租金給付地點為被告金陵公司之營業處所，並未舉證以實其說，被告自負有至債權人住所地清償之義務。被告抗辯本件屬「往取債務」，以債務人之住所為清償地之債務，原告僅發函催告，卻未至被告住所收取租額，被告即無給付遲延之情形等語，即屬無據。又被告金陵公司自91年8月原告繼承登記取得系爭房地後即未支付租金予原告，為被告所不爭執，是被告給付租金已有遲延。且迄93年3月止合計20個月未給付。
（2）原告終止系爭租賃契約是否合法？原告主張其於93年3月23日發函請求被告金陵公司於文到3日內給付欠租，於93年3月24日送達被告金陵公司；又於93年4月9日發函請求被告金陵公司於文到3日給付欠租，並於該函內敘明，逾期未付，以該函為終止租賃之意思表示，該函於93年4月9日到達被告金陵公司，業據原告提出律師函及掛號回執為憑；被告辯稱其已於93年4月13日將租金匯入指定帳戶，原告所定之期限顯不相當，依日曆所載，93年4月10日為星期六，4月11日為星期日，原告僅給予一日作為租金之給付期間，原告逕以4月12日為終止契約之時點，顯不相當等語。經查，依日曆所載，93年4月10日為星期六，93年4月11日為星期日，則原告使被告金陵公司給付租金之時間僅有一日，被告主張不相當，應屬可採，是原告之催告及終止租賃契約之意思表示，尚難謂為有效，被告既於93年4月13日已給付租金18萬元，則原告主張系爭租賃契約已終止請求被告金陵公司遷讓返還系爭64號1樓房屋，即無理由。
（二）原告得請求被告金陵公司給付租金之數額為何？原告主張自91年8月至93年3月底，被告金陵公司連續20個月未付租金，應付租金20萬元；被告辯稱，被告已於93年4月13日給付租金18萬元，依法扣繳10%之租賃所得稅後，應付18萬元租金等語。按納稅義務人，有租金所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第92條規定繳納之。本條各類所得之扣繳率及扣繳辦法，由財政部擬訂，報請行政院核定發布之，所得稅法第88條第1項、第2項定有明文；又依財政部所訂各類所得扣繳率標準第2條規定，租金按給付額扣取10%。是被告辯稱應付租金20萬元，依法扣繳10%之租賃所得稅後，給付18萬元，應屬可採，則原告訴之聲明第1項請求被告金陵公司給付租金2萬元部分，尚難認為有理由。
（三）林玉蘭與被告金陵公司間之系爭租賃契約標的之範圍為何？本件二造就林玉蘭生前曾將系爭64號1樓房屋出租予被告金陵公司為營業使用，約定每月租金為1萬元，為二造所不爭執。至租賃標的之範圍二造則有爭執，原告主張系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位並未申報租賃所得，並非出租標的等語；被告辯稱系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位為租賃範圍，因管理費向來均由被告支付，倘租賃契約範圍不及於該二處，何以由被告支付該二處及停車場之管理費等語。經查，依原告所提財政部台北市國稅局林玉蘭90年度綜合所得稅各類所得資料清單所示（見本院卷第26頁），系爭64號1樓房屋有陳報租賃所得，惟系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位並未列為租賃所得申報；被告雖提出其繳交系爭66號2樓及58號地下樓層停車位管理費之收據，辯稱租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位，惟按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約；被告並未舉證其與原告之前手就系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位已有達成租賃之合意，被告提出繳交管理費之收據，尚難據以認定租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位，被告主張租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位即不足採。是被告金陵公司辯稱因租賃關係占有系爭66號2樓及58號地下樓層停車位，即無理由。
原告主張依據所有物返還請求權請求被告金陵公司遷讓返還系爭66號2樓及58號地下樓層停車位，即有理由。
（四）二造租賃契約尚未終止，原告是否得請求調整系爭64號1樓之租金？調整之數額為何？
（1）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。原告主張系爭64號1樓房屋，1萬元之租金不符目前租屋行情，而依前開規定聲請就系爭64號1樓房屋調整租金；被告則辯稱本件系爭房屋租金約定時，屋況尚屬良好，亦僅收取壹萬元整，現今房屋已逐漸斑駁、老舊，依上開規定，自無增加租金之道理。經查，系爭房屋坐落之台北市○○區○○段四小段475地號之公告地價，於76年7月為65200元，於93年1月之公告地價為164028元，價值已有提昇，且斟酌系爭房屋所在之工商繁榮之程度、承租人利用房屋之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形，原告請求調整租金，應予許可。另按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，然其規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照）。本件經將系爭64號1樓房屋送請中聯不動產鑑定股份有限公司鑑定每月合理租金，中聯不動產鑑定股份有限公司（下稱中聯公司）經區域環境分析、標的物附近查證事例等，以系爭房屋靠近中山北路1段與市○○道交會口附近，位置頗佳，因而認為：估價租金金額最高每月為51,864元，最低為41,491元，平均月租金為46,678元，此有中聯不動產鑑定股份有限公司94年2月16日（94）聯鑑字第Ｋ－0000000000號租金報告一份在卷足稽。本件系爭64號1樓房屋為被告金陵公司之營業處所，係供商業使用，亦有鑑定報告內之照片可稽，而該鑑定報告係就系爭房屋之面積、鄰路狀況及區域租售行情等為評估，其鑑定結果尚屬可採。
（2）按聲請法院增減租金，在未聲請法院增減之前，原約定之租金額，仍有拘束雙方效力，故原告請求調整系爭64號1樓房屋之租金自本件判決之日起為每月46,678元，尚屬合理，應予准許。
（四）原告就系爭66號2樓及58號地下層停車位得請求被告金陵公司給付之相當租金之損害，數額為何？原告主張被告金陵公司無權使用原告所有系爭66號2樓及58號地下層停車位，受有相當於租金之不當得利，並侵害原告所有權，致原告受有相當於租金之損害；被告則稱：原告與被告金陵公司間之租賃契約仍有效存在，並非無權占有等語。經查，被告主張租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位，並不足採，已如前述。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能 獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念。」（最高法院61年臺上字第1695號著有判例可參）；又按「城市地方土地房屋法定最高限額租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均准用之」，土地法第97條及第105條分別定有明文。按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額；又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。土地法施行法第25條、平均地權施行條例第16條定有明文。經查，系爭66號2樓坐落台北市○○區○○段○○○○號土地，屬城市區域，該土地面積為567平方公尺，原告91年7月取得之應有部分10000分之890號，有土地登記謄本（見本院卷第238頁）在卷可稽；又系爭土地於93年1月迄今之公告地價為每平方公尺164,028元，有台北市○○區○○段四小段475地號公告現值及公告地價一紙在卷可參（見本院卷第257頁）。本院經審酌系爭66號2樓房屋之現值為899,200元（原告所提附件二，本院卷第28頁），故以土地申報地價（即公告地價百分之八十）及房屋現值百分之十核計，約為62676元｛（567×890/10000×164028×80%）＋899200｝×10%÷12＝62676，而原告就系爭66號2樓房屋請求依中聯公司鑑定之不當得利數額為32,271元，並未逾法定租金最高額，應予准許。至系爭58號地下層停車位部分，因非屬房屋，原告依鑑定結果，請求就系爭58號地下層停車位每月相當於租金之不當得利3,750元，尚屬相當，亦予准許。
乙、被告丁○○、黃威、丙○○部分：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告主張系爭66號2樓為丁○○、戊○、丙○○無權占有等情，被告丁○○、戊○、丙○○則辯稱：沒有占有房屋，只是在公司上班。經查，被告丁○○、戊○，因刑事案件經通緝，有原告所提之通緝書為憑（見本院卷第255頁、256頁），原告亦未舉證被告丁○○、戊○有現實占有系爭66號2樓房屋，尚難認被告丁○○、戊○為系爭66號2樓之無權占有人；又查，被告丙○○之戶籍係設於台北市○○○路○段○○巷○號4樓，有戶籍謄本可稽（見本院卷第146頁），故被告丙○○辯稱伊是基於金陵公司之員工繼續使用，沒有住在那裡等語，應屬可採。按受僱人、學徒、或基於其他類似之關係，受他人指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，則被告丙○○應屬受被告金陵公司指示，對於該屋有管領力之人，性質上為民法第942條之占有輔助人，故原告以被告丁○○、戊○、丙○○為占有人，而主張渠等為無權占有人，自有未洽。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條固定有明文。查被告丁○○、戊○既非無權占有人，被告丙○○僅為占有輔助人，已如前述，則原告向渠等連帶請求相當於租金之不當得利，即屬無據。
六、縱上所述，原告主張系爭租賃契約已終止，並不可採，惟其請求調整系爭64號1樓房屋之租金，則有理由，原告請求就系爭64號1樓房屋，自判決之日起租金應調整為每月46,678元，應予准許。原告主張系爭66號2樓及58號地下層停車位未在租賃範圍為有理由，原告訴請被告金陵公司應將系爭58號地下樓層停車位返還予原告及其他共有人車橋祺及車橋賢，並自擴張聲明狀繕本送達翌日起（因原告未陳報繕本送達日，故以94年5月5日原告以言詞擴張聲明之翌日即94年5月6日起算）至返還之日止，按月給付原告3570元。及被告金陵公司應自系爭66號2樓房屋遷出，並返還予原告，並自94年5月6日起至返還之日止，按月給付原告32,271元，為有理由，應予准許。至原告請求給付租金2萬元，因須依法扣繳租賃所得稅，原告此部份請求，不應准許；另原告以被告丁○○、戊○、丙○○為占有人，而主張渠等為無權占有人，亦無理由，均應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 23 日
書記官 蔡凱如