臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第二三六七號
原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告即反訴原告 百慕達商太古海外汽車股份有限公司台灣分公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 馮博生律師
林慧蓉律師林鈺珊律師當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國九十三年十一月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴方面：
一、原告原起訴聲明求為判決：被告應給付原告新臺幣（下同）三百九十一萬零四百五十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。嗣於民國九十三年十一月二十九日本院審理中當場變更聲明為：被告應給付原告二百一十九萬四千五百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。核係應受判決事項聲明之減縮，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，自應予准許。
二、原告主張：原告為訴外人龍友交通股份有限公司（以下簡稱龍友公司）之負責人，龍友公司於八十四年九月一日將台中縣○○鎮○○段二二三、二二四、二二五地號土地面積約五二○坪及建物面積約二三○坪出租訴外人凱楠股份有限公司，訂立土地暨房屋租賃契約書（以下簡稱第一份租賃契約書），租賃期間至九十四年九月一日。嗣被告於九十一年二月一日就上開租賃標的與龍友公司訂立土地暨房屋租賃契約書（以下簡稱第二份租賃契約書），租賃期間自九十一年二月一日起至九十四年十月三十一日止，自九十一年二月一日起至九十二年一月三十一日止，租金為每月一十一萬五千五百元，每三個月給付一次，自九十二年二月一日起至九十四年十月三十一日止，每月租金再依當年度之物價指數議價調整之。嗣變更上開租賃契約書之出租人為原告，再行訂立土地暨房屋租賃契約（以下簡稱第三份租賃契約書）。嗣被告於九十二年八月四日以中壢十九支郵局第五五二號存證信函通知原告擬於同年十一月十五日提前終止第三份租賃契約，經原告於同年八月七日以大甲郵局第三七○號存證信函表示不同意終止契約後，被告屆期並未搬離且繼續使用上開租賃標的。詎被告未依約於終止契約前三個月通知原告，即於九十三年三月三十一日搬離上開租賃標的物，並片面於九十三年四月七日以中壢十九支郵局第二○二號存證信函通知原告終止契約，原告因該契約終止喪失預期依該契約所可收得自九十三年四月起至九十四年十月止之租金共二百一十九萬四千五百元。爰依第三份租賃契約書第十四條之約定，聲明：㈠被告應給付原告二百一十九萬四千五百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：其已於九十二年八月四日通知原告，將於九十二年十一月十五日終止第三份租賃契約，並無違反第三份租賃契約第十六條之約定，被告自得於九十二年十一月十五日以後，隨時終止本件租賃契約，原告既於其後之期間繼續收取租金，則亦係同意被告繼續使用至被告所定終止之日止。縱認被告九十二年八月四日之終止通知，應以九十二年十一月十五日為本件租約之終止日，不符租約所定之三個月前通知，則自該終止日後至九十三年三月三十一日搬遷完畢之日間，兩造係成立不定期租賃契約，則依民法第四百五十條第二項規定，被告自得隨時終止本件租約。至被告九十三年四月七日之存證信函，係通知原告返還租約保證金，非為終止租約之通知，原告主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張㈠龍友公司於八十四年九月一日將台中縣○○鎮○○段二二三、二二
四、二二五地號土地面積約五二○坪及建物面積約二三○坪出租凱楠公司，並訂立第一份租賃契約書，租賃期間至九十四年九月一日；㈡被告於九十一年二月一日就上開租賃標的與龍友公司訂立第二份租賃契約書，租賃期間自九十一年二月一日起至九十四年十月三十一日止，自九十一年二月一日起至九十二年一月三十一日止，租金為每月一十一萬五千五百元，每三個月給付一次，自九十二年二月一日起至九十四年十月三十一日止，每月租金再依當年度之物價指數議價調整之。嗣變更上開租賃契約書之出租人為原告，再行訂立第三份租賃契約書；㈢被告於九十二年八月四日以中壢十九支郵局第五五二號存證信函通知原告擬於同年十一月十五日提前終止第三份租賃契約，原告於同年八月七日以大甲郵局第三七○號存證信函表示不同意終止契約；㈣被告於九十三年三月三十一日搬離上開租賃標的物之事實，業據其提出第一份租賃契約書、第三份租賃契約書（見本院卷第六頁至第一九頁）、第二份租賃契約書（見本院卷第一○三頁至第一○九頁）、被告九十二年八月四日中壢十九支郵局第五五二號存證信函、原告九十二年八月七日大甲郵局第三七○號存證信函（見本院卷第一一○頁、第一一一頁）各一件為證，復為被告所不爭執，自堪認為真實。
五、至原告主張被告應依第三份租賃契約第十四條之約定，給付二百一十九萬四千五百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息等情，既為被告所否認，並以前開情詞置辯。則第三份租賃契約書是否已經被告合法終止？原告可否依第三份租賃契約書第十四條之約定請求被告給付違約金？即為本件兩造之爭點所在（此亦為兩造所同意，見本院九十三年十一月二十九日言詞辯論筆錄所載兩造協議簡化爭點之內容─本院卷第一六六頁）。爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠按被告於租賃期間內視實際需要，得提前解約，惟被告須於解約前三個月通知
原告，於兩造不爭執之第三份租賃契約書第十六條定有明文（見本院卷第一七頁）。查：
⒈被告雖於九十二年八月四日以中壢十九支郵局第五五二號存證信函通知原告
擬於同年十一月十五日提前終止第三份租賃契約，然被告屆期並未搬離且繼續使用上開租賃標的，迨至九十三年三月三十一日始搬離上開租賃標的物等情，有被告九十二年八月四日中壢十九支郵局第五五二號存證信函（見本院卷第一一○頁）在卷可稽，復為兩造所不爭執，則被告屆期未搬離並繼續使用上開租賃標的至九十三年三月三十一日止之行為，客觀上足以推斷其有變更九十二年八月四日所為終止第三份租賃契約之意思，自難認被告於九十二年八月四日已依約終止第三份租賃契約。是被告所辯其得於九十二年十一月十五日以後，隨時終止本件租賃契約，或自九十二年十一月十五日起兩造即成立不定期租賃契約云云，均無足取。
⒉又被告於九十三年三月三十一日搬離上開租賃標的物前，並未再依第三份租
賃契約書第十六條約定於前三個月通知原告，為被告所不否認，則被告辯稱其已依約終止本件租賃契約，為無理由。原告雖又主張被告片面於九十三年四月七日以中壢十九支郵局第二○二號存證信函通知原告終止契約云云，並提出上開存證信函為證（見本院卷第一一二頁），然為被告所否認。經查，依被告九十三年四月七日上開存證信函內容，僅係通知原告返還租約保證金，並無終止租約之意思表示，自不得為被告有以之為終止租約意思表示之認定。
㈡又本約租賃期滿或因故終止或解除本租約時，被告應即遷出本租賃物，除本契
約另有約定不得向原告請求遷移費或任何費用，如有遲延原告得向被告請求依遲延之日數按每日租金額（即每月租金之三十分之一）貳倍計算之違約金，被告搬遷同時，原告若未依本約第四、六、八、九條規定將應退還金額立即退還之情事，被告亦得向原告請求同上金額之違約金，於兩造不爭執之第三份租賃契約書第十四條亦有明文（見本院卷第一七頁）。查被告未依第三份租賃契約第十六條之約定終止本件租賃契約，而於九十三年三月三十一日搬離上開租賃標的物，已如前述，即與上開第十四條約定之情形有間，原告執此主張被告應給付自九十三年四月起至九十四年十月止之租金共二百一十九萬四千五百元，殊屬無據。
六、從而，原告主張被告應依第三份租賃契約書第十四條約定，給付二百一十九萬四千五百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴方面：
一、反訴原告主張：反訴原告已依第三份租賃契約第十六條約定，於九十二年八月四日通知反訴被告，將於九十二年十一月十五日終止租賃契約，並於九十三年三月三十一日自承租標的遷出，故反訴被告應於是日返還反訴原告租約保證金三十六萬元。爰依第三份租賃契約書第十六條約定，聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告三十六萬元，及自九十三年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠第一份租賃契約書之出租人與第三份租賃契約書之出租人並不相同，凱楠公司之租約保證金返還請求權並未讓與反訴原告，反訴原告之請求為無理由；㈡反訴原告雖於九十二年八月四日以中壢十九支郵局第五五二號存證信函通知反訴被告擬於同年十一月十五日提前終止第二份租賃契約，然反訴被告於同年八月七日以大甲郵局第三七○號存證信函表示不同意終止契約，反訴原告亦未於九十二年十一月十五日搬離，且未於實際搬離之日三個月前再度通知提前解約，顯未合法終止第二份租賃契約書，其請求返還保證金及遲延利息，並無理由；㈢若反訴原告九十三年四月七日中壢十九支郵局第二○二號存證信函可視為終止契約之意思表示通知，則反訴原告依約於同年六月底始可搬離，自仍應給付反訴被告九十三年四、五、六月之租金，反訴被告自得以上開租金主張與租約保證金互相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴原告主張其與反訴被告訂有第三份租賃契約，並已於九十二年八月四日通知反訴被告，將於九十二年十一月十五日終止租賃契約，及於九十三年三月三十一日自承租標的遷出之事實，業據其提出與所述相符之第三份租賃契約書、九十二年八月四日中壢十九支第五五二號存證信函各一件（見本院卷第六四頁至第七○頁）為證，復為反訴被告所不爭執，自堪認為真實。
四、至反訴原告主張反訴被告應依第三份租賃契約書第十六條約定，給付反訴原告三十六萬元，及自九十三年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情，既為反訴被告所否認，並以前開情詞置辯。則第三份租賃契約書是否已經被告合法終止？反訴原告可否依第三份租賃契約書第十六條之約定請求反訴被告返還租約保證金？即為本件兩造之爭點所在（此亦為兩造所同意，見本院九十三年十一月二十九日言詞辯論筆錄所載兩造協議簡化爭點之內容─本院卷第一六六頁）。爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠查龍友公司於八十四年九月一日將台中縣○○鎮○○段二二三、二二四、二
二五地號土地面積約五二○坪及建物面積約二三○坪出租凱楠公司，並訂立第一份租賃契約書，租賃期間至九十四年九月一日；被告於九十一年二月一日就上開租賃標的與龍友公司訂立第二份租賃契約書，租賃期間自九十一年二月一日起至九十四年十月三十一日止，自九十一年二月一日起至九十二年一月三十一日止，租金為每月一十一萬五千五百元，每三個月給付一次，自九十二年二月一日起至九十四年十月三十一日止，每月租金再依當年度之物價指數議價調整之。嗣變更上開租賃契約書之出租人為原告，再行訂立第三份租賃契約書之事實，為兩造所不爭執，已如前述。則依兩造不爭執之第二份租賃契約書第四條之約定，龍友公司同意原承租人凱楠公司交付之保證金三十六萬元直接轉為本租約被告交付龍友公司之租約保證金，及第三份租賃契約書第四條之約定，原租約之承租人即被告交付予出租人龍友公司之保證金三十六萬元，經兩造及龍友公司同意，直接轉為本租約被告交付原告之租約保證金，有各該租賃契約書在卷可稽（見本院卷第一○三頁至第一○九頁、第一四頁至第一九頁），是反訴被告所辯第一份、第三份租賃契約書出租人不同，凱楠公司之租約保證金返還請求權並未讓與反訴原告云云，即與事實有違，並不足取。
㈡又反訴原告於租賃期間內視實際需要，得提前解約，惟反訴原告須於解約前
三個月通知反訴被告，反訴被告在反訴原告遷出之同時應將反訴原告依本約第三、四條所支付未使用之租金餘額及租金保證金全額立即無息以現金或即期支票一次退還反訴原告，於兩造不爭執之第三份租賃契約書第十六條亦有明文（見本院卷第一七頁）。查反訴原告並未依第三份租賃契約第十六條之約定終止本件租賃契約，已如前述，其主張依該條約定請求反訴被告返還租約保證金，即屬無據。
五、從而，反訴原告主張反訴被告應依第三份租賃契約書第十六條約定，給付三十六萬元，及自九十三年三月三十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
六、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
丙、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
民事第一庭法 官 陳盈如右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
法院書記官 高秋芬