臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第二四三五號
原 告 甲○○訴訟代理人 宋忠興律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○律師複 代理人 丁○○當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國九十三年九月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國九十三年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國八十八年五月四日與被告就坐落台北市○○區○○段二小段三三三地號之土地及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○○號三樓、三樓之一、三樓之二、三樓之三暨地下三樓等建物（以下簡稱系爭房地）訂立買賣契約，約定總價金為新臺幣（下同）一千二百五十萬元。原告已於八十八年四月二月十七日給付定金五十萬元，兩造並約定原告於同年六月三十日前給付二百萬元，餘款一千萬元則以貸款方式給付之。嗣兩造於八十八年九月三十日簽訂補註條款，約定上開二百萬元給付時期延至同年十月十日、十一月十日、十二月十日及八十九年一月十日分四期給付，餘款一千萬元部分則約定原告應至遲於八十九年一月十日前指定人辦理相關手續，屆時如因原告之因素無法順利辦得貸款，則兩造同意解除買賣契約，被告應將原告所給付之二百萬元一次無息退還。詎原告依上開補註條款約定如期給付二百萬元，惟至八十九年一月十日仍無法順利取得一千萬元之貸款，依約兩造買賣契約即已解除，被告應依約返還上開二百萬元。惟被告迄未返還上開二百萬元，並將上開房地出售予第三人潘元吉。爰依兩造房地買賣契約書八十八年九月三十日補註條款第二條約定，聲明：㈠被告應給付原告一百四十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽訂補註條款後，雖未能於八十九年一月十日前辦妥貸款手續，惟原告徵得被告同意暫不解約，由原告繼續按月給付被告利息八萬元，直至辦妥過戶及貸款手續為止，原告並於八十九年三月十七日交付利息一十六萬元、同年四月二十日、五月二十日、八月二十三日、十一月三十日、十二月三十日及九十年一月三十一日、二月二十八日、五月三十一日、六月三十日、七月三十一日、八月三十一日分別交付利息八萬元。然原告遲不能辦妥過戶及貸款手續，且拒不依約繼續給付被告利息，被告遂於九十一年六月十七日以台北信維郵局第四五三五號存證信函通知被告解除本件買賣契約，並依兩造房地買賣契約書第伍條第一項約定，悉數沒收原告已付價金，況原告至九十一年六月止，尚應依約給付被告利息一百六十萬元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於八十八年五月四日與被告就坐落台北市○○區○○段二小段三三三地號之土地及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○○號三樓、三樓之一、三樓之二、三樓之三暨地下三樓等建物訂立買賣契約，約定總價金為一千二百五十萬元。原告已於八十八年四月二月十七日給付定金五十萬元，兩造並約定原告於同年六月三十日前給付二百萬元，餘款一千萬元則以貸款方式給付之。及兩造於八十八年九月三十日簽訂補註條款，約定上開二百萬元給付時期延至同年十月十日、十一月十日、十二月十日及八十九年一月十日分四期給付，餘款一千萬元部分則約定原告應至遲於八十九年一月十日前指定人辦理相關手續，屆時如因原告之因素無法順利辦得貸款，則兩造同意解除買賣契約，被告應將原告所給付之二百萬元一次無息退還。惟原告至八十九年一月十日仍無法順利取得一千萬元之貸款之事實，業據其提出與所述相符之房地買賣契約書一件為證（見本院卷第五頁至第七頁），復為被告所不爭執，自堪認為真實。
四、至原告主張被告應依兩造房地買賣契約書八十八年九月三十日補註條款第二條約定，返還一百四十九萬元之本息，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則兩造房地買賣契約是否已解除，於何時解除？被告是否應依兩造房地買賣契約書八十八年九月三十日補註條款第二條約定返還原告一百四十九萬元？被告主張依兩造房地買賣契約書第伍條第一項約定，悉數沒收原告已付價金，有無理由？被告可否以原告至九十一年六月止，尚應依約給付被告利息一百六十萬元主張抵銷？即為本件兩造之爭點所在。爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十
八條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例可資參照。原告固主張依兩造房地買賣契約書八十八年九月三十日補註條款第二條約定，當原告於八十九年一月十日尚無法辦出貸款時，雙方契約關係即為當然解除，原告並無須另向被告為解約之意思表示云云，然為被告所否認，則上開補註條款第二條約定：「‧‧‧，貸款一千萬元甲方（即原告）應於八十九年一月十日前指定人辦理過戶及貸款手續，屆時如因甲方因素辦不出貸款，雙方同意解除契約」，究為附解除條件約款或意定解除事由，即有解釋之必要。惟依文義及論理解釋，上開補註條款第二條約定「雙方同意解除契約」與兩造原房地買賣契約第伍條第一項約定「本買賣契約視同作廢及解除」之文字記載不同，顯見兩造於訂立補註條款時，並無原告屆期辦不出貸款，買賣契約當然失其效力之意思。復參以倘原告之真意為附解除條件約款，何以原告於八十九年一月十日解除條件成就後，仍於八十九年一月十五日給付被告自備款五十萬元（見本院卷第七頁），何以原告於本件審理時一再主張其於八十九年一月十日前無法辦出貸款，已多次向被告表達解除契約之意思云云（見本院卷第三一頁、第三六頁），益徵上開補註條款第二條之約定為兩造意定解除事由，非附解除條件之約款。是原告主張兩造房地買賣契約依上開補註條款第二條約定為當然解除，無待其解除權之行使，並不足取。
㈡次按契約解除權之行使，依民法第二百五十八條第一項之規定，應由當事人向
他方當事人以意思表示為之。原告主張其於八十九年一月十日前無法辦出貸款，已向被告表達解除契約之意思云云，為被告所否認，依舉證責任分配原則，原告自應就此一利己事實負舉證責任。然原告並未舉證以實其說，其此部分主張即非可取。而被告辯稱因原告遲不能辦妥過戶及貸款，其於九十一年六月十七日以台北信維郵局第四五三五號存證信函催告被告於函到後七日內履行，否則解除本件買賣契約等情，已據其提出存證信函在卷可稽（見本院卷第三三頁至第三四頁），復為被告所不爭執（見本院卷第五七頁），是兩造房地買賣契約至遲於九十一年六月二十五日已生解除效力。
㈢本件房地買賣契約，既因原告未能於八十九年一月十日前辦妥過戶及貸款手續
，經被告於九十一年六月間為解除契約之意思表示，已如前述，原告除於八十八年四月二十七日已付被告定金五十萬元外，至八十九年一月十五日已付被告自備款一百五十萬元之事實，有房地買賣契約書在卷可按（見本院卷第五頁至第七頁），復為兩造所不爭執，則原告主張被告應依補註條款第二條之約定，返還自備款一百四十九萬元，即非無據。惟查：
⒈兩造於八十八年五月四日訂立本件房地買賣契約書時，於第伍條第一項固約
定：「本筆買賣自本簽約日起正式成立，甲方（即原告）已付定金或另行支付之房屋價金，均不得假藉任何理由要求乙方（即被告）退還，如屆時甲方不買或不依約給付房屋買賣價金，經乙方催告仍然不依約履行付款之義務時，則本買賣契約視同作廢及解除，甲方已付之價金，願由乙方悉數沒收，絕無異議」。然兩造其後於同年九月三十日訂立補註條款時，第二條：「雙方同意甲方剩餘自備款分四次給付，八十八年十月十日、八十八年十一月十日、八十八年十二月十日及八十九年一月十日，貸款一千萬元甲方應於八十九年一月十日前指定人辦理過戶及貸款手續，屆時如因甲方因素辦不出貸款，雙方同意解除契約，甲方所付自備款，乙方同意一次無息返還。」之約定，顯已變更兩造原房地買賣契約第伍條第一項之合意，被告既已表示同意補註條款（見本院卷第七頁），自應受該補註條款之拘束，不得再為相反之主張。故被告辯稱其依兩造房地買賣契約書第伍條第一項約定悉數沒收原告已付價金，為無足取。
⒉又原告於八十九年三月十七日給付被告一十六萬元、同年四月二十日、五月
二十日、八月二十三日、十一月三十日、十二月三十日及九十年一月三十一日、二月二十八日、五月三十一日、六月三十日、七月三十一日、八月三十一日分別給付被告八萬元，合計一百零四萬元之事實，有兩造房地買賣契約書、被告世華聯合商業銀行代收款項記錄簿、國泰世華商業銀行中正分行查詢申請資料明細在卷可稽（見本院卷第六頁至第七頁、第四一頁至第五○頁），復為兩造所不爭執，應堪認定為真實。被告辯稱上開款項乃原告於八十九年一月十日前未能辦妥貸款手續，要求被告暫緩解除契約後，依約繼續給付之利息等語。惟為原告所否認，並主張依兩造房地買賣契約之約定，每月三分利息，僅限於二百九十萬元，即二百萬元之自備款及其他應付之利息總合，兩造同意原告應按月給付被告利息八萬元，原告既已給付被告自備款二百萬元，即無按月給付八萬元利息之義務，而上開款項乃原告於八十九年一月當時，雖未能辦妥過戶及貸款手續，然有使用系爭房地之需，遂按月支付八萬元之租金予被告至九十年七月間止云云。然：
⑴依兩造不爭執之房地買賣契約第叁條：「雙方議定付款期日及方式：⒈八
十八年四月二十七日甲方（即原告）已付款五十萬元予乙方（即被告），⒉八十八年六月三十日以前甲方應付二百萬元以及截至付款日止應付之利息予乙方（即被告）（銀行貸款七百七十萬元則按月繳息直至貸款轉移至甲方名下為止，其餘部分扣除銀貸部分及已付定金五十萬元後，尚有約二百九十萬元則按月以三分計息）。⒊尾款：乙方願意配合甲方向銀行貸款一千萬元（由甲方自行辦理，或由乙方協助代為接洽辦理），貸款如有不足額甲方同意於貸款核發日以現金一次補足，並結清第二次付款後應付之利息，包含銀貸利息及（二百九十萬元減二百萬元加拍後增值稅）之利息，按月以三分計息，原乙方向銀行貸款七百七十萬元甲方代償，視同支付買賣價金之一部分，應自尾款中扣除。」之約定，足認原告應給付被告之利息包括①被告向銀行貸款七百七十萬元之利息、②原告於給付被告二百萬元前，以二百九十萬元按月以三分計算之利息、及③原告向銀行貸款核撥後給付九十萬元加拍後增值稅前按月以三分計算之利息。兩造並合意原告於辦妥貸款一千萬元手續前，按月給付被告利息八萬元，有房地買賣契約書簽收記錄可稽（見本院卷第六頁至第七頁）。是原告主張其給付利息僅限於二百九十萬元部分，即與事實有違，並不足取。
⑵原告另主張其給付被告上開款項係為給付其使用系爭房地之租金云云，已
為被告所否認，原告即應就兩造間就系爭房地另有租賃契約存在之利己事實負舉證責任。惟原告迄未能證明兩造自八十九年一月起就系爭房地有租賃契約關係存在，其此部分之主張亦無足取。
⑶兩造房地買賣契約，遲至九十一年六月間始為被告解除，則原告給付上開
款項係為履行上開房地買賣契約第叁條之約定，亦堪認定。是原告依兩造房地買賣契約第叁條之約定，應給付被告自八十八年五月起至九十一年六月止，按月八萬元計算之利息，即三百零四萬元（8000×38=0000000），扣除原告於八十八年五月至同年十月、同年十二月、八十九年一月已給付五十六萬元（見本院卷第六頁至第七頁房地買賣契約上收款記錄），暨已給付上開一百零四萬元，合計一百六十萬元，原告尚應再給付被告一百四十四萬元，被告據以主張抵銷，即屬有據。
五、從而，原告依兩造房地買賣契約八十八年九月三十日補註條款第二條約定，請求被告給付五萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十三年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，至其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十五 日
民事第一庭法 官 陳盈如右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並表明上訴理由。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十五 日
法院書記官 高秋芬民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。