臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第二五二號
原 告 甲○○○訴訟代理人 己○○律師訴訟代理人 王泓鑫律師被 告 丁○○訴訟代理人 謝天仁律師複代理人 周憲文律師被 告 丙○○被 告 戊○○○當事人間返還房屋等事件，本院於九十三年七月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段四小段六二八建號房屋（門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○號四樓）之租金，自民國九十三年三月二十三日起調整為每月新台幣壹萬伍仟伍佰元。
被告丁○○應自民國九十三年三月二十三日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟伍佰元。
被告丁○○應給付原告新台幣伍拾玖萬元及自民國九十三年三月二十三日起至給付之日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丁○○負擔。
本判決第三項於原告以新台幣壹拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告等應自坐落於台北市○○區○○段四小段六二八建號，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○號四樓之房屋遷出，並將房屋返還予原告。
（二）被告等應自民國九十一年七月十八日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）一萬五千五百元。
（三）訴訟費用由被告等負擔。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告丁○○承租原告所有坐落於台北市○○區○○段四小段六二八建號房屋（門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○號四樓）之租金，自備位聲明追加聲請狀繕本送達之日起調整為每月一萬五千五百元，及自備位聲明追加聲請狀繕本送達之翌日起至給付之日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）被告丁○○應自八十八年四月一日起至備位聲明追加聲請狀繕本送達之日止，按月給付原告一萬元之租金，總計為五十九萬元。自備位聲明追加聲請狀繕本予原告。
（三）訴訟費用由被告丁○○負擔。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明：
（一）原告於九十一年七月十八日因繼承而所有台北市○○區○○段四小段六二八建號，門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○號四樓之房屋（下稱系爭房屋）（原證二）。被告未經原告同意擅自占有系爭房屋，居住其內，經原告於九十二年十月十七日以存證信函（原證三）催告被告遷讓返還，迄今被告仍拒不返還。
（二）被告無權占有系爭房屋：按民法第七百六十七條及第一百八十四條規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，被告侵佔原告所有之房屋，經原告催告遷出後，仍拒不返還，實屬無權占有，原告得請求返還之，被告丁○○雖抗辯有不定期租賃關係存在，惟查：
１、被告等並未支付租金，不符合租賃之要件。
（１）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」於民法第四百二十一條第一項定有明文，被告主張不定期租賃關係，應就支付租金之事實負舉證之責。查被告所提出之房屋租賃契約書（被證一）之付租紀錄僅至八十五年八月止，被告並未舉證之後仍有繼續支付租金，被告雖抗辯：伊與車僑德之租約於八十五年間到期後，車僑德並未立即向伊表示不願續租，故其縱未付租金，仍無礙於不定期租約之關係云云，然租賃關係之存在需以有支付對價為必要條件，而被告又非僅係於八十五年租期屆滿後，遲延一兩個月未付租金，而是長達七年皆無須支付使用房屋之對價，試問，焉有長達七年無須支付租金之租賃關係存在之理？再者，鈞院八十七年訴字第四二二六號判決理由謂：「被告馳暉公司抗辯：被告馳暉公司於原告標得上開房屋前，即向被告劉世賢承租系爭房屋，嗣租賃期限屆滿，被告劉世賢就被告馳暉公司繼續使用收益上開租賃物並未表示反對之意思，是被告馳暉公司、劉世賢間，已成為不定期租賃，原告既受讓系爭房屋之所有權，上開租賃契約對原告自仍繼續存在，被告馳暉公司並非無權占有等語。經查：被告馳暉公司抗辯其於原告標得上開房屋前，即向被告劉世賢承租系爭房屋，嗣租賃期限屆滿，被告劉世賢就被告馳暉公司繼續使用收益上開租賃物並未表示反對之意思，固據被告馳暉公司提出系爭房屋租賃契約書、扣繳憑單、各類所得資料申報書等件為證。惟查：上開租賃契約書，其上記載之租賃期間係自七十七年一月一日至七十七年十二月三十一日止，且按將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，所得稅法第十四條第五類第四款定有明文，是縱被告劉世賢將系爭房屋無償提供被告馳暉公司營業使用，被告劉世賢仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入繳納所得稅，足見上開扣繳憑單、各類所得資料申報書僅係稅法上之證明文件，尚不足以證明被告劉世賢與被告馳暉公司間究係使用借貸或租賃關係，自難僅以上開報繳所得稅之行為，即遽論渠等間存有租賃關係。」，查上開判決之被告亦主張租約到期承租人未明示反對意思而成立不定期租賃，並提出扣繳憑單等證物，該法院仍認為不足以證明確實有支付租金，進而認定無法舉證不定期租賃，故本案被告連扣繳之證物都無法提出，更不足以證明此七年間有不定期租賃關係存在。
（２）再者，系爭房屋原所有權人林玉蘭去世時，原告曾向國稅局調閱林玉蘭九十年度所得資料清單（原證五），清單中顯示林玉蘭將所有房屋之其中六間租予他人，皆有租賃所得之記錄可稽，然清單中並無系爭房屋之租賃所得資料，果如被告所辯稱有支付租金，為何林玉蘭獨獨對系爭房屋之租賃所得未為申報，顯不合常情。
（３）況且，自原告於九十一年七月十八日繼承林玉蘭之系爭房屋以來，被告從不曾向原告支付任何使用房屋之費用，被告明知原告為系爭房屋之繼承人，果如被告所述，伊向來有支付租金予前屋主林玉蘭，則為何於原告繼承以來之一年半間，被告等都未曾繼續向新屋主即原告支付租金，足見被告從未支付租金予林玉蘭，被告抗辯有不定期租賃關係存在應不足採。
２、被告聲請詢問之證人乙○○於九十三年二月二十二日之證詞，不足證明兩造間之租賃關係，亦無法證明被告有支付租金。
（１）證人乙○○證詞反覆，不足採信：乙○○於作證時，對於被告是否有付租與林玉蘭之事實，反覆其詞，伊本來證稱：林玉蘭說房子是租給自己的侄子，所以「也沒有跟他拿」（以下應是指租金），然證人話說到一半，卻突然止住不言，改稱：「意思拿一點（租金）」「租多少我也不知道」（雖筆錄未記載證人前開「也沒有跟他拿」之證言，然當天開庭之錄音帶應明確可稽查），顯見證人有刻意偏袒被告之嫌疑。否則，為何明明一開始說林玉蘭沒有拿租金，卻突然改口說有意思拿一點，如果伊確實知悉林玉蘭有向被告收取租金，怎可能於下意識脫口說出「也沒有跟他拿」之證言，故乙○○之證言似不足採。
（２）乙○○對於租賃事實並未親自見聞，依傳聞法則，不得採為證據：按「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信，本院著有五十三年台上字第二六七三號判例。又證人對於待證事實之陳述，如非親自在場聞見，而係耳聞於他人之轉述或告知，亦即所謂傳聞證據者，此項證詞缺乏證據力，尚難輕易採信」、「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。經查，系爭房、地所有之登記名義人確為原告，被告成○人雖抗辯系爭房地為其出錢購買，信託登記予原告云云，被告就此有利於己之事實，舉證人李○台為證，證人李○台雖證稱：房地係被告成○人購買，先登記與原告，等小孩長大後再移轉登記給小孩等語，然當本院訊以何以得知此事時，稱：是被告成○人告訴我的，是其證言係聽聞被告之陳述，屬傳聞證據，無證據能力，自不得採為論斷之證據，不能證明被告此一主張」，於最高法院九十一年度台上第一五二一號及台灣台東地方法院八十六年度訴字第二０九號民事判決明文認定之。
（３）查乙○○雖為系爭房屋前所有權人林玉蘭之鄰居，然伊並非系爭房屋法律關係之當事人，僅於與林玉蘭聊天的過程中，偶然聽聞對於系爭房屋當時由被告等使用等之事實，林玉蘭與證人談話之內容有可能因為有些事情不足為外人道，而有所隱瞞，所言不一定是實情，且證人亦有可能誤解林玉蘭之真意，例如證人謂林玉蘭曾表示要將房屋送給被告，然事實顯示林玉蘭並未將房屋贈與被告，足證林玉蘭與乙○○間之談話內容並不足以證明林玉蘭確實將系爭房屋出租，此僅為乙○○聽聞之片段零星對談，應屬傳聞證據，若被告與林玉蘭間確有租賃關係，則除了此傳聞證據外，應有其他付租或是書面之證據。
（三）退而言之，縱被告等所主張之合法使用權非為不定期租賃而為使用借貸關係，原告依民法第四百七十條規定，請求被告等返還之。
１、民法第四百七十條第二項規定「借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物」，是原告以九十三年三月一日之訴狀送達被告等請求返還借用之系爭房屋，於法應無不合。
２、承上，被告應按月連帶給付原告一萬五千五百元。
（四）被告應自九十一年七月十八日（原告繼承系爭房屋之日）至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告一萬五千五百元：
１、被告等自從原告繼承系爭房屋以來無權占用系爭房屋，致使原告無法使用該屋，受有相當於租金之損失，被告等共同不法侵害原告之所有權之行為，構成民法第一百八十五條之共同侵權，依法應負連帶賠償責任。被告等應自九十一年七月十八日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣一萬五千五百元。
２、被告應賠償原告相當於租金之不當得利：按最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例謂「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準」，查依據本案鑑定人中聯不動產鑑價公司所提出之鑑定報告（原證六），系爭房屋每月租金應為一萬五千五百元。而被告自九十二年十月十七日收受原告之存證信函，迄今仍為遷出返還房屋，原告依法得請求被告賠償至返還房屋之日，每月相當於租金一萬五千五百元之損害賠償金額。
二、備位聲明部分：
（一）被告雖不同意原告追加備位聲明，然原告之追加並無不合，惟按最高法院九十一年度臺抗字第二三五號判決謂：訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為同一解決紛爭者，即屬之。原告先位聲明請求返還系爭房屋，但經被告抗辯有不定期租賃關係，並當庭經訴訟代理人表示願付租金，故追加備位聲明請求給付租金及調整租金，此一追加乃基於同一基礎事實，且先備位聲明之請求利益在社會生活上可認為同一或關連，將兩造間關於系爭房屋之紛爭一次解決，以免再次因此而興訟，懇請鈞院於認為原告先位聲明無理由時，就備位聲明為審理。
（二）被告丁○○應給付租金予原告，共計五十九萬元：
１、因租金之請求權時效為五年，故被告應給付自八十八年四月一日起至租賃關係終止之日止，按月給付租金。自八十八年四月一日起至本聲請調整租金訴狀送達之日止，兩造間之租金應以未調整前之一萬元計之，故被告應支付五年之租金，共計五十九萬元。
２、被告抗辯謂：被告任職於金陵公司時，被繼承人林玉蘭將應收之租金自被告之薪水扣除，故並未有自八十八年二月一日起未付租金之情事云云。原告否認被告所抗辯租金扣抵之事實，請被告提出薪資扣款之書證以證明以上抗辯事實。
３、被告主張原告應負出租人之修繕義務云云，經原告親自至系爭房屋審視後，並未看到牆壁有滲水或是地面有積水之情況。況該屋縱使確有老舊須修繕之情，亦不至於達到無法使用之情況，被告不得藉此拒付租金。
４、被告抗辯謂：被告任職於金陵公司時，被繼承人林玉蘭將應收之租金自被告之薪水扣除，故並未有自八十八年二月一日起未付租金之情事云云，並提出金陵公司所開立之證明書證明之。惟該證明書之內容並非屬實。查該證明書之作成人林炳鎮乃被告丁○○之兄，被繼承人林玉蘭生前雇用兩兄弟任職於金陵公司，然林玉蘭去世後，林炳鎮竟藉著持有林玉蘭生前所有第一銀行中山分行之帳冊及印章，不法偽造文書並盜領銀行存款二千餘萬元，拒將盜領款交還繼承人即原告，該案已由原告提起告訴在偵查中，目前偵查檢察官已經向第一銀行中山分行調閱所有繼承事實發生後，由林炳鎮偽造印文盜領數筆存款之取款條資料，且於九十三年六月二十一日偵查庭中，林炳鎮自承卷內之取款條，確實是伊交代該案共同被告黃葳所領取者。又該偵查案中被告丁○○亦因侵占原告四百多萬之房屋買賣價款而被列為被告，顯見此兩兄弟於被繼承人林玉蘭去世後，貪圖遺產，不法侵占繼承人之存款及房屋。現原告雖為金陵公司之最大股東，本可改選為董事，卻因林炳鎮及丁○○不願配合辦理股東名冊之變更登記，而使得金陵公司所有帳冊及財產仍遭林炳鎮占有中，未料，本案中林炳鎮竟又為其弟出具此不真實之證明書，原告擬於上述偵查案中追加林炳鎮涉嫌犯有業務上登載不實罪之犯罪事實。
５、承上，若被告丁○○確實於九十一年十二月前按月從薪資中扣抵租金，則為何提不出任何薪資條與匯款紀錄，以證明確實有扣抵一萬元租金，又果如林炳鎮所開立之證明書所載，租金按月從薪資中扣繳，則林玉蘭於九十一年七月去世後，被告明知原告為繼承人，為何繼續扣抵至該年之十二月，顯見該證明書之內容乃臨訟杜撰者，不足採信，若被告無法提出薪資給付之紀錄、金額及扣抵之明細及簽收證據，實不應以一紙偽造之私文書，即證明被告確有繳交租金。
（三）系爭房屋租金應調整為一萬五千五百元：
１、上述一萬元之租金實不符合目前租屋行情，原告爰依民法第四百四十二條規定「『租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃認定有期限者，不在此限」，聲請調整租金為兩萬元（計算方式如起訴狀及原證四）。則自租金調整之日起至租賃關係終止，被告丁○○應按月給付原告一萬五千五百元之租金。
２、查鑑定報告（原證六）係就系爭房屋之完成日、面積、臨路狀況及區域租售行情等為專業且合理之評估，雖被告提出屋內照片數張以抗辯系爭房屋為老舊公寓，然系爭房屋於六十五年建造完成，近三十年之老舊公寓內部本來就不可能如新建大樓如此美觀，專業之鑑定單位當然已經將此房屋陳舊之情況評估於內，否則以中山北路一段之黃金地段怎可能僅出租一萬五千五百元，且該鑑定單位為法院所指定者，被告實不應任意否認鑑定結果。
３、又查，原告所有之與系爭房屋同棟之鄰號二、三及四樓房屋（中山北路一段五十六巷二之一號二樓、三樓及四樓）均出租予同一人即訴外人李泳銘，三間建物共出租五萬五千元（原證七，平均每間之租金為一萬八千元），而李泳銘又另將三間建物出租予外籍人士，足見系爭房屋之租金行情應超過一萬八千，原告原起訴之兩萬應屬合理，惟原告尊重鑑定單位鑑定之結果，將租金減縮為每月一萬五千五百元，被告若仍認為過高，應自負舉證之責。
參、證據：原證一：財政部國稅局遺產稅繳清證明書影本一件。
原證二：建物登記謄本。
原證三：存證信函及回執條影本一件。
原證四：房屋租賃契約影本一份。
原證五：林玉蘭九十年度國稅局所得資料清單影本一份。
原證六：租金鑑定報告書影本一份。
原證七：房屋租賃契約書影本一份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、若受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
貳、陳述：
一、系爭房在民國八十三年七月三十一日由原所有權人林玉蘭之夫車僑德租給被告迄今，被告並非無權占有。
（一）系爭房屋在八十三年七月三十一日由被告與車僑德簽署租賃契約（被證一），租期二年，租金每月壹萬元，顯然，被告並非無權占有。
（二）在八十五年租約屆滿後，被告與車僑德雖未續訂書面租約，但被告仍繼續使用租賃房屋，車僑德並未有反對之意思，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續租約，是否給付租金並非所問。嗣車僑德過世，被告仍居住系爭房屋，房屋所有權人林玉蘭均未有任何反對意見，益見兩造間尚有租約存在。原告主張未付租金被告無權占有，顯不可採。
（三）原告一再陳稱被告七年未支付使用房屋對價，並據此指稱被告系無權占有該屋而非不定期租賃。但依最高法院八十二年台上字第二一九五號判決（附件二）：「定期租賃契約期滿後之得變更為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益代價為條件」。本件八十五年租約屆滿後，被告仍繼續使用租賃房屋，車僑德並未有反對之意思，嗣車僑德過世，被告仍居住系爭房屋，房屋所有權人林玉蘭亦未有任何反對意見，且林玉蘭亦繼承車僑德租約上之權利義務，本件原告於林玉蘭過世後又繼承林玉蘭在該租約上之權利義務，故依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續租約，並無疑義。且林玉蘭係被告姑媽，在原租約期滿未訂立書面租約，被告仍繼續使用系爭房屋，該租約因逾一年，依民法第四二二條，視為不定期租賃，原告所言被告因長期未支付使用房屋對價，故兩造間非不定期租賃關係，而系無權占有，並不可採。
（四）原告又主張，認被告對房屋的合法使用權為使用借貸關係，故原告依民法第四百七十條規定，請求被告等返還房屋。但依舉證責任之法理及民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。」可知使用借貸關係成立存在的事實應由原告負舉證責任方是，此亦為最高法院八十七年台上字第二七三四號判決（附件三）所肯認。故原告若欲依民法第四百七十條規定請求被告返還房屋，自需先就使用借貸關係成立存在的事實負舉證之責。原告空言主張，顯非可採。
二、 本件租約前後之收（付）款明細表均載有八十四年三、四月份及八十五年三、
四月簽收租金之記載，其中「壹」萬元之「壹」字係林玉蘭筆跡，足證本件租約確收有租金。以本件有租約，又有被告居住使用事實，及林玉蘭簽收租金之記載，均堪認定該租約為真正。對照該租約原本老舊不堪，亦足證確有租賃事實。
三、 至於租金，該租約期間，被告均交付現金予林玉蘭，因林玉蘭係被告姑媽，復
未開立收據予被告，此被告之兄林炳鎮任職於林玉蘭設立之金陵貿易有限公司，可資證明。
四、再者，原告陳稱，證人乙○○所言，乃傳聞證據不可採信，並不實在。蓋證人所言，租賃關係存在之事實乃親耳聽自於前房屋所有權人林玉蘭之口，而非聽自於其他與系爭法律關係無關之第三人之口，證人之證言其可信度極高。證人乙○○既證稱：「租金意思拿了一點」，已是證明確有租賃關係，原告另稱證人乙○○：「租金也沒有跟他拿」，顯於事實不符。被告是否給付租金，原告固有質疑，但以被告前任職於林玉蘭任負責人之金陵公司，每月均應發給薪資，被告不可能未繳付每月一萬元之租金，至為灼然。
五、原告追加備位聲明被告前表示不同意，且其追加於法不合。蓋訴狀送達後，原則上原告不得為訴之追加，除非符合民事訴訟法第二百五十五條但書各款之規定始予准許，但本案中並無該條所列各款事由，茲述如下：
（一）被告不同意原告為備位訴之聲明追加。
（二）原告先位聲明乃主張被告無權占有或使用借貸關係存在，然其所欲追加之備位聲明為不定期租金調整權，及基於租賃關係存在所為 的租金請求權，兩者並非同一基礎事實，至為灼然。
（三）於本案件中，待證事實（被告非無權占有系爭房屋）已臻明確，原告於訴訟已進行相當時日後，突另為追加備位聲明，已造成被告防禦權的突襲及訴訟之終結及滯延，自有礙被告防禦及訴訟終結，其追加於法不合。
參、證據：被證一：租約影本壹份。
被證二：照片九幀。
被證三：戶口名簿影本一份。
被證四：金陵公司證明書影本一件。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行中在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自可認原告原訴及追加之訴係屬基礎事實同一（參最高法院九十一年度台抗字第二號判決要旨）。是以，本件原告追加之訴與原訴之基礎事實既屬同一，本件原告追加之訴，自應准許。又原告原請求調整租金為每月二萬元，嗣減縮為每月一萬五千五百元，係屬聲明之減縮，合於法律之規定，先予敘明。
二、本件被告丙○○、戊○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告先位聲明主張：原告於九十一年七月十八日因繼承而取得系爭房屋之所有權，被告未經原告同意擅自占有系爭房屋，居住其內，經原告以存證信函催告遷讓返還，迄今被告仍拒不返還，係無權占有，原告得請求返還。被告等長達七年皆未支付租金，不符合租賃之要件。被告抗辯有不定期租賃關係存在應不足採。被告聲請訊問之證人乙○○之證詞，不足證明兩造間之租賃關係，亦無法證明被告有支付租金。縱被告等所主張之合法使用權非為不定期租賃而為使用借貸關係，原告依民法第四百七十條規定，請求被告等返還之。且被告應賠償原告相當於租金之不當得利，自原告繼承系爭房屋之日即九十一年七月十八日至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告每月相當於租金一萬五千五百元之損害賠償金額等語。備位聲明主張：因租金之請求權時效為五年，故請求被告應給付自八十八年四月一日起至租賃關係終止之日止，按月給付租金，合計為五十九萬元。又上述一萬元之租金實不符合目前租屋行情，原告爰依民法第四百四十二條規定，聲請調整租金，因尊重鑑定單位鑑定之結果，請求將租金調整為每月一萬五千五百元等語。
二、被告抗辯：系爭房在八十三年七月三十一日由原所有權人林玉蘭之夫車僑德出租給被告，租期二年，租金每月壹萬元，租約屆滿後，被告與車僑德雖未續訂書面租約，但被告仍繼續使用租賃房屋，車僑德並未有反對之意思，視為以不定期限繼續租約，嗣車僑德過世，被告仍居住系爭房屋，房屋所有權人林玉蘭均未有任何反對意見，益見兩造間尚有租約存在。被告並非無權占有。又原告主張被告對房屋的合法使用權為使用借貸關係，原告未就使用借貸關係成立存在的事實負舉證之責，顯非可採。該租約期間，被告均交付現金予林玉蘭，被告之兄林炳鎮可加以證明等語。
三、經查：系爭房屋原為原告之被繼承人林玉蘭所有，林玉蘭之夫車僑德於八十三年七月三十一日將系爭房屋出租與被告，租期二年，租金每月壹萬元，租期屆滿後，被告仍居住系爭房屋，車僑德未表示反對；嗣車僑德過世，被告仍居住系爭房屋，林玉蘭亦未反對；林玉蘭死亡後，原告為其繼承人，被告迄未返還系爭房屋等事實，為兩造所不爭，且有原告提出之財政部國稅局遺產稅繳清證明書、建物登記謄本、房屋租賃契約等影本各一份等在卷為憑，此部分事實堪信為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。本條規定係為防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設。故出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。若出租人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續契約。至於承租人是否支付租金，係承租人有無履行契約義務之問題，不影響不定期租賃關係之成立。此觀最高法院六十四年度臺上字第一五七九號、五十五年臺上字第二七六號判例意旨揭示：「租約更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更」即明。本件被告於租賃契約期滿後，繼續居住系爭房屋，原出租人車僑德及所有權人林玉蘭皆未表示反對，為兩造所不爭執，且被告係基於承租之意思繼續居住系爭房屋，經被告再三陳明在卷，故本件符合民法第四百五十一條規定，應另成立不定期租賃關係。是原告先位聲明主張被告係無權占有系爭房屋，爰依民法第七百六十七條規定請求返還，或係使用借貸關係，依民法第四百七十條規定，請求被告等返還系爭房屋及請求被告給付相當於租金損害之賠償金等均非可採。
五、次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件原告主張被告被告僅支付租金至八十五年八月，而請求被告給付未罹於時效之五年期間之租金；被告則抗辯並未積欠租金。經查：證人乙○○到庭證稱：「（五十六巷二號四樓）出租給好多人，有出租給丁○○。租多少錢我不知道，我有問她（即林玉蘭）房子現在丁○○在住，是送給他們嗎，她說不是送，是租給他們，租多少錢我不知道，她說拿壹個意思；她有表示房子送給丁○○，說要去辦，但一直沒有辦好，她就過世了」等語，自證人之證詞觀之，林玉蘭有意將系爭房屋贈與被告丁○○，而是否有向被告丁○○按月收取租金及其金額多寡均不明確，自難依證人乙○○之證詞，認被告已按月繳付租金。另被告雖提出金陵貿易有限公司出具之證明書，其上記載被告丁○○任職於金陵公司期間，均有按月自其薪資中扣除系爭房屋之租金一萬元，惟該證明書之作成人林炳鎮，係被告丁○○之兄，且與原告間發生林玉蘭遺產之糾紛，該證明書作成人與兩造間具有身分關係及利害關係，是該證明書之證明力實難以遽予採認。被告另抗辯系爭房屋老舊，牆壁有滲水或是地面有積水之情況云云，惟查系爭房屋之現況雖屬老舊，然尚未達不能使用之程度，有被告提出之照片附卷可稽，而租賃物之修繕，依民法第四百三十條之規定，並非拒付租金之理由。是被告以此為由拒付租金，即屬無據。此外，被告未能提出其他證據足以證明其於前開租賃期間，有按月支付租金之事實。則原告請求尚未罹於時效之五年期間之租金，自備位聲明追加聲請狀之九十三年三月二十二日往前計算五年之八十八年四月一日起應支付五年租金，合計五十九萬元，核無不合，應予准許。
六、再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。原告主張上述一萬元之租金不符合目前租屋行情，而依前開規定聲請調整租金。經將系爭房屋送請中聯不動產鑑定股份有限公司鑑定其每月合理租金，中聯不動產鑑定股份有限公司經區域環境分析、區域交通現況、標的物附近查證事例等，以系爭房屋之建物主體為鋼筋混凝土造四層樓樓房，於六十五年二月二十四日建築完成，外牆部分貼二丁掛釉磁磚，部分水刷石，保養維護情形大體尚可，通風採光正常，目前為中古公寓住家使用，且地點近中山北路一段與市○○道○○路口附近，位置頗佳，因而認為：估價租金金額最高為一萬六千五百三十一元，最低為一萬四千四百六十五元，平均為一萬五千四百九十八元，此有中聯不動產鑑定股份有限公司九十三年五月六日（九三）聯鑑字第Ｋ－0000000000號不動產時值勘估鑑價報告一份在卷足稽。該鑑定報告係就系爭房屋之完成日、面積、臨路狀況及區域租售行情等為評估，其鑑定結果自屬可採。則原告據此請求調整系爭房屋之租金為每月一萬五千五百元，尚屬合理。應予准許。
七、綜上所述，原告訴請被告丁○○給付積欠之租金五十九萬元及自九十三年三月二十三日起至給付之日止，按年利率百分之五計算之利息；及請求將系爭房屋之租金，自九十三年三月二十三日起調整為每月一萬五千五百元，被告丁○○應自調整租金之日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告一萬五千五百元為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 三十 日
民事第二庭 法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 三十 日
書記官 陳素卿