臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第二六九九號
原 告 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師被 告 甲○○
乙○○丁○○○丙○○右四人共同訴訟代理人 莊柏林律師右當事人間請求調整租金等事件，本院於民國九十三年十一月九日言詞辯論終結，判決如
主 文被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○就坐落台北市○○區○○段貳小段第三一八、三一九號土地（其土地總面積如附表一所示）之地上權（該地上權設定權利範圍、應有部分、收件字號分別如附表一所示）之應付年租金應自民國九十三年十月一日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之六計算，於當年七月一日給付」。
被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告甲○○應給付原告新台幣壹拾萬零陸佰捌拾壹元，及自民國九十三年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣柒萬貳仟叁佰陸拾肆元，及自民國九十三年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○○應給付原告新台幣壹拾萬零陸佰捌拾壹元，及自民國九十三年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣伍萬零叁佰肆拾元，及自民國九十三年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、丁○○○負擔百分之五十六，被告乙○○負擔百分之十五，被告丙○○負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第三、四、五、六項所命給付部分，得假執行。但被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○分別以新台幣壹拾萬零陸佰捌拾壹元、新台幣柒萬貳仟叁佰陸拾肆元、新台幣壹拾萬零陸佰捌拾壹元、新台幣伍萬零叁佰肆拾元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、就調整租金部分，原告原起訴請求被告就坐落臺北市○○區○○段二小段第三一
八、三一九地號土地（下稱系爭三一八、三一九地號土地）之應付年租金，應自民國九十年一月一日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日乙次付清，嗣調整租金日變更為原告九十三年九月二十七日民事減縮、擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日，並追加坐落臺北市○○區○○段二小段第三二０地號土地（下稱系爭三二０土地土地）之應付年租金；
二、就協同辦理地上權調整後租金登記部分，原告原起訴被告應各依前項調整後之年租金數額就系爭三一八、三一九地號土地所登記取得之地上權，協同原告辦理有關租金數額之變更登記，嗣追加系爭三二０地號土地之地上權租金登記；
三、原告就請求被告給付租金部分，原告原起訴請求被告就系爭第三一八、三一九地號土地，有關九十年至九十二年間，自其為調整租金意思表示後，與被告已給付約定租金之差額，並聲明請求被告給付如附表所二所示之地租金額，嗣追加請求同小段三二０地號土地自八十九年起迄九十二年間約定租金額，同時減縮前開同一小段三一八、三一九地號土地之調整前後之租金差額（被告乙○○未依約支付之同一段三一八、三一九地號九十二年度租金未經減縮），並聲明被告給付如附表三所示之地租金額；因系爭三一八、三一九、三二０地號土地均為原告起訴時主張本件兩造間地上權之告之防禦方法，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款之規定，原告前開所為訴之變更、追加，合於法律規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張坐落臺北市○○區○○段二小段第三一八地號（重測前為萬盛段溪子口小段第112、112-5、112-6、113、113-3、113-12、113-13、113-14地號，總面積為八○五平方公尺），同區段第三一九地號（重測前為萬盛段溪子口小段第112-3、112-9、113地號，總面積為八六一平方公尺）及同區段第三二○地號（重測前為萬盛段溪子口小段第113地號，總面積為五三三平方公尺）為原告所有，而被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○分別自六十六年間陸續向原告承租上開土地，並受讓移轉登記取得上開土地地上權，兩造間所為地上權登記之字號，如附表一所示，而被告就所承租之上開土地與原告祭祀公業訂有不定期限之土地租賃契約，約定租金為「每年每坪依該地號申報地價百分之三計算地租，於當年七月十五日乙次付清。」，當時因系爭地尚未開發土地價值不高所致，故約定租金數額甚低，然現今系爭地位居臺北市○○○路（北往南之主要幹道）旁，地處臺北市○○○段，交通亦甚便利，系爭土地升值甚鉅，而原告每年須繳納之地價稅之稅率則已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五，原告向被告等得收取之每年地租則甚微，致時而入不敷出，且該地價之升漲，乃緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，原告乃於提起本訴之前即依系爭地附近普遍之租地行情，曾於八十八年間向被告表示自八十八年度起，依其承租地面積之每年度每平方公尺申報地價百分之七計算年租金，甚至原告於提起本訴前，更發函再次向被告等為調租之意思表示，惟均未經被告同意，為此原告乃本於出租人之地位，依司法院院字第九八六號解釋文，類推適用民法第四百四十二條之規定及民事訴訟法第三百九十七條之規定，聲請將兩造之地上權年租金約定，調高改依系爭地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算每年地上權地租給付原告，以符公平原則，且地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，本件地上權人即被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○支付之地租既應調整，並應就調整後之地租協同原告辦理租金數額之變更登記，又被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○就系爭三二０地號之土地未按約定繳納租金，又被告乙○○未按約定繳納系爭三一八、三一九地號九十二年度租金，爰依租賃關係請求給付之。並聲明：（一）被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○各承租原告所有如附表三所示土地之應付年租金，應自原告九十三年九月二十七日民事減縮、擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日起，均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日乙次付清。（二）被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權（登記字號如附表一所示），協同原告辦理有關租金數額之變更登記。（三）被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○應各給付原告如附表三所示之金額，暨均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（四）前項聲明，請依職權宣告假執行。
二、被告則以其等分別與原告就系爭第三一八、三一九、三二０地號土地與原告訂立土地租賃契約書，並設定地上權登記在案，依租賃契約第四條約定係依申報地價百分之三計算地租，申報地價升高者，亦依此比率調升，即屬「水漲船高」之約定，出租應無片面漲高地租依申報地價百分之七計付之理由，又被告甲○○、丙○○、丁○○○均分別依約繳納至九十二年度租金，被告乙○○亦繳納至九十一年度租金，並經原告收領，雙方對於租金的意思表示一致，無調整租金，又系爭第三二０地號土地，業經台北市政府因都市○○○○○道路，正為車輛出入之大路，原告擴張聲明計算此部分之租金，要屬無據，另萬隆捷運站至系爭土地，即自羅斯福路五段二一六號至同路六段三○｜二號，共有八十個門號，走路逾十分鐘，並未如原告所稱在捷運站附近，且亦非店家林立之繁榮景象，原告謂該處即為新興之景美商圈，有遠東百貨購物中心、漢神百貨、巨星全球影城等，顯屬虛構等語置辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准免予假執行。
三、原告主張坐落臺北市○○區○○段二小段第三一八地號（重測前為萬盛段溪子口小段第112、112-5、112-6、113、113-3、113-12、113-13、113-14地號，總面積為八○五平方公尺），同區段第三一九地號（重測前為萬盛段溪子口小段第112-3、112-9、113地號，總面積為八六一平方公尺）及同區段第三二○地號（重測前為萬盛段溪子口小段第113地號，總面積為五三三平方公尺）為原告所有，而被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○分別自六十六年間陸續向原告承租上開土地，並受讓移轉登記取得上開土地上權，兩造間所為地上權登記之字號，如附表一所示，而被告就所承租之上開土地與原告祭祀公業訂有不定期限之土地租賃契約，約定租金為「每年每坪依該地號申報地價百分之三計算地租，於當年七月十五日乙次付清。」等情，業據其提出，台北市○○區○○段二小段第三一
八、三一九、三二０地號土地登記簿謄本（見本院卷第十三至十五頁、第一三一至一三四頁）、被告甲○○、丁○○○土地租賃契約書影本及被告乙○○、丙○○繳租收據（見本院卷第十六至二十一頁）等件影本為證，且為被告所不爭，自堪信為真實，至原告再以因系爭土地於簽訂租約之際尚未開發土地價值不高，故約定租金數額甚低，然現今系爭地位居臺北市○○○路（北往南之主要幹道）旁，地處臺北市○○○段，交通亦甚便利，系爭土地升值甚鉅，而原告每年須繳納之地價稅之稅率則已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五，原告向被告等得收取之每年地租則甚微，致時而入不敷出，且該地價之升漲，乃緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，原告乃起訴請求按承租土地面積之每年度每平方公尺申報地價百分之七計算年租金，並調整之，則為被告所否認，並以前詞置辯。
四、故本件所應審酌為原告就系爭第三一八、三一九、三二０地號土地訴請調整租金有無理由？其地租之標準應以若干為適當？爰析述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第
四百四十二條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，亦有司法院院字第九八六號解釋足資參照。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法固得為增租之請求，惟是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之，無任業主要求必增若干之理，參照最高法院二十年上字二八三號、十九年上字第一三二號判例足稽。而契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。
㈡經查，原告主張系爭第三一八、三一九、三二０地號土地於六十六年三月三十日
與被告甲○○、乙○○、丁○○○簽訂土地租賃契約，嗣並辦理地上權登記，另被告丙○○則係受讓同時期簽訂之地上權等情，為被告所不爭，並有土地租賃契約影本（見本院卷第十六至十九頁）、系爭土地重測前之台北市○○區○○段溪子口小段第一一三地號土地登記簿謄本影本（見本院卷第一二九至一三四頁）、系爭第三二０地號土地登記簿謄本影本（見本院卷第一二九至一三四頁）、再觀諸系爭土地公告地價表所載，九十三年度之每平方公尺之公告地價，即系爭第三一八地號為六萬八千二百元，第三一九地號為五萬零三百十六元，第三二○地號為三萬九千五百五十四元（見本院卷第一０八至一一０頁），均與六十六年間被告承租時即系爭土地重測前之台北市○○區○○段溪子口小段第一一三地號土地每平方公尺公告地價一千三百七十六元，及同小段第一一二地號土地每平方公尺公告地價為四千五百七十一元（見本院卷第二十二頁正、反面）相去甚遠，堪認系爭地升值甚鉅。且核系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期，依上開說明，原告就系爭第三一八、三一九地號土地之地上權租金自得類推適用民法第四百四十二條請求調整租金規定及依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，及就系爭第三二０地號土地之租賃契約租金適用民法第四百四十二條請求調整租金規定及依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，請求調整地上權地租。雖被告以本件租金依租債契約書第四條所載，係依系爭土地申報地價百分之三計算，申報地價升高者，租金亦依此比率調升，即屬「水漲船高」之約定，出租人應無片面漲高地租依申報地價百分之七計付之理由抗辯之。按在平均地權條例施行區域，直轄市或縣（市）主管機關規定地價或重新規定地價之程序包括分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，土地所有權人未於公告期間申報地價者，按公告地價百分之八十為其申報地價，若土地所有權人申報者，於公告地價百分之八十至一百二十間定其申報地價，平均地權條例第十五條第一款、第十六條分別定有明文，亦即申報地價固隨土地繁榮情況以提高實際買賣及收益價格而上揚，惟以申報地價固定比例約定租金時，該比例既為約定租金之方式，應以租賃物之相關狀況為其約定比例高低之依據，此觀諸土地法第九十七條第一項所為：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」之規定亦知該租金計算比例確有高低之不同，故租賃狀況既得決定租金按申報地價核算之比例，當租賃狀況變動時，自得調整前開租金計算之比例，不因申報地價有漲跌之起伏而有不同。故被告以本件地上權地租計算基準申報地價業已昇漲，租金按約定比例計算亦隨同上漲而足以反應地價，不容原告主張調整租金比例之抗辯，要不足採。
㈢又原告主張當初依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪依該地號申報地價百
分之三計算地租，於當年七月十五日乙次付清。」，而原告現今每年須繳納之地價稅稅率已高達系爭土地每平方公尺申報地價年息百分之四點五等情，為被告所不爭，其中原約定租金部分，有前開土地租賃契約可憑，至原告適用之地價稅稅率部分，核與台北市稅捐稽徵處文山分處以九十三年九月十四日以北市稽文山甲字第09360892400 號函查結果相符，自堪信為真實。次查，系爭土地第三一八、三一九地號土地上之建物中，門牌號碼台北市○○○路○段三十之二號二樓為被告甲○○所有，門牌號碼台北市○○○路○段三十之二號三樓為被告乙○○所有，門牌號碼台北市○○○路○段○○號三樓為被告丁○○○所有，門牌號碼台北市○○○路○段○○○號為被告丙○○所有等情，有原告提出前開四建物之建物登記簿謄本影本可憑（見本院卷第一三九至一四三頁），且為被告所不爭，而前揭四建物所在臨八線道之羅斯福路，建物前即為公車站牌，附近有商店、捷運萬隆站，並緊鄰景福街等情，業經本院至現場履勘屬實，制有勘驗筆錄一紙足憑（見本院卷第一八０、一八一頁），被告訴訟代理人於前開履勘現場時，稱該捷運萬隆站距被告前開建物步行約七分鐘等語，為原告所不爭，原告訴訟代理人則稱前開緊臨建物之景福街可通往環河快速道路等語，並提出系爭土地街道圖可憑（見本院卷第三十六頁），並為被告所不爭，則有關兩造訴訟代理人所為前開系爭土地附近之現況之主張，自堪信為真實，至被告訴訟代理人事後具狀陳稱捷運萬隆站與被告所有前開建物相隔八十個門牌，步行逾十分鐘，核與其於本院現場履勘時所述不符，是否為真已顯存疑，況且以八十個門牌建物步行逾十分鐘即可到達之捷運站，亦應屬交通便利之處所，不因步行時間僅有三分鐘差別而有歧異，故被告事後所辯，要不足採。因此本院斟酌系爭第三一八、三一九地號土地繁榮之程度，認原告請求被告甲○○、乙○○、丁○○○、丙○○將系爭地上權地租金約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之六計算，尚稱允當，至逾此部分之請求，即屬無據，要不足採。再查，系爭第三二０地號土地，係位於台北市○○街○○巷，其現狀為道路並無建物等情，為兩造所不爭（見本院卷第一八一頁），雖原告辯稱前揭被告所有建物之法定空地，惟為被告否認，原告未能舉證以實其說，自不足採，縱如原告所言為真，亦不影響被告於系爭第三二０地號土地係道路未經被告於其上建屋使用之事實，故參照前開最高法院十九年上字第一三二號判例意旨，租金是否調整尚須審酌被告就系爭第三二０地號土地因使用所受之利益觀之，被告四人既未於系爭第三二０地號土地上建物使用，且系爭第三二０地號土地與被告所有前揭建物間，尚有門牌號碼台北市○○街
四、六、八、十號等建物相隔等情，亦經本院到場勘驗屬實，並載明於前開勘驗筆錄，亦即系爭第三二０地號土地尚非被告等人使用其所有前揭建物所必定出入之道路，系爭第三二０地號土地有如前所述因社會經濟進步致其價格上揚之情況，被告亦不因之而受有利益，至原告因持有土地數量較多而適用次高級距千分之四十五之地價稅率課徵地價稅，惟此係因原告本身持有土地之數量所造成，尚不得將該不利益責由未實際使用該土地承租人，是以原告主張就系爭第三二０地號土地調高租金部分，尚屬無據，要不足採。
㈣綜上所述，原告請求就系爭第三一八、三一九地號土地之地上權，按申報地價百
分之六計算增加租金，即屬有據，應予准許，至逾此部分之請求及有關系爭第三二０地號土地增加租金部分，要屬無據。
五、次按，聲請法院增減其租金，在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，法院為調整租金之判決時，僅得准自起訴時起算，而不得溯及的為調整。故原告請求自起訴狀繕本送達被告時起就系爭第三一八、三一九地號上之地上權租金為調整，應可准許。
六、再按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被告等應支付之地租既如上所述應予調整，則原告請求被告等就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
七、末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。被告既自陳其向原告承租系爭第三一
八、三一九、三二０地號土地，原告自得向被告請求未付租金，即被告四人有關系爭第三二０地號土地自八十九年至九十二年按當年度申報地價百分之三計算之租金，及被告乙○○就系爭第三一八、三一九地號土地九十二年度之應納租金，即屬有據，其中第三二０地號租金，計算式如附表四、五、六、七，至被告乙○○應給付之九十二年度系爭第三一八、三一九地號地上權地租，其計算方式為：申報地價ｘ面積ｘ租率ｘ持分，即第三一八地號為五千六百二十七元【54338（九十二年度申報地價，見本院卷第一０二頁）x55x3%x1/16=5604（元以下四捨五入）】、第三一九地號為一萬六千四百一十九元【39267（九十二年度申報地價，見本院卷第一０三頁）x223x3%x1/16=16419（元以下四捨五入）】，故原告請求被告甲○○、丁○○○應各別給付租金十萬六百八十元，被告乙○○應給付租金為七萬二千三百六十四元（元以下四捨五入，其算式為5604+164 19+50341=72364），被告丙○○應給付租金為五萬零三百四十元，為有理由，逾此部分之請求，要屬無據。
八、從而，原告依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院字第九八六號解釋、民事訴訟法第三百九十七條規定及契約關係，請求被告與原告間就系爭第三一八、三一九地號上設定地上權部分，判決自原告九十三年九月二十七日民事減縮、擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日（該書狀經被告訴訟代理人於九十三年九月三十日閱卷）即自九十三年十月一日起調整地租，並依調整後之地租內容協同辦理變更地上權登記，暨請求被告給付租金部分及其法定遲延利息為有理由，如主文所示，應予准許。至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
九、本判決主文第三、四、五、六項所命之給付，依民事訴訟法第三百八十九條第五款依職權宣告假執行，至被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷結果無違，爰不予一一贅述。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十六 日
民事第六庭 法 官 李媛媛正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二 日
書記官 林秀妙